Date: 19991102
Dossier: 97-3214-IT-G
ENTRE :
AJMER SINGH,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Beaubier, C.C.I.
[1] L'appel en l'instance, interjeté sous le régime de la procédure générale, a été entendu à Penticton et Kelowna (Colombie-Britannique) les 19, 21 et 22 octobre 1999.
[2] L'appelant a témoigné et a appelé à témoigner Keith Holman, arboriculteur fruitier, Tom Czernicki, sous-traitant, Surinder Singla, promoteur et entrepreneur général, et Jim Reid, chef de chantier chez B.C. Packers. L'intimée a appelé le vérificateur chargé du dossier, Ronald Scott.
[3] Les questions en litige, les hypothèses s'y rapportant et les motifs du jugement sur chaque question en litige sont énoncés dans les paragraphes qui suivent.
[4] Question en litige :
8 a) Le revenu de l'appelant provenait-il principalement de l'agriculture ou d'une combinaison de l'agriculture et de quelque autre source dans les années d'imposition 1989, 1991, 1992 et 1993?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
7a) en 1989, l'appelant travaillait à temps plein comme ouvrier de scierie chez Greenwood Forest Products;
de 1990 à 1993 inclusivement, l'appelant a travaillé à temps plein comme agent et promoteur immobilier;
dans les années d'imposition 1989, 1990, 1991, 1992 et 1993, le revenu de l'appelant ne provenait principalement ni de l'agriculture ni d'une combinaison de l'agriculture et de quelque autre source;
au cours de l'année 1989, le revenu de l'appelant provenait principalement de son emploi à la scierie et, de 1990 à 1993 inclusivement, de la promotion immobilière;
au cours des années d'imposition 1989 à 1993, l'appelant a tiré les revenus suivants de son emploi, de la vente et la promotion immobilières, et de l'agriculture :
Année Revenu Promotion Revenu
d'emploi/ immobilière agricole
commissions
BRUT NET BRUT NET
1998 30 832 64 309 1 380
1989 19 545* 18 762 (10 468)
1990 21 476** 549 700 11 139 33 865 2 330
1991 17 304 157 500 13 459 25 606 (16 258)
1992 404 255 129 826 48 335 (11 325)
1993 120 683 55 077 32 910 (11 484)
1994 634 716 85 638 30 930 (27 960)
1995 474 188 50 782 15 812 (33 191)
* Plus 7 120 $ à titre d'indemnités d'accident du travail
** Plus 4 124 $ à titre d'indemnités d'accident du travail
au cours des années en cause dans l'appel en l'instance, l'appelant exerçait ses activités agricoles sur trois propriétés (les “ propriétés agricoles ”) : une parcelle de 10 acres à Keremeos, une propriété de 9,1 acres au 2885, chemin Valleyview à Penticton, et une parcelle de 9,5 acres connue sous le nom de lot 1, chemin Valleyview, Penticton;
l'appelant a acheté les propriétés agricoles en vue de les revendre à profit et non aux fins d'exploiter une ferme à temps plein;
en 1988 et 1993, l'appelant a donné à bail la propriété agricole de Keremeos;
au cours des années en cause dans l'appel en l'instance, l'appelant n'a pris aucune mesure pour accroître le rendement du capital investi dans les propriétés agricoles;
au cours des années en cause dans l'appel en l'instance, les activités agricoles de l'appelant ont été exercées aux fins de payer les frais de détention des propriétés agricoles;
Question en litige 8 a)
M. Singh est né en Inde en 1945. Il y a obtenu en 1971 un diplôme universitaire avec spécialisation en sciences politiques. Il a ensuite enseigné pendant un an. Il est venu au Canada en 1972. Il est marié et il a une famille. Après avoir exercé une variété d'emplois dans la région de Penticton, il a obtenu un emploi chez Greenwood Forest Products en 1974 ou 1975, et il y a travaillé jusqu'à ce qu'il subisse un accident du travail en 1989. En 1973 ou 1974, il a suivi un cours de comptabilité. Pendant qu'il touchait des indemnités d'accident du travail en 1989 et 1990, il a suivi un cours d'agent immobilier par correspondance. Il a réussi le cours et obtenu son permis d'agent immobilier en Colombie-Britannique. En 1990, il a commencé à vendre des biens immeubles dans la région de Penticton.
