Bande indienne de Musqueam c. Glass (C.A.) [1999] 2 C.F. 138
Date : 19990511
Dossier : A-890-97
EN PRÉSENCE DE MADAME LE JUGE ALICE DESJARDINS
OTTAWA (ONTARIO), LE MARDI 11 MAI 1999
| CORAM : LE JUGE DESJARDINS |
| LE JUGE ROBERTSON |
| LE JUGE SEXTON |
ENTRE :
| LA BANDE INDIENNE DE MUSQUEAM et LE CHEF JOSEPH RALPH BECKER, ERNIE CAMPBELL, WAYNE SPARROW, LEONA M. SPARROW, NOLAN CHARLES, MARY CHARLES, JOHNNA CRAWFORD, GAIL Y. SPARROW, MYRTLE MCKAY, LARRY GRANT et SA MAJESTÉ LA REINE, |
demandeurs
(appelants),
et
| MARY GLASS, HIN F. KO, MABEL W. KO, ROY WESTWICK, GWYNETH M. WESTWICK, KERRY-LYNNE FERRIS, STEPHEN W. FINDLAY, NORAH C. FINDLAY, JERRY JANES, DIANA JANES, GREGORY PAPPAS, TASIE PAPPAS, SOLON S. WANG, PETER M. LEE, HERBERT M. LEWIS, ALEXANDER KALINOWSKI, KATARINA KALINOWSKI, JOHN W. WHITEFOOT, SHEILA M. WHITEFOOT, LISBET MACKAY, PIERRE DOW, MONA MCKINNON, WONG L. LEE, MAN-LOONG LEE, JOHN M. GLAISERMAN, JUAN L. G. CAM, ELIZABETH C. CAM, EVELYN M. MURRAY, WILLIAM T. ZIEMBA, JAMES R. THOMPSON, ANN B. THOMPSON, YUM C. LAU, IRENE LAU, JAMES Y.P. KING, TJIN K. TAN, EIJI MURAKAMI, MIYAKO MURAKAMI, THOMAS W.F. FUNG, AMY M. L. CHAN, GERTRUDE HENNEKEN, HANS T. HENNEKEN, HOWARD G. ISMAN, MARJORIE E. ISMAN, STANLEY EVANS, DOROTHY EVANS, KHI YOENG TJIN, WEN-TIEN TAI, KUY-HSIANG HUANG, PHYLLIS WEINSTEIN, PATRICIA LAI, WILFRED E. PATTON, JEAN M. PATTON, ATTILIO GIRARDI, MARY GIRARDI, IRMA E. BOULTER, GEORGE S. BOULTER, JOHN G. CRAGG, OLGA B. CRAGG, HOWARD E. CADINHA, ARLENE B. CADINHA, MARIA C. ORMOND, DOUGLAS R. EYRL, JUDITH F. EYRL, CHEUNG K. CHOI, CHAN P.K. CHOI, CELIA KAAN, CECIL S. C. KAAN, RAMON Y. KAN, HELENA KAN, LESLIE BARA, OTTILIA BARA, ALFRED K. LEE, ESTHER K. LEE, DIANA W. C. SUNG, DONALD C. GRAHAM, WINNIFRED A. GRAHAM, RONALD J. MACKEE, ALEXANDER H. WONG, STELLA L. WONG, EDWARD B. HUYCK, DOROTHY A. HUYCK, FREDERICK S. EDY, ELLEN V. EDY, VICTOR H. HILDEBRAND, JOHN E. EGAN, CHI K. CHING, SIU Y. CHAN, LAVENDER CHU, FREDERICK CHU, GEORGE E. RUSH, ANNE L. RUSH, HERTA J. NEUMANN, CORNELIUS NEUMANN, JAMES A. FORSYTHE, DIANE R. FORSYTHE, PETER J. FUNK, ELIZABETH FUNK, ELFRIEDE MACHEK, ADELHEID MACHEK, LILLIAN P. TOEWS, HUI C. KEUNG, PATRICIA H.K.S. WAH, VADILAL J. MODI, MIRA V. MODI, CHARLES H. SHNIER, ELAINE C. SHNIER, AGNES P.C. SHEN, CAROL M. LAU, DENNIS LAU, MARJORIE MCCLELLAND, ARTHUR NEE, LAURA T. NEE, DONALD W. SCHEIDEMAN, KATHRYN M. SCHEIDEMAN, WILLIAM N. KING, ALLAN J. HUNTER, GRACE K. HUNTER, GRACE NG, IRVING GLASSNER, NOREEN G. GLASSNER, PRISCILLA FRATKIN, NANCY B. BERNER, GREGORY HRYHORCHUK, DARCY L. HRYHORCHUK, ASTLEY E. SMITH, BETTY ANN SMITH et LILY R. ENG, |
défendeurs
(intimés).
