Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

Date : 19980610

Dossiers: 97-45-GST-I; 97-355-GST-I

ENTRE :

CHARLESWOOD LEGION NON-PROFIT HOUSING INC., TRANSCONA PLACE INC.,

appelants,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée,

Motifs du jugement

Le juge Archambault, C.C.I.

[1] Charleswood Legion Non-Profit Housing Inc. (Charleswood) et Transcona Place Inc. (Transcona) interjettent appel des cotisations établies par le Ministre du Revenu national (Ministre) sur le fondement du paragraphe 191(1) de la Loi sur la taxe d’accise (Loi sur la TPS). Chacune des sociétés avait fait ériger un nouvel immeuble et était réputée suivant ce paragraphe s’être fournie à soi-même un immeuble au dernier en date (date de l’évaluation) du jour où les travaux ont été achevés en grande partie et du jour où un locataire a été le premier à y occuper des locaux.

[2] La question soulevée dans chacun des deux appels entendus sur preuve commune est la même : quelle était la juste valeur marchande de chaque immeuble à la date de l’évaluation pertinente? Le Ministre a jugé que la juste valeur marchande à la date de l’évaluation pertinente était d’au moins 2,5 millions de dollars dans le cas de l’immeuble appartenant à Charleswood (immeuble Charleswood) et d’au moins 1,6 million de dollars dans le cas de l’immeuble appartenant à Transcona (immeuble Transcona). Les appelantes allèguent que ces valeurs étaient respectivement de 14 000 $ et de 8 800 $.

[3] La difficulté soulevée par ces appels tient à ce que les deux immeubles d’habitation faisaient l’objet d’oppositions enregistrées contre leur titre de sorte qu’il était interdit de les louer en vue d’un profit. Je désignerai ce type d’immeuble “immeuble locatif sans but lucratif” pour le distinguer d’un immeuble d’habitation ordinaire loué en vue d’un profit, que je désignerai “immeuble locatif à but lucratif”.

Faits

[4] L’immeuble Charleswood est situé dans la communauté de Charleswood dans la ville de Winnipeg, à environ 12 kilomètres du centre-ville, et il a été construit expressément pour les personnes âgées. Il s’agit d’un immeuble d’habitation de six étages comptant 60 logements. Ces logements locatifs peuvent se répartir en deux catégories. Dans la première catégorie, on trouve des logements “viagers”. Le locataire d’un tel logement a un bail viager pour son logement. En vertu d’une telle convention, le locataire paie un droit initial qui peut s’échelonner de 20 000 $ à 30 000 $. Ce droit est remboursable à la résiliation du bail. Le locataire qui paie ce droit initial peut occuper son logement pour le reste de sa vie. Il doit toutefois payer un loyer mensuel égal à sa part des frais d’exploitation mensuels.

[5] Dans la deuxième catégorie, il y a les “logements désignés”. Le locataire qui occupe un tel logement paie un loyer en fonction de son revenu. Cette convention lui permet d’habiter un logement meilleur que ce que lui permettrait son revenu. Le manque à gagner du propriétaire pour ce qui est du loyer de ces logements désignés est compensé par les subventions versées par les gouvernements provincial et fédéral. Pour protéger leur investissement dans ce type de projet, les pouvoirs publics déposent généralement un avis d'opposition à la vente de l'immeuble.

[6] Dans ce cas-ci, la Société manitobaine d’habitation et de rénovation (SMHR) administrait un programme de logement social pour le compte du gouvernement du Manitoba et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement pendant la période en question. Pour avoir droit à une subvention locative, le propriétaire est tenu, suivant une convention d’exploitation, d’exploiter l’immeuble locatif en faisant ses frais pour une période de 35 ans. L’immeuble ne peut donc être exploité à but lucratif pendant cette période. Aussi, pendant cette même période, le propriétaire ne peut vendre l’immeuble sans l’autorisation de la SMHR et tout nouvel acheteur est lié par les conditions de la convention d’exploitation. La SMHR a conclu une convention d’exploitation avec à la fois Charleswood et Transcona pour subventionner le loyer de leurs logements désignés pendant une période de 35 ans.