M. Singh a acheté le verger de Keremeos en 1980 malgré l'opposition de son épouse. L'appelant faisait l'aller-retour entre Penticton et le verger, qui se trouvait à 30 minutes environ en véhicule de Penticton. Cet arrangement était coûteux et lui faisait perdre beaucoup de temps de sorte qu'en 1989 et 1993, il a donné à bail le verger de Keremeos. Il y cultivait la pêche, la pomme et la cerise. À Penticton, il cultive la pomme et la cerise.
En 1990, après être devenu agent immobilier, M. Singh a acheté la ferme du 2885, chemin Valleyview, qu'il a payée 96 000 $, et il a immédiatement demandé son retrait du programme de restrictions visant les terres agricoles de la Colombie-Britannique. Il a loti la propriété et en a vendu deux acres en 1990, puis il a construit une maison sur le bien-fonds restant. L'appelant n'a tiré de l'exploitation même de ce verger et de celui du lot 1 qu'un faible revenu parce que les arbres originaux avaient été laissés à eux-mêmes, que les conditions météorologiques ont été mauvaises à certains moments et que les prix sont demeurés faibles. M. Singh a acheté le verger du lot 1, chemin Valleyview, en 1992, après avoir déduit des pertes découlant de ses autres vergers année après année, sauf en 1988, quand son verger de Keremeos lui a permis de réaliser un profit. Cependant, en 1988, le verger de Keremeos était loué et l'appelant a reçu une indemnité d'assurance-récolte et des subventions pour l'année précédente. Ces rentrées d'argent et l'absence de dépenses agricoles en 1988 expliquent le profit.
Le vérificateur de Revenu Canada a déclaré dans son témoignage que M. Singh lui avait indiqué qu'il s'attendait à tirer un profit du lotissement des vergers et non de l'agriculture. M. Singh n'a pas nié ces déclarations. Par conséquent, bien qu'il ait continué à exploiter les vergers ou à les donner à bail à l'occasion, c'est de la vente de propriétés qu'il s'attend à tirer un profit. Cette attente est compatible avec sa conduite jusqu'à ce jour.
Dans l'arrêt R. v. Donnelly, 97 DTC 5499, le juge Robertson, de la Cour d'appel fédérale, a dit ceci :
L'analyse du facteur de la rentabilité permet de dissiper les doutes qui subsistent quant à savoir si la principale source de revenu d'un contribuable est l'agriculture. Il existe une différence entre le genre de preuve qu'un contribuable doit produire concernant la rentabilité en vertu de l'article 31 de la Loi et le genre de preuve applicable à l'expectative raisonnable de profit. Dans ce dernier cas, le contribuable n'a qu'à démontrer qu'il a ou avait une expectative de profit, que ce soit un dollar ou un million de dollars. Il est bien établi en droit fiscal que les termes “ expectative raisonnable de profit ” et “ expectative de bénéfices raisonnables ” ne sont pas synonymes. En ce qui concerne la rentabilité prévue à l'article 31, toutefois, le montant est pertinent parce qu'il permet de comparer un revenu agricole potentiel avec le revenu que le contribuable a effectivement tiré de l'autre occupation. Autrement dit, nous cherchons des éléments de preuve de nature à appuyer une conclusion d'expectative raisonnable de bénéfices “ considérables ” en provenance de l'agriculture.
En l'espèce, il incombait au contribuable de démontrer ce qu'il aurait raisonnablement pu gagner n'eussent été les deux contretemps qui sont à l'origine de la perte, à savoir le décès de M. Rankin et la baisse des prix des chevaux. Je dis cela parce que le juge de la Cour de l'impôt a conclu que sans ces deux contretemps le contribuable aurait tiré la majeure partie de son revenu de l'agriculture au cours des trois années d'imposition en question. Il ne fait aucun doute que la perte de M. Rankin et les modifications qui ont été apportées aux lois fiscales américaines ont eu un effet négatif et inattendu sur l'entreprise, mais le contribuable n'a fourni aucun élément de preuve sur les bénéfices qu'il aurait pu réaliser si ces événements ne s'étaient pas produits ni sur la question de savoir si le montant aurait été jugé considérable par rapport à son revenu de profession libérale. Le contribuable ne pouvait pas se contenter d'affirmer qu'il pourrait avoir réalisé un bénéfice. Il aurait dû fournir assez d'éléments de preuve pour permettre au juge de la Cour de l'impôt d'évaluer à combien ce bénéfice aurait pu s'élever.
