Date: 20000411
Dossiers: 98-2406-IT-G; 98-2407-IT-G
ENTRE :
JANE DOODY ET GERARD DOODY,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Margeson, C.C.I.
[1] En calculant leur revenu pour les années d'imposition 1993, 1994 et 1995, les appelants ont réclamé des exonérations au titre de résidence principale pour la vente des résidences situées au 7688, avenue McGregor, au 5467, rue Neville, au 6619, avenue Brantford, et au 5688, rue McKee, et ont déclaré que la vente du 7337, rue Jubilee n'était pas une vente de capital. On fera désormais référence à ces propriétés dans les motifs du jugement comme aux (“ propriétés ”).
[2] Par des avis datés du 27 mai 1997, le ministre a établi une nouvelle cotisation à l'égard des appelants pour les années d'imposition 1993, 1994 et 1995 afin de qualifier les ventes des propriétés comme ayant un caractère de revenu.
[3] Au moment du procès sur ces questions, les appelants ont soutenu que toutes les propriétés, à l'exception de celle située au 7337, rue Jubilee, étaient des résidences principales. Selon le ministre, toutes les propriétés avaient un caractère de revenu.
[4] Il a été accepté dès le départ que ces questions seraient entendues sur preuve commune.
[5] Gerard Michael Doody a indiqué dans son témoignage être un courtier en immeubles. En ce qui a trait à la propriété située au 7688, avenue McGregor, il a affirmé qu'elle a été achetée en 1993 et qu'il y avait une vieille maison sur le lot. Il était à la recherche d'un endroit où vivre avec sa famille. Il a construit une nouvelle résidence sur le lot pour lui-même et sa famille. Il n'y avait pas beaucoup d'unités disponibles à l'époque.
[6] La propriété donnait à l'arrière sur une propriété commerciale, mais il n'y avait pas de voie ou de butée. Il croyait que la propriété lui donnait une certaine intimité. Elle faisait 180 pieds de long et comprenait une grande cour. Il y avait un espace derrière le magasin d'alcool et un passage de trois ou quatre pieds.
[7] Le témoin a déposé la pièce A-1, par consentement, qui consistait en une série de quatre photographies relatives à la propriété. Ces photographies ont été prises par l'appelant lui-même. Après que l'immeuble sur le lot eut été démoli, la propriété a servi de repaire jusqu'à ce que l'appelant y construise sa résidence. Il avait deux enfants et se préoccupait de leur sécurité, alors il a construit une clôture qui lui servait de barrière et qui les protégeait. Ils ont emménagé dans la résidence une fois que celle-ci a été construite. Ils l'ont construit pour eux-mêmes, l'ont conçue pour eux-mêmes et ont installé 600 pieds carrés de tuiles mexicaines en terre cuite parce qu'ils aimaient cela.
[8] Il résidait sur la propriété depuis un certain temps quand, alors qu'il était dehors dans la cour d'entrée, une personne du nom de Daisy Lui, une courtière en immeubles, est passée. Elle représentait Park Realty. Elle lui a demandé s'il accepterait de vendre la résidence et lui a dit qu'elle connaissait une partie intéressée. Gerard Doody a discuté de cela avec sa conjointe et a permis aux acheteurs potentiels de visiter la résidence même si elle n'avait pas été mise en vente. Trois ou quatre jours plus tard, la première partie intéressée est arrivée sur les lieux accompagnée d'un autre courtier en immeubles, et le témoin a affirmé qu'il ne les avait pas laissés entrer. On lui a demandé d'inscrire la propriété au service interagences et c'est ce qu'il a fait. Ensuite, une offre a été reçue relativement à la propriété. Il a soutenu qu'ils n'accepteraient l'offre que s'ils pouvaient la louer pendant six mois afin de pouvoir se trouver une autre résidence. Ils se sont assis, en ont discuté et ont accepté l'offre.
[9] La deuxième propriété mentionnée est celle située au 5467, rue Neville. Cette propriété a été achetée à la fin de 1993, et les appelants y ont construit une nouvelle résidence. Elle était située à quelques pâtés de maisons de la propriété de l'avenue McGregor.
[10] Les enfants des appelants fréquentaient une école catholique située tout près, alors le témoin a soutenu qu'il n'était pas important pour eux qu'il y ait ou non une école dans les environs. Ils ne savaient pas qu'une nouvelle école de haute technologie devait être construite sur l'emplacement de la vieille école. Cette nouvelle école a été construite et a ouvert ses portes après que les appelants eurent commencé à construire leur résidence.
[11] Il s'agissait d'un secteur simple selon l'appelant et est illustré par la pièce A-2, soit une série de photographies prises par le témoin.
