Date: 19980501

Dossier: 96-4629-IT-I

ENTRE :

JOHN GEROPOULOS,

appelant,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

Motifs du jugement

Le juge Sarchuk, C.C.I.

[1] Il s'agit d'appels interjetés par John Geropoulos (l'“ appelant ”) à l’encontre de cotisations d'impôt relatives à ses années d'imposition 1989, 1990 et 1992. Durant la période pertinente, l'appelant détenait 25 p. 100 des actions de Landrex Woodstock Centre Inc. (“ Woodstock ”). En 1988, l'appelant a prêté une somme de 103 035 $ à Woodstock. En 1992, il a subi une perte de ce montant à l'égard du prêt et, conformément au paragraphe 50(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la “ Loi ”), il a disposé du prêt pour un produit nul. Conformément aux alinéas 39(1)c) et 38(1)c) de la Loi, l'appelant a déclaré une perte au titre d'un placement d'entreprise (la “ PTPE ”) et a déclaré une perte déductible au titre d'un placement d'entreprise (la “ PDTPE ”) de 77 276,25 $. L'appelant a également cherché à reporter une perte autre qu'en capital à ses années d'imposition 1990 et 1989. Le ministre a rejeté la déduction relative à la PTPE (et le report rétrospectif) au motif que les éléments d'actif de Woodstock n'étaient pas en totalité ou presque en totalité utilisés dans une entreprise exploitée activement. Il s'agit en l’espèce de savoir si le prêt que l'appelant a consenti à Woodstock, une corporation privée dont le contrôle est canadien, donne lieu à une perte au titre d'un placement d'entreprise au sens de l'alinéa 39(1)c) de la Loi.

[2] La preuve a été présentée pour le compte de l'appelant par Thomas Edward Raymond Butcher (“ M. Butcher ”), un avocat qui s'occupe surtout d'immeubles, principalement du point de vue de l'émission publique relativement à des activités de nature immobilière. M. Butcher était en outre l'un des trois actionnaires à parts égales de Landrex Homes Inc. (“ Landrex ”), qui s'occupait de la construction d'habitations depuis 19851. Dans le cadre des activités de Landrex, M. Butcher et ses associés se voyaient offrir diverses possibilités en matière immobilière par des courtiers en immeubles. L'une de ces possibilités se rapportait à une parcelle de terre de 18 acres située à l'intersection des routes 401 et 59, près de la ville de Woodstock. L'emplacement était intéressant et, en temps et lieu, Landrex a décidé, sans savoir exactement ce qu'elle allait faire de la propriété, de procéder à son acquisition. Woodstock a été constituée en vue de réaliser le projet2. Il était donc nécessaire de prendre des dispositions en vue du financement initial à l'égard de l'acompte et des autres activités auxquelles on se livrerait dans un proche avenir. M. Butcher a donc communiqué avec l'appelant et son frère Peter pour chercher à s'assurer leur participation. Ils avaient tous les deux déjà investi des capitaux dans des entreprises de construction d'habitations de Landrex. Ils ont accepté de participer au projet; ils sont devenus actionnaires de Woodstock et ils ont convenu de prêter environ 200 000 $ à cette dernière3.

[3] Une offre d'achat a été faite le 18 octobre 1987; elle a été retenue le lendemain4. Le prix d'achat était de 1 700 000 $ et l'acompte de 85 000 $. L'offre était faite à la condition que Woodstock obtienne le changement de zonage approprié de façon que toute la parcelle de 18 acres soit affectée à des fins commerciales. L'entente obligeait également Woodstock à en appeler, en cas de rejet par les autorités municipales, devant la Commission des affaires municipales de l'Ontario (la “ CAMO ”). Il était également stipulé que le rejet de l'appel rendrait l'offre nulle et non avenue.

[4] Après que l'entente eut été conclue et alors que la demande de modification du plan officiel était à l'étude, Woodstock a commencé à songer à aménager la propriété. R. D. Butcher a rencontré David Blandford et John Topping, principaux actionnaires d'Enterprise Property Group (Woodstock) Limited (“ Enterprise ”), qui gérait des propriétés commerciales, notamment des centres commerciaux, et leur a parlé de la propriété de Woodstock. Ceux-ci ont à leur tour fait une proposition à Sears Canada Inc. (“ Sears ”), une détaillante avec qui ils traitaient dans le cadre de l'exploitation d'autres entreprises, pour qu'elle occupe des locaux dans un centre commercial régional qui devait être construit sur la propriété de Woodstock. Sears était consentante et prête à s'engager à occuper des locaux si ce centre était construit.

