A-233-96
OTTAWA (Ontario), le jeudi 17 juillet 1997.
CORAM : LE JUGE EN CHEF
LE JUGE MARCEAU
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
J U G E M E N T
La demande de contrôle judiciaire est rejetée.
" Julius A. Isaac "
juge en chef
Traduction certifiée conforme ________________________
Bernard Olivier, LL.B.
A-233-96
CORAM : LE JUGE EN CHEF
LE JUGE MARCEAU
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Audience tenue à Vancouver (Colombie-Britannique), le vendredi 20 juin 1997.
Jugement rendu à Ottawa (Ontario), le jeudi 17 juillet 1997.
MOTIFS DU JUGEMENT PAR : LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
Y A SOUSCRIT : LE JUGE EN CHEF
Y A SOUSCRIT : LE JUGE MARCEAU
A-233-96
CORAM : LE JUGE EN CHEF
LE JUGE MARCEAU
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
Il s"agit de la demande de contrôle judiciaire d"une décision par laquelle la Cour canadienne de l"impôt1 a rejeté l"appel, interjeté par le requérant, d"un avis le déclarant assujetti à la taxe sur les produits et services (TPS) pour la période allant du 1er janvier 1991 au 31 mars 1993. Il a été déterminé que le requérant devait payer la TPS applicable à la vente de deux des trois maisons qu"il a construites en Colombie-Britannique (la maison no 1 et la maison no 3). Le juge de la Cour de l"impôt a conclu que le requérant était assujetti à la TPS aux termes des règles sur la fourniture à soi-même prévues à l"article 191 de la Loi sur la taxe d"accise2. Pour un motif décrit plus loin, le ministre a déterminé que l"épouse du requérant devait payer la TPS applicable à la vente de la maison no 2. Elle a contesté l"établissement de cette cotisation et déposé un avis d"appel à la Cour de l"impôt, mais elle s"est désistée de son appel avant le début de l"audition.
LES FAITS
Le requérant était un nettoyeur de tapis travaillant à son propre compte. Son revenu total pour les années 1990, 1991 et 1992 était respectivement de 12 399,96 $, 21 421,58 $ et 24 528,86 $. Il prétend n"avoir jamais été constructeur professionnel d"immeubles d"habitation. Néanmoins, il a reconnu avoir construit et vendu trois immeubles d"habitation pendant les périodes visées. Le juge de la Cour de l"impôt a conclu que le requérant avait établi un système d"exploitation qui consistait à acheter un terrain, trouver du financement à court terme, y construire une maison et, après l"avoir habitée pendant très peu de temps, vendre celle-ci à profit. Le requérant ne construisait pas lui-même les maisons. Il retenait plutôt les services d"architectes et de personnes appartenant à divers métiers du bâtiment pour les construire. Il ne prélevait pas la TPS lors de la vente de ces maisons.
Maison no 1 (52, promenade Timbercrest, Port Moody (C.-B.))
Le requérant a acheté le terrain pour la somme de 89 000 $, le 30 avril 1991. Il a grevé l"immeuble d"une hypothèque de 160 000 $. Le requérant a indiqué sur le formulaire de demande de permis de construction qu"il était l"entrepreneur. En octobre 1991, les travaux de construction de la maison étaient achevés en grande partie. Le requérant et sa famille y ont donc emménagé. Le 3 décembre 1991, la maison a été vendue pour la somme de 315 000 $. Le requérant a dit avoir vendu la maison parce qu"il était incapable de faire ses versements hypothécaires. En outre, il s"était séparé de son épouse.
Maison no 2 (7, Foxwood Court, Port Moody (C.-B.))
L"épouse du requérant, Anna, a acheté le terrain pour la somme de 99 500 $, le 16 décembre 1991. Le requérant et son épouse ont grevé la maison no 2 d"une hypothèque de 130 000 $ remboursable dans un délai de six mois, au taux d"intérêt de 18 p. 100. Le permis de construction mentionnait que le requérant était l"entrepreneur. L"épouse du requérant a habité la maison no 2 pendant une courte période. Le 2 juillet 1992, elle a vendu la maison pour la somme de 299 000 $. Dans son témoignage, le requérant a dit que son épouse a vendu cette maison parce que des arbres tombaient souvent sur les maisons dans ce voisinage, ce qui les endommageaient.