[12] Les appelants ont connu certaines difficultés dans leur nouvelle demeure, et une vitre de leur fourgonnette a été brisée à deux reprises lorsque leur véhicule était situé près de leur aire de stationnement. Ils n'avaient pas prévu ce type de situation lorsqu'ils ont acheté le lot et y ont construit leur résidence.
[13] L'appelant a parlé d'un autre événement au moment où sa conjointe était à l'extérieur de la résidence et où des personnes sont passées et lui ont demandé s'ils acceptaient de vendre leur résidence. Ces personnes ont fait une offre relativement à la résidence. La famille s'est réunie et en a discuté.
[14] Le témoin a également déposé la pièce A-3, soit deux photographies de la propriété de la rue Neville. Une photographie montrait une clôture qui avait apparemment été construite après que les appelants eurent vendu la propriété, et la deuxième photographie illustrait le dommage causé par un graffiti inscrit sur la porte du garage de cette propriété. La famille n'avait nulle part où aller à ce moment-là. La propriété n'a jamais été mise en vente, et les acheteurs potentiels ont de plus été informés du fait que les appelants avaient besoin d'un endroit où demeurer pendant six mois. Les appelants ont vécu là-bas pendant six mois après avoir vendu la propriété.
[15] La troisième propriété mentionnée est celle située au 5688, rue McKee. C'était dans le même secteur et à environ cinq ou six pâtés de maisons en bas de la colline près de la promenade Marine. Cette propriété a au départ été présentée comme celle située au 5694, rue McKee. La propriété était située la long d'un cul de sac. L'appelant a construit une résidence sur le lot. Les appelants y ont intégré certaines de leurs propres idées. Ils aimaient la résidence. Toutefois, ils ont connu certains ennuis avec le voisin qui avait apparemment construit sa résidence sans obtenir un permis de construire et, comme résultat final, sa résidence empiétait sur la propriété des appelants. Selon l'appelant, il était prêt à oublier le problème jusqu'au moment où la propriété devrait être vendue. Il n'a pu entretenir de relations satisfaisantes avec son voisin, alors, en fin de compte, il lui a dit qu'il devrait retirer l'empiétement de son lot.
[16] Les appelants ont abattu quelques arbres sur le lot et ont commencé à y construire une résidence, mais selon les propos de l'appelant, “ le voisin leur causait des ennuis ”. L'intention initiale des appelants était de demeurer dans cette propriété qu'ils avaient construite différemment des autres. D'autres voisins étaient très bons, mais certains d'entre eux avaient peur.
[17] La pièce A-4 consistait en trois photographies de la propriété et de la propriété adjacente. Le témoin a affirmé qu'il n'y avait pas de bordure sur la rue même s'il semble y en avoir une sur la photographie. L'appelant a intégré un dispositif de retenue en bois sur la propriété, mais le voisin s'en est plaint et l'appelant a été forcé de l'enlever. Le voisin a juré contre l'appelant et sa famille, et le fils venait à la résidence de son père et stationnait son véhicule devant la résidence des appelants. Lorsqu'il partait en voiture, il faisait tout ce qu'il pouvait pour projeter du gravier avec ses roues devant la résidence des appelants. De plus, il a tenté en conduisant de contraindre la conjointe de l'appelant à quitter la route. Comme l'a affirmé l'appelant, “ il nous a tourmentés. Il a rendu notre situation là-bas invivable. ”
[18] Selon le témoin, Daisy Lui l'a de nouveau abordé et lui a dit qu'un de ses clients était intéressé à acheter leur résidence. Les appelants ne savaient pas s'ils souhaitaient le vendre, mais ils ont permis à l'agente d'emmener les acheteurs potentiels visiter la résidence. Ces derniers l'ont apparemment aimée, et on a demandé à l'appelant d'inscrire la résidence au service interagences. Ces acheteurs sont revenus en décembre, à l'improviste, ont fait une offre pour la propriété et l'ont achetée.
[19] Encore une fois les appelants ont affirmé n'avoir pas d'endroit où aller, mais la situation était tellement intolérable qu'ils étaient heureux de partir et ils n'ont même pas tenté de louer la résidence comme ils l'avaient fait auparavant.
[20] Une autre propriété en litige était celle située au 6607, avenue Brantford. Il s'agissait d'une propriété comprenant deux lots et elle était située dans un secteur complètement différent. Lorsqu'ils l'ont achetée, ils ne connaissaient pas les règlements municipaux et ils croyaient pouvoir la subdiviser et la vendre sans enlever la résidence du lot. À ce moment-là, ils ne souhaitaient que se détendre et attendre, car ils ne pouvaient acheter une résidence en raison de leurs difficultés financières. Ils ont découvert alors qu'ils ne pouvaient subdiviser le lot sans démolir le bâtiment. Ils avaient l'intention de louer la résidence sur le lot ainsi que d'y vivre pendant un certain temps. Ils ont découvert qu'ils ne pouvaient pas le faire. Ils ont subdivisé le lot en deux. Ils ont vendu un lot et ont construit une résidence sur l'autre lot.