[5] MM. Blandford et Topping (par l'entremise d'Enterprise) et Woodstock ont ensuite convenu de réaliser le projet et de partager les dépenses à parts égales. À cette fin, le 6 février 1989, une entente a été conclue avec Sears au sujet de la location de locaux dans le futur centre5. Des discussions au sujet du projet ont également eu lieu avec divers autres détaillants ainsi qu'avec des planificateurs, des conseillers en circulation, des architectes et des avocats.

[6] Le changement de zonage envisagé a fait l'objet d'une vive opposition. M. Butcher a témoigné qu'un certain nombre d'observations avaient été faites au conseil et au comité de planification de la ville de Woodstock. Des réunions publiques ont eu lieu et d'autres mesures ont été prises sur le plan des relations publiques. Après que des efforts considérables eurent été faits, les approbations nécessaires ont été obtenues du comité. M. Butcher a raconté que le comité de planification, au palier supérieur, avait également approuvé le changement de zonage. Il fallait encore obtenir l'approbation finale du conseil régional et, à ce stade, la proposition a été rejetée. Comme l'exigeait la convention en vue de l'achat et de la vente, un appel a été interjeté devant la CAMO. Selon M. Butcher, les dépenses engagées jusqu'alors étaient d'environ 425 000 $ et il était entendu que des frais beaucoup plus élevés seraient engagés à l'égard de l'audience devant la CAMO. Ils avaient été informés qu'il faudrait retenir les services d’experts et d'avocats et que, compte tenu de l'opposition, ils devaient s'attendre à ce que l'audience dure fort longtemps. Woodstock et Enterprise ne disposant pas des fonds nécessaires pour financer ces dépenses supplémentaires, on a donc tenté de trouver des personnes bien nanties qui étaient prêtes à s'associer à elles.

[7] Le 1^er juin 1991, Enterprise, Woodstock et Armcorp 4-23 Ltd. (“ Armcorp ”)6 (les “ copropriétaires ”) ont conclu une entente en vue de procéder à l'acquisition de la propriété et de construire et gérer le centre commercial. Cette entente attestait que Woodstock et Enterprise avaient engagé des frais de 425 000 $ qui devaient constituer leur apport initial. Armcorp devait fournir le même montant et, par la suite, d'autres montants devaient également être fournis. Armcorp a également convenu de payer des frais de gestion à Woodstock et à Enterprise. Il a en outre été convenu qu'une fois le changement de zonage obtenu, le projet serait restructuré de façon à permettre à Sears d'acquérir une participation d'un tiers; les copropriétaires auraient collectivement une participation de deux tiers par suite de la restructuration de la coentreprise (la “ nouvelle entreprise ”)7. Par suite de la restructuration, Armcorp aurait une participation de 85 p. 100 dans la nouvelle entreprise et Woodstock-Enterprise, une participation de 15 p. 100. En outre, au moment de pareille restructuration, les biens-fonds devaient être évalués de nouveau au montant le plus élevé possible qui conviendrait à Sears, ce montant devant ensuite être versé aux copropriétaires selon la part de chacun dans la copropriété8. Durant toute la période pertinente, l'entreprise devait être contrôlée par Armcorp. De plus, Woodstock et Entreprise avaient également le droit, après l'expiration du bail, de décider de vendre à Armcorp leur participation dans la nouvelle entreprise9.

[8] Le 30 avril 1992, Woodstock a appris que la CAMO avait rejeté l'appel et adjugé des frais élevés contre elle. Il ne restait plus à Woodstock aucun actif important et cette décision a eu pour effet de la rendre insolvable10. Il va sans dire que le projet a été abandonné. L'appelant a conclu que le prêt qu'il avait consenti à Woodstock était une mauvaise créance, d'où la PDTPE dont il a déjà été fait mention.

[9] L'appelant soutient que le prêt en question donnait lieu à une perte au titre d'un placement d'entreprise aux termes de l'alinéa 39(1)c) de la Loi parce que tous les critères pertinents prévus par la loi étaient présents, c'est-à-dire qu'il avait prêté de l'argent à une corporation exploitant une petite entreprise, que le prêt était devenu une mauvaise créance en 1992, de sorte qu'il s'agissait d'une perte en capital, et qu'il n'était pas possible que la corporation recommence à exploiter une entreprise.

[10] L'intimée ne conteste pas que l'appelant a avancé la somme de 103 035 $ au moyen d'un prêt consenti à Woodstock, ou que le prêt avait donné lieu à une mauvaise créance dans l'année d'imposition 1992. Toutefois, elle soutient que Woodstock n'a jamais exploité une entreprise activement ou, subsidiairement, que l'entreprise qu'elle a exploitée était une entreprise de placement désignée.