[7] Comme il est indiqué dans la convention d’exploitation conclue avec la SMHR le 29 novembre 1993, Charleswood s’est aussi engagé à rester une société sans but lucratif sans capital-actions qui devait accomplir ses activités sans avoir pour but un profit pour ses membres, ses dirigeants ou ses administrateurs. La totalité ou presque de ses revenus doit servir à la réalisation de son but principal et de son activité principale. À la dissolution, l’actif de Charleswood doit être distribué à une société dont le but principal est de fournir du logement locatif à des “ménages ayant des besoins essentiels”[1]. L’immeuble Charleswood était commandité et l’est encore par la Légion royale canadienne.

[8] Conformément à la convention d’exploitation, la SMHR a comme recours en cas de violation fondamentale de la convention le droit d’acheter l’immeuble à un prix égal à 1 $ plus le solde non amorti impayé du coût admissible de l’immeuble lequel, de l’avis de M. Puchniak[2], représente essentiellement le coût moins le montant du principal remboursé sur l’emprunt hypothécaire.

[9] En vertu de la convention d’exploitation, la SMHR s’engage à verser à Charleswood une contribution annuelle égale à la différence entre les frais d’exploitation annuels admissibles et le revenu locatif provenant des logements désignés. Cette contribution doit être payée pendant la durée de la convention, c’est-à-dire 35 ans. Parmi les dépenses admissibles, il y a le principal et les intérêts de l’emprunt hypothécaire, un montant servant de réserve pour éventualités pour les logements vacants et les mauvaises créances, une réserve de remplacement et les frais de services de gestion.

[10] Selon M. Mears, l’évaluateur qui a témoigné à la demande des appelantes, l’immeuble Charleswood est bien situé, proche des commodités nécessaires pour les immeubles d’habitation de ce type, et à proximité des magasins, des établissements médicaux et d’un bon service d’autobus. Il est également situé près d’un parc et d’un ruisseau. En outre, l’immeuble paraissait très bien et semblait avoir été bien construit. M. Mears a indiqué que l’immeuble avait coûté 5 200 000 $ sans le terrain. M. Puchniak a confirmé que la construction de l’immeuble Charleswood a eu lieu à un moment où le marché était favorable aux acheteurs. Les soumissions qui ont été obtenues pour sa construction étaient plutôt basses. Il en était de même pour ce qui est de l’achat des matériaux de construction. À la connaissance de M. Puchniak, les matériaux utilisés étaient de bonne qualité et ont été obtenus à bon prix. À son avis, le montant de 5,2 millions de dollars comprenait le coût du terrain. Toutefois, le terrain a été cédé à Charleswood contre 1 $ par la succursale de Charleswood de la Légion canadienne à un moment où sa juste valeur marchande était de 400 000 $.

[11] Le montant de 5,2 millions de dollars tient compte de tous les coûts, y compris les honoraires de l’architecte d’environ 280 000 $, d’un montant de 120 000 $ pour le raccordement de l’immeuble au réseau d’égouts de Winnipeg, et les honoraires de l’entrepreneur général qu’il a évalués entre 3,5 millions et 4 millions de dollars. M. Puchniak a indiqué que l’achèvement des travaux a été retardé en raison du vandalisme perpétré sur l’immeuble. Il y a eu un retard de trois mois qui a coûté environ 30 000 $. Une partie de ces coûts ont été supportés par l’entrepreneur lui-même.

[12] Pour financer l’immeuble Charleswood, Charleswood a obtenu un prêt hypothécaire de l’Assiniboine Credit Union Limited. Selon une entente datée du 25 novembre 1993, cette caisse populaire s’était engagée à fournir à Charleswood près de 3 937 201 $. M. Puchniak rappelle que l’immeuble n’aurait pas pu être construit sans l’aide de la SMHR.