[21] En contre-interrogatoire, l'appelant a admis que sa conjointe et lui-même étaient des courtiers en immeubles en 1993, en 1994 et en 1995. Lui l'est devenu en 1992, et sa conjointe a fait affaire dans le domaine immobilier entre 1989 et 1999. Il a reconnu qu'entre mars 1989 et mai 1992 lui et sa conjointe ont acheté et vendu trois résidences dans le même quartier. Toutefois, deux de ces résidences étaient côte à côte et l'autre était située à plusieurs pâtés de maisons. Selon sa prétention, il ne pourrait pas établir le profit qu'il a tiré de la vente de ces propriétés. Puis il a affirmé avoir réalisé un profit sur la vente de l'une des propriétés portant le numéro 5410. Il a affirmé n'avoir pas tiré de profit de la vente du 5330 et du 5350. On lui a indiqué qu'il avait fait un profit de 267 000 $ sur ces propriétés, et il a déclaré n'avoir aucune idée du montant du profit. De plus, il a affirmé ne pas avoir de documents démontrant que le montant était moins que celui suggéré par l'avocat de l'intimée. Il a convenu du fait qu'il avait acheté la résidence située au 7692, avenue McGregor pour 223 000 $ comme il est mentionné dans la réponse à l'avis d'appel.
[22] On lui a présenté la transcription de la déposition faite au moment de l'interrogatoire préalable qui a eu lieu le 26 janvier 2000 et il a reconnu qu'il s'était engagé à fournir les documents démontrant un profit moindre aux montants suggérés par l'avocat de l'intimée. Il a reconnu qu'on lui avait posé les questions mentionnées et qu'il y avait répondu. Il n'a fourni aucun document.
[23] De plus, il n'avait aucun document pour contester le profit allégué à l'égard de la propriété de la rue Neville et il a confirmé qu'il s'était engagé à fournir ces documents mais qu'il ne l'avait pas fait.
[24] En ce qui a trait à la propriété de la rue McKee, il a confirmé qu'au moment de l'interrogatoire préalable il avait affirmé avoir vécu à plus de 100 endroits entre 1972 et la date actuelle. Il a affirmé avoir une liste démontrant qu'il n'avait vécu qu'à 25 endroits entre 1972 et la date actuelle. Il a de plus déclaré qu'il avait vécu à deux endroits pendant plus de trois ans.
[25] Encore une fois, on lui a indiqué qu'entre 1989 et 1995 il a acheté et vendu huit maisons. Il n'a pas souscrit à cette allégation. Il a confirmé qu'il avait déclaré ce nombre lors de l'interrogatoire préalable et qu'il avait fait construire des résidences sur quatre des lots. Il a expliqué que le lot identifié 5330 a été acheté par lui en 1983 et ensuite transféré à une autre partie en raison de certaines difficultés financières puis transféré de nouveau à l'appelant en 1989. Il s'agissait de l'une des huit transactions mentionnées.
[26] L'appelant a confirmé que le magasin d'alcool existait au moment où il a acheté la propriété située au 7688, avenue McGregor et qu'il était au courant de l'existence du passage de trois ou quatre pieds. Il a également confirmé qu'il avait changé les numéros des propriétés de l'avenue McGregor et de la rue McKee afin d'ajouter les chiffres 88.
[27] On lui a laissé entendre qu'il savait que les huit propriétés étaient vendues à des Asiatiques et que les chiffres 8 et 88 représentaient des chiffres porte-bonheur pour les Asiatiques.
[28] De plus, on lui a indiqué qu'il a vendu 200 propriétés en tant qu'agent entre 1982 et 1995 et que la moitié d'entre elles l'avaient été à des acheteurs asiatiques ou orientaux. Il a reconnu ce fait, mais a nié être “ très bien informé ” des caractéristiques attribuables aux acheteurs asiatiques. Toutefois, on lui a présenté la transcription qui indiquait qu'il savait quelles caractéristiques étaient propres aux acheteurs asiatiques. L'interrogatoire préalable a également permis à la Cour d'apprendre que l'appelant savait que les Orientaux n'aimaient pas les caractéristiques mexicaines.
[29] Il a confirmé qu'au cours des années 1993, 1994 et 1995 les prix résidentiels étaient à la hausse dans la région de Burnaby et qu'il s'agissait d'un marché immobilier mouvementé. Le résultat final a fait en sorte qu'il a pu vendre ses propriétés mais qu'il ne s'agissait pas de son intention initiale lorsqu'il les a achetées.
[30] En ce qui a trait à la propriété de la rue Neville, il a affirmé qu'il y avait une école sur le lot deux ans avant qu'il l'achète, mais qu'il s'agissait d'un terrain libre au moment où il l'a acheté. Il a admis qu'il n'avait déclaré aucun des incidents qui se sont produits entre lui et ses voisins à la police.
