Date: 19980422
Dossier: 96-2670-IT-G
ENTRE :
ANTHONY K. JONG,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Margeson, C.C.I.
[1] Cet appel se rapporte à une cotisation relative aux années d'imposition 1991 et 1993. L'avis est daté du 28 septembre 1995 et la cotisation a été ratifiée le 7 mai 1996.
[2] Par un avis de nouvelle cotisation, le ministre a refusé les déductions pour gains en capital que l'appelant avait demandées ces années-là. Les sommes en question ont été déduites d'un autre revenu que l'appelant avait gagné dans ses années d'imposition 1991 et 1993; elles se rapportaient à une « perte finale de 77 787 $ » subie par suite de la disposition d'un bien dont l'appelant était copropriétaire pendant l'année 1991.
[3] Le ministre a considéré la « perte finale » comme une perte résultant de la disposition d'un « bien locatif » et les sommes en question comme des frais de placement engagés dans les années en cause.
[4] L'appelant a allégué que le bien en question n'était pas un bien locatif et que la « perte finale » subie par suite de la disposition ne se rapportait pas à des « frais de placement » au sens du paragraphe 110.6(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) et du paragraphe 1100(14) du Règlement de l'impôt sur le revenu.
La preuve
[5] L'appelant est médecin. Il a admis tous les faits essentiels allégués dans la réponse à l'avis d'appel (la « réponse » ), mais il a affirmé que l'immeuble appartenait également à huit autres personnes, qu'il était actionnaire et administrateur de St. Anthony's Management Ltd. et que tout le revenu tiré de l'immeuble, et non 68 p. 100 seulement comme on l'alléguait dans la réponse, provenait de sa location.
[6] L'appelant a déclaré que St. Anthony's Property Ltd. était propriétaire du bien-fonds et du parc de stationnement et que tous les autres copropriétaires étaient actionnaires de cette compagnie. St. Anthony's Management Ltd. s'occupait de gérer l'immeuble sans être rémunérée.
[7] L'appelant s'intéressait avant tout à l'exercice de sa profession de médecin. Il est devenu copropriétaire en 1986, parce que l'une des parts était disponible. Il est devenu administrateur de la copropriété ainsi que des deux autres entités. Il était également actionnaire de chaque personne morale. Il a assisté à toutes les assemblées.
[8] L'accord conclu entre les copropriétaires a été produit en preuve sur consentement sous la cote A-3; il stipulait que chacun des copropriétaires verserait un loyer en fonction des dimensions de son bureau et que les bénéfices seraient partagés entre tous les copropriétaires.
[9] L'accord prévoyait que les copropriétaires exploiteraient un centre de traitement dans l'immeuble. L'appelant a dit qu'il utilisait le centre de traitement pour soigner ses patients et qu'il y était en attente après les heures de bureau. Le centre versait également un loyer aux copropriétaires.
[10] Aux fins de l'impôt sur le revenu, l'appelant demandait sa propre déduction pour amortissement à l'égard de la part qu'il avait dans la copropriété. Tous les copropriétaires payaient des frais pour utiliser le centre de traitement. Le revenu de l'année était réparti entre les copropriétaires comme le montre la pièce A-4.
[11] Le témoin a déclaré que les copropriétaires occupaient environ 39 p. 100 de la superficie totale de l'immeuble et que le centre de traitement occupait 1 022 pieds carrés. Les copropriétaires et le centre de traitement occupaient ensemble environ 45 p. 100 de l'immeuble en tout. D'autres médecins occupaient de 38 à 40 p. 100 de la superficie de l'immeuble.
[12] En 1990, les copropriétaires ont procédé à une réorganisation de façon qu'il soit plus facile de vendre leurs parts. Ils ont constitué une compagnie appelée 389491 B.C. Ltd. pour acheter l'immeuble. La part de l'appelant correspondait à un montant d'environ 184 060,21 $. C'est cette somme qui a donné lieu aux pertes qui sont ici en cause.
[13] L'appelant a dit qu'à titre de participant à l'achat de l'immeuble, il avait son mot a dire au sujet de la façon dont l'immeuble serait aménagé et géré. Il estimait que cette activité faisait partie de l'exercice de sa profession. Il voulait que l'immeuble continue à être utilisé à des fins médicales au lieu de devenir un centre commercial ou autre chose.