Se fondant sur trois facteurs clés qui permettent de résoudre les affaires portant sur la principale source du revenu, la Cour tire les conclusions suivantes :
Les capitaux investis
Au cours des années en question, l'appelant a investi plus de capitaux dans l'entreprise de promotion immobilière que dans l'agriculture (à compter de 1990). L'hypothèse énoncée à l'alinéa 7 e) n'a pas été réfutée en ce qui concerne le revenu brut tiré de la promotion immobilière, lequel illustre l'investissement qu'a fait l'appelant à cet égard.
Le temps consacré à l'activité
M. Singh a déclaré dans le cadre de son témoignage qu'il consacrait beaucoup plus de temps à son exploitation agricole qu'à son travail de promoteur immobilier et qu'à son emploi. Il aurait consacré à l'agriculture et à son emploi chez Greenwood un nombre d'heures à peu près égal. Cependant, son entreprise de promotion immobilière le tenait très occupé et elle était complexe. Il devait traiter avec les divers pouvoirs publics, remplir toutes sortes de demandes et s'occuper de lotissement, de construction, du programme de restrictions visant les terres agricoles, des agents et courtiers immobiliers, des entrepreneurs et des sous-traitants. Le témoignage de M. Singh sur les heures qu'il a consacrées à la vente d'immeubles, à la promotion immobilière et à son emploi chez Greenwood n'est pas accepté. Il est réfuté par les autres éléments de preuve et les montants d'argent établis en preuve, compte tenu plus particulièrement du fait que c'est à la promotion et à la vente de biens immeubles qu'il a consacré son temps à compter de 1990. Vu son expérience des affaires, la Cour conclut que, de 1990 à 1993, l'appelant a consacré beaucoup plus d'heures à la promotion immobilière qu'à quelque autre occupation.
Rentabilité
Chaque année depuis 1988, l'appelant déduit des pertes agricoles substantielles. Par suite d'une nouvelle cotisation et d'une opposition, les pertes dont l'appelant avait demandé la déduction ont été réduites et, en 1990, Revenu Canada a conclu qu'il avait réalisé un profit de 2 330 $. La perte de 2 330 $ initialement déterminée était une erreur de l'avocate de l'intimée, et cette erreur a été corrigée au cours des plaidoiries. L'appelant a appelé à témoigner Jim Reid, qui est venu affirmer que la replantation de trois acres de cerisiers il y a environ quatre ans allait probablement engendrer des revenus bruts de 13 000 $ environ en 1999 et de 20 000 $ en 2000, à la condition que la météo et les prix soient favorables. M. Singh n'a pas indiqué à combien s'élève le revenu tiré de ses trois acres en 1999.
Cependant, les pertes substantielles déduites et, sauf en 1990, celles qui ont fait l'objet d'une nouvelle cotisation, confirment la preuve que M. Singh n'a pas modifié ses méthodes d'exploitation agricole et a replanté des arbres dont les fruits se vendent à bas prix lorsqu'il a dû le faire, selon la maturité de l'arbre. Ces méthodes confirment les déclarations qu'il a faites au vérificateur, selon lesquelles c'est le lotissement qui allait lui permettre de réaliser un profit. Il y a lieu de signaler que le témoignage de Keith Holman est accepté. M. Holman a établi qu'il était pour ainsi dire impossible de réaliser un profit en faisant la culture d'arbres fruitiers traditionnels. C'est plutôt la vente de terrains qui permet de réaliser des profits. Il a déclaré que, à l'heure actuelle, les cultivateurs vendent la pomme courante 6 cents la livre, laquelle, dans les magasins de Penticton, se vend 1 $ la livre. Les frais d'entretien des champs représentent à eux seuls 16 cents la livre, et cela ne tient pas compte des frais d'investissement ou des frais d'intérêt. Les déclarations de M. Singh au vérificateur, selon lesquelles les fermes ont été achetées à des fins de lotissement et de revente à profit, sont confirmées par la preuve qui se rapporte aux fermes mêmes et aux autres occupations de l'appelant. Les hypothèses énoncées aux alinéas 7 a), b), c) et d) sont justes et les hypothèses énoncées aux alinéas 7 f), g), h), i) et j) sont justes également. Il convient de signaler que, en raison de la baisse du prix des fruits au cours des années en cause, il aurait été discutable, voire mal avisé, de tenter d'améliorer le rendement de la culture des fruits traditionnels, qui était alors l'activité agricole principale exercée dans la région.
