Date: 19980520
Dossier: 95-3718-IT-G
ENTRE :
GRANT LANGDON,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Margeson, C.C.I.
[1] Par des avis de nouvelle cotisation datés du 10 août 1993 et du 11 août 1995, le ministre du Revenu national (le “ ministre ”) a, pour les années d'imposition 1986 à 1991 inclusivement, établi à l'égard de l'appelant de nouvelles cotisations d'impôt assorties de pénalités et d’intérêts.
[2] Initialement, il y avait 13 points différents qui devaient être tranchés par la Cour, mais, avant le début du procès, les parties en ont réglé un certain nombre, l'appelant concédant certains points au ministre, et vice-versa.
[3] Au bout du compte, les appels seront admis et les cotisations seront déférées au ministre pour nouvel examen et nouvelles cotisations compte tenu des concessions qui seront énoncées à la conclusion de ce procès. Les autres points ont été contestés tout au long du litige, de même que la question des frais.
[4] La Cour a fait droit à la requête que l'appelant a présentée au début du procès pour que l'alinéa 6a) de l'avis d'appel soit modifié de manière à se lire comme suit :
[TRADUCTION]
6. Les faits essentiels qu'invoque l'appelant pour l'année d'imposition 1989 sont les suivants :
a. le 746, Marine Drive Sud-Ouest, Vancouver (Colombie-Britannique), était un bien en immobilisation de l'appelant, et la disposition de ce bien a donné lieu à un gain en capital et non à un revenu. Le gain en capital auquel a donné lieu la disposition de ce bien et la perte de revenu de location provenant de la location du bien ont été incorrectement déclarés comme correspondant à un revenu de location estimatif de 11 000 $, alors que, en fait, cela aurait dû être déclaré comme suit :
Partie imposable du gain en capital auquel
a donné lieu la disposition (2/3 de 40 073 $)26 715,00 $
Récupération -4 868,00 $
Perte locative (28 566,26 $)
Montant imposable net 3 017,00 $ 1 394,24 $
[5] La Cour a également fait droit à la requête présentée par l'avocate de l'intimée pour que l'interrogatoire préalable soit prolongé jusqu'au 4 février 1998.
Preuve
[6] L'appelant, Grant Charles Norman Langdon, a déclaré dans son témoignage qu'il exerçait le droit dans le domaine des litiges commerciaux. Il a été admis au barreau de la Colombie-Britannique en 1981. Il a grandi à North Vancouver et vivait près de l'Université de la Colombie-Britannique lorsqu'il était étudiant de 1er cycle et pendant qu'il fréquentait la faculté de droit.
[7] En 1981, il avait, avec un de ses anciens camarades de classe, ouvert un bureau d'avocats à Maple Ridge (Colombie-Britannique), soit un endroit qu'il a décrit comme étant à 30 milles à l'est de Vancouver. Aller de sa résidence à son lieu de travail prend 45 à 90 minutes. Cette résidence ne lui appartenait pas.
[8] Il a habité à Vancouver pendant trois ans, puis est allé s'installer à
Maple Ridge, dans un appartement. Il ne s'est marié qu'en 1987.
[9] En 1985, il avait acquis un lot vacant, soit le lot 19, Riverview Crescent, Coquitlam (Colombie-Britannique), ainsi que le 746, Marine Drive Sud-Ouest, Vancouver (Colombie-Britannique), soit un petit immeuble de bureaux et un entrepôt.
[10] Il a dit qu'une nouvelle cotisation avait été établie à son égard le 10 août 1993, soit une cotisation qui a été l'objet d'un redressement le 11 août 1995.
[11] Il a reconnu les avis de nouvelle cotisation relatifs aux années en cause et a dit que le ministre avait fixé dans la cotisation des montants supplémentaires au titre de revenus non déclarés de 23 800 $ provenant du cabinet d'avocats dans lequel il était associé.
[12] Il a renvoyé aux avis de cotisation pour chaque année en cause. Il a dit que le vérificateur avec qui il avait traité était un dénommé Bolenback.
[13] Il y a encore un point en litige concernant la vente du 1021-1025, avenue Austin, Coquitlam (Colombie-Britannique). La thèse que l'appelant faisait valoir était qu'il n'avait joué aucun rôle direct dans cette vente et qu'il n'en avait tiré aucun revenu. Les mêmes personnes avaient acheté et revendu ce bien et avaient accepté un immeuble en échange, qu'il avait alors acheté aux vendeurs du bien de l'avenue Austin. Il s'agissait du Marine Drive Sud-Ouest. L'appelant n'avait pas beaucoup de documents pour ce qui est du bien de l'avenue Austin, mais il avait passé en revue toute la comptabilité avec le vérificateur et avait montré les livres à ce dernier.
[14] L'appelant a été renvoyé à l’onglet 23 de la pièce A-1, c'est-à-dire à l'ordonnance de dévolution concernant le bien de l'avenue Austin et aux autres documents figurant entre les onglets 23 et 29 au soutien de sa thèse. Aucun de ces documents ne fait mention de l'appelant, et ce dernier ne s'est trouvé mêlé aux affaires de la compagnie acheteuse, soit la H. W. No. 78 Holding Co. Ltd. (“ H. W. No. 78 ”), qu'après que celle-ci eut reçu le titre sur le bien. Il ne détenait aucune action de la compagnie à l'époque de la vente et n'avait jamais vu l'ordonnance de dévolution avant l'interrogatoire préalable. Au 6 mai 1986, il n'avait pas de relations avec la compagnie.
[15] Quoi qu'il en soit, le vérificateur a, dans le calcul du gain réalisé sur le bien, omis de prendre en compte le crédit de 600 000 $ accordé aux vendeurs du Marine Drive Sud-Ouest et le prix réalisé par la H. W. No. 78 lorsque le bien a été vendu à l'appelant pour 481 220 $. En fait, M. Dwight Deausy et son groupe ont gagné 65 000 $ sur cette vente, comme on peut le voir en examinant les documents qui figurent à la page 5 de l’onglet 30, soit des documents produits pour le vérificateur. Le vérificateur a également omis de prendre en compte divers coûts liés à l'opération d'achat et de vente du bien de l'avenue Austin.
[16] Au moment de la clôture, la H. W. No. 78 détenait le Marine Drive Sud-Ouest en fiducie pour lui, comme simple fiduciaire, jusqu'à ce qu'il paie le solde du prix d'achat.
[17] L'appelant est devenu un dirigeant de la H. W. No. 78 le 16 mai 1986, de sorte qu'il pouvait s'occuper du Marine Drive Sud-Ouest. Il a répété qu'il n'avait tiré aucun profit de la vente du bien de l'avenue Austin. Les profits avaient été partagés entre M. Deausy et deux autres personnes.
[18] En ce qui a trait au bien de l'avenue Cedar, il appartenait non pas à l'appelant mais à la Standard Equities Ltd., qui le détenait de son propre chef et non comme fiduciaire pour l'appelant. La Standard Equities Ltd. avait ses propres comptes bancaires et est encore une société bien établie.
[19] Initialement, le bien de l'avenue Cedar faisait partie d’un groupe d'opérations. La Standard Equities Ltd. devait l'acquérir dans le cadre d'un groupe d'opérations visant la constitution d'un portefeuille immobilier. Ce bien n'était pas détenu pour le compte de l'appelant comme l'avait été le Marine Drive Sud-Ouest. Le Boundary Park Mall, le bien de l'avenue Cedar et le bien américain (le bateau MV Lovit) appartenaient tous à la Standard Equities Ltd. et faisaient tous partie d’un groupe d'opérations.
[20] La documentation relative à tous ces biens montrait que seule la Standard Equities Ltd. était propriétaire des biens; quel que soit le nombre d'opérations provisoires qui ont eu lieu ou quel que soit le nombre d'entités différentes qui ont joué un rôle, il s'agissait simplement là de moyens de faire en sorte que, au bout du compte, le titre soit transféré à la Standard Equities Ltd.
[21] Par suite de la vente du bien de Trail à M. et Mme Valiquette, sa compagnie n'a reçu aucun argent, car le bateau a été accepté en échange comme partie du prix d'achat.
[22] La compagnie à numéro 309309 B.C. Ltd. a été utilisée parce qu'elle faisait partie de la convention initiale avant que la compagnie de l'appelant conclue le marché relatif aux biens.
[23] M. Quinnell a joué un rôle dans l'achat des trois biens à la Marathon Realty Company Limited. M. Quinnell avait fait en sorte de vendre à un des locataires les terrains de Salmon Arm et de vendre les biens de Grand Forks et de Trail. Il avait eu des difficultés financières et avait contacté l'appelant et son père pour l'achat du centre commercial de Trail. À l'époque où la vente devait se conclure, on avait demandé à l'appelant de reprendre les trois biens, y compris la vente du bien de Salmon Arm. M. Quinnell devait se voir accorder du temps pour vendre les biens et, s'il les vendait, les profits devaient être partagés entre eux. C'est à ce moment que sa compagnie, la 316936 B.C. Ltd., est entrée en scène.
[24] La vente du bien de Salmon Arm a rapporté à la Standard Equities Ltd. et non à lui. C'est la raison pour laquelle il n'a pas déclaré la somme en cause dans son revenu. La compagnie n'a pas produit de déclarations pour 1986 et 1987 parce qu'elle n'avait pas gagné d'argent et qu'aucun impôt n'était dû.
[25] L'appelant a utilisé la compagnie pour que celle-ci détienne un bien en fiducie pour lui. Ce n'est pas un point litigieux en l'espèce. Il a payé des frais pour la Standard Equities Ltd. mais a été remboursé. Il n'a pas utilisé les actifs de la Standard Equities Ltd. pour ses propres fins.
[26] Il a reconnu les documents à l’onglet 55 de la pièce A-1 comme étant l'état de son avoir net personnel qu'il avait remis à son courtier hypothécaire de façon à pouvoir obtenir du financement pour acheter un bien. Il a dit que c'était un état d'avoir net consolidé et qu'il s'agissait de faire connaître la situation de l'emprunteur. C'est ce à quoi les prêteurs s'attendent. Son intention n'était pas de laisser entendre dans cet état qu'il était propriétaire de ces biens.