[14] L'appelant travaillait dans l'immeuble 90 p. 100 du temps; le reste du temps, il était à l'hôpital.
[15] Pendant le contre-interrogatoire, l'appelant a admis que la pièce R-1, à l’onglet 12, était une modification du sous-bail. C'étaient les conditions qui s'appliquaient à lui en sa qualité de copropriétaire.
[16] L'appelant a convenu qu'il n'était pas fait mention de services spéciaux qui devaient être fournis aux locataires, à l'exception des services habituels comme l'entretien, la publicité dans le journal local et le nettoyage du parc de stationnement.
[17] L'immeuble répondait à tous les besoins de l'appelant, de sorte qu'il a acheté sa part. Après qu'il s'y fut installé, il y a eu un changement de locataires.
[18] La plupart des changements s'étaient déjà produits avant que l'appelant devienne copropriétaire de l'immeuble. Auparavant, l'immeuble n'était pas rentable.
[19] L'appelant ne pouvait pas dire si l'on avait organisé une copropriété afin de permettre aux copropriétaires de déduire des dépenses de leur revenu de profession libérale.
[20] L'appelant a identifié sa déclaration de revenu de 1989, qui montrait qu'il avait reçu un dividende imposable de St. Anthony's Property Ltd. cette année-là. Il a admis qu'en 1988, en 1989 et en 1990, l'entreprise était rentable.
[21] L'appelant partageait son bureau, au 208, avec trois autres médecins depuis 1995; auparavant, il n'y avait que deux autres médecins qui partageaient le bureau.
[22] L'appelant a confirmé le procès-verbal d'une assemblée du conseil d'administration de St. Anthony's Property and Management Company Ltd., daté du 14 mars 1979, selon lequel la société avait notamment pour but de permettre aux copropriétaires de déduire le coût de l'immeuble de leur revenu personnel.
[23] Au moment où l'immeuble a été vendu, les conditions étaient fondamentalement les mêmes.
[24] Les autres médecins ne sollicitaient pas les patients de l'appelant et ce dernier ne sollicitait pas les patients des autres médecins. Aucun copropriétaire n'avait d'intérêts dans l'entreprise des autres copropriétaires ou dans les autres entreprises établies dans l'immeuble.
Arguments de l'appelant
[25] Dans ses plaidoiries, l'avocate a affirmé qu'il s'agit en fait de savoir si la perte concernant l’immeuble abritant le centre médical dans lequel l'appelant pratique la médecine se rapportait à des « frais de placement » au sens du paragraphe 110.6(1) de la Loi.
[26] La position de l'avocate était que si le mot « biens » figurant au paragraphe 110.6(1) était interprété d'une façon aussi générale qu'au paragraphe 248(1), cela comprendrait presque tout. Cependant, le paragraphe 9(3) restreint l'application de la disposition parce qu'il y est prévu que « le revenu tiré d'un bien exclut tout gain en capital réalisé à la disposition de ce bien et la perte résultant d'un bien exclut toute perte en capital résultant de la disposition de ce bien » .
[27] Cela est fort sensé étant donné qu'une perte résultant d'un bien n'est pas une dépense. Dans ce cas-ci, il s'agissait d'une perte finale résultant de la disposition du bien. Le sous-alinéa 110.6(1)e)(i) ne s'applique pas.
[28] La deuxième question qui se pose se rapporte au sous-alinéa 110.6(1)e)(ii). Il s'agit ici de savoir si la participation de l'appelant dans la copropriété était une participation dans un bien locatif.
[29] L'avocate a soutenu qu'il n'y avait pas de bien locatif.
[30] Dans ce cas-ci, l'activité de location n'était qu'une activité secondaire par rapport à l'exercice de la profession de médecin dans l'immeuble. Les copropriétaires occupaient 39 p. 100 de la superficie des bureaux à louer. Le revenu total réalisé par les copropriétaires et par le centre de traitement représentait plus de 50 p. 100 du revenu total tiré de l'immeuble.
[31] Lorsqu'elle détermine si un bien est principalement un bien locatif, la Cour doit considérer les copropriétaires collectivement plutôt que sur une base individuelle. Il s'agissait d'un centre médical complètement intégré.