Maison no 3 (2633, promenade Panorama, Coquitlam (C.-B.))
Le requérant a acheté ce terrain le 15 juillet 1992, pour la somme de 114 900 $. Comme il l"a fait pour les deux premières maisons, le requérant a indiqué sur le formulaire de demande de permis de construction qu"il était l"entrepreneur. Le financement de la construction de cette maison provenait d"une hypothèque de 150 000 $ remboursable dans un délai de six mois, au taux d"intérêt de 10 p. 100. Le requérant a emménagé dans la maison no 3 à un certain moment entre septembre et décembre 1992. Le 30 mars 1993, il a vendu cette maison pour la somme de 390 000 $. Il a dit avoir vendu cette maison en raison d"une fissure et d"une infiltration d"eau dans les fondations de celle-ci. Il n"a pas essayé de régler ces problèmes de fondations avant de vendre la maison.
LA DÉCISION DE LA COUR DE L"IMPÔT
Le juge de la Cour de l"impôt a rejeté l"appel que le requérant a interjeté contre l"établissement, par le ministre, d"une nouvelle cotisation. Il a tiré les conclusions suivantes :
| 1) Il a conclu que le requérant était un " constructeur " au sens du par. 123(1) de la Loi sur la taxe d"accise en se fondant sur la preuve établissant que le requérant avait embauché d"autres personnes pour construire ses maisons dans le cadre d"une entreprise qui revêtait un caractère commercial. Le système qu"il avait établi consistait à acheter un terrain, obtenir du financement à court terme, y faire construire une maison et habiter celle-ci pendant peu de temps avant de la vendre. Il convient également de remarquer que le requérant a indiqué sur les trois formulaires de demande de permis de construction qu"il était l"entrepreneur. |
| 2) Il a conclu que le requérant devait payer la TPS applicable à la fourniture à lui-même des maisons nos 1 et 3, aux termes du par. 191(1) de la Loi. Il a également conclu que le requérant ne pouvait pas invoquer le par. 191(5) pour éviter d"être soumis à la règle sur la fourniture à soi-même prévue au par. 191(1). |
ANALYSE
Deux questions litigieuses ont été soulevées par la présente demande :
| I) Le requérant était-il un " constructeur " au sens du par. 123(1) de la Loi sur la taxe d"accise?3 |
| II) L"exception relative à l"utilisation personnelle prévue au par. 191(5) de cette Loi s"applique-t-elle à l"espèce?4 |
| I) Le requérant était-il un " constructeur " au sens du par. 123(1) de la Loi sur la taxe d"accise? |
Compte tenu des faits de l"espèce, le juge de la Cour de l"impôt a conclu que le requérant répondait à la définition de " constructeur " prévue à ce paragraphe. Avec égards, je n"estime pas qu"il a commis une erreur susceptible de contrôle en tirant cette conclusion. De toute évidence, le requérant a construit et vendu une ou plusieurs maisons dans le cadre d"une [TRADUCTION] " entreprise qui revêtait un caractère commercial ". Il avait clairement établi un système d"exploitation. Toutes les transactions relatives à la vente de ses maisons étaient remarquablement similaires. Dans chaque cas, il a acheté un terrain, fait construire une maison et vendu celle-ci après que sa famille l"eut habitée pendant peu de temps. Il a vendu trois maisons de gamme supérieure en moins de deux ans.
Dans chaque cas, il a déclaré sur le formulaire de demande de permis de construction qu"il était l"entrepreneur. Dans chaque cas, il s"est servi d"un financement à court terme. Il ressort inévitablement de ces circonstances que son intention, dès le départ, était de vendre les maisons à profit presqu"immédiatement après les avoir construites. Il s"agissait de maisons coûteuses construites sur des terrains de grande valeur; chaque maison a été vendue pour plus de 290 000 $. À mon avis, le juge de la Cour de l"impôt pouvait tirer une telle conclusion, compte tenu du présent dossier5.