[27] Le bien américain mentionné était le MV Lovit, soit un bateau de 60 pieds. En ce qui a trait au bateau, il a renvoyé à l’onglet 57. Ce bien a été mis en vente avant que l'achat ne soit conclu. Il appartenait à la Standard Equities Ltd. et avait été accepté en échange. La valeur d’échange était de 560 000 $ canadiens.
[28] On a établi le document à l’onglet 58 pour montrer que la Standard Equities Ltd. était le véritable vendeur du bien de l'avenue Cedar.
[29] L'appelant avait été contacté par M. Bolenback et s'était fait dire qu'il serait l'objet d'une nouvelle cotisation. Il a reçu de Revenu Canada, Impôt, la lettre en date du 11 mai 1993 (onglet 22). Il n'en a pas discuté avec M. Bolenback parce qu'il ne lui faisait nullement confiance.
[30] M. Bolenback avait présumé que le montant mentionné dans l'état d'avoir net de l'appelant figurant à l’onglet 55 provenait de la vente d'actifs aux États-Unis (montant de 473 000 $ et non pas net de 254 000 $).
[31] Une nouvelle cotisation à l'égard de l'appelant avait été établie pour le Boundary Park Mall et le bateau, mais la Standard Equities Ltd. était le propriétaire de ces biens.
[32] Les évaluations du ministre quant aux profits réalisés sur ces biens étaient également imparfaites. Il n'a pas accepté les frais et débours liés à ces biens. Le ministre n'avait raison qu'au sujet du prix de base et du gain brut. Le ministre n'était pas fondé à refuser les éléments en litige concernant les frais juridiques, les frais d'évaluation, les commissions d'engagement et les commissions versées à Dwight Deausy.
[33] L'appelant a dit que les commissions avaient été payées à M. Deausy pour le rôle que ce dernier avait joué. Il avait cherché à faire en sorte que la commission d'engagement soit remboursée par Standard Trust, mais cela avait été refusé. Du financement supplémentaire était nécessaire. Les frais d'inspection ont été payés à La Banque Toronto-Dominion.
[34] À l'origine, La Banque Toronto-Dominion avait désigné l'appelant comme débiteur hypothécaire, mais cela a été modifié. La Standard Equities Ltd. a éventuellement payé les autres dépenses contestées.
[35] Toutes ces dépenses étaient indiquées et étayées dans les pièces produites devant la Cour.
[36] Les frais juridiques qui ont été indiqués concernant le bateau, soit le MV Lovit, avaient été payés par la Standard Equities Ltd. L'appelant a déclaré que, lorsqu'il est dit dans le document 27 “ Je vous donne pour instructions d'agir en mon nom ”, il agissait véritablement comme représentant de la Standard Equities Ltd. et non en son nom personnel.
[37] L'appelant a dit qu'il n'avait fait aucun usage personnel du bateau. Les frais d'amarrage qui ont été indiqués avaient été payés, ainsi que les frais d'assurance.
[38] Une fois prises en compte toutes ces dépenses concernant les trois biens, le profit net avait été de 5 548,57 $.
[39] Pour ce qui est du lot de Riverview Crescent, l'appelant a déclaré qu'il n'avait pas réalisé de profit une fois toutes les dépenses déduites. Il a expliqué les documents figurant aux onglets 63 à 67, soit des documents relatifs à ce bien. Le bien avait été inscrit à son nom. Il s'était vendu 55 000 $. Le montant de 3 650 $ ajouté au revenu par le ministre n'était pas fondé. Il avait engagé des frais après l'achat de ce bien. Il lui avait fallu abattre des arbres et enlever des débris. Il avait payé des impôts fonciers. Il avait eu des frais d'environ 6 000 $ et avait vendu le bien 55 500 $. Aucun profit n’avait été réalisé.
[40] Il avait indiqué l'ensemble de son revenu et de ses dépenses concernant le 148, 2e avenue Est, North Vancouver, et le condominium de Cranbrook dans sa déclaration de revenus pour 1988.
[41] L’appelant ne se livrait pas à de simples opérations d’achat mais à des opérations d’achat et vente successifs. Il avait fourni tous les renseignements et tous les documents d'appui au vérificateur de Revenu Canada au sujet de ces opérations. Celles-ci avaient toutes été expliquées au vérificateur, qui a en fait compté le revenu en double. Le profit était allé à l'appelant et non à sa compagnie. L'appelant avait été surpris qu'une nouvelle cotisation soit établie à son égard et qu'une pénalité lui soit imposée. Il avait réécrit à Revenu Canada pour dire que tout cela avait été inclus dans sa déclaration de revenus.
[42] Concernant le bien de Marine Drive Sud-Ouest, il a dit que la différence entre son autocotisation et la cotisation du ministre n'était que de 698 $. Ce montant représentait des frais payés pour l'enregistrement de documents relatifs à cet immeuble. Il a renvoyé à l’onglet 79 au soutien de cette affirmation. Il s'agissait de frais payés par son cabinet d'avocats à cet égard.
[43] L'appelant avait établi une série complète de comptes relatifs à ce bien du début à la fin et avait remis ces comptes au vérificateur. Ces documents faisaient état du revenu et des dépenses et incluaient un bilan. Ils avaient été remis au vérificateur la première fois que ce dernier était allé à son bureau.
[44] Il a admis que, lorsqu'il avait pris en compte le gain dans sa déclaration de revenus, il avait fait une approximation et était arrivé à un montant de 11 000 $ qu'il avait ajouté au revenu à la ligne 126 de sa déclaration. La raison en est qu'il était à court de temps pour la production de sa déclaration. Il avait expliqué au vérificateur comment il était arrivé à ce montant. Il savait que cela ne se rapportait qu'au bien de Marine Drive Sud-Ouest. Le vérificateur n'a pas pris en compte la perte locative indiquée à l'égard du bien. Le gain net était de 3 017 $, et cela est indiqué dans l'avis d'appel modifié. Il a admis ne pas avoir déclaré de disposition, et le vérificateur a considéré qu'il s'agissait d'un revenu et non d'un gain en capital.
[45] Avant d'acheter le bien, l'appelant l'avait vérifié. Il entendait le conserver comme investissement. Il avait considéré le loyer annuel, les frais d'assurance, les frais d'intérêt et les frais d'entretien. Il s'attendait à tirer de ce bien entre 10 000 $ et 12 000 $ par an, mais, à cause de frais de financement et de coûts de location supérieurs à ce qu'il avait prévu, il y avait eu une perte; cependant, une fois payés ces frais uniques, il y a eu un profit. L'argent restant a été utilisé pour ses propres fins.
[46] Le 15 mai 1988, le bail du principal locataire avait expiré. L'appelant n'arrivait pas à louer ce bien, malgré le fait qu'il avait retenu les services d'un agent de location et qu'il avait engagé des dépenses à cet égard. Il a même changé d'agent de location. Il n'était pas intéressé à vendre ce bien durant la majeure partie de l'année 1988. Il voulait un locataire. Il a par la suite conclu une convention d'inscription avec le groupe Sutton parce que la partie supérieure de l'immeuble était devenue difficile à louer, que le stationnement était un problème et que ce bien donnait lieu à une perte d'argent après six mois d'inoccupation. Il avait décidé de le vendre et, en janvier ou février 1989, il l'avait vendu.
[47] L'appelant avait produit pour 1988 une déclaration de revenus n'indiquant aucun revenu net à cet égard. Il a renvoyé aux documents à l’onglet 79 à ce sujet. En 1989, à cause de la période réduite de location, il avait subi une perte de 28 566,26 $, comme l'indique le document précité.
[48] Sa thèse était que, si la Cour devait conclure que la totalité des 40 073 $ devait être incluse dans son revenu, le profit serait de 11 507 $. Il a déjà déclaré 11 000 $, de sorte que le redressement devrait être de 507 $.
[49] Concernant le bien de Panorama Drive, le ministre avait établi à l'égard de l'appelant une cotisation au titre d'un revenu d'entreprise non déclaré de 138 000 $ et lui avait imposé des pénalités. Ce bien étant sa résidence personnelle, il y avait exonération, ce qui fait qu'il n'avait rien déclaré. Sa thèse était qu'il n'avait jamais loué ce bien parce qu'il vivait là.
[50] Il s'agissait d'une maison plus petite et plus vieille qui donnait sur la mer et qui était située à cinq milles de l'endroit où il avait grandi. Il avait toujours voulu un lot riverain. Il avait transféré son bureau d'avocats à Vancouver et était allé habiter dans cette maison de North Vancouver. Ils avaient fait des améliorations, et il était resté propriétaire de cette maison trois ans et demi.
[51] Il n'avait pas les moyens de la garder : en 1990, lorsqu'il l'a vendue, il perdait de l'argent. Il n'avait pas les moyens de faire les paiements hypothécaires de 2 000 $ par mois et de payer les taxes. La maison avait été donnée en garantie de prêts de la Standard Equities Ltd., qui payait le prêt hypothécaire de second rang, malgré le fait que l'appelant finançait l'entreprise. L'appelant n'avait eu d'autre choix que de vendre. La maison avait été mise en vente à l'automne et s'était vendue en novembre. Elle s'était vendue 448 000 $, et l'appelant avait accepté un condominium en échange, soit un condominium évalué à 220 000 $. Il y avait un arriéré d’impôts fonciers, mais les paiements hypothécaires étaient presque à jour.
[52] Il avait laissé le condominium en vente, et celui-ci s'était vendu 202 000 $. Il y avait 18 000 $ de frais y afférents. Le bien de Panorama Drive avait été inscrit au nom de la compagnie, la 325467 B.C. Ltd., mais l'appelant a dit que c'est lui qui était le véritable propriétaire. Des actions de la 325467 B.C. Ltd. avaient été vendues 400 $ et non 400 000 $ comme l'avait conclu le ministre.
[53] Le bien résidentiel était détenu par sa compagnie, en vertu d'une déclaration de fiducie, pour lui. Il en était ainsi parce que ce bien comprenait un quai détenu en vertu d'un bail. Ce bail n'était pas transférable. Le quai influait sur la valeur du bien. Dans l'éventualité d'une vente, l'ancien bail devait être annulé, et un nouveau bail devait être obtenu. Selon lui, l'autorité responsable avait pour habitude de changer les conditions du bail, si bien qu'il avait décidé de mettre le bien au nom de la compagnie. De plus, au moment d'un transfert, il pouvait y avoir des dépenses supplémentaires en cause au titre de la suppression de certaines améliorations comme des quais.