[32] En outre, la Cour devrait tenir compte des paragraphes 1100(14.1) et 1100(14.2) du Règlement en décidant si les paiements qui ont été reçus en l'espèce se rapportaient à des activités isolées de location ou s'ils ont été reçus en tant que partie intégrante de la pratique de la médecine. Dans ce cas-ci, les loyers représentaient 50 p. 100 du revenu total de l'entreprise médicale; il ne s'agissait pas simplement d'un bien locatif passif.
[33] En outre, les paragraphes 1100(14), (14.1) et (14.2) montrent que ce qui a été reçu n'était pas « un montant tiré d'une entreprise locative » .
[34] Le critère fondamental à appliquer pour déterminer si quelque chose constitue un bien locatif consiste à savoir si le bien est utilisé par le contribuable principalement afin de gagner ou de produire un revenu brut qui constitue un loyer.
[35] Si l'on tient compte à la fois de la totalité des loyers versés par les copropriétaires et du loyer se rapportant au centre de traitement, le critère général est satisfait puisque cela représente 50 p. 100. L'immeuble servait principalement à fournir des locaux dans lesquels les médecins pourraient exercer leur profession, et non à permettre de réaliser un revenu de placement.
[36] En vertu du paragraphe 1100(14.1) du Règlement, les montants qu'une personne, à l'exclusion du propriétaire, paie en vue d'utiliser ou d'occuper les locaux sont considérés comme un loyer. Cependant, en vertu du paragraphe 1100(14.2) du Règlement, le paragraphe (14.1) ne s'applique pas à un bien qui appartient à une personne qui s'occupe personnellement de façon continue, tout au long de l'année, d'une entreprise où le bien est utilisé. Voir les paragraphes 6 et 7 du bulletin d'interprétation IT-195R4.
[37] Les autres locataires étaient nécessaires en vue d'assurer la « synergie » permettant l'exploitation fructueuse de l’immeuble abritant le centre médical, mais cela ne change rien au fait que l'appelant s'occupait de façon continue de son propre cabinet et du centre de traitement qui était situé dans l'immeuble.
[38] Le fait que la disposition du bien « qui était un bien en immobilisation pour le contribuable » a donné lieu à une perte finale ne change rien à l'analyse susmentionnée, selon laquelle seules les dépenses devraient être ajoutées à la PNCP et seules les dépenses liées à un bien passif (par opposition à un bien utilisé dans une entreprise exploitée activement) devraient être incluses.
[39] L'appel devrait être admis.
Arguments de l'intimée
[40] Dans ses plaidoiries, l'avocat de l'intimée a dit que l'appelant avait exploité la même entreprise pendant cinq ans avant de devenir copropriétaire de l'immeuble. Par la suite, il s'est associé aux compagnies qui possédaient le bien-fonds et l'immeuble. Cependant, aucun changement n'est survenu en ce qui concerne l'exercice de sa profession. Il pratiquait la médecine dans un bureau qui occupait moins de 10 p. 100 des locaux à louer, et il partageait son bureau.
[41] Tout le revenu des copropriétaires provenait des loyers.
[42] L'avocat a soutenu que la perte subie par l'appelant se rapportait à des « frais de placement » parce qu'il s'agissait d'une perte résultant d'un bien ou d'une perte résultant de la location d'un bien locatif.
[43] Il existe une présomption selon laquelle le propriétaire qui perçoit un loyer n'exploite pas une entreprise. Voir Walsh and Micay v. M.N.R., 65 DTC 5293, à la page 5296.
[44] Le paragraphe 1100(14) définit le « bien locatif » comme suit :
a) [...] un bâtiment dont le contribuable ou la société est propriétaire, conjointement avec une autre personne ou autrement,
[...]
si, dans l'année d'imposition à l'égard de laquelle l'expression s'applique, le bien a été utilisé par le contribuable ou la société principalement aux fins de gagner ou de produire un revenu brut qui constitue un loyer [...]
[45] Le paragraphe 1100(14.1) du Règlement précise ce qu'est un loyer et le paragraphe 1100(14.2) prévoit que le paragraphe 1100(14.1) du Règlement ne s'applique pas dans certaines circonstances.