M. Singh n'a produit aucune preuve établissant à combien se serait élevé son profit n'eussent été les mauvaises conditions de la météo et les prix peu élevés. Il n'a produit aucune preuve non plus sur la question de savoir si le revenu agricole éventuel aurait été substantiel par rapport à son revenu provenant d'une autre source.
[5] Pour ces motifs, l'appel portant sur la question énoncée à l'alinéa 8 a) est rejeté. La Cour conclut que, dans les années d'imposition 1989, 1991, 1992 et 1993, le revenu de M. Singh ne provenait principalement ni de l'agriculture ni d'une combinaison de l'agriculture et de quelque autre source.
[6] Question en litige :
8 c) L'appelant a-t-il omis de déclarer la totalité du produit de la vente du 202-95, avenue Eckhardt à son frère et, dans la négative, le ministre a-t-il correctement imposé à l'appelant, en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi, une pénalité fondée sur ce montant?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
7 vv) en avril 1992, l'appelant a vendu 75 000 $ à son frère Gurdial Chabal une unité condominiale située au 202-95, avenue Eckhardt, Penticton;
lorsque l'appelant a vendu à Gurdial Chabal l'unité condominiale située au 202-95, avenue Eckhardt, celle-ci avait une juste valeur marchande d'au moins 83 000 $;
dans sa déclaration de revenus T1 de 1992, l'appelant a indiqué que le produit de la vente du 202-95, avenue Eckhardt était de 70 000 $ et non de 75 000 $, de sorte que le revenu déclaré était de 5 000 $ inférieur à celui qu'il aurait dû être;
en déclarant un produit inférieur à celui qu'il a tiré de la vente du 202-95, avenue Eckhardt, l'appelant a, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, fait un faux énoncé ou des omissions dans sa déclaration de revenu de l'année d'imposition 1992;
Question en litige 8 c)
L'appelant a déclaré que, lorsqu'il a rencontré son comptable pour préparer sa déclaration de revenus de 1992, celui-ci lui a demandé combien il avait vendu le 202-95 avenue Eckhardt. Ils parlaient de la “ propriété de l'avenue Eckhardt ”; M. Singh n'a pas bien compris de quelle unité il était question et il a donné le mauvais chiffre, d'où l'erreur de 5 000 $.
M. Signh a mis en valeur, construit et vendu les unités du 95, avenue Eckhardt. La preuve qu'il ne tenait aucun livre et que ses registres étaient dans un état pitoyable ou inexistants n'a pas été contestée. L'appelant a un diplôme universitaire, il était un agent immobilier actif, il avait suivi un cours de comptabilité et, à la fin de 1992, il avait mis en valeur des propriétés dont la valeur dépassait 1 000 000 $ et il exploitait prétendument trois fermes. Dans ces circonstances, des registres, des chèques, des factures et des reçus auraient dû faire partie de ses pratiques administratives courantes. La conversation entre l'appelant et son comptable sur le prix d'une propriété qu'il a vendue à son frère n'aurait pas dû être nécessaire. Les registres auraient dû être bien tenus. Si une simple erreur découlant d'une conversation peut paraître sans importance, dans le cas de M. Singh, elle révèle une façon d'agir qui constitue à tout le moins une faute lourde laquelle explique que l'appelant a fait un faux énoncé dans sa déclaration de revenus de l'année d'imposition 1992.
[7] L'appel de M. Singh sur cette question est rejeté.
[8] Question en litige :
8 d) Le ministre a-t-il correctement inclus dans le revenu de l'appelant pour l'année d'imposition 1990 le montant de 4 000 $ tiré de la vente d'une option d'achat d'une unité condominiale, et l'omission de l'appelant de déclarer ce montant justifiait-elle l'imposition d'une pénalité en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
7 o) en 1990, l'appelant a vendu 4 000 $ une option d'achat (l'“option ”) d'une unité condominiale située au 60, promenade Chateau, Penticton;
l'appelant avait acquis l'option du propriétaire du bien situé au 60, promenade Chateau, sans aucune contrepartie;
l'appelant a acquis l'option dans l'intention d'acheter et de revendre le 60, promenade Chateau, à profit;
l'appelant n'a pas déclaré la vente de l'option ni le profit qu'il en a tiré, dans sa déclaration de revenus T1 de 1990;
en omettant de déclarer le gain qu'il a réalisé par suite de la vente de l'option, l'appelant a, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, fait un faux énoncé ou une omission dans sa déclaration de revenus de l'année d'imposition 1990;
Question 8 d) :
La pièce A-2 contient deux offres d'achat datées du 24 septembre 1990. L'offre de vente de M. Dhaliwal à Mme Singh n'est pas signée par M. Dhaliwal. La deuxième offre d'achat de Mme Singh aux Grewal paraît être signée par toutes les parties.