[54] L'appelant a expliqué les documents figurant dans la pièce A-1 à l'appui de sa thèse voulant que le bien ait été détenu en fiducie pour lui et que cela se soit poursuivi jusqu'au moment de la vente. Il a également renvoyé à la nouvelle déclaration de revenus de la 325467 B.C. Ltd. ainsi qu'à de la correspondance échangée avec La Banque Toronto-Dominion pour faire état du statut de la compagnie et pour montrer que celle-ci détenait le bien en fiducie pour lui.
[55] À l’onglet 89, il avait rayé le nom de la compagnie comme vendeur et avait inscrit le sien, mais il avait fait cela pour montrer qu'il était le propriétaire bénéficiaire.
[56] L'appelant a été renvoyé à d'autres documents de la pièce A-1 pour faire valoir sa thèse selon laquelle il avait vendu les actions de la compagnie 400 $. Il avait établi la documentation d'appui qui figure à l’onglet 93 et a expliqué comment on avait fini par transférer le bien à M. Mallender et comment il avait calculé la perte nette après avoir pris en compte les dépenses relatives au bien engagées depuis le moment de l'achat jusqu'à celui de la vente, y compris les frais de liquidation du bien accepté en échange. Il avait calculé que la perte nette relative à la vente du bien de Panorama Drive était d'environ 21 000 $, soit la différence entre le gain brut et les dépenses brutes.
[57] Floyd Quinnell vivait dans la maison jusqu'à ce que l'appelant y emménage, ce pourquoi son nom avait été ajouté dans la police d'assurance.
[58] Concernant les frais de rénovation, l'appelant a dit que ces montants avaient été payés par lui-même ou par M. Quinnell. Si M. Quinnell les acquittait, l'appelant le remboursait. Ces frais n'avaient pas été déduits par l'appelant dans sa déclaration de revenu pour 1990 ou par quelque autre entité, parce que l'appelant considérait qu'il s'agissait de sa résidence principale et que ces frais ne pouvaient être pris en compte.
[59] De même, les dépenses relatives au bien accepté en échange n'avaient pas été déduites parce qu'il n'existait aucune attente raisonnable de profit ou que cela faisait partie de l'opération relative au bien de Panorama Drive, sa résidence principale, et qu'il s'agissait donc de frais non déductibles.
[60] En ce qui a trait aux biens McKenzie Pub et Bowling Lanes, l'appelant a dit qu'il avait subi les pertes sur créance de 39 521 $ en 1988 et de 132 146 $ en 1991, à cause de l'argent qui lui était dû concernant son entreprise de location d'un bien situé au 101, Stewart Drive, McKenzie (Colombie-Britannique), et que le ministre avait eu tort de ne pas admettre ces déductions.
[61] L'appelant a déclaré dans son témoignage que lui et Peter Shields avaient repris la convention d'achat du bien qui était l'objet d'une action en forclusion de la Banque fédérale de développement (la “ BFD ”). Cela incluait aussi un marché avec un dénommé Higgs (le “ gérant ”), qui, en vertu d'un contrat de cession-bail, devait louer le bien, et l'appelant s'attendait que M. Higgs rachète le bien.
[62] Plusieurs problèmes, y compris le fait qu'on n'était pas parvenu à faire signer le bail et des problèmes de financement, avaient fait que la signature avait été retardée. Par la suite, M. Higgs n'a pas effectué les paiements locatifs et a été évincé.
[63] L'appelant était convaincu que la probabilité de recouvrer quelque arriéré de loyer auprès de M. Higgs était nulle et, bien qu'ayant envisagé une action judiciaire, il avait fini par conclure que ce serait inutile en raison du bail non signé et du fait de sa propre conclusion selon laquelle M. Higgs ne valait pas la peine d'être poursuivi.
[64] Il avait engagé des dépenses pour son voyage à McKenzie visant à évincer M. Higgs et à installer un dénommé Enns en vue de la conduite de l'entreprise. Il a renvoyé à divers documents pour montrer les pertes locatives qu'il avait subies du fait de ses tentatives pour que l'entreprise soit dirigée en son nom comme entreprise en exploitation. Il avait pris en compte l'ensemble du revenu et était en droit de déduire les dépenses qu'il a indiquées.
[65] Il était personnellement responsable à l'égard de l'emprunt hypothécaire fait à la BFD. Au bout du compte, il avait traité le bien comme élément d'inventaire et n'avait déduit aucune autre dépense.
[66] Il avait fini par faire en sorte que le bien soit vendu à M. Walter Andereggen en vertu d'une convention écrite, comme l'indique l’onglet 98. Cet acheteur n'a fait que certains paiements d'intérêt en 1991, n'a pas effectué un important versement forfaitaire et final comme l'exigeait la convention, n'a fait que des paiements sporadiques en 1991 et n'a pas payé les impôts fonciers, et l'appelant a été informé que M. Andereggen avait des difficultés financières considérables. L'appelant avait conclu que l'étendue de sa participation dans le bien, tel qu'elle est indiquée dans sa déclaration de revenu pour 1991, correspondait à la valeur de vente du bien.
[67] Ce bien, qu'il avait payé 615 000 $, valait moins que cela. Il ne valait que le revenu qu'il pouvait produire. L'appelant avait calculé que ce bien pourrait produire environ 150 000 $ de revenu par année, mais, par le passé, le rendement de ce bien n'avait pas été bon. L'appelant avait conclu qu'un acheteur ne paierait pas ce qui lui était dû.
[68] Il avait calculé qu'un acheteur ne pourrait générer qu'environ 90 000 $ de revenu net par année. Un montant de 660 000 $ était dû. Il avait conclu que ce bien valait 400 000 $.
[69] Il avait décidé que la valeur de remplacement était supérieure, mais il ne pouvait dire quels calculs il avait utilisés pour arriver à la “ valeur fictive ” de 520 000 $ qu'il avait attribuée au bien et il avait ajouté le montant de 132 000 $ qu'il avait indiqué dans sa déclaration de revenus pour 1991. Il n'avait pas essayé de vendre la créance. Pour finir, le bien avait été l'objet d'une forclusion de la part de la BFD et s'était vendu 360 000 $. L'appelant avait payé 40 000 $ en vertu de la garantie donnée à la BFD.
[70] Il avait fait appel de l'évaluation foncière de 555 000 $ de 1992, et le montant avait été ramené à 240 000 $. Il n'avait pas déclaré la vente faite à M. Andereggen (12 décembre 1989). Le versement initial avait été réglé dans le processus visant à faire en sorte que le titre soit libre, ce qui fait que le prix de vente avait été inférieur au coût d'élément d'inventaire pris en charge par l'appelant. Ce dernier estimait qu'il s'agissait d'un élément d'inventaire et que plus tard, lorsqu'il gagnerait de l'argent grâce à ce bien, il ferait une déclaration à cet égard.
[71] Il a été contre-interrogé au sujet des documents figurant aux onglets 101 à 106 et a expliqué qu'il s'agissait de frais qui devaient être payés, par exemple les arriérés d’impôts fonciers, les frais de permis de vente d'alcool, le solde de la commission, la taxe sur l'alcool et les primes d'assurance, ainsi que 78 000 $ de frais d'exploitation, jusqu'à ce que M. Andereggen intervienne (onglet 114).
[72] En contre-interrogatoire, il a dit qu'il n'avait aucun chèque oblitéré au titre des éléments indiqués aux onglets 102 et 106 comme dépenses; toutefois, les registres du cabinet d'avocats indiquaient la même chose à l’onglet 116. Ces dépenses avaient été engagées relativement au bien de McKenzie.
[73] Il connaissait bien les droits des actionnaires et savait pertinemment que les actionnaires n'ont pas le droit d'utiliser des actifs de la compagnie pour leurs propres fins. Il savait en outre que les compagnies doivent tenir des registres appropriés.
[74] Lorsque le vérificateur s'était rendu à son bureau, il avait fourni des dossiers concernant les biens en cause. Il y avait un grand livre concernant le bien de Marine Drive Sud-Ouest, celui de Langley et celui de Surrey, et il n'était pas sûr de ce qu'il en était au sujet du bien de Shaugnessy, mais il n'y en a pas pour le bien de McKenzie. Ces dossiers étaient semblables à l'imprimé d'ordinateur qu'il avait produit concernant le bien de l'avenue Cedar.
[75] La 316936 B.C. Ltd. était devenue la Standard Equities Ltd. vers septembre 1989. Il a admis qu'aucune déclaration de revenu n'avait été produite pour la compagnie jusqu'à la semaine précédant le début de ce procès. Il était le seul actionnaire et administrateur et savait qu'une déclaration annuelle de revenu devait être produite.
[76] Il a été interrogé au sujet de la 309309 B.C. Ltd. et a dit que cette société avait été constituée le 16 mai 1986. Elle était devenue la Third Avenue Properties Ltd. en août 1989. Depuis le 31 août 1989, il était l'administrateur, mais il ne savait pas s'il était l'administrateur avant cela. C'était probablement lui ou la Standard Equities Ltd. La 309309 B.C. Ltd. n'était utilisée que par Floyd Quinnell. Ce dernier était un ami à lui. Il participait dans des opérations immobilières, tout comme Dwight Deausy. M. Becker ne détenait aucune participation dans le bien de l'avenue Cedar ou dans le bien appelé Boundary Park Mall.
[77] De nouveau, il avait fait état du condominium Cranbrook et du 148, deuxième avenue Est, dans ses déclarations de revenus pour 1988.
[78] Il a reconnu les pages indiquant les revenus et les dépenses concernant ces biens (pièce R-1, vol. 1, onglet 3), mais a dit qu'il n'y avait pas de grand livre distinct au titre de ces biens. Il y avait une feuille abrégée pour les cinq biens. Le montant de 49 724,69 $ correspondait à un sommaire relatif à tous les biens pour cette année-là qui avaient été traités. Les feuilles abrégées avaient été produites à l'époque de l'opération.
[79] Il a admis qu'aucune analyse financière n'avait été effectuée quant au revenu potentiel du bien de McKenzie, mais des espèces de projections avaient été fournies directement ou indirectement par M. Bremner, et ils avaient établi une approximation de ce que rapporterait ce bien.