Vu que le requérant était un constructeur au sens de la Loi, il était clairement soumis aux règles sur la fourniture à soi-même prévues au par. 191(1). Voici le libellé de la partie pertinente du par. 191(1) :
| 191. (1) Pour l'application de la présente partie, lorsque les conditions suivantes sont réunies_: |
| a) la construction ou les rénovations majeures d'un immeuble d'habitation " immeuble d'habitation à logement unique ou logement en copropriété " sont achevées en grande partie, |
| b) le constructeur de l'immeuble_: |
| [...] |
| (iii) soit, s'il est un particulier, occupe lui-même l'immeuble à titre résidentiel, |
| c) le constructeur, la personne ou le particulier locataire de celle-ci ou titulaire d'un permis de celle-ci est le premier à occuper l'immeuble à titre résidentiel après que les travaux sont achevés en grande partie, |
| le constructeur est réputé_: |
| d) avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l'immeuble au dernier en date du jour où les travaux sont achevés en grande partie et du jour où la possession de l'immeuble est transférée à la personne ou l'immeuble est occupé par lui; |
| e) avoir payé à titre d'acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble ce jour-là. |
Par conséquent, il semble que le constructeur doive payer la TPS aux termes de la règle sur la fourniture à soi-même lorsqu"il s"agit de la personne qui, après que les travaux sont achevés en grande partie, est la première à occuper l'immeuble à titre résidentiel.
Compte tenu du dossier, il est indéniable que le requérant a occupé les maisons nos 1 et 3 à titre résidentiel avant de les vendre, et qu"il a été la première personne à occuper chaque maison à titre résidentiel après que les travaux ont été achevés en grande partie. Le requérant est donc réputé s"être vendu à lui-même chacune des maisons soit :
a) à la date à laquelle les travaux étaient achevés en grande partie, ou
b) à la date de l"occupation, selon la date la plus tardive entre l"une ou l"autre de celles-ci.
Par conséquent, à moins de pouvoir bénéficier de l"exemption pour utilisation personnelle prévue au par. 191(5), le requérant doit payer la TPS sur la juste valeur marchande que chacune de ces maisons avait à ce moment-là.
(II) L"exemption pour utilisation personnelle prévue au par. 191(5)
Le constructeur qui autrement serait soumis à la règle sur la fourniture à soi-même peut bénéficier de l"exemption prévue au paragraphe (5), à condition de satisfaire aux quatre critères qui y sont énoncés :
| a) le constructeur est un particulier; |
| b) à un moment donné après que la construction ou les rénovations de l'immeuble ou de l'adjonction sont achevées en grande partie, l'immeuble est utilisé principalement à titre résidentiel par le particulier, son ex-conjoint ou un particulier lié à ce particulier; |
| c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement à une autre fin entre le moment où les travaux sont achevés en grande partie et le moment donné; |
| d) le particulier n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition de l'immeuble ou aux améliorations qui y ont été apportées. |
Il ne fait aucun doute que le requérant satisfait au critère a). Je conviens également qu"il a satisfait au critère d). Il ressort du dossier que le requérant n"a jamais produit de déclaration en vue d"obtenir les crédits de taxe sur les intrants aux termes du paragraphe 169(4) de la Loi . Lorsqu"il a contesté la décision le déclarant assujetti à la TPS, il a principalement prétendu qu"il ne devrait pas être soumis aux règles sur la fourniture à soi-même, soit parce qu"il n"était pas un " constructeur " au sens de la Loi, soit parce qu"il bénéficiait de l"exemption prévue au par. 191(5). En réponse à son avis d"opposition, un agent d"appel de Revenu Canada a confirmé qu"il était assujetti à la TPS, mais lui a accordé certains des crédits de taxe sur les intrants qu"il réclamait de façon subsidiaire.