JUGEMENT
L'appel est accueilli en partie. Le jugement en première instance est modifié pour que le loyer annuel des soixante-quinze lots du parc Musqueam, pour la période de vingt ans commençant le 8 juin 1995, soit calculé sur la base de la valeur courante des terrains comme terrains viabilisés, soit 45 000 000 $, moins des frais de service et de mise en valeur de 16 468 446 $, répartis entre chacun des soixante-quinze lots, le résultat net étant ensuite multiplié par 6 p. 100 tel que prévu à l'Annexe A de cette ordonnance.
Les appelants ont droit aux dépens en Cour d'appel, ainsi qu'à la Section de première instance.
Alice Desjardins
J.A.
Traduction certifiée conforme
Laurier Parenteau
ANNEXE " A "
Parc Musqueam
Frais estimatifs de mise en valeur du lotissement
PÉRIODE PRÉSUMÉE DE MISE EN VALEUR (ANNÉES) 2,5
PRIX DE VENTE BRUT MOYEN PAR TERRAIN 600 000 $
TERRAINS VENDUS 75
REVENUS BRUTS TIRÉS DES VENTES 45 000 000 $
MOINS : FRAIS DE MISE EN VALEUR
COMMISSIONS DE VENTE ET MARKETING @ 3 % 1 350 000 $
FRAIS ESSENTIELS DE MISE EN VALEUR
SERVICES SUR LE CHANTIER
ÉLECTRICITÉ, TÉLÉPHONE ET GAZ (NET)
SERVICES HORS CHANTIER
AMÉLIORATIONS MUNICIPALES
RÉSERVE POUR IMPRÉVUS
FRAIS DE CONCEPTION ET DE SERVICES
TOTAL DES FRAIS ESSENTIELS DE
MISE EN VALEUR 3 178 387 $
COTISATIONS ET DROITS MUNICIPAUX 97 200
PROFIT DU PROMOTEUR @ 15 %
DU PRIX DE VENTE NETTE DES TERRAINS 6 547 500
FRAIS DE FINANCEMENT 4 369 143
TAXE À L'ACHAT DES PROPRIÉTÉS 568 000
TAXES FONCIÈRES PENDANT LA DURÉE DE LA DÉTENTION 358 216
TOTAL DES FRAIS DE MISE EN VALEUR 16 468 446 $
VALEUR RÉSIDUELLE DES TERRAINS 28 531 554 $
ARRONDIE À 28 500 000 $
TOTAL DES FRAIS DE MISE EN VALEUR PAR TERRAIN 219 579 $
ARRONDI À 220 000 $
| Notes : Les frais de financement sont fixés à 11 % par an (le taux préférentiel plus 2 %) sur le coût d'achat des terrains et le total des frais de mise en valeur (à l'exclusion du profit du promoteur), pour la moitié de la période de mise en valeur. |
Les taxes foncières pendant la durée de la détention sont fondées sur la valeur non lotie des terrains en 1995, le prix de vente moyen des terrains et le nombre de terrains non vendus chaque année par la suite, au taux de 6.04585.
PAGE 2
PARTIE DES TERRAINS DU PARC MUSQUEAM, VANCOUVER (C.-B.)
TABLE DU LOYER ANNUEL ÉQUITABLE
| no du terrain |
Propriété |
Valeur révisée du terrain avec services (@ 300 000 $ en moyenne) |
Valeur révisée du terrain avec services (@ 600 000 $ en moyenne) |
Moins 220 000 $ pour le coût des services |
Loyer annuel équitable calculé à 6 % |
Groupe de terrains A (rose)
Groupe de terrains B (bleu)
Groupe de terrains C (vert)
Groupe de terrains D (orange)
Groupe de terrains E (jaune)
Totaux :
| Notes : Les terrains inscrits en italiques sont les sept terrains non inclus dans l'évaluation d'origine, qui ont fait l'objet d'un addenda le 29 avril 1997. |
La " valeur révisée du terrain avec services " est fixée au double de la valeur indiquée dans la version antérieure de la " Table du loyer annuel équitable " incorporé dans l'Annexe " A ".