[13] Pour ce qui est de l’immeuble Transcona, M. Mears a expliqué qu’il est situé dans la communauté de Transcona à environ 12 kilomètres du centre-ville de Winnipeg. L’immeuble est à proximité des services nécessaires pour ce genre d’immeuble, puisqu’il est à distance de marche des magasins, d’une bibliothèque locale, d’établissements médicaux et d’un bon service d’autobus. L’immeuble Transcona est un immeuble d’habitation en maçonnerie de six étages qui compte 39 logements. Sa construction a été commanditée par la Légion royale canadienne, et par les groupes Kinsmen et Kiwanis, expressément pour les personnes âgées. Comme dans le cas de l’immeuble Charleswood, les locataires se répartissent en deux catégories : les locataires viagers et les locataires désignés. Selon M. Mears, cet immeuble paraît également très bien et semble avoir été très bien construit.

[14] L’immeuble Transcona a coûté au total 2 898 109 $, y compris le prix du terrain, et il a été acquis par Transcona pour environ 115 000 $. Il en a coûté 2 783 109 $ pour la construction de l’immeuble Transcona.

[15] Une convention d’exploitation semblable à celle de Charleswood a été conclue entre Transcona et la SMHR le 20 juillet 1993. Dans cette convention, il est indiqué que Transcona a obtenu un emprunt hypothécaire de 2 203 788 $.

[16] Au moment de l’établissement de la cotisation, les deux appelantes ont produit une évaluation faite par M. Mears. Pour établir la juste valeur marchande de chacun des deux immeubles, M. Mears s’est fondé sur les trois méthodes généralement reconnues pour l’évaluation d’un immeuble locatif, soit la méthode du coût, la méthode du revenu et la méthode comparative directe. Dans son rapport écrit, M. Mears indique qu’il n’a utilisé que les deux dernières méthodes. Voici comment il définit la méthode du revenu à la page 14 de son rapport :

[traduction]

Définition : La méthode du revenu, ou méthode de la capitalisation du revenu, est le critère selon lequel le revenu net futur anticipé de toutes sources d’un immeuble est capitalisé à un taux juste pour ainsi indiquer la valeur de l’immeuble.

L’expression “valeur de capital” selon cette méthode est habituellement synonyme dans ce cas de “valeur marchande”, c’est-à-dire le prix estimatif qu’un investisseur paierait pour l’immeuble compte tenu de la trésorerie nette attendue et du taux d’intérêt exigé sur le capital à investir.

Méthode : Pour appliquer la méthode du revenu, il faut :

a) déterminer le revenu annuel brut ou le revenu annuel brut probable de l’immeuble;

b) déduire de ce chiffre une provision pour les logements vacants et toutes les dépenses que peut subir le propriétaire;

c) le bénéfice annuel net qui reste est capitalisé à un taux que les investisseurs s’attendent de toucher pour des placements semblables avec un risque semblable : ce taux correspond à celui du marché.

[17] La méthode comparative directe a été décrite comme suit à la page 18 du rapport de M. Mears :

[traduction]

Définition : Cette méthode est fondée sur le principe de la substitution, c’est-à-dire que lorsque plusieurs immeubles, services ou installations offrent le même avantage, c’est celui qui peut être acheté au prix le plus bas qui est acquis de préférence aux autres. L’acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien offert dans des conditions semblables.

Méthode : Pour appliquer la méthode comparative directe, on compare l’immeuble en question à d’autres immeubles qui ont été vendus et on apporte les rajustements nécessaires compte tenu des différences entre chaque immeuble qui feraient que l’immeuble comparé soit plus ou moins valable que l’immeuble en question.

Cette méthode est importante puisque les acheteurs et les vendeurs sont souvent guidés par les prix qui existent sur le marché.

[18] Étant donné que, à la fois les immeubles Charleswood et Transcona étaient des immeubles locatifs sans but lucratif qui ne pouvaient être exploités à but lucratif pendant une période de 35 ans, M. Mears était dans l’embarras. Il a décrit le problème et la solution qu’il a adoptée dans les termes suivants à la page 13 de son rapport :

[traduction]

Comme il a déjà été indiqué dans le présent rapport, l’immeuble a une capacité de revenu limitée pour au moins 35 ans. Il y a même des contraintes s’il devait changer de main. La convention en vigueur, protégée par un avis d'opposition, continue de lier quiconque acquiert l’immeuble ou “toute partie de l’immeuble ou toute participation dans l’immeuble”.