[80] L'appelant n'avait aucune formation en comptabilité ou en évaluation. Il avait personnellement garanti à la BFD le prêt de 400 000 $. Avant de signer la garantie, il ne s’était pas assuré que M. Higgs signe le bail.
[81] Il a admis que les documents financiers relatifs au bien de McKenzie n'existaient pas en 1987. Il a reconnu le document de la pièce R-2 comme document portant transfert du bien de la 332100 B.C. Ltd. à la 373639 B.C. Ltd. (en tant que fiduciaire de l'appelant au titre d'un montant de 725 000 $).
[82] La perte nette indiquée était de 100 000 $ et avait été établie le dernier jour d'avril 1992. Il n'existait pas de grand livre en 1992 et il n'en existe pas aujourd'hui non plus. Le seul état était celui qui figure dans les déclarations de revenus pour 1989 et 1991.
[83] Il a mentionné la perte de 101 302,46 $ indiquée dans la pièce A-2, à la page 3, et a dit qu'il ne réclamait pas la déduction de cette perte. La Standard Equities Ltd. réclamait la déduction de la moitié de la perte mais n'avait pas produit de déclaration de revenus à l'époque où l'état avait été établi. Il ne s'agissait pas d'une opération personnelle de la part de l'appelant, mais, si tel était le cas, le profit net était de 5 548,57 $.
[84] La Standard Equities Ltd. avait des registres concernant les dépenses et les revenus relatifs au bien de l'avenue Cedar et au bien de Trail. Les états financiers avaient été établis par les comptables, mais l'appelant ne les avait pas avec lui à la Cour. Il a répété que le bateau avait été acheté et revendu le même jour et qu'il y avait eu une perte d'environ 100 000 $.
[85] Il a de nouveau expliqué la lettre figurant sous la cote A-2, document 27, qu'il avait écrite à l'avocat au sujet de la constitution de la 309309, dont il était le seul actionnaire; il a mentionné que l'avocat agissait pour son compte et a expliqué ce qu'il entendait par là. Il était certain que le courtier avait une idée du montant pour lequel le bateau se vendrait.
[86] Il était convaincu que quiconque examinerait le financement des opérations se fonderait sur l'état d'avoir net figurant à l’onglet 17 de la pièce R-1.
[87] Il a été interrogé au sujet du Marine Drive Sud-Ouest; il a expliqué les documents relatifs à ce bien et a dit que la H.W. No. 78 détenait ce bien en tant que fiduciaire, soit le fiduciaire de l'appelant, dans l'attente du paiement du solde du prix d'achat. M. Deausy était le seul actionnaire de la H.W. No. 78. L'appelant n'en était pas actionnaire de mai à novembre 1986, bien qu'il ait été garant. La compagnie était le propriétaire enregistré du bien.
[88] Il a de nouveau admis que le gain indiqué était de 11 000 $ et que ce montant était inexact, que la déclaration de revenus était inexacte et qu'aucune déclaration modifiée n'avait été produite. Ce montant avait été déclaré comme revenu incorrectement.
[89] On lui a mentionné divers documents relatifs au bien appelé Boundary Park Mall, au bien de l'avenue Cedar et à celui de Salmon Arm. Il a dit qu'il avait traité tous ces biens de la même manière. Ils faisaient partie d'une convention conclue avec Marathon, soit le marché qu'il avait lui-même conclu avec M. Quinnell pour acheter les trois biens par l'intermédiaire de la Standard Equities Ltd. et pour vendre le bien de Salmon Arm immédiatement. Un gain de 40 000 $ a été réalisé sur le bien de Salmon Arm en 1986. Ce gain n'avait jamais été déclaré à Revenu Canada avant 1988.
[90] Il a été disposé du Boundary Park Mall en mars 1987.
[91] L'appelant a décrit les divers processus par lesquels les biens étaient obtenus, puis vendus. Parfois, des biens allaient directement d'un propriétaire à un tiers sans être en fait enregistrés au nom du second acheteur. Cela a évidemment causé de la confusion et des soupçons dans l'esprit du ministre.
[92] Il a renvoyé à la pièce R-1, vol. 1, onglets 3, 4 et 5, et a reconnu ces documents comme faisant état de l'ensemble de son revenu pour 1988, 1989 et 1990, sauf pour ce qui est de la partie non imposable du gain en capital.
[93] De même, la manière dont l'état hypothécaire avait été adressé à la compagnie à numéro et non à l'appelant avait soulevé une question dans l'esprit de l'intimée à propos de ce qui se passait, puisque l'appelant disait qu'il payait le prêt hypothécaire (pièce A-3, document 14). De la même façon, l'état d'assurance envoyé à la 325467 B.C. Ltd. était adressé aux soins de Grant Langdon.
[94] Le document 25 de la pièce A-3 avait été adressé à Floyd Quinnell, qui vivait dans le bien de Panorama Drive. Ce bien était mentionné comme étant une habitation louée. D'après l'appelant, cela était inexact. Le document avait été annulé, et une nouvelle police avait été souscrite. De la même façon, le document 25 de la pièce A-3 indiquait que Floyd Quinnell était un assuré pour la 325467 B.C. Ltd. D'autres factures avaient en outre été adressées à Floyd Quinnell. Voir la pièce A-3, documents 26 à 30.
[95] Au cours du réinterrogatoire principal, l'appelant a dit que les données figurant sur l'imprimé d'ordinateur, soit la pièce A-1, onglet 114, avaient été entrées en 1994. Il y avait un imprimé pour le 746, Marine Drive Sud-Ouest, pour le 2565-2575, rue Shaugnessy, Port Coquitlam, et pour le bien de la 97e avenue de Surrey.
[96] Concernant le bien de Panorama Drive, la vente n'avait pas été faite directement à lui, puis à l'acheteur, afin d'économiser sur les frais de mutation et les frais d'enregistrement. Il n'était pas nécessaire qu'un fiduciaire soit désigné comme tel dans les documents portant transfert, et tel n'était pas l'usage.
[97] Kenneth Boyer était le président de la Pro-Mor Investment Services Ltd. Cette compagnie est une maison de courtage hypothécaire agréée. Elle s'occupe de financement d'immeubles commerciaux de rapport pour des clients. Elle est exploitée depuis 1964 et s'occupe de courtage hypothécaire depuis 1977. Kenneth Boyer connaissait l'appelant depuis 1985.
[98] Il avait examiné des états semblables à celui de la pièce A-1, onglet 55, pour M. Langdon. Cela faisait partie des documents qu'il examinait à l'appui d'une demande de financement. L'état lui montrait que l'avoir net estimatif de l'appelant était de 742 000 $. Certains des actifs mentionnés lui appartenaient, et certains appartenaient à des compagnies dans lesquelles il avait une participation. Il n'existe aucune façon particulière de faire état d'une participation dans des actifs détenus par une compagnie. Il voit fréquemment des états se présentant sous la même forme.
[99] En lisant ce qui est dit à la rubrique des passifs éventuels, il avait conclu que certains des actifs énumérés étaient au nom de compagnies dans lesquelles l'appelant avait une participation.
[100] En contre-interrogatoire, il a dit qu'il avait vu cette pièce le jour du procès et le dimanche précédent.
[101] Il n'y avait aucun doute dans son esprit que l'expression “ passifs éventuels ” indiquait que des garanties étaient signées par l'appelant pour les compagnies dans lesquelles il avait une participation. L'appelant avait inscrit la participation comme passif éventuel et non comme actif.
Arguments de l'appelant
[102] La thèse de l'appelant était que les points qui sont maintenant en litige se rapportent aux biens suivants : a) bien de l'avenue Austin; b) Boundary Park Mall, Grand Forks (Colombie-Britannique), bien de l'avenue Cedar, Trail (Colombie-Britannique) et bien américain (le “ MV Lovit ”); c) Lot Riverview, Coquitlam (Colombie-Britannique); d) condominiums Cranbrook; e) bien de la deuxième avenue Est, North Vancouver (Colombie-Britannique); f) bien de Marine Drive Sud-Ouest, Vancouver (Colombie-Britannique); g) bien de Panorama Drive, North Vancouver (Colombie-Britannique); h) McKenzie Pub et Bowling Lanes.
a) Bien de l'avenue Austin
[103] L'avocat de l'appelant soutenait que, concernant le bien de l'avenue Austin, la question est de savoir si l'appelant a, directement ou indirectement, participé au bénéfice réalisé sur l'achat et la vente de ce bien.
[104] Il faisait valoir que l'appelant a déclaré qu'il n'avait aucun intérêt économique dans cette opération et qu'il n'y avait aucun fondement factuel ou juridique qui permette de conclure que l'appelant avait tiré un avantage quelconque de l'achat et de la vente du bien de l'avenue Austin.
[105] De plus, l'appelant lui-même a déclaré dans son témoignage, d'après son examen des documents qui lui avaient été fournis par les anciens propriétaires de la H.W. 78, le gain de 250 000 $ déterminé par le vérificateur était inexact, car il ne prenait pas en compte, entre autres, des différences entre le crédit accordé aux vendeurs du bien de Marine Drive Sud-Ouest, soit 600 000 $, et le prix réalisé par la H.W. 78 lorsque le bien avait été vendu à l'appelant, pour 481 220 $.
[106] Des documents d'appui détaillés concernant le profit réalisé par M. Deausy et le Groupe avaient été fournis au vérificateur.
[107] Le vérificateur a omis de tenir compte des divers frais de l'opération d'achat et de vente de la H.W. 78 qui avaient été engagés au cours de l'acquisition et de la disposition du bien de l'avenue Austin.
b) Le Boundary Park Mall, le bien de l'avenue Cedar et le bien américain
[108] L'avocat soutenait qu'il y avait deux points litigieux à cet égard : a) qui était propriétaire de ces biens? Était-ce la Standard Equities Ltd. ou l'appelant? b) si c'était l'appelant, quel a été le gain tiré de ces opérations?
[109] Sa thèse était que c'est la Standard Equities Ltd. qui était propriétaire de ces biens et non l'appelant. Cette compagnie avait ses propres comptes bancaires et s'est occupée directement du bien. La Standard Equities Ltd. se présentait au public comme étant propriétaire bénéficiaire des biens; aucune déclaration de fiducie n'existait entre la Standard Equities Ltd. et l'appelant, et aucune déclaration de fiducie empêchait la Standard Equities Ltd. d’être propriétaire bénéficiaire des biens.