Date : 19990511
Dossier : A-890-97
| CORAM : LE JUGE DESJARDINS |
| LE JUGE ROBERTSON |
| LE JUGE SEXTON |
ENTRE :
| LA BANDE INDIENNE DE MUSQUEAM et LE CHEF JOSEPH RALPH BECKER, ERNIE CAMPBELL, WAYNE SPARROW, LEONA M. SPARROW, NOLAN CHARLES, MARY CHARLES, JOHNNA CRAWFORD, GAIL Y. SPARROW, MYRTLE MCKAY, LARRY GRANT et SA MAJESTÉ LA REINE, |
demandeurs
(appelants),
et
| MARY GLASS, HIN F. KO, MABEL W. KO, ROY WESTWICK, GWYNETH M. WESTWICK, KERRY-LYNNE FERRIS, STEPHEN W. FINDLAY, NORAH C. FINDLAY, JERRY JANES, DIANA JANES, GREGORY PAPPAS, TASIE PAPPAS, SOLON S. WANG, PETER M. LEE, HERBERT M. LEWIS, ALEXANDER KALINOWSKI, KATARINA KALINOWSKI, JOHN W. WHITEFOOT, SHEILA M. WHITEFOOT, LISBET MACKAY, PIERRE DOW, MONA MCKINNON, WONG L. LEE, MAN-LOONG LEE, JOHN M. GLAISERMAN, JUAN L. G. CAM, ELIZABETH C. CAM, EVELYN M. MURRAY, WILLIAM T. ZIEMBA, JAMES R. THOMPSON, ANN B. THOMPSON, YUM C. LAU, IRENE LAU, JAMES Y.P. KING, TJIN K. TAN, EIJI MURAKAMI, MIYAKO MURAKAMI, THOMAS W.F. FUNG, AMY M. L. CHAN, GERTRUDE HENNEKEN, HANS T. HENNEKEN, HOWARD G. ISMAN, MARJORIE E. ISMAN, STANLEY EVANS, DOROTHY EVANS, KHI YOENG TJIN, WEN-TIEN TAI, KUY-HSIANG HUANG, PHYLLIS WEINSTEIN, PATRICIA LAI, WILFRED E. PATTON, JEAN M. PATTON, ATTILIO GIRARDI, MARY GIRARDI, IRMA E. BOULTER, GEORGE S. BOULTER, JOHN G. CRAGG, OLGA B. CRAGG, HOWARD E. CADINHA, ARLENE B. CADINHA, MARIA C. ORMOND, DOUGLAS R. EYRL, JUDITH F. EYRL, CHEUNG K. CHOI, CHAN P.K. CHOI, CELIA KAAN, CECIL S. C. KAAN, RAMON Y. KAN, HELENA KAN, LESLIE BARA, OTTILIA BARA, ALFRED K. LEE, ESTHER K. LEE, DIANA W. C. SUNG, DONALD C. GRAHAM, WINNIFRED A. GRAHAM, RONALD J. MACKEE, ALEXANDER H. WONG, STELLA L. WONG, EDWARD B. HUYCK, DOROTHY A. HUYCK, FREDERICK S. EDY, ELLEN V. EDY, VICTOR H. HILDEBRAND, JOHN E. EGAN, CHI K. CHING, SIU Y. CHAN, LAVENDER CHU, FREDERICK CHU, GEORGE E. RUSH, ANNE L. RUSH, HERTA J. NEUMANN, CORNELIUS NEUMANN, JAMES A. FORSYTHE, DIANE R. FORSYTHE, PETER J. FUNK, ELIZABETH FUNK, ELFRIEDE MACHEK, ADELHEID MACHEK, LILLIAN P. TOEWS, HUI C. KEUNG, PATRICIA H.K.S. WAH, VADILAL J. MODI, MIRA V. MODI, CHARLES H. SHNIER, ELAINE C. SHNIER, AGNES P.C. SHEN, CAROL M. LAU, DENNIS LAU, MARJORIE MCCLELLAND, ARTHUR NEE, LAURA T. NEE, DONALD W. SCHEIDEMAN, KATHRYN M. SCHEIDEMAN, WILLIAM N. KING, ALLAN J. HUNTER, GRACE K. HUNTER, GRACE NG, IRVING GLASSNER, NOREEN G. GLASSNER, PRISCILLA FRATKIN, NANCY B. BERNER, GREGORY HRYHORCHUK, DARCY L. HRYHORCHUK, ASTLEY E. SMITH, BETTY ANN SMITH et LILY R. ENG, |
défendeurs
(intimés).