Il reste à déterminer si, en l"espèce, il a été satisfait aux critères b) et c). Le requérant prétend que le mot " principalement ", tel qu"il est utilisé au par. 191(5), renvoie à l"espace servant de résidence et non à la qualité durable de la résidence établie dans un tel espace. Pour sa part, l"intimée soutient que l"utilisation du mot " principalement " dans le présent contexte renvoie à une intention personnelle de vivre en permanence dans l"immeuble et non de le considérer comple simple stock de marchandises ou, autrement dit, comme s"il s"agissait d"un actif à vendre.
Je souscris à l"interprétation qu"a proposée l"avocate de l"intimée. Les règles sur la fourniture à soi-même ont été conçues pour empêcher le constructeur de retirer un avantage de l"occupation d"un immeuble d"habitation, lequel fait partie de son inventaire pendant une courte période en précédant la vente6.
Sur le fondement d"une telle interprétation du par. 191(5), je conclus que le juge de la Cour de l"impôt a décidé à bon droit, compte tenu du présent dossier, que le requérant n"a pas occupé les maisons nos 1 et 3 principalement à titre résidentiel. La famille a occupé la maison no 1 pendant une période d"environ deux à quatre mois, et la maison no 3, pendant une période d"environ quatre à sept mois. Il est ressorti des activités du requérant que celui-ci avait manifestement établi un système d"exploitation. De toute évidence, le requérant a construit et vendu les maisons en peu de temps, dans le cadre d"une entreprise commerciale. La résidence qu"il a établie dans ces deux maisons n"avait pas la qualité durable qui aurait permis de conclure qu"il a occupé l"une ou l"autre de ces maisons " principalement à titre résidentiel ".
Par ces motifs, je rejetterais la présente demande de contrôle judiciaire.
" Darrel V. Heald " juge suppléant
Traduction certifiée conforme _________________________
Bernard Olivier, LL.B.
A-233-96
CORAM : LE JUGE EN CHEF
LE JUGE MARCEAU
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE EN CHEF
J"ai lu l"ébauche des motifs de jugement du juge suppléant Heald et de ceux de mon collègue, le juge Marceau, concernant la présente demande déposée sous le régime de l"article 28. Je souscris aussi bien à leurs conclusions qu"à leurs motifs et, comme eux, je rejetterais la présente demande fondée sur l"article 28.
" Julius A. Isaac " juge en chef
Traduction certifiée conforme ________________________
Bernard Olivier, LL.B.
A-233-96
CORAM : LE JUGE EN CHEF
LE JUGE MARCEAU
LE JUGE SUPPLÉANT HEALD
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE MARCEAU
J"ai eu l"avantage de lire l"ébauche des motifs de jugement du juge suppléant Heald. Je souscris volontiers à sa conclusion et et je trouve ses motifs bien fondés. Les parties ont convenu que la question litigieuse clé en l"espèce était de savoir si le requérant, en tant que constructeur, satisfaisait à l"exigence de l"alinéa b ) du paragraphe 191(5) de la Loi sur la taxe d"accise, L.R.C. (1985), ch. E-15, lequel prévoyait une exemption en cas d"utilisation, par ce dernier, des maisons " principalement à titre résidentiel "7. Le règlement de cette question dépend évidemment du sens attribué à cette expression.