[31] En ce qui a trait à la propriété de l'avenue Brantford, il a admis avoir fait une demande pour la subdiviser bien avant la conclusion de la transaction. En ce qui a trait à la propriété de la rue McKee, il a affirmé avoir vu une bûche passer par-dessus la clôture et atterrir sur son béton. Cette preuve était incompatible avec sa déposition faite au cours de l'interrogatoire préalable qu'on lui a présentée dans laquelle il a déclaré qu'une vieille dame avait vu son voisin lancer la bûche par-dessus la clôture et qu'elle le lui avait raconté. Il ne savait pas à quel moment il a pris les photographies mentionnées aux pièces A-2 et A-3, mais la pièce A-3 a été prise après son départ. Il ne pouvait préciser pour les autres.
[32] En réinterrogatoire, il a affirmé avoir vécu au 5330, rue Keith pendant environ cinq ou six ans et qu'il en a transféré le droit de propriété à John Lyons. Il l'a acheté en 1982 ou en 1983 et a pris en charge le prêt hypothécaire à 22 p. 100 d'intérêts. Il a connu des ennuis financiers, et M. Lyons a payé l'hypothèque et a contracté une nouvelle hypothèque à son nom. L'appelant a effectué les paiements pendant un an, et la propriété a été de nouveau transférée à son nom en 1989.
[33] En ce qui a trait à la propriété du 5410, rue Keith, l'appelant a affirmé que la vente est survenue à la suite du divorce entre les propriétaires. L'une des parties est venue le voir dans sa cour et a dit qu'il s'agissait d'un bon achat. Il l'a achetée avec l'intention d'y faire des travaux et ensuite d'y emménager.
[34] Il a affirmé que la propriété du 5350, rue Keith en était une qu'il vendait à titre de courtier en immeubles. Toutefois, elle ne s'est pas vendue pendant trois mois de sorte que l'appelant et sa conjointe l'ont achetée et ils ont vendu le 5330 afin d'obtenir de l'argent pour acheter la propriété du 5350. rue Keith et ils y ont vécu pendant trois ans. Ils ont conservé la propriété du 5410, rue Keith pendant un an ou deux et ont été forcés de la vendre puisqu'ils avaient besoin d'argent.
[35] En ce qui a trait à la propriété de l'avenue Jubilee, il a affirmé qu'elle avait été achetée à titre de bien de placement. Ensuite, il a déclaré que ce l'était et que ce ne l'était pas. Toutefois, il l'a achetée avec l'intention d'y construire une résidence et d'y emménager. Il ne l'a jamais mise en vente. Il souhaitait avoir un endroit où aller dans l'éventualité de la vente de la propriété de la rue McKee au cours de l'été, mais cette dernière n'a pas eu lieu.
[36] Selon lui, une personne normale n'attend pas la conclusion de la vente avant de demander un permis de construire, et il était acceptable pour lui de demander un permis de construire avec le consentement du propriétaire. Cela accélère les choses. Il a admis qu'à Vancouver et à Burnaby beaucoup de ventes étaient faites à des Asiatiques et que 75 p. 100 à 80 p. 100 de toutes les résidences pourraient entrer dans cette catégorie. Toutefois, il a affirmé pouvoir compter sur les doigts de sa main les résidences qu'il avait vendues à des Asiatiques. Son travail consistait à mettre en vente, pas à vendre. Il n'était habituellement pas l'agent qui procédait à la vente et n'avait pas de contact avec des acheteurs asiatiques. Il a abordé la question des hypothèques à court terme capitalisées à l'échéance et il a affirmé qu'il s'agissait de la seule façon pour lui d'obtenir un prêt afin de construire une résidence en raison de sa situation financière. Il a mentionné un “ prêt à court terme accordé à des constructeurs ”. Il s'agissait du seul type d'hypothèque qu'il pouvait obtenir. Lorsque la résidence a été complétée et que tout l'argent a été versé, l'hypothèque a été changée pour une hypothèque ordinaire.
[37] Encore une fois, en ce qui a trait à la propriété de l'avenue Brantford, il a affirmé avoir demandé le droit de la subdiviser parce qu'un nouveau règlement était en voie d'être adopté et que, s'il entrait en vigueur, il pourrait ne pas pouvoir subdiviser le lot et par conséquent la propriété aurait une valeur beaucoup moindre.
[38] En ce qui a trait au chiffre 8, il a affirmé qu'il l'utilisait parce qu'il avait une signification particulière pour lui. Son cheminement de vie se faisait en fonction du numéro 8, et ce chiffre lui portait également bonheur. Pour ce qui est de l'utilisation des tuiles mexicaines, il a affirmé que s'il avait souhaité répondre aux désirs d'acheteurs asiatiques, il n'aurait pas placé des tuiles mexicaines coûteuses qu'ils n'aiment pas.