Conclusion

[11] La PTPE est définie à l'alinéa 39(1)c) comme étant une perte qui est une perte en capital subie au moment de la disposition d'une créance sur une corporation exploitant une petite entreprise. En l'espèce, la disposition était une disposition réputée d'une mauvaise créance se rapportant à une corporation insolvable, à savoir Woodstock. La “ corporation exploitant une petite entreprise ” est définie comme suit au paragraphe 248(1) de la Loi :

248(1) Dans la présente loi,

“ corporation exploitant une petite entreprise ” s'entend d'une corporation privée dont le contrôle est canadien et dont la totalité, ou presque, de la juste valeur marchande des éléments d'actif est attribuable, à la date donnée, à des éléments qui sont:

a) soit utilisés dans une entreprise que la corporation ou une corporation liée à celle-ci exploite activement principalement au Canada;

[...]

Il s'agit en l’espèce de savoir si, au moment pertinent, Woodstock exploitait une entreprise activement. Le paragraphe 248(1) de la Loi définit l’expression “ entreprise exploitée activement ” comme suit :

“ entreprise exploitée activement ”, relativement à toute entreprise exploitée par un contribuable résidant au Canada, désigne toute entreprise exploitée par le contribuable autre qu'une entreprise de placement désignée ou une entreprise de prestation de services personnels;

[12] L'intimée soutient que Woodstock n'a jamais exploité une entreprise activement et que ses activités ne consistaient qu'à faire des démarches “ pour acquérir une entreprise ou pour former une entreprise ou une entité commerciale ”. Il a en outre été soutenu qu'aucune entreprise en tant que telle n'avait été formée étant donné que Woodstock était devenue insolvable à la suite de l'échec de ses projets.

[13] À mon avis, cette position n'est pas fondée. Le fondement de la distinction qui est faite dans la Loi entre une “ entreprise exploitée activement ” et une “ entreprise de placement désignée ” a été défini comme suit par le juge Sobier de cette cour dans la décision Lake Superior Investments Ltd. v. Minister of National Revenue11 :

[...] Les auteurs nous éclairent quant à savoir pourquoi on a modifié la manière de traiter le revenu d'entreprise exploitée activement et le revenu de placements et comment cela est arrivé. M. David Phillip Jones déclarait en 1982, dans le vol. 30 du Canadian Tax Journal, à la page 5 :

[TRADUCTION]

Dans une série d'affaires, toutefois, les tribunaux ont effectivement supprimé la notion d'entreprise exploitée passivement et ont statué que pratiquement toute entreprise constituait une entreprise exploitée activement. La modification touchant le “ revenu de placements désigné ” avait donc pour objet de veiller à ce que le revenu tiré d'une entreprise de location de biens ne constitue pas d'une manière générale un revenu tiré d'une entreprise exploitée activement, mais soit plutôt assimilé à un revenu de placements, ce qui infirme la jurisprudence sur ce point.

[Je souligne]12

[14] Comme l'a fait remarquer le juge Urie dans la décision King George Hotels Limited v. The Queen13 :

Avant de rendre mon jugement en l'espèce, je crois utile de souligner que la question de savoir si une entreprise est activement exploitée ou non est, comme je l'ai conclu conformément au précédent Rockmore, supra, une question de fait qui varie selon le cas d'espèce. Puisqu'il en est ainsi, il n'est ni possible ni souhaitable d'énoncer une règle ou un principe d'application universelle. On ne peut donc pas dire, à mon avis, que les revenus tirés d'une “ entreprise autre qu'une entreprise activement exploitée ” s'entendent nécessairement des revenus tirés d'une entreprise qui “ est dans un état d'arrêt absolu ” ou qui “ est dépourvue de tout degré d'activité commerciale ” comme l'ont déjà établi des décisions antérieures de la Division de première instance. Dans une affaire donnée, l'entreprise peut avoir ce caractère, mais qu'elle l'ait ou ne l'ait pas, voilà qui n'influe pas sur la décision, laquelle dépend de la conclusion du juge des faits sur la véritable nature de l'entreprise, à la lumière des faits de la cause. Le degré d'activité peut varier d'une affaire à l'autre, mais la Cour se doit d'apprécier toutes les preuves administrées pour classer une entreprise donnée.

[15] Il ressort de la preuve que Woodstock s'occupait de gestion de biens-fonds. Ses activités étaient axées sur l'acquisition de biens à cette fin. Des efforts considérables ont été faits, et des sommes importantes engagées, à l'égard du changement de zonage; des discussions ont eu lieu avec des planificateurs, des architectes et des conseillers en circulation. Woodstock avait des actifs et des dettes; elle cherchait activement des entreprises pour le futur centre et, de fait, elle s'est entendue avec Sears pour que cette dernière participe à ses activités à titre d'associée et de locataire principal. Pareilles activités font toutes partie de l'entreprise d'aménagement de biens-fonds. La nature et le nombre de ces activités étaient, pour des raisons évidentes, différents de ceux de nombreuses autres entreprises, mais cela constitue tout de même une entreprise exploitée activement.