[46] Ces dispositions n'aident pas le présent appelant.
[47] L'avocate de l'appelant a soutenu qu' « une perte finale n'était pas une perte résultant d'un bien au sens du paragraphe 9(3) » . Cette disposition ne s'applique pas en l'espèce parce qu'une perte finale n'est pas une perte en capital. La perte finale est visée par le paragraphe 20(16) de la Loi.
[48] Il ne reste donc à l'appelant qu'un seul argument, soit qu'il utilisait le bien dans le cadre de l'exercice de sa profession de médecin ou dans le cadre d'une entreprise distincte.
[49] Toutefois, dans ce cas-ci, les montants qui ont été reçus constituaient un revenu tiré d'un bien et non un revenu tiré d'une entreprise. L'avocat a cité les jugements Walsh and Micay, ci-dessus, Schulman v. M.N.R., 66 DTC 206, Wertman v. M.N.R., 64 DTC 5158, Sylvio Gendron and Les Immeubles Sylvio Gendron Inc. v. M.N.R., 89 DTC 582 et Smithers Plaza Ltd v. M.N.R., 75 DTC 137, qui montraient, selon lui, qu'il faut faire une distinction entre le revenu tiré d'une entreprise et le revenu tiré d'un bien.
[50] L'appelant pourrait réfuter la présomption selon laquelle le loyer perçu par un propriétaire n'est pas un revenu tiré d'une entreprise s'il réussissait à établir que le propriétaire fournissait une gamme de services au locataire, en sus des services ordinaires dont il est fait mention dans les jugements Wertman, ci-dessus, et Walsh and Micay, ci-dessus.
[51] En l'espèce, la présomption n'est pas réfutée parce que le docteur Jong a déclaré qu'aucun service spécial n'était fourni à part les services que le propriétaire fournit normalement au locataire.
[52] En outre, la relation entre les copropriétaires a été organisée comme si chacun exploitait sa propre entreprise séparément plutôt que dans le cadre d'une société.
[53] Le fait qu'une compagnie de gestion a été créée pour gérer l'immeuble le démontre bien.
[54] Les propriétaires de l'immeuble se sont regroupés en tant que copropriétaires plutôt que de former une société ou une corporation. C'est donc l'utilisation de l'immeuble par l'appelant qui permettra de déterminer si l'immeuble était un bien locatif.
[55] Dans ce cas-ci, il faut tenir compte de deux facteurs en déterminant si le bien était principalement utilisé à une fin donnée : (1) la quantité de temps pendant laquelle l'immeuble est utilisé à cette fin; (2) la superficie utilisée à cette fin. Voir le bulletin d'interprétation IT-195R4.
[56] Le premier facteur n'est pas important parce que le bureau était utilisé en même temps, et ce, que ce soit aux fins de l'exploitation d'une entreprise ou de la réalisation d'un revenu de location. La superficie utilisée par l'appelant aux fins de l'entreprise ne représentait que 10 p. 100 de la superficie totale; de plus, l'appelant partageait les locaux avec d'autres personnes.
[57] Le critère à appliquer en vertu du paragraphe 1100(14) du Règlement en ce qui concerne la question de savoir si le bien est un bien locatif est à la fois de nature qualitative et de nature quantitative. Voir Gulf Canada Resources Limited v. The Queen, 93 DTC 5345, à la page 5348.
[58] Si plus de 50 p. 100 de la superficie est utilisée aux fins de la location, cela montre que le bien est principalement utilisé aux fins de la location et qu'il s'agit d'un bien locatif. Dans ce cas-ci, 90 p. 100 des locaux étaient utilisés aux fins de la location. Il est donc présumé que l'immeuble était principalement utilisé aux fins de la location.
[59] Selon le volet qualitatif du critère, il faut tenir compte du but principal visé par le propriétaire lorsqu'il utilise le bien.
[60] Dans ce cas-ci, contrairement à ce qui se passait dans l'affaire Gulf Canada, ci-dessus, l'appelant était locataire avant de devenir copropriétaire. Il doit donc démontrer que, lorsqu'il est devenu propriétaire, il voulait principalement exploiter une entreprise plutôt que de percevoir un loyer.