Avec égards, j"estime que la prétention du requérant selon laquelle l"expression renvoie strictement à l"espace de la maison servant de résidence personnelle et non à la qualité durable de l"utilisation de celle-ci est tout simplement mal fondée. L"interprétation que le requérant donne à l"expression n"a pas beaucoup de sens compte tenu de l"intention qu"avait le législateur fédéral en promulguant l"exemption pour utilisation personnelle, laquelle considère que la personne qui construit exceptionnellement pour elle-même n"est pas un constructeur en l"exemptant de la règle sur la fourniture à soi-même. Il s"agit d"une disposition dont l"objectif même consiste à éliminer tout avantage fiscal que le constructeur retirerait de l"occupation d"un immeuble résidentiel pendant une courte période, avant de le vendre. La seule façon d"avoir un système fiscal logique comprenant les règles générales suivantes fondées sur une distinction raisonnée entre les transactions d"immeubles résidentiels qui sont assujetties à la TPS et celles qui ne le sont pas est de considérer que le mot " principalement " fait référence à l"intention principale du constructeur d"utiliser la maison en tant que résidence personnelle et non comme simple stock de marchandises :
| " Toute personne qui construit elle-même une maison pour son usage personnel, qu"elle soit ou non considérée comme un " constructeur " aux termes de la Loi, n"est pas exemptée de la TPS sur la valeur ajoutée par l"assemblage et la construction, même si elle paye la TPS à l"achat des matériaux. Si la personne n"est pas un " constructeur ", elle n"est pas assujettie à la règle sur la fourniture à soi-même prévue au par. 191(1). Si elle est un un " constructeur ", elle bénéficie de l"exemption prévue au par. 191(5). |
| " Le " constructeur " qui construit une maison en vue de la vendre à un tiers acheteur doit percevoir la TPS sur la vente de la maison à sa juste valeur marchande, que le constructeur l"ait occupé temporairement ou non avant de la vendre. S"il s"agit d"une vente directe, le constructeur doit percevoir la TPS de l"acheteur. Si le constructeur est la première personne à occuper la maison, il doit percevoir la TPS sur la vente qu"il est réputé s"être fait à lui-même aux termes des règles sur la fourniture à soi-même. La vente ultérieure de la maison à l"acheteur constituerait alors une fourniture exemptée. Dans les deux cas, le constructeur a le droit de déposer une demande de crédit de taxe sur les intrants afin de diminuer le montant de la TPS qu"il devra payer. |
" Louis Marceau "
J.C.A.
Traduction certifiée conforme ________________________
Bernard Olivier, LL.B.
COUR D"APPEL FÉDÉRALE
A-233-96
ENTRE :
GEORGE LACINA,
requérant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
COUR D"APPEL FÉDÉRALE
AVOCATS ET PROCUREURS INSCRITS AU DOSSIER
| NO DU GREFFE : A-233-96 |
INTITULÉ DE LA CAUSE : George Lacina
| - c. - |
| Sa Majesté la Reine |
| LIEU DE L"AUDIENCE : Vancouver (Colombie-Britannique) |
DATE DE L"AUDIENCE : le vendredi 20 juin 1997
MOTIFS DU JUGEMENT PAR : le juge suppléant Heald
Y A SOUSCRIT : le juge en chef
Y A SOUSCRIT : le juge Marceau,
| EN DATE DU : jeudi 17 juillet 1997 |
ONT COMPARU :
M. Timothy W. Clarke pour le requérant
| Mme Josée Tremblay pour l"intimée |
PROCUREURS INSCRITS AU DOSSIER :