[39] Encore une fois, en ce qui a trait à la propriété de la rue McGregor, il a affirmé que le magasin de boissons était là lorsqu'il a acheté la propriété, mais les problèmes n'existaient pas parce que la résidence sur la propriété a été démolie après qu'il l'eut achetée et que c'est à ce moment-là que les problèmes ont commencé.
[40] Jane Beverley Doody a indiqué dans son témoignage qu'elle souscrivait à tout ce que son conjoint avait affirmé au cours de son témoignage. En ce qui a trait à la propriété de la rue McKee, elle a tenté d'obtenir une lettre décrivant le genre de voisins qu'il y avait, mais elle a été incapable de le faire. Elle a également affirmé que son cheminement de vie se faisait en fonction du chiffre 8.
[41] En contre-interrogatoire, elle a admis qu'elle avait été courtière en immeubles pendant dix ans, y compris pendant les années 1993, 1994 et 1995. Elle a admis que le marché immobilier pour les propriétés était à la hausse entre 1989 et 1995. L'appelant et elle ont construit trois propriétés, ont subdivisé un autre lot, y ont construit une résidence et ont vendu l'autre lot. Elle a admis que toutes les propriétés ont été vendues à des Orientaux à l'exception d'une qui a été vendue à M. Tandy. Elle ne connaissait pas le montant des profits réalisés sur la vente des propriétés, mais elle a fait référence à l'interrogatoire préalable qui indique qu'ils ont tiré un profit de 267 000 $ de la vente des trois propriétés et elle a affirmé que cela semblait exact et qu'elle avait donné ces chiffres. Ils ont probablement réalisé un profit de 267 000 $ sur la vente des propriétés de la rue Keith.
[42] Un voisin a lancé une planche ou un morceau de bois par-dessus la clôture et il a atterri sur le ciment. Elle reconnu avoir affirmé au cours de l'interrogatoire préalable qu'il s'agissait d'une brique. Elle n'a pas appelé la police.
[43] Elle savait que la propriété de la rue McKee n'était pas appréciée par les Orientaux parce qu'elle se situait dans une pente, elle n'était pas au même niveau et il y avait des arbres devant. Elle ne savait pas que le 8 et le 88 représentaient des chiffres porte-bonheur pour les Orientaux.
[44] En ce qui a trait au financement provisoire, elle a affirmé qu'elle ne savait pas de quoi il s'agissait. Toutefois, lorsqu'on lui a présenté son interrogatoire préalable, cette dernière indiquait qu'elle avait accepté que le type de financement consiste en un financement provisoire. Toutes les propriétés étaient près les unes des autres.
[45] En réinterrogatoire, elle a affirmé avoir utilisé le mot “ brique ”. En ce qui a trait à l'hypothèque du type capitalisé à l'échéance, elle a affirmé avoir indiqué cela au moment de l'interrogatoire préalable parce qu'on lui avait montré des documents qui faisaient référence aux intérêts seulement.
Arguments présentés au nom de l'intimée
[46] L'avocat de l'intimée a soutenu que la question en litige dans le cas en l'espèce était celle de savoir si le produit de la vente des propriétés constituait un revenu ou un capital. Selon lui, elles n'étaient pas des résidences principales puisqu'aucune preuve suffisante n'a été déposée relativement à cette question afin que la Cour puisse conclure en faveur des appelants à cet égard. Ces propriétés ont été achetées et vendues dans l'objectif d'une revente.
[47] Il a mentionné l'affaire Happy Valley Farms Ltd. c. La Reine, C.F. 1re inst., no T-6632-82, 16 juillet 1986, à la page 7 (86 DTC 6421, à la page 6423), où la Cour a énuméré cinq différents critères à examiner au moment de décider si les transferts constituaient un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. En révisant ces critères, on doit conclure que, dans le domaine immobilier, il y a beaucoup d'occasions de gagner de l'argent au moment du transfert. Il s'agit du genre de transfert qui produit un revenu d'un bien. En ce qui a trait à la fréquence des ventes, toutes les hypothèses formulées dans la réponse ont été admises par l'appelant comme étant correctes. Chaque période de vente pourrait être perçue comme ayant été remarquablement courte. Cela indique que la vente constituait un motif primaire, sinon secondaire, de l'achat.
[48] L'avocat n'adhère pas à la position des appelants selon laquelle ils se trouvaient par hasard dans la cour quand quelqu'un est passé et a demandé d'acheter la propriété. Toutefois, même si cela est correct, la facilité relative avec laquelle les appelants ont accepté une telle offre indiquait qu'ils avaient l'intention secondaire de vendre.