M. Scott a déclaré dans son témoignage que, au cours de deux conversations qu'il avait eues avec M. Singh, ce dernier n'avait jamais déclaré que Mme Singh, plutôt que l'appelant, avait reçu le montant de 4 000 $, ou qu'elle était partie à la transaction concernant le 60, promenade Chateau. La pièce R-1, onglet 8, est une déclaration écrite de la main de M. Singh, selon laquelle “ nous avons fait 4 000 $ par suite de la vente ”. Il utilise le pronom “ nous ” et non “ je ”. De plus, l'entente conclue par Mme Singh avec les Grewal précise que M. Singh occupe la propriété. Rien ne contredit le témoignage de M. Singh, qui réfute les hypothèses. Son témoignage est accepté.
[9] L'appel de l'appelant est admis pour ce qui est de la question 8 d).
[10] Question en litige :
8 e) Le ministre a-t-il correctement inclus dans le revenu de l'appelant pour l'année d'imposition 1991 le profit de 6 278 $ réalisé lors de la vente de la propriété du 310, promenade Green?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
7 t) en septembre 1986, l'appelant a acheté une ferme au 310, promenade Green, Penticton (“ 310, promenade Green ”);
u) en octobre 1986, l'appelant a présenté sans succès une demande visant à retirer le 310, promenade Green, du programme de restrictions visant les terres agricoles;
en avril 1989, l'appelant a présenté à la ville de Penticton une demande visant à diviser le 310, promenade Green en deux lots;
la demande de lotissement a été provisoirement approuvée le 4 mai 1989;
l'appelant a obtenu un permis de construire une maison sur l'un des lots (encore appelé le 310, promenade Green) en novembre 1989, et il a commencé les travaux de construction peu après;
le 18 janvier 1990, avant que les travaux de construction de la maison du 310, promenade Green soient achevés, l'appelant a mis celle-ci en vente;
l'appelant a vendu la maison du 310, promenade Green, 160 000 $, aux termes d'une convention datée du 21 février 1990;
l'appelant et sa famille n'ont jamais occupé de façon courante la maison du 310, promenade Green à titre de résidence principale;
lorsqu'il a acheté la propriété du 310, promenade Green, l'appelant avait l'intention de la revendre à profit dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise;
l'appelant avait une vaste expérience de la construction et de la revente de maisons destinées à la spéculation;
le coût de la maison et du bien-fonds dont l'appelant a disposé au 310, promenade Green s'élevait tout au plus à 153 721,33 $, de sorte que la vente a permis à l'appelant de réaliser un profit net de 6 278,67 $;
Question en litige 8 e)
L'appelant n'a contesté que l'hypothèse énoncée à l'alinéa dd). Au cours de la vérification, M. Singh a estimé le coût de la construction à 127 000 $. À l'audition, il a témoigné sur les calculs qu'il a effectués relativement à d'autres propriétés qu'il a construites et sur lesquelles il s'est fondé pour déterminer que chaque pied carré coûtait 83,05 $. Sur ce fondement, il a calculé une perte de 35 321,35 $. M. Singh a déclaré que, parce que lui et son comptable avaient traité le 310, promenade Green comme une résidence principale, il n'avait conservé aucun reçu. Cependant, son témoignage sur cette question n'est pas crédible. M. Singh n'a jamais vécu au 310, promenade Green. Par conséquent, ses estimations et ses calculs ne sont pas acceptés. Les hypothèses ne sont pas réfutées.
[11] L'appel sur cette question est rejeté.
[12] Questions en litige :
8 f) Le profit que l'appelant a réalisé par suite de la vente du nouveau lot A en 1991 était-il un revenu tiré d'une entreprise, et le ministre a-t-il correctement calculé ce profit?
