Date: 19991108
Dossier: 96-4033-IT-G
ENTRE :
DINO COLIVIRAS,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
(Rendus oralement à l'audience à Toronto (Ontario), le 24 septembre 1999)
Le juge Beaubier, C.C.I.
[1] Cet appel, interjeté conformément à la procédure générale, a été entendu à Toronto (Ontario) le 22 septembre 1999. L'appelant était l'unique témoin. Il a déclaré une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise pour son année d'imposition 1992. Elle a été rejetée et il a interjeté appel.
[2] Les paragraphes 6 à 8 inclusivement de la réponse à l'avis d'appel sont libellés comme suit :
[TRADUCTION]
6. En établissant la nouvelle cotisation de l'appelant pour l'année d'imposition 1992, le ministre a rejeté sa déduction de 67 311,00 $ à l'égard d'une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise.
7. En établissant de la sorte la nouvelle cotisation de l'appelant, le ministre a tiré, entre autres, les conclusions ou les hypothèses de fait suivantes :
a) les faits susmentionnés plaidés ou reconnus;
b) en décembre 1989, l'appelant, qui agissait en qualité de fiduciaire pour une société devant être constituée, a conclu un contrat de vente avec Steeles-Jane Properties Inc. (“ Steeles-Jane ”) dans le but d'acheter un bien immeuble commercial situé dans la ville de Newmarket;
c) en janvier 1990, 877297 Ontario Inc. a été constituée et a exercé son entreprise sous la raison sociale Seeban Developments (“ Seeban ”);
d) l'appelant était actionnaire de Seeban, dont il possédait 20 p. 100 des actions ordinaires;
e) Seeban avait l'intention d'acheter le bien dont Steeles-Jane était propriétaire;
f) à l'automne de 1992 ou vers cette période, et avant la signature du contrat de vente, Seeban a appris que Steeles-Jane était sur le point de faire faillite;
g) Seeban a conclu qu'elle perdrait ses droits sur le bien, de sorte qu'elle a décidé de cesser ses versements en paiement du solde du prix d'achat du bien dont Steeles-Jane était propriétaire;
h) Steeles-Jane a subséquemment fait faillite et 877297 Ontario Inc. a cessé d'être exploitée;
i) l'appelant a déclaré une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise à l'égard de l'argent prêté à Seeban pour acheter le bien de Steeles-Jane;
j) 877297 Ontario Inc. n'a jamais produit une déclaration de revenus;
k) 877297 Ontario Inc. Seeban n'était pas une entreprise exploitée activement;
l) la perte de l'appelant ne découlait pas d'une affaire de caractère commercial mais était plutôt une perte en capital;
8. La question à trancher consiste à savoir si l'appelant peut déclarer une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise s'élevant à 67 311,66 $ pour l'année d'imposition 1992.
[3] Les hypothèses de fait 7a), b), c), d), g), h), i) et j) sont exactes ou elles n'ont pas été réfutées.
[4] L'appelant est, et a été à toutes les périodes pertinentes, un courtier en immobilier. Il a réuni les investisseurs de Seeban. Celle-ci a versé des arrhes de 50 000 $ et 249 918,36 $ de plus au moment de la conclusion provisoire le 2 mars 1990, conformément à son contrat de vente des terrains 27 et 28, (pièce A-1). Diverses pièces le confirment, dont les pièces A-16 et A-17.
[5] Plus important encore, dans sa lettre en date du 3 avril 1990, l'avocat établit et rapporte qu'il a rédigé un contrat-type de vente en vue de la vente de 14 terrains destinés à la construction d'autant d'unités condominiales (pièce A-14). De fait, le projet final était de construire 25 unités condominiales. L'appelant s'est mis en devoir d'en faire la publicité et la vente. Il a signé des contrats et reçu des arrhes pour les unités 1 à 4 et 13 à 17, traitant avec les investisseurs de Seeban et aussi avec des étrangers.
[6] Sur le fondement de ces documents, des plans et des annonces déposés, mais particulièrement de la pièce A-14, la lettre de confirmation de l'avocat qui appuie le témoignage de l'appelant, la Cour conclut que Seeban avait pour objectif et intention de construire et de vendre des unités condominiales commerciales dans un mail linéaire sur les terrains 27 et 28. C'est ce que Seeban a fait.
[7] La Cour conclut aussi que Seeban possédait un droit sur les terrains 27 et 28 après le 2 mars 1990, lorsqu'elle a versé 249 918,36 $ à Steeles-Jane. Ainsi, les hypothèses e) et f) sont inexactes. Seeban a acheté un droit sur le bien immeuble de Steeles-Jane le 2 mars 1990.