[49] En outre, le nombre d'autres transactions semblables du contribuable indique qu'il existait une intention de vendre. En ce qui a trait au travail effectué sur les propriétés, l'avocat a affirmé que les efforts avaient pour but de rendre les propriétés plus vendables pendant qu'ils en étaient propriétaires et atteste d'un commerce de propriétés. L'appelant a admis que 200 propriétés ont été vendues à des acheteurs orientaux. Les appelants ont utilisé leurs connaissances spéciales en achetant et en vendant les propriétés et qu'il s'agissait de leur motif pour avoir agi comme ils l'ont fait.
[50] En ce qui a trait aux circonstances ayant entraîné la vente, l'avocat a soutenu qu'on ne devrait pas accorder trop d'importance aux photographies puisqu'il n'y a pas suffisamment de preuves en ce qui concerne le moment où elles ont été prises. Il faut examiner les circonstances dans le contexte de la rapidité des ventes. De plus, l'avocat a soutenu que l'école n'aurait pas ouvert ses portes sans que les appelants le sachent.
[51] Encore une fois en ce qui a trait au motif, les appelants étaient deux courtiers en immeubles expérimentés et savaient qu'il était possible de gagner de l'argent en améliorant des propriétés et en les vendant. C'est ce qu'ils faisaient.
[52] L'avocat a mentionné l'affaire Jack Schlamp c. La Reine, C.F. 1re inst., no T-5293-78, 24 juin 1982 (82 DTC 6274), et a indiqué que les actions sont plus importantes que les affirmations des appelants au sujet de leurs intentions réelles. Ce qui s'est produit dans le cas en l'espèce, c'est qu'ils ont procédé à huit ventes en six ans. Ils achetaient, construisaient les propriétés en question, y emménageaient et en partaient.
[53] L'avocat s'est appuyé sur l'affaire Pierce Investment Corporation c. M.R.N., C.F. 1re inst., no T-1601-71, 6 novembre 1974, à la page 10 (74 DTC 6608, à la page 6612) pour soutenir sa position selon laquelle c'est le comportement réel des parties qui donne une indication bien meilleure de ce que les contribuables faisaient plutôt que ce qu'ils ont dit de leur intention. L'avocat a comparé l'expérience et les connaissances des contribuables du cas en l'espèce avec celle du contribuable de l'affaire Peter Litvinchuk c. La Reine, C.C.I., no 94-1159(IT)G, 16 janvier 1996 (96 DTC 1315) où la Cour a conclu que le contribuable était hautement qualifié et très bien informé au sujet des biens immobiliers, qu'il s'y connaissait très bien en matière d'hypothèques et qu'il connaissait les nombreuses subtilités de l'établissement de valeurs. De plus, en examinant les antécédents du contribuable, la Cour a constaté qu'il était informé au sujet du secteur où les propriétés étaient situées. Elles se trouvaient au centre d'un secteur de biens immobiliers qu'il connaissait très bien. De plus, il avait acheté, vendu, construit et hypothéqué un nombre considérable de propriétés au cours d'une période de quinze ans, possédait une connaissance considérable des biens-fonds attenants et était au courant d'une récente reprise du marché immobilier. Ces antécédents n'étaient pas compatibles avec l'intention de conserver la propriété à long terme. Dans cette affaire, la Cour a conclu qu'il existait une inférence solide selon laquelle il était prêt à vendre la propriété pour réaliser un profit considérable et rapide. L'avocat a soutenu que c'était la même chose dans le cas en l'espèce.
[54] En ce qui a trait à l'argument du profit considérable et rapide, l'avocat a soutenu qu'à tout le moins c'était ce que l'appelant avait fait lorsque quelqu'un s'était présenté à sa porte et avait démontré un intérêt pour sa propriété. De plus, les appelants connaissaient les préférences des clients asiatiques et ont changé les numéros sur les propriétés afin de les rendre plus intéressantes à leurs yeux. L'argument des appelants selon lequel le chiffre 8 représentait leur cheminement de vie n'était pas un argument raisonnable.
[55] L'avocat a également soutenu que la question de la crédibilité était importante dans le cas en l'espèce. Les appelants n'ont pas respecté les engagements pris au moment de l'interrogatoire préalable et ils n'ont produit aucune preuve en vue de démontrer que le profit était inférieur à ce que le ministre a déclaré dans la cotisation.
[56] En ce qui a trait à la propriété de l'avenue Brantford, l'appelant a demandé sa subdivision bien après qu'il eut emménagé. Pourquoi n'a-t-il pas attendu s'il avait l'intention de vivre dans cette résidence pendant une certaine période de temps? Quoi qu'il en soit, il a dû avoir l'intention secondaire de vendre parce qu'il souhaitait pouvoir la vendre même si les règlements changeaient.
[57] En ce qui a trait à la propriété de la rue McKee et de l'allégation de l'existence de problèmes avec les voisins, la preuve lors de l'interrogatoire préalable et celle déposée devant la Cour étaient incompatibles. La Cour devrait tirer une inférence défavorable à l'encontre des appelants à cet égard.