MOTIFS DE L'ORDONNANCE ET ORDONNANCE
MOTIFS DE L'ORDONNANCE
LE JUGE D'APPEL DESJARDINS
[1] Le 22 décembre 1998, le juge d'appel Sexton a rédigé les motifs de jugement de la Cour en l'instance, motifs auxquels le juge d'appel Robertson et moi-même avons souscrit.
[2] La Cour n'a pas délivré son jugement. Au paragraphe 91 de nos motifs, nous avons demandé que dans les trente jours suivant la date de nos motifs et conformément à la règle 394 des Règles de la Cour fédérale, l'avocat des appelants prépare un projet de jugement donnant effet à ceux-ci (notamment quant aux dépens). L'avocat des appelants devait obtenir l'approbation de l'avocat des intimés quant à la forme et au contenu du jugement, pour ensuite le soumettre à la Cour pour qu'elle le signe. Nous avons ajouté que si les parties ne pouvaient s'entendre sur la forme et le contenu du jugement dans le délai prescrit, ou si elles estimaient nécessaire de demander des directives à la Cour au sujet de la préparation du projet de jugement, plus précisément en ce qui a trait au calcul des frais de service à déduire, l'une ou l'autre des parties pourrait présenter une requête en jugement conformément à la règle 369 des Règles de la Cour fédérale.
[3] Les parties ne se sont pas entendues.
[4] Le litige porte sur les frais de service à déduire de la " valeur courante des lots ". Comme il est précisé dans nos motifs de jugement, la " valeur courante des lots " doit être déterminée de la manière indiquée par le juge de première instance, à l'exception du fait que l'on retiendra la pleine valeur des lots nus en fief simple, plutôt que les chiffres obtenus après la déduction de 50 p. 100.
[5] Les frais de service en cause ici ont été précisés aux paragraphes 88 et 89 de nos motifs comme suit :
| Pour les motifs énoncés par le juge de première instance et mes observations supplémentaires, je suis d'avis que tous les frais de service doivent être soustraits de la valeur des terrains nus en fief simple pour déterminer la " valeur courante du terrain ". Donc, les frais de service seront déduits du montant de 600 000 $ pour déterminer la valeur finale du lot moyen. |
| En première instance, l'expert des intimés a prétendu que les services équivalaient à 117 818 $ par lot. Le juge de première instance a accepté cette méthode de calcul, dont certains éléments étaient fondés sur la " valeur courante " des lots. Étant donné que j'ai augmenté la " valeur courante du terrain " par rapport aux chiffres déterminés par le juge de première instance, ces frais de service augmenteront . Les avocats dans le présent appel ont indiqué qu'ils pourraient s'entendre sur le montant de ces frais de service. |
| [Non souligné dans l'original.] |
[6] Au procès, le juge Rothstein (tel qu'il était alors) est arrivé à la conclusion suivante à la p. 51 de ses motifs :
| Pour toutes ces raisons, il est nécessaire de déduire tous les frais de service de la valeur courante des lots viabilisés du parc Musqueam pour retourner les terrains " dans l'état où ils se trouvaient à la date de la présente entente (cadre) ". |
| [Non souligné dans l'original.] |
[7] Quant au calcul de ces frais, il a déclaré aux pages 52 et 53 de ses motifs :
| J'en arrive maintenant au calcul des frais de service pour déterminer le montant à déduire de la valeur courante du terrain viabilisé afin de retourner celui-ci dans l'état où il se trouvait le 8 juin 1965. Les demandeurs ont soutenu fermement que, si les frais de service doivent être déduits, seuls les " frais essentiels " devraient être retranchés. Cependant, ils n'offrent aucune raison logique au soutien de cette interprétation restrictive . Comme l'a dit M. Oikawa, pour mettre en valeur un terrain de façon que celui-ci atteigne sa valeur courante comme terrain viabilisé, il ne suffit pas de payer les frais essentiels. En contre-interrogatoire, M. Grant n'a pas désapprouvé cette interprétation. Il faut donc déduire tous les frais liés aux services et à la mise en valeur pour déterminer la valeur courante des " terrains non améliorés dans l'état où ils se trouvaient " le 8 juin 1965. |
| Les parties se sont entendues sur le montant de certains " frais essentiels". Cependant, les demandeurs ne se sont pas attardés sur les autres frais ni n'ont contesté les calculs spécifiques proposés. Seul M. Oikawa a dit au cours de son témoignage que ces autres frais ont probablement été engagés et sont vraisemblablement raisonnables. Les frais que M. Oikawa a décrits peuvent être considérés comme des frais pertinents à déduire pour retourner les terrains dans l'état où ils se trouvaient le 8 juin 1965. |