La convention fait tout simplement en sorte que des logements à loyer modique seront à la disposition des personnes âgées dans cet immeuble pendant au moins 35 ans, de sorte que l’immeuble ne pourra jamais ainsi gagner un revenu. Étant donné ce facteur, ainsi que les frais d’exploitation, l’immeuble fonctionnera à perte, et la province l’aidera tout simplement à faire ses frais. Puisqu’il en est ainsi, il n’existe aucun revenu sur lequel capitaliser avec la méthode du revenu, de sorte qu’il n’y aurait aucune valeur marchande pour l’immeuble.

En revanche, l’immeuble peut être libéré de sa convention contraignante dans 35 ans. À ce moment-là, si les propriétaires le souhaitent, l’immeuble pourrait redevenir à loyer en fonction du marché, et ainsi gagner un revenu et avoir une valeur monétaire. Dans 35 ans, l’immeuble n’en sera pas à la fin de sa vie économique. Si, comme il est probable, il est raisonnablement bien entretenu, il devrait lui rester un bon nombre d’années pendant lesquelles il pourra tirer un revenu.

Avec ce processus d’évaluation, la valeur de l’immeuble est celle qui existera à ce moment-là, c’est-à-dire dans 35 ans, et elle est ensuite actualisée à la date du rapport.

Manifestement, avec la méthode du revenu, il est impossible de recueillir des données sur la location pour cette année-là et la seule autre solution possible sera le loyer économique en vigueur dans la ville. Avec la méthode comparative directe, on tient compte des ventes qui sont aussi récentes et qui sont comparables avec l’immeuble en question. Autrement dit, l’immeuble sera évalué tout comme s’il pouvait gagner un revenu économique à la date de l’évaluation. Avec cette méthode, l’évaluation définitive correspondra à la valeur estimative de l’immeuble s’il pouvait être vendu sur le marché libre aujourd’hui comme immeuble producteur de revenus. Il sera ensuite actualisé à un juste taux.

(soulignement ajouté)

[19] Avec la méthode du revenu, M. Mears a évalué l’immeuble en premier lieu à 2,8 millions de dollars. Comme il est indiqué ci-dessus, il a d’abord évalué le revenu locatif en se fondant sur les conditions du marché locatif à Winnipeg à ce moment-là. Les frais d’exploitation qu’il a déduits pour calculer le revenu locatif net étaient fondés sur les chiffres estimatifs du promoteur. Il a utilisé un taux de capitalisation de 10,5 %.

[20] La juste valeur marchande estimative de l’immeuble, calculée avec la méthode comparative directe, était de 2,5 millions de dollars. Pour en arriver à ce montant, M. Mears s’est reporté à six ventes qui avaient eu lieu entre octobre 1992 et mars 1994. Les immeubles en question avaient été construits entre 1963 et 1988.

[21] Étant donné que les deux valeurs susmentionnées étaient fondées sur l’hypothèse que l’immeuble Charleswood était loué à but lucratif et qu’il faudrait attendre 35 ans pour le louer à but lucratif, il devait trouver la valeur actualisée d’un tel immeuble, soit un immeuble qui pourrait tirer un profit 35 ans après la date de l’évaluation. Par conséquent, la valeur de l’immeuble Charleswood devait être fondée sur ce qu’une personne paierait à la date d’évaluation pour obtenir dans 35 ans le revenu constant calculé selon la méthode du revenu.