[110] Il a cité un certain nombre de textes juridiques faisant autorité à l'appui de sa thèse voulant qu'il ne convienne pas en l'espèce de faire abstraction de la personnalité morale et que l'on doive appliquer ici la règle habituelle quant au fait qu'une compagnie est une entité juridique distincte de ses actionnaires, car il n'y a en l'espèce aucune circonstance particulière qui oblige à faire fi de la règle habituelle.
[111] Toutefois, si la Cour devait conclure qu'il convient en l'espèce de faire abstraction de la personnalité morale, l'intimée a un autre problème, soit un problème relatif au calcul du profit.
[112] L'avocat soutenait que tous ces biens devraient être assimilés à une seule opération commerciale divisée en trois parties. Le MV Lovit ne peut être séparé de la vente du bien de Trail. En déterminant le montant du profit réalisé dans la vente du bien de l'avenue Cedar et du Boundary Park Mall, la Standard Equities Ltd., avant de payer sa part des profits à M. Quesnel, a réalisé un profit de 60 777 $ pour ce qui est du bien de Grand Forks, moins une perte de 49 679 $ pour ce qui est du bien de Trail, soit un profit global de 11 098 $, la part de la Standard Equities Ltd. étant de 5 548 $.
[113] L'avocat soutenait que telle est la façon dont il convient de déterminer le profit et la perte réalisés dans l'opération concernant le bien de l'avenue Cedar, le Boundary Park Mall et le bien américain.
c) Lot de Riverview
[114] Concernant le bien de Riverview, l'avocat soutenait que la véritable question était de savoir si l'appelant avait réalisé un profit dans la vente du lot. Sa conclusion était que la preuve démontrait que, une fois déduits les frais liés à l'opération de vente du bien, y compris le paiement des frais de courtage et des impôts fonciers, l'appelant avait en fait subi une perte. Cela est étayé par le témoignage de l'appelant et par la documentation produite.
d) et e) Condominiums Cranbrook et bien de la deuxième avenue Est
[115] Concernant les condominiums Cranbrook et le bien de la deuxième avenue Est, l'avocat faisait valoir qu'il y avait deux points litigieux : 1) dans sa déclaration de revenus pour 1988, l'appelant a-t-il bien indiqué les gains réalisés dans ces opérations? 2) l'appelant a-t-il, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, fait un faux énoncé ou une omission dans ses déclarations de revenus concernant les profits tirés de ces opérations ou a-t-il participé, consenti ou acquiescé à ce faux énoncé ou à cette omission?
[116] L'avocat soutenait que l'appelant avait correctement inclus ces montants dans l'état des résultats qui est indiqué dans sa déclaration de revenus pour 1988. Il soutenait en outre que le vérificateur avait compté en double ces montants en les considérant une deuxième fois comme revenu dans la nouvelle cotisation.
[117] Concernant l'imposition de pénalités, l'avocat soutenait que le ministre avait à tort imposé des pénalités en vertu du paragraphe 163(1) de la Loi. Il incombe à l'intimée d'établir qu'elle a à bon droit imposé les pénalités.
[118] L'avocat a renvoyé à divers jugements à cet égard et a dit que le paragraphe 163(3) exigeait une preuve d'intention ou de faute lourde de la part de l'appelant. Cette preuve devrait être claire et convaincante, ce qui n'est pas le cas dans l'affaire en instance.
f) Marine Drive Sud-Ouest
[119] En ce qui a trait au bien de Marine Drive Sud-Ouest, l'avocat de l'appelant faisait valoir que la question était de savoir si, dans l'année d'imposition 1989 de l'appelant, la disposition de ce bien avait donné lieu à un revenu et quel était le montant exact de celui-ci.
[120] L'appelant soutenait que l'inclusion d'une somme supplémentaire de 507 $ dans son revenu pour l'année en question représentait le redressement approprié.
g) Panorama Drive
[121] Pour ce qui est du bien de Panorama Drive, l'avocat faisait valoir qu'il y avait trois points en litige : 1) la résidence personnelle de l'appelant peut-elle être considérée comme sa résidence principale? 2) les frais engagés par suite de l'acquisition, de la détention et de la disposition de ce bien, y compris concernant l’opération d’échange du condominium de la 8e rue Ouest, ont-ils donné lieu à la réalisation d'une perte de 129 660 $? 3) des pénalités doivent-elles être imposées dans les circonstances de l'espèce?
[122] La conclusion de l'avocat était que le bien en question n'était pas un bien utilisé dans du commerce ou négoce comme l'alléguait le ministre. Il s'agissait de la résidence principale de l'appelant; une exonération devrait être accordée, et le gain en capital devrait être imposé en vertu des règles prévues à l'alinéa 40(2)b) de la Loi. L'appelant avait droit à l'exonération, car lui et sa conjointe ont vécu dans ce bien de l'automne 1989 jusqu'à la vente, qui a eu lieu à peu près un an plus tard.
[123] Toutefois, si le bien en question n'était pas la résidence principale de l'appelant et ne lui donne donc pas droit à l'exonération susmentionnée, l'intimée a mal calculé le gain brut réalisé par l'appelant sur la disposition du bien, car elle n'a pas pris en compte les frais correspondant aux impôts fonciers, aux améliorations et à la liquidation du bien accepté en échange. La thèse de l'avocat était que le vérificateur avait traité cette opération comme une vente d'actions, ce qui a toutefois été complètement réfuté par la preuve. Le vérificateur n'a pas témoigné dans cette affaire, et aucun des éléments de preuve de l'appelant n'a été réfuté.
[124] Si la disposition du bien en cause était assimilable à du commerce ou négoce, il s'agissait alors d'un élément d'inventaire, et l'appelant devrait pouvoir déduire les frais liés à ce bien, quoique l'intimée n'ait pas admis ces frais.
[125] L'avocat soutenait que, par suite des opérations, l'appelant avait en fait subi une perte de 21 000 $, soit la différence entre le gain réalisé sur la vente de la résidence et le coût total.
h) McKenzie Pub et Bowling Lanes
[126] Concernant les biens McKenzie Pub et Bowling Lanes, l'avocat disait qu'il y avait deux points litigieux : 1) l'appelant avait-il des créances de 39 521 $ en 1988 à l'égard de la location du bien qui étaient devenues irrécouvrables? 2) l'appelant était-il en droit d'indiquer une provision pour créance douteuse de 132 146 $ pour 1991 à l'égard de la somme qui lui était due par suite de la vente du bien de McKenzie?
[127] L'avocat faisait valoir que l'appelant était en droit d'indiquer une créance douteuse à l'égard des sommes qui lui étaient dues par M. Higgs dans son année d'imposition 1988. L'intimée a présumé qu'il n'était pas établi que la créance était détenue en 1988 ou qu'elle était devenue irrécouvrable. Toutefois, la preuve révèle que c'était inexact.
[128] L'avocat soutenait en outre que l'intimée a accepté le revenu que l'appelant avait déclaré à l'égard des 39 521 $ que lui devait M. Higgs au titre du loyer et de l'élément d'inventaire et qu'elle a toutefois refusé de permettre à l'appelant une déduction d'un tel montant, bien qu'il n'ait jamais reçu de paiement à l'égard de ces éléments.
[129] Pour l'année 1991, l'appelant soutenait en ce qui a trait à la provision pour créance irrécouvrable, que la créance était une créance d'exploitation à recouvrer grâce à la vente d'un élément d'inventaire dans le cadre de son entreprise consistant à acheter et à vendre des entreprises. La créance d'exploitation irrécouvrable s'élève maintenant à environ 132 146 $, compte tenu du piètre rendement de l'entreprise de M. Andereggen et de la baisse consécutive de la valeur du bien. La perte effective correspond à la vente du bien par voie de forclusion au cours de ces périodes.
[130] L'avocat a renvoyé à un certain nombre de textes juridiques faisant autorité sur la question de l'admission de la provision pour créances douteuses en vertu de l'alinéa 20(1)l) de la Loi. Sa thèse était qu'un contribuable n'a pas à chercher à recouvrer la créance avant de pouvoir bénéficier de cet alinéa, pourvu que la conclusion relative à l'absence de valeur de la créance puisse être étayée.
[131] L'avocat faisait valoir que le contre-interrogatoire de l'appelant n'avait pas porté sur la question de la valeur de la créance ou sur la question de savoir si la créance avait quelque valeur. Toutefois, en 1995, l'appelant avait perdu cette créance et avait dû payer 40 000 $ à la BFD.
[132] Au bout du compte, l'avocat soutenait que les hypothèses formulées dans la Réponse avaient été réfutées. L'appel devrait être admis, avec adjudication de frais à l'appelant.
Arguments de l'intimée
[133] L'avocate de l'intimée disait que, bien que l'on puisse compatir aux difficultés de l'appelant, la Cour doit rendre une décision fondée sur les faits. L'appelant doit prouver le bien-fondé de sa cause selon la prépondérance des probabilités. La Loi de l'impôt sur le revenu impose des obligations aux contribuables. Le contribuable doit payer ses impôts chaque année.
[134] Le paragraphe 150(1) exige qu'une société produise une déclaration de revenu pour chaque année. En l'espèce, aucune déclaration n'a été produite par la Standard Equities Ltd. pour 11 années.
[135] L'appelant a produit sa propre déclaration de revenu vers la fin de l'année d'imposition, c'est-à-dire le dernier jour, et il devait estimer son revenu. Il n'a pas fourni suffisamment d'informations au ministre. Il ne s'est pas acquitté de son obligation. L'article 230 de la Loi exige que le contribuable tienne des registres appropriés de son entreprise pour qu'il soit possible de déterminer l'impôt exact. En l'espèce, il ne s'est pas acquitté de cette obligation. Le paragraphe 231(1) de la Loi permet à une personne autorisée de vérifier et d'inspecter les registres des contribuables. L'intimée n'est pas obligée d'appeler le vérificateur. La crédibilité fait problème en l'espèce. Les faits doivent être formellement prouvés, et les faits énoncés par l'appelant doivent être corroborés.
[136] En ce qui a trait à la H.W. No. 78, rien ne prouvait que l'appelant en était devenu actionnaire. L'appelant n'avait pas rempli le registre des actionnaires.