[58] De plus, les appelants n'ont cité aucun témoin afin de corroborer leur position quant à leur intention. Pourquoi Daisy Lui n'a-t-elle pas été citée et pourquoi est-ce que personne n'a été cité afin de corroborer la preuve relative au problème avec les voisins? En outre, le terrain libre n'a pas du tout été déclaré à titre de vente de capital ou de vente commerciale. Les appelants avaient l'intention de vendre la propriété et de garder les profits sans les déclarer.
Arguments présentés au nom des appelants
[59] En argumentation, M. Gerard Doody a affirmé que, s'il avait l'intention de vendre les propriétés, pourquoi insérait-il une clause dans plusieurs des contrats de vente des résidences prévoyant qu'il souhaitait y demeurer pendant six mois? De plus, deux des propriétés n'ont jamais été mises en ventes. Daisy Lui n'était pas présente en cour parce qu'elle “ avait une peur bleue d'être mêlée à tout cela ”. D'autres témoins n'ont pas été cités parce qu'ils se trouvaient à l'extérieur de la ville. Il n'a pas vendu huit résidences en six ans, mais il a vendu six résidences en douze ans. Pour ce qui est de la propriété de l'avenue Brantford, elle consistait en une grosse résidence sur un grand lot. S'il n'avait pas demandé à ce que la propriété soit rezonée et à ce que les règlements soient modifiés, la valeur de la propriété aurait été réduite d'environ 200 000 $.
[60] En outre, si les appelants en savaient autant au sujet des exigences des acheteurs orientaux, pourquoi auraient-ils placé des tuiles mexicaines dans une résidence en sachant qu'ils n'aimaient pas cela? De plus, la quatrième propriété n'a pas été vendue mais elle a été reprise afin de respecter des obligations financières.
[61] L'appel devrait être admis.
[62] L'appelant et Jane Doody ne souhaitaient pas s'adresser à la Cour au moyen de l'argumentation.
Analyse et décision
[63] En ce qui a trait aux allégations de faits contenues dans la réponse, il est remarquable de noter que l'appelant Gerard Doody, et Jane Doody, par son acceptation du témoignage de Gerard Doody, ont admis presque toutes les hypothèses contenues dans la réponse à l'exception du paragraphe 7(l) portant sur le profit tiré de la vente de la propriété de l'avenue McGregor; pour ce qui est du profit tiré de la vente de la propriété de la rue Neville tel qu'il est formulé à l'alinéa7(r); pour ce qui est du profit allégué provenant de la vente de la propriété de la rue McKee tel qu'il est formulé à l'alinéa 7(z); pour ce qui est de l'hypothèse contenue à l'alinéa (ll) et pour ce qui est du montant du profit tiré de la vente de la propriété du 6619, avenue Brantford tel qu'il est formulé à l'alinéa (nn). Les appelants n'ont déposé aucun document afin de contester ces hypothèses même s'ils s'étaient engagés à le faire lors de l'interrogatoire préalable. Ils ont nié avoir sollicité les acheteurs pour les propriétés sauf à deux reprises et ils ont soutenu que les acheteurs n'avaient fait que passer. Ils ont nié avoir procédé à la revente avec l'intention de réaliser un profit, sauf qu'ils pourraient l'avoir fait au cours des 20 ou 30 ans en cours de route.
[64] Les admissions faites par les appelants revêtent une importance considérable dans le présent cas. En outre, l'élément de la crédibilité est également important. La Cour examine la preuve offerte par Gerard Doody avec beaucoup de scepticisme. Le témoin se révélait argumentateur lorsqu'il a été interrogé par l'avocat de l'intimée, il a remis en question la précision de certains des faits même s'il les avait admis dans la réponse et certains étaient illustrés par les photographies qu'il avait lui-même déposées. De plus, la preuve offerte en cour n'était pas compatible avec celle déposée lors de l'interrogatoire préalable et en dépit du fait qu'il n'adhérait pas aux hypothèses du ministre en ce qui a trait au montant du profit réalisé sur la vente des propriétés, il n'a pas respecté les engagements pris au moment de l'interrogatoire préalable à cet égard et il n'a produit aucune preuve en cour afin de démontrer que les calculs du ministre étaient incorrects et n'a offert aucune raison valable pour expliquer cette absence de preuve.
[65] La preuve offerte par Jane Doody n'a pas été très utile à la Cour puisque cette dernière a simplement accepté la majeure partie de ce que son conjoint avait à dire en dépit du fait que la preuve déposée en cour par le conjoint était incompatible avec une grande partie de celle offerte au moment de l'interrogatoire préalable. Il faut aussi noter qu'une partie de la preuve qu'elle a offerte était incompatible avec celle qu'elle a donnée lors de l'interrogatoire préalable.