[8] D'après la preuve, l'appelant, en qualité d'agent d'immeubles de Seeban, a vendu les unités condominiales décrites après avoir rédigé des annonces et des brochures. La Cour conclut que l'appelant a prêté 10 000 $ plus 50 000 $ à Seeban, comme étant sa part des prêts à l'égard des arrhes de 50 000 $ et du versement de 249 918,36 $ en date du 2 mars 1990.
[9] Pour ce qui est de la divergence dans l' “ État des comptes ” de la banque (pièce A-19), le récit qu'a fait l'appelant de ses affaires avec le gérant de la banque Toronto-Dominion relativement à la somme de 50 000 $ sonne juste et la Cour y ajoute foi. Un prêt direct de 50 000 $ arrangé par le gérant pour un agent d'immeubles dynamique avec une clientèle d'affaires, et qui est officialisé par écrit plus tard, n'est nullement inusité. Le gérant voulait sa clientèle et ses références, ce qui améliorait le rendement du gérant.
[10] La Cour conclut que Seeban était une société privée dont le contrôle est canadien et une société exploitant une petite entreprise qui s'occupait activement de la construction d'unités condominiales sur les terrains 27 et 28 et de leur vente en 1990, 1991 et 1992 en Ontario. En raison de la faillite de Steeles-Jane et de la baisse de la valeur marchande des terrains 27 et 28 à la fin de 1992, qui valaient alors moins que ce que Seeban devait à leur égard, celle-ci s'est trouvée insolvable à la fin de 1992. Les terrains 27 et 28 constituaient son seul élément d'actif. Elle avait cessé ses activités à la fin de 1992. Elle n'avait plus de valeur et on pouvait raisonnablement s'attendre à ce qu'elle soit liquidée.
[11] L'appelant a payé des intérêts sur la somme de 21 699,13 $ qu'il a empruntée pour faire un prêt à Seeban. Il a déclaré cette somme comme faisant partie d'un total de 89 748,88 $. Il a aussi déclaré 7 500,00 $ qu'il a affirmé dans le cadre de son témoignage avoir payés personnellement, en qualité d'agent d'immeubles, à l'égard d'oeuvres d'art et de brochures en vue de la vente des unités condominiales. En outre, l'appelant a déclaré avoir payé des frais d'impression de 138,75 $. Ces dépenses se chiffrent à 89 337,88 $. Il n'est pas rendu compte du reste du montant total.
[12] En ce qui concerne les trois montants susmentionnés, la Cour conclut ce qui suit :
(1) L'appelant a déclaré que Seeban lui rembourserait le coût de l'emprunt des 21 699,13 $, et qu'elle rembourserait aussi aux quatre autres investisseurs leurs frais d'emprunt. Il n'y a aucune confirmation externe de cette assertion comme par exemple la déposition de témoins, des procès-verbaux ou des billets à ordre. Le prétendu contrat n'est pas conforme aux pratiques commerciales habituelles parce que les frais d'emprunt de chaque investisseur seraient différents et pourraient être inexistants pour certains. Par conséquent, la déduction est catégoriquement rejetée.
(2) et (3): Aucune preuve externe ne confirme l'existence des 7 500,00 $ et, pour cette raison, leur déduction n'est pas acceptée. La somme de 138,75 $ est confirmée par une facture adressée à Seeban, pièce A-6. Cependant, ces deux postes auraient pu être subis ou payés par l'appelant en sa qualité d'agent immeubles si, de fait, il les a payés. Sans corroboration d'un autre investisseur ou d'une source indépendante convenable, ces sommes ne sont pas considérées comme faisant partie d'une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise de l'appelant.
[13] Pour les motifs susmentionnés, la Cour conclut que l'appelant a prêté 60 000 $ à Seeban, somme qui constituait une perte au titre d'un placement d'entreprise en 1992. Cette affaire est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation d'une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise dont le montant doit être calculé par le ministre.
[14] L'appelant a changé d'avocats au moins une fois et il a nécessité un certain nombre d'ajournements à la dernière minute de cette affaire avant qu'elle ne soit finalement entendue. Pour ce motif, il lui est adjugé des frais fixes de 600,00 $.
Signé à Ottawa, Canada, ce 8e jour de novembre 1999.
“ D. W. Beaubier ”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 26e jour de juillet 2000.
Mario Lagacé, réviseur