8 g) Le profit que l'appelant a réalisé par suite de la vente du nouveau lot B en 1992 était-il un revenu tiré d'une entreprise, et le ministre a-t-il correctement calculé ce profit?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
en septembre 1990, l'appelant a acheté, le long de la route 97, une superficie, sur laquelle se trouvait une petite maison, désignée officiellement comme étant le lot 5 DL 455, plan 4744 ODYD (“ lot 5 ”); il l'a payée 125 000 $;
en novembre 1990, l'appelant a acheté, le long de la route 97, une superficie inoccupée adjacente au lot 5, près de Summerland, désignée officiellement comme étant le lot A DL455, plan 29327 ODYD (“ lot A ”); il l'a payée 55 000 $;
en avril 1991, l'appelant a réuni le lot 5 et le lot A et a effectué un nouveau lotissement, laissant la maison existante sur un lot beaucoup plus petit, le lot A, plan KAP44951 (“ nouveau lot A ”), et créant une superficie adjacente inoccupée plus grande, le lot B, plan KAP44951 (“ nouveau lot B ”);
en mai 1991, l'appelant a vendu 100 000 $ le nouveau lot A, sur lequel se trouvait la maison;
le coût pour l'appelant de la maison et du nouveau lot A était de 88 024,83 $ et, déduction faite de la commission de l'agent immobilier, le profit tiré de la vente de la propriété s'élevait à 7 250 $;
jj) l'appelant a déclaré la vente de la maison et du nouveau lot A dans sa déclaration de revenus T1 de 1992;
kk) après le mois d'avril 1991, l'appelant a pris des mesures pour mettre en valeur le nouveau lot B et le transformer en un lotissement de 14 lots inoccupés en copropriété;
ll) en mars 1992, l'appelant a vendu le nouveau lot B et les plans de lotissement à Shorecrest Homes Ltd. 253 000 $;
mm) le coût pour l'appelant du nouveau lot B, y compris la commission de l'agent immobilier, était de 136 768 $, et le profit qu'il a réalisé à la vente était de 116 232 $;
nn) l'appelant a déclaré un gain en capital de 78 292,59 $ relativement à la vente des nouveaux lots A et B et il a demandé une déduction pour gains en capital de 40 682 $ dans sa déclaration de revenus T1 de 1992;
oo) lorsqu'il a acheté le lot A et le lot 5, l'appelant avait l'intention de les revendre à profit dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise;
pp) la motivation principale de l'appelant lorsqu'il a acquis les lots A et 5 était la possibilité d'une revente à profit;
qq) les prix des biens immobiliers dans la région du sud de l'Okanagan augmentaient rapidement au moment où l'appelant a acheté les lots 5 et A et vendu les nouveaux lots A et B;
rr) après 1989, l'appelant a en tout temps exploité une entreprise de promotion immobilière et de revente;
ss) le profit réalisé par l'appelant lors de la vente des nouveaux lots A et B était un revenu tiré d'une entreprise;
Questions en litige 8 f) et g) :
Les hypothèses ee) à nn) inclusivement et qq) n'ont pas été réfutées. Reste la question de savoir si le profit réalisé était un gain en capital ou un revenu. Dans l'affaire Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6421 (C.F. 1re inst.), le juge Rouleau a énoncé les critères à appliquer pour trancher cette question. Se fondant sur ceux-ci, la Cour tire les conclusions suivantes :
La nature du bien qui est vendu
L'appelant a acheté deux lots, les a réunis et a effectué un nouveau lotissement, puis il a demandé que soit dressé un plan de lotissement divisant la grande parcelle en 14 lots.
La durée de la possession
En tout, il s'est écoulé 18 mois entre l'achat et la vente des lots par M. Singh, un agent immobilier qui, tant avant qu'après, lotissait des biens-fonds, les mettait en valeur et les vendait.
La fréquence des transactions
Le plan des 14 lots condominiaux a été dressé et mis en application en avril 1991. En 1986, l'appelant avait tenté de retirer le 310, promenade Green, du programme de restrictions visant les terres agricoles; en mai, il l'a loti. En 1991, il a mis en valeur le 95, avenue Eckhardt pour en faire des unités condominiales, qu'il a vendues en 1992. En 1990, il a acheté une propriété agricole du chemin Valleyview à Penticton et, en 1992, il a acheté l'autre propriété en vue d'effectuer un lotissement. Le plan des 14 lots en copropriété n'était qu'une autre opération de lotissement et de vente.