[66] Par conséquent, la Cour est forcée d'accorder très peu de poids à la preuve offerte par les deux appelants, particulièrement sur la question de leur intention relative à ces propriétés au moment où ils les ont achetées. De plus, une grande partie de la preuve sur laquelle les appelants s'appuyaient aurait dû être corroborée par la déposition de témoins indépendants, comme celle de Daisy Lui, de tous les voisins qui ont été mentionnés ou de certains d'entre eux, de tous les acheteurs des propriétés en litige ou de certains d'entre eux et de tous les courtiers en immeubles qui connaissaient bien les appelants et qui étaient au courant de leurs achats et de leurs ventes ou de certains d'entre eux. Aucune explication n'a été offerte au moment du témoignage quant à la raison pour laquelle ces témoins n'ont pas été cités, et le fait de tenter de l'expliquer au moment de l'argumentation n'était pas très utile à la cause des appelants. La Cour doit tirer une inférence défavorable à l'égard des appelants en raison de ce défaut.
[67] Il revient aux appelants d'établir selon la balance des probabilités que, lorsqu'ils ont acheté les propriétés, ils n'avaient pas l'intention, primaire ou secondaire, de réaliser un profit. Ces questions doivent être déterminées par tous les faits de l'affaire particulière, et certains des critères présentés dans l'affaire Happy Valley Farms Ltd., précitée, doivent être appliqués.
[68] La seule preuve de l'intention des appelants au moment où ils ont acheté les propriétés en litige était celle offerte par l'appelant Gerard Doody qui a été acceptée d'une manière générale par Jane Doody. Il n'y a pas eu corroboration de cette intention par la déposition d'un témoin indépendant. Cela aurait certainement pu être corroboré dans une certaine mesure en citant des témoins à comparaître comme l'a fait remarquer la Cour ci-dessus.
[69] Dans une affaire de cette nature, la déclaration seule des parties quant à leur intention avouée au moment de l'achat des propriétés est au mieux ténue sans autre corroboration. L'acceptation de leur intention déclarée est également rendue plus difficile lorsque les contribuables, comme ceux du cas en l'espèce, ont des antécédents de commerce de propriétés de cette nature, ont procédé à de nombreuses transactions au cours d'une période relativement courte, possèdent des connaissances spéciales du marché immobilier et un intérêt dans ce marché et, selon toute vraisemblance, savent où et quand un profit pourrait être réalisé.
[70] Dans le cas en l'espèce, la Cour est convaincue que les appelants possédaient une connaissance spéciale du marché immobilier, des demandes du marché immobilier et des énormes possibilités de réaliser un bon profit au moment d'une vente rapide de ces propriétés. C'était la situation de fait dans laquelle se trouvaient les appelants dans le cas en l'espèce.
[71] La Cour est convaincue, sur la foi de la preuve présentée, que les deux appelants étaient bien informés de l'intérêt particulier des personnes d'origine orientale en achetant les propriétés dans les secteurs en question et du fait que le marché immobilier, dans l'ensemble, bourdonnait pendant cette période de temps. Ils connaissaient les possibilités d'achat par les personnes d'origine orientale qui considéraient en effet que les chiffres 8 et 88 étaient des chiffres porte-bonheur. La Cour est convaincue que, lorsque les appelants ont procédé au changement des numéros sur la résidence, ils ne pouvaient l'avoir fait que pour la rendre plus attrayante pour les acheteurs potentiels d'origine orientale.
[72] La Cour n'accepte pas l'indication des appelants selon laquelle ces numéros ont été changés parce qu'ils représentaient des chiffres porte-bonheur pour eux ou que ces chiffres se situaient dans leur cheminement de vie. Cette explication n'est pas crédible en vertu de toutes les circonstances de l'affaire révélées par la preuve.
[73] Comme le juge McArthur l'a conclu dans l'affaire Litvinchuk, précitée, à la page 13 (DTC à la page 1321), la Cour est convaincue que les antécédents des appelants dans tous ses aspects n'est pas compatible avec leur intention de conserver la propriété à long terme ni d'y vivre et d'en faire leur résidence personnelle pour une quelconque période de temps. En effet, il existe une inférence très solide selon laquelle les appelants étaient prêts à vendre la propriété, en fait, ils étaient prêts à vendre les propriétés dans le but de réaliser un profit rapide et considérable, ce que la Cour est convaincue qu'ils ont fait dans le cas en l'espèce comme il a été établi par le ministre dans la cotisation.
[74] Comme résultat final, les appels sont rejetés, et les cotisations du ministre sont confirmées.
[75] Les frais de l'intimée devront être taxés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 11e jour d'avril 2000
“ T. E. Margeson ”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 20e jour d'octobre 2000.
Mario Lagacé, réviseur