Bull, Housser & Tupper
Vancouver (Colombie-Britannique) pour le requérant
George Thomson
Sous-procureur général du Canada
Ottawa (Ontario) pour l"intimée
__________________1 Paragraphe 28(1) de la Loi sur la Cour fédérale.
2 L.R.C. (1985), ch. E-15, modifiée [la Loi sur la taxe d"accise].
3 Voici une partie du libellé du paragraphe 123(1) : [...] " constructeur " Est constructeur d'un immeuble d'habitation ou d'une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples la personne qui, selon le cas_:
a) réalise, elle-même ou par un intermédiaire, à un moment où elle a un droit sur l'immeuble sur lequel l'immeuble d'habitation est situé_: (i) dans le cas d'une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples, la construction de l'adjonction, (ii) dans le cas d'un logement en copropriété, la construction de l'immeuble d'habitation en copropriété dans lequel ce logement est situé, (iii) dans les autres cas, la construction ou des rénovations majeures de l'immeuble d'habitation;
b) acquiert un droit sur l'immeuble à un moment où_: (i) dans le cas d'une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples, cette adjonction est en construction, (ii) dans les autres cas, l'immeuble d'habitation est en construction ou fait l'objet de rénovations majeures;
c) dans le cas d'une maison mobile ou d'une maison flottante, fournit la maison avant qu'elle soit utilisée ou occupée à titre résidentiel;
d) acquiert un droit sur l'immeuble d'habitation au moment suivant, en vue principalement soit d'effectuer par vente des fournitures de tout ou partie de l'immeuble, ou de droits sur celui-ci, soit d'effectuer des fournitures de tout ou partie de l'immeuble par bail, licence ou accord semblable au profit de personnes autres que des particuliers qui acquièrent l'immeuble ou la partie d'immeuble en dehors du cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial_: (i) dans le cas d'un immeuble d'habitation en copropriété ou d'un logement en copropriété, soit à un moment où l'immeuble n'est pas enregistré à titre d'immeuble d'habitation en copropriété, soit avant qu'il soit occupé à titre résidentiel ou d'hébergement, (ii) dans les autres cas, avant qu'il soit occupé à titre résidentiel ou d'hébergement;
e) dans tous les cas, est réputée par le paragraphe 190(1) être le constructeur de l'immeuble.
N'est pas un constructeur_:
f) le particulier visé aux alinéas a), b) ou d) qui, en dehors du cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial_: (i) soit construit ou fait construire l'immeuble d'habitation ou l'adjonction, ou y fait ou y fait faire des rénovations majeures, (ii) soit acquiert l'immeuble ou un droit afférent;
g) le particulier visé à l'alinéa c) qui fournit la maison mobile ou la maison flottante en dehors du cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial;
h) la personne visée aux alinéas a) à c) dont le seul droit sur l'immeuble est celui d'acheter du constructeur l'immeuble ou un droit afférent.
[...]
4 Voici le libellé du paragraphe 191(5) : (5) Les paragraphes (1) à (4) ne s'appliquent pas au constructeur d'un immeuble d'habitation ou d'une adjonction à celui-ci si_:
a) le constructeur est un particulier;
b) à un moment donné après que la construction ou les rénovations de l'immeuble ou de l'adjonction sont achevées en grande partie, l'immeuble est utilisé principalement à titre résidentiel par le particulier, son ex-conjoint ou un particulier lié à ce particulier;
c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement à une autre fin entre le moment où les travaux sont achevés en grande partie et le moment donné;
d) le particulier n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition de l'immeuble ou aux améliorations qui y ont été apportées.
5 Cette analyse de l"affaire est, en outre, étayée par la conclusion défavorable que le juge de la Cour de l"impôt a tirée en ce qui concerne la crédibilité du requérant, en se fondant sur une [TRADUCTION] " partie du témoignage " du requérant - voir les motifs du juge de la Cour de l"impôt, à la page 9.
6 Comparer : Beau Rivage Apartments c. Canada, [1994] T.C.J. No. 1137 (QL), opinion du juge Kempo; Strumecki c. Canada, 96 G.S.T.C. 3090 (C.C.I.), opinion du juge Beaubier; Genge c. Canada, 96 G.S.T.C. 39 (C.C.I.), opinion du juge Christie.
7 Par souci de commodité, j"ai reproduit le libellé du paragraphe 191(5) :
191(5) Les paragraphes (1) à (4) ne s'appliquent pas au constructeur d'un immeuble d'habitation ou d'une adjonction à celui-ci si_:
a) le constructeur est un particulier;
b) à un moment donné après que la construction ou les rénovations de l'immeuble ou de l'adjonction sont achevées en grande partie, l'immeuble est utilisé principalement à titre résidentiel par le particulier, son ex-conjoint ou un particulier lié à ce particulier;
c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement à une autre fin entre le moment où les travaux sont achevés en grande partie et le moment donné;
d) le particulier n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition de l'immeuble ou aux améliorations qui y ont été apportées.