Les améliorations faites sur le bien
Compte tenu de la preuve, le travail de l'appelant se rapportait à tous égards à des plans de relotissement des lots et de lotissement officiels.
Les circonstances qui ont entraîné la vente du bien
La vente de la propriété de 14 lots a été confiée à un autre agent et conclue le même jour. Il n'y a aucune preuve que des pressions ou une influence ont été exercées de l'extérieur pour forcer la vente.
Le motif
Dès le début, le motif était de toute évidence de revendre la maison et le terrain rapidement à profit.
Du début à la fin, la transaction a été effectuée de façon à réaliser un profit. L'appelant exploitait une entreprise d'achat et de vente à profit de biens immobiliers, et les lots A et B ne représentaient que deux transactionsparmi une série de transactions et de tentatives de transactions effectuées dans le cadre d'une entreprise.
Dans son témoignage, M. Singh a déclaré qu'en guise de paiement partiel du prix de vente de 100 000 $ du lot A il avait accepté une maison mobile évaluée à 32 500 $ (pièce A-7). Il a déclaré qu'il avait engagé des frais considérables pour la mettre en état et la vendre. Cependant, l'achat et la vente de la maison mobile constituent des transactions distinctes. Bien qu'il ait déclaré avoir perdu de l'argent à cet égard, il n'y a aucune preuve que l'appelant a à quelque moment que ce soit déclaré cette transaction et aucune preuve non plus sur la question de savoir si les dépenses ont été dissimulées dans un autre projet. Étant donné l'insuffisance des registres de M. Singh, son omission reconnue de déclarer des revenus et la myriade de transactions dans le cadre desquelles les prétendues dépenses auraient pu être faites, son témoignage n'est pas accepté pour ce qui est de la résolution des questions 8 f) et g).
[13] Pour les motifs qui précèdent, l'appel portant sur les questions 8 f) et 8 g) est rejeté.
[14] Question en litige :
8 h) En 1992, l'appelant a-t-il déduit, relativement au projet de l'avenue Eckhardt, des dépenses de 16 161,80 $ dont il n'aurait pas dû demander la déduction et, dans l'affirmative, le ministre a-t-il correctement imposé des pénalités en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi sur ce montant?
Hypothèses :
[TRADUCTION]
7 zz) en 1991, l'appelant a acheté une propriété au 95, avenue Eckhardt, Penticton, et, au cours des années 1991 et 1992, il a construit un immeuble d'habitations condominiales (l'“ immeuble Eckhardt ”) contenant quatre unités d'habitation résidentielles et quatre unités commerciales;
aaa) l'appelant a dépensé 399 206 $ pour mettre en valeur et construire l'immeuble Eckhardt;
bbb) dans sa déclaration de revenus T1 de 1992, l'appelant a déduit des dépenses de 415 368 $ au titre de la mise en valeur et de la construction de l'immeuble Eckhardt et il a ainsi déduit 16 162 $ de plus que le montant qu'il aurait dû déduire et a omis de déclarer un revenu de 16 162 $ relativement à la vente des unités;
en déduisant des dépenses trop élevées relativement à l'immeuble Eckhardt, l'appelant a, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, fait un faux énoncé ou une omission dans sa déclaration de revenus de l'année d'imposition 1992;
Question en litige 8 h)
En ce qui concerne le montant de 16 162 $, l'appelant a fait valoir que, bien qu'il ait omis de déclarer ces dépenses, il a, en ce qui concerne le projet de la promenade Greenwood, déduit 17 768,18 $ de moins que le montant qu'il aurait dû déduire dans une autre année, ce qui était permis. Par conséquent, ces dépenses devraient s'annuler. Dans les deux cas, cela est le résultat de l'omission de l'appelant de déclarer des montants, de tenir une comptabilité et de tenir des livres.