[137] Pour ce qui est de la 309309 B.C. Ltd., M. Quinnell utilisait cette compagnie pour son entreprise, mais aucune preuve ne montrait que des actions lui avaient été transférées.
Panorama Drive
[138] Concernant le bien de Panorama Drive, l'associé de l'appelant avait constitué la 325467 B.C. Ltd., et la preuve n'était pas suffisante pour montrer que le bien était détenu en fiducie pour l'appelant. Les documents d'enregistrement montraient que l'appelant avait traité tous les biens de la même manière. Donc, tous les biens appartenaient réellement à l'appelant et non aux entités constituées en sociétés. C'est l'appelant lui-même qui achetait et vendait ces biens. La compagnie n'était pas le propriétaire.
[139] Bien que des compagnies puissent avoir été constituées, cela ne signifie pas que l'appelant lui-même ne faisait pas le commerce de ces biens. Voir le jugement Fraser v. M.N.R., 64 DTC 5224, à la page 5226.
[140] L'avocate soutenait que l'appelant avait disposé du bien de Panorama Drive dans le cadre d'une “ opération de commerce ”. Il ne s'agissait pas de sa résidence principale. Donc, tout profit reçu était un “ revenu ”. Il n'a pas prouvé que le bien entrait dans la définition de “ résidence principale ” énoncée à l'alinéa 54g) de la Loi.
[141] Il s'agissait de résidence “ occasionnelle ” ou “ non permanente ”, contrairement au cas de la partie appelante dans l'affaire Thomson v. M.N.R., 2 DTC 812, C.S.C.
[142] Voir aussi les jugements Schujahn v. M.N.R., 62 DTC 1225 (C. de l'É.), et Gavrilovic et al. v. The Queen, 97 DTC 142 (C.C.I.). En l'espèce, l'appelant avait un passé commercial. Le critère applicable est un critère objectif. L'appelant n'a pas vécu à cet endroit avant janvier 1990. M. Quinnell y vivait. Les documents d'assurance indiquaient que M. Quinnell résidait à cet endroit. L'appelant a vendu ce bien en novembre 1990.
[143] La plupart des réparations ont été faites lorsque M. Quinnell était là. L'explication quant au motif de la vente n'était pas raisonnable. L'appelant doit avoir mis ce bien en vente avant novembre 1990. Il avait des problèmes financiers en 1989. Son revenu n'étant que de 38 470 $, comment pouvait-il se permettre de faire des paiements hypothécaires de 2 000 $ par mois? Comment pouvait-il se permettre d'acheter ce bien s'il n'entendait pas le revendre? Il savait qu'il avait des problèmes financiers. Il devait avoir l'intention de revendre. Il avait acheté et revendu des biens à des fins commerciales en 1987, en 1988 et en 1989. Sa conduite ainsi que les circonstances indiquent qu'il ne s'agissait pas de sa résidence principale.
Le MV Lovit
[144] En ce qui a trait au bateau, le MV Lovit, l'appelant n'a pas fourni suffisamment d'éléments de preuve aux fins du calcul du gain. Le propriétaire était une compagnie américaine. La preuve était insuffisante pour démontrer ce qui s'était produit, ce qui fait qu'on n'a pas prouvé que la cotisation était inexacte. La preuve était vague et incertaine et n'a pas été corroborée.
[145] Pourquoi voudrait-on acheter et revendre ce bien en un jour et perdre 100 000 $? L'appelant avait de l'expérience dans le domaine des affaires et était un homme bien avisé en la matière. Il n'a pas appelé M. Quinnell à témoigner pour corroborer sa déposition.
[146] Les lettres que l'appelant a présentées pour prouver ses coûts étaient inadéquates. Elles n'indiquent pas l'objet des dépenses et n'indiquent pas que les sommes ont été payées. Il aurait dû y avoir des chèques oblitérés. S'il est conclu que les gains sont des revenus, le ministre a calculé ceux-ci correctement. Les déductions au titre d'entreprises doivent être liées à la source du revenu.
1200, avenue Cedar
[147] Pour ce qui est du 1200, avenue Cedar, les intérêts ne peuvent être déduits de cette manière lorsqu'il s'agit de biens détenus pour revente. S'ils peuvent être déduits, certains sont contestables, soit les frais de 7 500 $ à l'égard de Standard Trust. Si ces frais ont été payés, ils n'étaient pas raisonnables. La Banque Toronto-Dominion demandait seulement 408 $.
McKenzie Pub et Bowling Lanes
[148] Au sujet de la provision au titre de la créance irrécouvrable, l'avocate a posé la question de savoir quand le bien (donnant lieu à la prétendue créance irrécouvrable) était devenu le bien de l'appelant. Elle a également soulevé la question de la crédibilité de l'appelant.
[149] L'avocate soutenait que la somme ne peut être indiquée comme créance irrécouvrable que si elle a été incluse dans le revenu pour cette année-là ou une année précédente et si elle était admissible comme créance irrécouvrable. L'avocate citait le sous-alinéa 20(1)p)(i) de la Loi à l'appui de sa thèse. En ce qui a trait à la prétendue créance irrécouvrable de 39 521 $, elle disait que cette somme avait été incluse dans le revenu pour 1988 et que la véritable question est de savoir si cette créance était devenue ou non irrécouvrable.
[150] L'appelant n'avait pas envoyé de mise en demeure au débiteur pour se faire payer. Il n'avait pris aucune mesure d'ordre juridique. Il faut faire plus que ce que l'appelant a fait. La créance pouvait être douteuse, mais rien ne permet de conclure qu'elle était irrécouvrable. La période pendant laquelle la somme a été due est brève, soit cinq mois ou à peu près.
[151] En ce qui a trait au 1200, avenue Cedar, le revenu aurait dû être indiqué dans la déclaration de revenus de l'appelant pour 1989. Il ne l'a pas été. En 1990, aucune disposition n'a été déclarée.
[152] Pour ce qui est de la provision pour créance douteuse indiquée à l'égard du bien de McKenzie (132 146 $), l'appelant aurait dû inclure la somme comme revenu pour 1991 et ne l'a pas fait. Voir la pièce R-1, onglet 6, soit une copie de la déclaration de revenus de l'appelant pour 1991.
[153] De plus, l'avocate a demandé quel était le montant approprié. Le montant approprié n'a jamais été prouvé. Ce que l'appelant aurait dû faire, c'est l'indiquer comme revenu pour 1989, puis indiquer une provision pour 1991. En vertu de l'alinéa 40(1)a) de la Loi, il aurait dû traiter la créance relative au bien année après année et ne l'a pas fait. À quoi se rapporte cette déduction pour créance irrécouvrable? L'appelant aurait dû présenter plus d'éléments de preuve pour établir l'existence de la créance irrécouvrable en 1991.
Pénalités
[154] En ce qui concerne les pénalités, c'est simple. S'il n'a pas inclus un revenu dans ses déclarations de revenus à l'égard des biens, c'est une faute lourde, et des pénalités s'appliquent en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi.
[155] En bref, l'avocate soutenait que l'appelant demande à la Cour de recalculer son revenu pour les années en question. La Cour ne peut faire cela. L'appelant ne s'est pas acquitté du fardeau de la preuve. On ne peut se servir de compagnies pour ses propres fins. La preuve présentée par l'appelant est imprécise et intéressée et n'a pas été corroborée.
[156] L'appelant a organisé ses affaires de telle manière qu'il était presque impossible de déterminer ce qui se passait. La question des dépens devrait être traitée après que la décision sera rendue, et l'avocate de l'intimée désire formuler des observations à cet égard.
[157] Les appels devraient être rejetés, sauf pour ce qui est des questions visées aux annexes II et V.
Réfutation
[158] En guise de réfutation, l'avocat de l'appelant a attiré l'attention sur l'alinéa 40(1)a) de la Loi concernant les créances douteuses. Il soutenait qu'il ne s'agissait pas là de l'article pertinent de la Loi relativement à la créance irrécouvrable en cause en l'espèce.
[159] Les réserves mentionnées dans cet alinéa sont des provisions relatives à des gains en capital, et ce n'est pas de quoi il s'agit en l'espèce. Le bien en cause n'était pas un bien en immobilisation de l'appelant au moment où ce dernier l'a mis en vente, soit une vente à M. Andereggen. Il y a eu une perte au moment de la vente.
[160] Le bien était à ce moment une entreprise en exploitation, une affaire, et la créance était donc une créance d'exploitation.
[161] L'avocat était disposé à concéder que l'appelant peut avoir déduit le montant de 5 113 $ deux fois et qu'il devrait donc y avoir dans la déclaration de revenus un redressement correspondant à ce montant.
[162] En ce qui a trait aux droits payés à Standard Trust au titre du 1200, avenue Cedar, l'avocate de l'intimée soutenait que le montant de 7 500 $ était déraisonnable par rapport aux frais demandés par La Banque Toronto-Dominion, mais le ministre n'a même pas admis les frais de La Banque Toronto-Dominion.
[163] Quoi qu'il en soit, le document hypothécaire avait été établi. Il y avait une lettre indiquant que les frais ne devaient pas être remboursés. La Banque Toronto-Dominion avait la même clause, sauf que, s'il y avait financement, il y aurait remboursement.
[164] L'argument de l'intimée selon lequel tous les biens représentaient des projets comportant un risque de caractère commercial n'est pas pertinent. Les termes “ entreprise ” ou “ affaire ” le sont. La définition de ces termes inclut un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.
[165] Il est légal de faire ces déductions, car les biens ont été vendus et, s'ils ne l'avaient pas été, ils auraient été capitalisés en vertu des articles 9 et 10 de la Loi.
[166] En ce qui concerne les 132 146,37 $ qui ont été indiqués au titre de la provision pour créance douteuse concernant le bien de McKenzie, tel est le montant qui a été calculé par l'appelant comme correspondant à la valeur réelle de l'actif restant. C'est ce qu'il a déclaré dans son témoignage. Cette déclaration devrait être acceptée.
[167] Pour ce qui est du MV Lovit, le ministre n'a pas tenu compte du fait que cela faisait partie d'une autre opération. Il nous faut revenir à l'opération relative au bien de l'avenue Cedar et réduire le gain du montant représentant le coût de ce bien. Le bateau a été accepté en échange. En ce qui concerne le fait que le prix de vente était de 100 000 $ de moins, c'est ce qu'il a fallu pour transférer le bien de l'avenue Cedar.