[61] L'entreprise exploitée par l'appelant et l'entreprise exploitée dans l'immeuble n'avaient rien ou presque rien à voir l'une avec l'autre. Il est présumé que le propriétaire utilisait principalement les locaux à louer en vue de percevoir un loyer et que l'immeuble est un « bien locatif » .
[62] Il ne suffit pas que l'appelant exploite le même genre d'entreprise que les autres personnes qui occupent l'immeuble.
[63] La situation dans ce cas-ci est différente de celle dans laquelle une compagnie gazière loue un immeuble à une entreprise qui s'occupe continuellement de vendre et de promouvoir ses produits. En l'espèce, les autres médecins n'exploitaient pas l'entreprise du docteur Jong. L'entreprise de l'appelant n'a pas changé lorsqu'il est devenu copropriétaire si ce n'est qu'il a réalisé des bénéfices et qu'il croyait qu'il pouvait déduire toute perte liée à l'immeuble de son revenu tiré d'une profession libérale.
[64] L'avantage d'avoir d'autres locataires qui fournissaient des services médicaux ou dentaires n'avait qu'un intérêt accessoire. L'immeuble était d'autant plus attrayant pour les locataires.
[65] L'immeuble servait principalement à permettre de réaliser un revenu de location brut.
[66] Le seul revenu tiré du centre de traitement était le revenu de location, de sorte qu'il n'est pas nécessaire d'examiner cet argument.
[67] L'appel devrait être rejeté.
Arguments en réponse à ceux de l’intimée
[68] En réponse aux arguments de l’intimée, l'avocate de l'appelant a soutenu que les décisions citées par l'avocat de l'intimée avaient été rendues avant que le paragraphe 110.6(1) soit édicté.
[69] Le revenu de dividendes que l'appelant a réalisé pendant plusieurs années provenait de la compagnie qui possédait le bien-fonds et non de la compagnie qui gérait l'immeuble.
[70] Il faut examiner l'entreprise exploitée par tous les propriétaires et non simplement celle qui est exploitée par l'appelant.
[71] En vertu de l'alinéa 1100(14.1)a) du Règlement, les montants payés par les copropriétaires ne constituent pas un loyer puisqu'ils sont payés par les copropriétaires.
[72] En vertu de l'alinéa 1100(14.2)b) du Règlement, les montants payés aux copropriétaires par le centre de traitement ne constituent pas un loyer parce que le docteur Jong participait activement à l'exploitation du centre de traitement tout au long de l'année. Cette activité était accessoire à l'exercice de sa profession de médecin et à l'exercice de la profession des autres locataires qui étaient copropriétaires de l'immeuble.
[73] La Cour doit examiner les entreprises de tous les copropriétaires et du centre de traitement. Si l'on déduit le montant payé par le centre de traitement et par les copropriétaires, le montant des loyers était inférieur à 50 p. 100.
[74] Le docteur Jong est dans la même situation que le copropriétaire qu'il a remplacé.
[75] Il est possible de faire une distinction entre l'affaire Dr Wylie F. Verge v. M.N.R., 81 DTC 330 et la présente espèce parce que dans cette affaire-là, l'appelant avait essayé de demander la déduction pour amortissement avant même que l'immeuble soit construit.
[76] En l'espèce, la perte était une perte en capital, mais en vertu du paragraphe 20(16), cette perte est traitée différemment parce qu'il s'agit d'une perte finale.
[77] Le paragraphe 9(3) n'est pas déterminant d'une façon ou d'une autre. Il faut examiner l'utilisation en tenant compte de ce que le rédacteur de l'article 110.6 avait à l'esprit.
Analyse et décision
[78] La Cour retient l'argument de l'avocat de l'intimée, selon lequel le paragraphe 9(3) ne s'applique pas en l'espèce et n'aide aucunement l'appelant. Il s'agissait ici d'une perte finale en vertu du paragraphe 20(16) de la Loi.
[79] La Cour ne retient pas l'argument de l'avocate de l'appelant, lorsqu'elle affirme que les paragraphes 1100(14), (14.1) et (14.2) du Règlement montrent que son client n'a pas reçu un montant tiré d'un « bien locatif » .