L'appelant a tenté de prouver l'existence de diverses dépenses qui auraient pour effet de réduire le montant des dépenses déduites en trop dans le cadre du projet Eckhardt en produisant des copies de chèques et de factures de 1991 et de 1992. Cependant, il a été impossible de déterminer si ces dépenses avaient déjà été déduites, si elles avaient été payées ou ce pourquoi elles avaient été faites si tant est qu'elles avaient été payées. Tom Czernicki a témoigné volontairement pour l'appelant et signé un document indiquant que l'appelant lui avait versé 3 000 $. Le témoignage de M. Czernicki est accepté pour ce qui est de son travail et du fait qu'il a été payé. Cependant, la question de savoir s'il a été payé en 1991 ou en 1992 ou dans une autre année relève de la pure conjecture. M. Czernicki ignorait sincèrement les dates et il n'était pas certain du travail qu'il avait fait. Il était parfois payé comptant et il travaillait comme ouvrier occasionnel, exécutant diverses tâches pour l'appelant. Il n'y a dans la preuve rien de substantiel qui réfute les hypothèses sur cette question.
Compte tenu de la preuve, l'appelant a commis une faute lourde en déduisant des dépenses en trop relativement à la propriété de l'avenue Eckhardt. Il avait la formation, l'expérience et la connaissance nécessaire des affaires pour savoir qu'il fallait tenir des registres. Il s'occupait de toutes sortes de choses. Il est clair qu'il a délibérément choisi de ne pas tenir de registres afin d'embrouiller les transactions ou de les dissimuler et de produire des déclarations de revenus erronées en 1992.
[15] L'appel portant sur la question des dépenses excessives est rejeté. Les pénalités ont été imposées correctement en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu sur le fondement du montant de 16 161,80 $.
[16] Question en litige :
8 k) L'appelant a-t-il fait de faux énoncés attribuables à la négligence, à l'insouciance ou à l'omission volontaire dans ses déclarations de revenus de 1990 et 1991?
Hypothèse :
[TRADUCTION]
7 hhh) l'appelant a fait de faux énoncés attribuables à la négligence, à l'insouciance ou à l'omission volontaire dans ses déclarations de revenus des années d'imposition 1990 et 1991.
Question 8 k)
La déclaration de revenus de l'appelant pour l'année 1990 est datée du 9 décembre 1991. Sa déclaration de revenus de 1991 est datée du 30 avril 1992.
L'appelant a fait preuve à tout le moins de négligence ou d'insouciance dans ses déclarations de revenus de 1990 et de 1991. Il avait alors une vaste formation. Il avait commencé à exploiter des terres agricoles en 1980. Il avait tenté de soustraire une propriété du programme de restrictions visant les terres agricoles en 1986 et il avait loti la propriété du 310, promenade Green, sur laquelle, en 1990, il a construit une maison qu'il a vendue la même année. Il n'a pas réfuté l'hypothèse énoncée à l'alinéa 7 cc) selon laquelle, à ce moment-là, il avait construit et vendu des maisons destinées à la spéculation. Il était un agent immobilier actif et, en 1990, il a acheté la ferme du chemin Valleyview aux fins de lotissement et de vente. Il s'agit là d'une démarche structurée consistant à exploiter le marché très florissant de l'immobilier dans la région de Penticton et à ne pas tenir de livres dans l'espoir de se soustraire à l'impôt. Une telle démarche peut être qualifiée, en termes polis, d'omission volontaire.
[17] L'appel portant sur cette question est rejeté.
[18] La question 8 b) a fait l'objet d'une entente quant aux justes valeurs marchandes suivantes :
220, Greenwood 37 000 $
12599, Place Taylor 93 250 $
202-95, Eckhardt 75 000 $
204-95, Eckhardt 77 000 $
[19] À l'ouverture de l'audition, M. Singh a retiré son appel concernant les questions 8 i) et j), formulées dans les termes suivants :
L'appelant a-t-il omis de déclarer un revenu de location tiré du bien locatif situé rue Oliver en 1993?
L'appelant a-t-il déduit des dépenses excessives et déclaré un profit inférieur à celui qu'il aurait dû déclarer par suite de la disposition du bien locatif situé rue Oliver en 1993?
[20] Par conséquent, l'appel de M. Singh sur la question 8 d) pour l'année d'imposition 1990 est déféré au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation. Ses appels portant sur les autres questions se rapportant à l'année 1990 sont rejetés. Ses appels portant sur les autres années soumises à la Cour sont rejetés.
[21] L'intimée a droit aux frais entre parties.
Signé à London (Ontario), ce 2e jour de novembre 1999.
“ D. W. Beaubier ”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 23e jour de juin 2000.
Mario Lagacé, réviseur