[168] Pour ce qui est du bien de Panorama Drive, conformément à la décision rendue dans l'affaire Gavrilovic, précitée, il s'agissait de la résidence principale de l'appelant dans l'année en question, l'année au cours de laquelle il en a disposé. Les frais indiqués ont à juste titre été inclus dans le prix de base pour déterminer le montant du gain.
[169] L'appelant a fait des améliorations pour changer le prix de base. Il a dit qu'il avait payé ces montants. Jusqu'où peut-on aller? Le ministre ne peut gagner sur les deux tableaux. L'affaire Ronald K. Fraser v. M.N.R., 64 DTC 5224 (C.S.C.), n'est pas pertinente. Cette affaire concernait le prix de vente des actions et, en l'espèce, il est évident que le prix de vente des actions en cause était de 400 $ seulement.
Analyse et décision
[170] La preuve présentée en l'espèce était volumineuse, indirecte et déroutante, et on a eu énormément de difficulté à la comprendre. Il est indubitable que de telles difficultés étaient attribuables à la manière dont l'appelant a traité les divers biens, à son omission de produire des déclarations de revenus en temps opportun pour la Standard Equities Ltd. et à son omission de désigner correctement certains des éléments dans ses propres déclarations de revenus.
[171] Dans certains cas, des biens qu'il détenait censément en son propre nom étaient enregistrés au nom d'autres entités, et des transferts de biens se faisaient directement d'un propriétaire enregistré à l'acheteur final, quoique, en fait, l'intérêt en common law sur les biens passait par plusieurs autres personnes ou entités juridiques, le propriétaire intermédiaire tirant profit de conventions en place au bénéfice des propriétaires précédents.
[172] Il aurait été simple pour l'appelant de tenir des dossiers distincts, de tenir un grand livre pour chaque bien et d'y consigner toutes les opérations relatives à ce bien.
[173] Il aurait été beaucoup plus simple que l'appelant produise des reçus ou pièces justificatives relativement aux dépenses indiquées ou encore des chèques oblitérés au lieu de se fonder sur les feuilles du registre de fiducie du cabinet d'avocats ou sur des imprimés d'ordinateur.
[174] Il aurait été plus simple que l'appelant ne considère pas comme un revenu un profit à l'égard d'un bien et que les registres des diverses compagnies constituées aient été tenus à jour, de manière que l'on puisse voir clairement quel rapport toutes les personnes mentionnées dans la preuve présentée en l'espèce avaient avec les compagnies.
[175] Outre l'appelant dans l'affaire en instance, il y avait neuf sociétés de capitaux en cause dans une certaine mesure et, de prime abord, la situation devait être, du point de vue du vérificateur de ce dossier, effectivement très confuse et jusqu'à un certain point suspecte.
[176] De plus, l'appelant et le vérificateur semblent ne pas avoir été disposés à traiter des questions restantes d'une manière plus coopérative et non conflictuelle ou ne pas en avoir été capables, ce qui fait que, au bout du compte, le vérificateur a probablement cru que des renseignements dont il avait besoin pour terminer sa vérification lui étaient cachés par l'appelant. L’appelant peut très bien avoir conclu que le vérificateur n'était pas disposé à considérer de façon raisonnable l'information fournie et peut avoir conclu que le vérificateur s'était déjà fait une idée.
[177] L'appelant a témoigné qu'il avait fourni au vérificateur tous les renseignements pertinents. Toutefois, il était facile de voir pourquoi le vérificateur peut très bien avoir été à ce point confondu par le caractère déroutant de la documentation, au point qu'il n'arrivait pas à se convaincre que la documentation était ce qu'elle était censée être ou amenait à la conclusion avancée par l'appelant.
[178] Il y avait manifestement un degré de méfiance entre les deux, ce qui fait que, au bout du compte, le vérificateur a probablement conclu que l'appelant n'avait pas fourni tous les renseignements disponibles comme il devait le faire. L'appelant a probablement conclu qu'il avait fourni assez de renseignements pour les fins du vérificateur et qu'il n'allait pas en fournir davantage.
[179] Certains points ont été réglés avant le procès par les avocats, mais il restait d'autres questions de fond. Ces questions restantes ne pouvaient être réglées que par un examen attentif de tous les éléments de preuve présentés au tribunal, dont certains peuvent ne pas avoir été présentés au vérificateur ni à l'avocate de l'intimée.
[180] La Cour n'est pas disposée à attribuer l'impasse à l'une ou l'autre des parties et doit rendre sa décision en se fondant sur tous les éléments de preuve présentés, compte tenu de la crédibilité qu'elle accorde aux témoins, ainsi qu'à la preuve documentaire, après l'interrogatoire principal, le contre-interrogatoire et le réinterrogatoire principal des témoins et compte tenu des arguments des avocats.
[181] L'avocate de l'intimée a concédé que la récupération de 9 891,45 $ à l'égard de la disposition, dans l'année d'imposition 1989, d'un bien de l'appelant entrant dans la catégorie 10, ne devrait pas être incluse dans le revenu de l'appelant pour cette année-là.
[182] L'avocate de l'intimée a concédé : a) que les frais d'intérêt de 47 366 $ concernant le 18503, 97e avenue, Surrey (Colombie-Britannique) devraient être déduits par l'appelant pour l'année d'imposition 1987; b) que les sommes de 18 600 $, de 12 500 $, de 1 154 $ et de 550 $ étaient des dépenses appropriées pour l'année 1986 et devraient être déduites; c) que les dépenses de 10 000 $, de 830 $ et de 277 $ qui ont été indiquées étaient effectivement déductibles pour l'année d'imposition 1987 concernant le Boundary Park Mall; d) que le montant de 18 000 $ déduit par l'appelant pour l'année d'imposition 1989 à l'égard du 746, Marine Drive Sud-Ouest, devrait être admis.
[183] En conséquence, l'appel sera admis à l'égard de ces éléments, et la question sera déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de ce qui a ainsi été convenu.
[184] En ce qui a trait à l'année 1988, l'appelant a déduit deux fois le montant de 5 113 $, ce qui fait que la cotisation établie sera modifiée de manière à y ajouter le montant de 5 113 $.
Points litigieux
1021 - 1025, avenue Austin, Coquitlam (Colombie-Britannique)
[185] Dans sa cotisation, le ministre considérait que l'appelant avait réalisé à l'égard de ce bien un gain de 250 000 $. La preuve de l'appelant à cet égard n'a pas été contestée. Sa connaissance du dossier était complète, et son explication quant à ce qui a eu lieu était crédible.
[186] La Cour est convaincue que l'appelant a établi, selon la prépondérance des probabilités, que, au moment de la disposition de ce bien, il n'avait aucune participation dans ce bien. Celui-ci avait été acquis par la H.W. No. 78 et, au moment de la disposition du bien en question, l'appelant n'avait aucune participation dans la compagnie; il n'était pas en droit de participer au produit de la disposition et ne l'a pas fait.
[187] L'appel est admis à cet égard, et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de cette conclusion.
1200, avenue Cedar, Trail (Colombie-Britannique),
Boundary Park Mall et MV Lovit
[188] Il y a deux questions concernant la disposition de ces biens : 1) le propriétaire était-il la Standard Equities Ltd. ou l'appelant? 2) quel est le gain tiré de la vente de ces biens, s'il en est?
[189] Le ministre a concédé que certaines dépenses étaient effectivement déductibles dans le calcul du gain relatif au 1200, avenue Cedar, de sorte qu'un prétendu gain de 77 196 $ est en litige, au lieu du gain de 110 000 $ indiqué dans la nouvelle cotisation, mais ce montant n'est en litige que si la Cour conclut que l'appelant était un propriétaire de ce bien au moment de la disposition.
[190] L'avocate de l'intimée a concédé que certains débours ou dépenses étaient déductibles relativement au gain net réalisé sur la vente du Boundary Park Mall, ce qui ramène à 61 893 $ le gain net réalisé sur la disposition. Ce montant n'est en litige que si la Cour conclut que l'appelant était le propriétaire de ce bien.
[191] Le ministre maintenait qu'il y avait eu un gain de 473 000 $ sur la disposition du MV Lovit. Ce montant n'est en litige que si la Cour conclut que l'appelant était le propriétaire de ce bien au moment de la disposition.
[192] Une preuve considérable de nature documentaire qui a été présentée à la Cour indiquait que ces biens appartenaient à la Standard Equities Ltd. et non à l'appelant. Cette compagnie était une entité juridique, avait des comptes bancaires à son nom, se présentait comme propriétaire des biens en question et s'occupait des biens directement, et aucune preuve documentaire, par exemple une déclaration de fiducie, n'indiquait que l'appelant était le propriétaire bénéficiaire de ces biens.
[193] Le témoignage de l'appelant à cet égard était conforme à la preuve documentaire, et la manière dont ces biens ont été traités n'indiquait pas une propriété différente.
[194] De prime abord, l'état de l'avoir net pourrait être interprété comme indiquant que l'appelant était le véritable propriétaire, mais, à la lumière du témoignage de l'appelant et de celui de M. Boyer, une telle idée se dissipe.
[195] Certes, on pouvait se demander pourquoi le propriétaire du MV Lovit a revendu le bien à perte le jour où il l'avait acheté, mais, encore là, à la lumière de tous les éléments de preuve et compte tenu du fait que la Cour conclut que l'opération relative à ce bien doit être considérée non pas isolément, mais dans le cadre d'une opération relative aux trois biens, la nature de l'opération est indiscutable.
[196] Il y a certains éléments de la preuve documentaire qui, considérés isolément et sans explication, pourraient indiquer que l'appelant se présentait comme étant le propriétaire. Toutefois, encore là, lorsque ces documents sont examinés à la lumière des explications présentées par l'appelant et compte tenu de l'ensemble des opérations concernant ces trois biens, ces contradictions apparentes n'équivalent à rien d'important.
[197] La preuve présentée par l'appelant concernant ces opérations était complète et détaillée et n'a pas été réfutée dans l'ensemble.