[80] L'avocat de l'intimée semble avoir interprété ces dispositions réglementaires d'une façon juste. Les dispositions en question n'aident pas l'appelant en l'espèce. Ce qui a été reçu provenait d'un bien locatif et le bien n'était pas utilisé « par le locataire pour exercer son activité de vente ou de promotion de ventes de marchandises ou de services fournis par le contribuable ou la société en vertu du paragraphe 1100(14) du Règlement » .
[81] Selon le jugement Walsh and Micay, précité, il existe une preuve prima facie montrant que la somme tirée du bien provenait de la location du bien et non d'une entreprise à moins que l'appelant ne puisse démontrer que la gamme de services fournis par le propriétaire était telle que le paiement pouvait être considéré comme étant en bonne partie destiné à assurer l'obtention de ces services.
[82] En l'espèce, la preuve n'établit pas que telle était la situation.
[83] La preuve montre que les copropriétaires et les locataires exploitaient tous des entreprises distinctes n'ayant rien à voir avec l'exploitation de l'immeuble par les copropriétaires.
[84] La Cour tient compte de l'utilisation de l'immeuble et notamment de la superficie utilisée par l'appelant par rapport à la superficie totale. Cela représentait une superficie très faible, environ 10 p. 100 de la superficie totale; de plus, l'appelant partageait les locaux avec deux autres personnes.
[85] La Cour est convaincue que dans ce cas-ci il faut tenir compte de l'utilisation des locaux par l'appelant isolément plutôt qu'avec les autres copropriétaires, parce que ces derniers n'avaient rien à voir avec l'entreprise de l'appelant.
[86] Il est vrai que l'exploitation de l'immeuble comprenait la gestion du centre de traitement, mais cela ne réfute pas pour autant la preuve prima facie parce que l'appelant et tous les autres copropriétaires versaient une somme pour pouvoir utiliser ce centre.
[87] Compte tenu des critères qualitatif et quantitatif mentionnés dans le jugement Gulf Canada v. The Queen, ci-dessus, la Cour est convaincue qu'en ce qui concerne l'appelant, près de 90 p. 100 des locaux étaient utilisés à des fins locatives, et il est présumé que l'immeuble était principalement utilisé à des fins locatives.
[88] La Cour est convaincue que l'appelant utilisait le bien principalement afin de percevoir des loyers, et ce, même s'il avait un intérêt dans la façon dont l'immeuble devait être géré et dans la façon dont il devait être utilisé et bien qu'il ait exploité une entreprise semblable à celle des autres copropriétaires. Il n'existait aucun rapport véritable entre l'entreprise de l'appelant et celles des autres copropriétaires, à part le centre de traitement, et le revenu était de toute façon uniquement un revenu de location.
[89] La Cour n'est pas convaincue que le fait que l'appelant et les autres copropriétaires utilisaient le centre de traitement durant toute l'année ait pour effet de transformer le revenu de location en revenu d'entreprise.
[90] La Cour ne retient pas l'argument selon lequel il faut déduire le revenu de l'appelant, des autres copropriétaires et du centre de traitement du montant total des loyers pour déterminer dans quelle proportion le revenu était un revenu de location.
[91] Malgré l'argument invoqué par l'avocate de l'appelant, à savoir qu'il faut tenir compte de l'utilisation du bien en se fondant sur ce que le législateur avait à l'esprit, c'est-à-dire qu'en vertu de l'article 110.6, seules les dépenses passives liées à l'immeuble devraient être incluses, la Cour conclut que le montant en question, pendant les années pertinentes, se rapportait à une perte résultant d'un bien ou à une perte résultant de la location d'un bien immeuble en vertu des sous-alinéas 110.6(1)e)(i) et 110.6(1)e)(ii) de la Loi et qu'en établissant la cotisation ici en cause, le ministre a à juste titre considéré ce montant comme se rapportant à des frais de placement conformément au paragraphe 110.6(1) de la Loi.
[92] L'appel est rejeté et la cotisation que le ministre a établie est confirmée.
[93] Les frais de l'instance, tels qu'ils seront taxés, sont adjugés au ministre.
Signé à Ottawa, Canada, ce 22e jour d'avril 1998.
« T. E. Margeson »
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 23e jour de juillet 1998.
Benoît Charron, réviseur