[16] J'ai également conclu que l'argument de l'intimée selon lequel Woodstock exploitait une entreprise de placement désignée ne peut pas être retenu. L'expression “ entreprise de placement désignée ” est définie à l'alinéa 125(7)e) de la Loi,qui est en partie ainsi libellé :

125(7) Au présent article :

[...]

e) “ entreprise de placement désignée ” exploitée par une corporation dans une année d'imposition désigne une entreprise [...] dont le but principal est de tirer un revenu de biens (notamment des intérêts, des dividendes, des loyers ou des redevances), à moins

[...]

[17] En premier lieu, les Butcher et M. Kuiken participaient activement à l'aménagement de bien-fonds et à la construction d'habitations aux fins de revente. L'appelant et son frère participaient également à plusieurs de ces projets. Les actionnaires de Woodstock n'avaient jamais par le passé tiré un revenu de biens locatifs ni de quelque autre genre de bien.

[18] En second lieu, il est évident que Woodstock n'avait pas les moyens de financer quelque partie que ce soit des frais d'aménagement d'un centre commercial régional et qu'elle n'a jamais eu l'intention de le faire. Par conséquent, en 1991, un investisseur, Armcorp, a été trouvé. La nature de l'entente que les copropriétaires ont conclue à ce moment-là est d'une importance primordiale, en particulier en ce qui concerne la façon dont la coentreprise devait être restructurée une fois approuvé le changement de zonage. Plus précisément, la participation de Woodstock dans le projet serait moindre si la restructuration envisagée avait lieu, mais la nouvelle entreprise permettait également à Woodstock d'établir sa part du montant représentant la valeur marchande et de recevoir le produit du financement provisoire14. Tout cela est compatible avec la position prise par Woodstock, à savoir qu'elle ne voulait pas être propriétaire d'un centre commercial et qu'elle ne participait pas à l'achat et à l'aménagement de la propriété à titre de placement à long terme.

[19] M. Butcher a également témoigné que la clause relative à l'acquisition figurant dans l'entente que les copropriétaires avaient conclue était expressément destinée à servir de mécanisme permettant à Woodstock de mettre fin à sa participation15. Cette question était considérée comme essentielle à la nouvelle entente. Comme M. Butcher l'a fait remarquer : “ Nous étions certainement dans une situation minoritaire. Nous avons donc négocié ce procédé en vue de convertir notre participation en argent. ”

[20] Dans son témoignage, M. Butcher a expressément mentionné que Woodstock n'envisageait pas une participation à long terme. Voici ce qu'il a dit :

[TRADUCTION]

Nous avions l'intention de nous occuper de l'aménagement, de retirer de l'argent, puis de faire autre chose, d'aménager une autre propriété, de construire des habitations ou de faire autre chose, ce qui explique les dispositions que nous avons prises avec le fonds de pension de Chrysler.

Nous avons donc récupéré les capitaux investis. Nous avons obtenu la valeur accrue qui résultait de l'investissement que nous avions fait dans cette activité. Et nous avons conservé une participation continue de 15 p. 100. Nous croyions que c'était là quelque chose qui avait une certaine valeur et qui ne nous aurait à ce moment-là rien coûté16 .

Le témoignage de M. Butcher n'a été contredit ni mis en question sur aucun point essentiel.

[21] Il est vrai que l'entente conclue par les copropriétaires prévoit que la participation au projet est faite à des fins d'investissement, mais dans son témoignage, que je retiens, M. Butcher nie clairement cette intention en ce qui concerne Woodstock. Je tiens en outre à faire remarquer qu'il n'est pas approprié d'imputer les mêmes intentions à chacun des coentrepreneurs, comme semble l'avoir fait l'intimée. Il ressort de la preuve que, comme l'a dit M. Butcher, l'intention de Woodstock était “ de [s']occuper de l'aménagement, de retirer de l'argent, puis de faire autre chose, d'aménager une autre propriété ”, et que toute possibilité pour Woodstock d'obtenir un revenu de location de ce projet n'avait qu'un intérêt secondaire.

[22] Somme toute, je suis convaincu qu'une entreprise était exploitée activement par Woodstock. Les appels sont admis et les frais qui doivent être taxés sont adjugés à l'appelant.

Signé à Ottawa, Canada, ce 1^er jour de mai 1998.

A. A. Sarchuk

J.C.C.I.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Traduction certifiée conforme ce 7^e jour de décembre 1998.

Philippe Ducharme, réviseur

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