[198] La Cour est convaincue qu'il ne s'agit pas d'un cas dans lequel des éléments de preuve indiqueraient que le tribunal devrait faire fi de “ la règle ordinaire voulant qu'une société soit une entité juridique distincte de ses actionnaires ” — voir les arrêts The Queen v. Jack Jennings, 94 DTC 6507 (C.A.F.), et Appleby v. M.N.R., 74 DTC 6514 (C.S.C.).
[199] Si la Cour avait conclu que l'appelant était le propriétaire de ces biens, elle aurait conclu que le ministre avait mal déterminé dans sa cotisation la valeur du gain réalisé sur ces biens, et le gain véritable qui aurait dû être attribué à la Standard Equities Ltd. aurait été de 5 548 $.
[200] L'appel concernant ces trois biens est admis, et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, compte tenu de la conclusion selon laquelle l'appelant n'est pas le propriétaire de ces biens.
Lot 19, Riverview Crescent, Coquitlam (Colombie-Britannique)
[201] Le témoignage de l'appelant concernant son calcul de la perte relative à ce bien n'a pas vraiment été mis en doute de façon sérieuse. Les dépenses de l'appelant semblaient raisonnables, et aucune preuve n'indiquait qu'elles n'avaient pas été engagées. (Voir onglets 64 et 67 de la pièce A-1.)
[202] L'appel concernant ce bien est admis, et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, compte tenu de la conclusion selon laquelle il n'y a pas eu de gain net à l'égard de ce bien.
746, Marine Drive Sud-Ouest
[203] Le ministre a déterminé que le gain réalisé sur ce bien était de 40 771 $. L'appelant reconnaissait que la différence entre ce montant et celui qu'il avait indiqué tenait à des frais juridiques non admis de 698 $, soit des frais de son cabinet d'avocats concernant ce bien. Cette explication figure à l’onglet 79 de la pièce A-1; la pertinence de cette explication n'a pas vraiment été contestée, et cette déduction devrait être admise.
[204] L'appelant avait semé la confusion quant à la nature de cette opération en déclarant avoir tiré un revenu de 11 000 $ de ce bien en 1989, mais son témoignage indiquait que c'était réellement son estimation du gain réalisé sur la disposition.
[205] L'avocat a concédé que l'appelant avait en fait réalisé un gain de 11 507 $ et qu'il n'avait déclaré qu'un revenu de 11 000 $, de sorte qu'un montant supplémentaire de 507 $ devrait être ajouté au revenu de l'appelant pour 1989 si ce montant est jugé assimilable à un revenu. La Cour conclut qu'il convient de redresser le revenu de l'appelant pour 1989 de 507 $ et que ce montant doit être ajouté au revenu que l'appelant avait déclaré pour 1989.
[206] L'appel est admis et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de cette conclusion.
2534, Panorama Drive, North Vancouver (Colombie-Britannique)
[207] La Cour n'est pas persuadée que l'appelant occupait ce bien comme résidence principale. Elle accepte l'argument de l'avocate de l'intimée selon lequel l'appelant a traité ce bien essentiellement de la même manière que les autres biens qu'il achetait et revendait.
[208] L'appelant a déclaré dans son témoignage qu'il avait acheté le bien comme résidence personnelle, qu'il entendait y résider et que c'est seulement ses difficultés financières qui l'ont obligé à changer d'idée. La Cour prend en considération tous les facteurs présentés en preuve, notamment son intention avouée, le laps de temps pendant lequel il a habité là, son passé commercial et le fait que M. Quinnell a habité là. De plus, divers documents disaient que M. Quinnell était le résident, et diverses réparations avaient été faites par M. Quinnell, même si elles étaient payées par l'appelant. Le bien était enregistré au nom de la compagnie de l'appelant. L'appelant avait des difficultés financières, et la nature du financement relatif au bien était suspecte. La Cour est convaincue que l'appelant avait l'intention de revendre le bien dès le départ et qu'il n'habitait pas là de manière “ permanente ” comme il aurait fallu ou qu'il y a habité “ occasionnellement ” au sens de l'arrêt Thomson, précité. En conséquence, tout gain réalisé sur la disposition de ce bien était un revenu.
[209] La deuxième question soulevée tient à l'importance du “ gain ”, s'il en est. L'avocat de l'appelant soutenait que le ministre avait traité cette opération comme une vente d'actions de la compagnie détenant le titre en common law sur le bien, mais la preuve présentée par l'appelant était que les actions s'étaient vendues 400 $, et cela n'a pas été réfuté.
[210] L'avocate de l'intimée, au moment du procès, n'a pas appelé le vérificateur à témoigner pour donner des renseignements supplémentaires sur la façon dont il avait traité cet élément et elle n'a pas vraiment contesté de façon sérieuse la preuve de l'appelant selon laquelle les dépenses qu'il avait engagées concernant les impôts fonciers, les améliorations, les assurances et les rénovations avaient à bon droit été déduites du gain brut.
[211] De même, l'appelant a déclaré dans son témoignage que, après avoir pris en considération le coût de liquidation du bien accepté en échange, il avait subi une perte de 21 000 $ au bout du compte. Cela n'a pas été sérieusement contesté en contre-interrogatoire ni sérieusement traité dans l'argumentation.
[212] Le ministre n'a manifestement pas admis l'un quelconque de ces coûts. La Cour est convaincue que ces déductions étaient appropriées.
[213] L'appel est admis concernant cet élément et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de cette conclusion.
Condominiums Cranbrook et 148, 2e avenue Est
[214] L'appelant a déclaré dans son témoignage qu'il avait indiqué les gains réalisés sur ces opérations dans sa déclaration de revenus pour 1988. De plus, il a déclaré qu'il avait fourni au vérificateur les dossiers à l'appui de ses calculs. Il avait expliqué au vérificateur comment il était arrivé au chiffre concernant les ventes et le revenu brut et avait inclus les dépenses déduites dans l'état des résultats qui était annexé à sa déclaration de revenus.
[215] L'intimée n'a nullement attaqué ces calculs, et l'exactitude de ceux-ci n'a pas été mise en question. On ne s'est pas vraiment opposé à ces calculs dans l'argumentation.
[216] L'appel relatif à ces biens est admis et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de ces conclusions.
[217] Donc, toutes pénalités imposées relativement à ces éléments n'étaient pas appropriées, et ces pénalités seront annulées.
McKenzie Pub et Bowling Lanes
[218] Il ne semble pas y avoir de problème véritable entre les parties quant au fait que le montant de 39 521 $ indiqué par l'appelant pour l'année d'imposition 1988 était dû. De plus, il a été admis que ce montant avait été inclus dans le revenu de l'appelant pour 1988, et la seule question était de savoir si l'appelant avait établi que la créance était devenue “ irrécouvrable ”.
[219] L'appelant a longuement témoigné au sujet des difficultés qu'il avait eues relativement à ces biens.
[220] La preuve indiquait clairement que le débiteur ne voulait pas payer et qu'il ne pouvait pas payer. L'appelant avait fait divers efforts pour que le débiteur s'acquitte de son obligation, mais ces efforts n'avaient mené à rien. Il ressortait clairement de l'information fournie par les comptables du débiteur que ce dernier avait de sérieuses difficultés financières. Il n'avait pas payé les impôts fonciers et n'avait pas fait le versement forfaitaire et final requis. L'appelant envisageait de prendre des mesures juridiques, mais il était évident que cela se serait révélé vain.
[221] Aucun élément de preuve ne contredisait la conclusion de l'appelant selon laquelle cette créance était irrécouvrable. La Cour est convaincue que cette créance était devenue une créance “ irrécouvrable ” et non pas simplement “ douteuse ” comme le soutenait l'avocate de l'intimée. La Cour ne trouve rien à redire à la façon dont l'appelant a indiqué ce montant.
[222] L'appel concernant le rejet de cette déduction est admis et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation compte tenu de cette conclusion.
[223] La deuxième demande tenait à une provision pour créance douteuse pour l'année 1991 d'un montant de 132 146 $.
[224] L'avocate de l'intimée contestait sérieusement cette demande, premièrement pour le motif que le montant n'avait pas été inclus dans le revenu de l'appelant pour 1991 ou une année antérieure et que, si la déduction pouvait être demandée, elle aurait dû l'être. Cet argument n'a pas sérieusement été mis en doute.
[225] Deuxièmement, l'avocate de l'intimée soutenait qu'on n'avait établi aucun fondement quant au calcul du montant.
[226] La preuve présentée par l'appelant indiquait clairement qu'il n'y avait aucun fondement objectif quant au calcul de ce montant, et l'avocat a admis en contre-preuve qu'il s'agissait simplement du montant calculé par l'appelant comme représentant la valeur véritable de ce bien restant et que le témoignage de l'appelant devrait être accepté.
[227] La Cour est convaincue que ce montant ne peut être déduit par l'appelant pour 1991 et accepte les deux arguments de l'avocate de l'intimée à cet égard.
[228] L'appel concernant cet élément est rejeté, et la cotisation du ministre est confirmée.
[229] Pour ce qui est des pénalités, la Cour accepte l'argument de l'avocate de l'intimée selon lequel, dans les cas où l'appelant n'a pas inclus dans sa déclaration de revenus des sommes qui auraient dû être indiquées, il devrait y avoir des pénalités, car on n'a présenté aucune preuve expliquant ces omissions, qui ne peuvent qu'être assimilées à une “ faute lourde ” ou à une intention de ne pas inclure ces sommes, et l'appelant ayant commis une infraction en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi.
[230] L'appelant, un homme d'affaires bien avisé et un avocat exerçant dans le domaine du droit des entreprises, remplissait et produisait ses propres déclarations de revenus, et aucune preuve n'indique que ces omissions de déclarer les montants que la Cour conclut qu'il aurait dû déclarer sont attribuables à quelqu'un d'autre que lui, tout comme il en est dans le cas des déductions qu'il avait faites et que la Cour conclut qu'il n'avait pas le droit de faire.
[231] Le ministre devra établir une nouvelle cotisation concernant les pénalités compte tenu des conclusions susmentionnées.
[232] La Cour entendra le point de vue des parties quant aux dépens par voie de conférence téléphonique ou à Vancouver au cours de la semaine du 8 juin 1998.
Signé à Ottawa, Canada, ce 20e jour de mai 1998.
“ T. E. Margeson ”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 31e jour d’août 1998.
Mario Lagacé, réviseur