| Même si j'accepte les frais accessoires proposés par M. Oikawa à titre de frais liés à l'évaluation des terrains viabilisés, un rajustement s'impose en fonction de la valeur courante des terrains viabilisés à laquelle j'en suis arrivé. Une certaine partie des frais de mise en valeur sont liés au " revenu brut tiré des ventes de lots " qui, selon M. Oikawa, s'établissait à 19 050 000 $ le 8 juin 1995 mais qui, selon moi, s'élevait plutôt à 22 500 000 $ à cette date. Il faudra rajuster ces calculs afin de tenir compte du fait que le revenu brut découlant des ventes de terrains s'établit à 22 500 000 $. |
| Les frais de service et de mise en valeur correspondent donc aux frais essentiels dont les parties ont convenu ainsi qu'aux frais accessoires fondés sur la valeur courante des terrains comme terrains viabilisés, soit 22 500 000 $. Il est nécessaire de répartir de façon égale ce montant entre chacun des 75 lots du parc Musqueam, d'arrondir le montant au millier près et de le déduire de la valeur courante de chaque lot comme terrain viabilisé. |
| [Non souligné dans l'original.] |
[8] La somme convenue pour les frais essentiels est de 3 178 387 $ selon la pièce 411. Ce chiffre est substitué à celui que M. Oikawa avait établi pour les " frais essentiels " et pour les " frais de conception et d'arpentage " dans son évaluation estimative des frais de service indiquée vis-à-vis de la page 50 de la pièce 32. Les frais essentiels et les frais accessoires ajoutés, qui formaient les frais de service, étaient de 117 818 $ par lot aux dires du juge Rothstein à la p. 47 et à la note de bas de page 59 de ses motifs.
[9] Le juge Rothstein a tenu compte de la méthode de calcul de M. Oikawa et des modifications qu'il a lui-même jugé bon de faire en préparant l'Annexe A à son ordonnance du 11 décembre 1997.
[10] Ceci dit, le projet d'ordonnance préparé par les intimés correspond à nos motifs de jugement. Le projet en question s'appuie sur l'ordonnance prononcée par le juge Rothstein le 11 décembre 1997, y compris les modifications nécessaires pour tenir compte du fait que la " valeur courante des lots " été multipliée par deux dans nos motifs de jugement du 22 décembre 1998.
[11] Le projet d'ordonnance soumis par les appelants ne correspond pas à nos motifs de jugement. Ce projet ne tient pas compte des conclusions du juge Rothstein et cherche à remettre en cause les frais de service. Il ne saurait en être question. Le juge Rothstein a avalisé tous ces autres coûts en déclarant, à la p. 52 (précitée) :
| Les parties se sont entendues sur le montant de certains " frais essentiels". Cependant, les demandeurs ne se sont pas attardés sur les autres frais ni n'ont contesté les calculs spécifiques proposés. Seul M. Oikawa a dit au cours de son témoignage que ces autres frais ont probablement été engagés et sont vraisemblablement raisonnables. Les frais que M. Oikawa a décrits peuvent être considérés comme des frais pertinents à déduire pour retourner les terrains dans l'état où ils se trouvaient le 8 juin 1965. |
| [Non souligné dans l'original.] |
ORDONNANCE
La requête des appelants en jugement est rejetée. Le projet d'ordonnance des intimés servira de fondement au jugement de cette Cour. Les intimés ont droit aux dépens pour cette requête.
| Alice Desjardins |
J.A.
J.T.R., J.A.
J.E.S., J.A
Traduction certifiée conforme
Laurier Parenteau
COUR D'APPEL FÉDÉRALE
NOM DES AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER
DOSSIER : A-890-97
| INTITULÉ DE LA CAUSE : La Bande indienne de Musqueam et autres c. Mary Glass et autres |
REQUÊTE TRAITÉE SUR DOSSIER SANS COMPARUTION DES PARTIES
MOTIFS DE L'ORDONNANCE PAR : Le juge d'appel Desjardins,
Le juge d'appel Robertson
Le juge d'appel Sexton
EN DATE DU : 11 mai 1999
ARGUMENTS PRÉSENTÉS PAR :
M. Darrell W. Roberts pour les demandeurs
M. Howard A. Mickelson pour les défendeurs
AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER :
Roberts & Griffin pour les demandeurs
Vancouver (Colombie-Britannique)
McAlpine, Gudmundseth Mickelson pour les défendeurs
Vancouver (Colombie-Britannique)
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