[22] Pour déterminer la valeur actualisée, M. Mears a utilisé un taux de rendement de 16 %, ce qui représentait le double du taux de rendement de 8 % sur les obligations de 30 ans offertes à ce moment-là par le gouvernement du Canada. Voici comment il a expliqué son choix d’un taux de 16 % :

[TRADUCTION]

Ce type d’investisseur exigerait toutefois un taux de rendement beaucoup plus élevé que le taux de 8 % mentionné aux alinéas précédents. Le rendement doit être assez attrayant pour convaincre l’investisseur d’immobiliser des sommes pendant une longue période. La différence importante entre ce type d’investissement et les obligations gouvernementales à long terme tient à ce que les obligations pourraient être vendues. Même s’il y aurait probablement une perte, elles seraient probablement plus attrayantes qu’un immeuble ne produisant aucun revenu. Pour surmonter cet inconvénient, nous pensons que le taux devrait être beaucoup plus élevé que 8 %, et que le taux devrait même être doublé. La valeur actualisée serait alors la suivante :

Méthode du revenu : 2 800 000 $ x 0,005545764 = 15 528 $

Méthode comparative

directe : 2 500 000 $ x 0,005545764 = 13 864 $

[23] Voici comment M. Mears a expliqué sa conclusion selon laquelle le montant de 14 000 $ représentait la juste valeur marchande d’un immeuble qui coûtait plus de 5 millions de dollars :

[TRADUCTION]

Ces deux chiffres représentent la valeur ACTUALISÉE estimative de l’immeuble en question aujourd’hui. Même si ce chiffre semble bas, il est décidément plus élevé que ce qu’un acheteur paierait pour l’immeuble étant donné la convention financière en vertu de laquelle il est présentement exploité. Selon la valeur estimative la plus élevée, un acheteur serait disposé à payer jusqu’à un peu plus de 15 000 $ pour acquérir un investissement immobilier dans 35 ans. Pendant cette période, il ne toucherait aucun revenu mais, dans 35 ans, il recevrait un immeuble valant environ 2 800 000 $ sur le marché d’aujourd’hui.

L’idée peut sembler spéculative, mais il n’y a pas d’autres façons d’évaluer mathématiquement la valeur d’un immeuble étant donné les contraintes. Il n’y aurait aucun sens à considérer comme sans valeur un immeuble dont la construction a coûté plus de 5 millions de dollars. Il aura de la valeur lorsque la convention viendra à échéance et les évaluations actualisées sont probablement la seule valeur que l’immeuble a pour l’instant.

Si on retient l’évaluation faite selon la méthode comparative directe, l’évaluation définitive de la valeur marchande de l’immeuble en question au 3 novembre 1994 est de 14 000 $.

[24] M. Mears a essentiellement adopté la même méthode pour évaluer l’immeuble Transcona. La valeur marchande estimative définitive de l’immeuble Transcona au 15 août 1994 était de 1,6 million de dollars et, après actualisation, de 8 800 $.

[25] Ces deux rapports ont été montrés à M. Molgat, de la Section de l’immobilier du Bureau de district de Winnipeg de Revenu Canada. M. Molgat a convenu que la valeur de 2,5 millions de dollars calculée par M. Mears avec la méthode comparative directe était la valeur marchande de l’immeuble Charleswood.

[26] À son avis toutefois, l’actualisation sur 35 ans, laquelle donnait lieu à une évaluation très basse, n’avait pas de sens. Il a donc procédé à une enquête pour savoir quelles méthodes sont utilisées par les divers bureaux de Revenu Canada dans tout le pays. M. Molgat a indiqué dans son témoignage que le bureau de Vancouver de Revenu Canada était d’avis que l’évaluation d’un immeuble locatif sans but lucratif doit être fondé sur le coût. Le bureau de Calgary était d’avis que l’évaluation est égale à la valeur réversive de l’immeuble plus le solde de l’emprunt hypothécaire sur l’immeuble. Quant au bureau de London, il était d’avis que l’évaluation doit être égale à 60 % du coût.

[27] L’opinion de l’administration centrale a été sollicitée et les directives ci-après (directives Venne) ont été communiquées par M. J. A. Venne, directeur, Politique fiscale (secteurs particuliers), Politique et législation, dans une lettre adressée à M. E. H. Gauthier en date du 20 juin 1994. Voici les points saillants de cette lettre :

[TRADUCTION]

Je voudrais par la présente proposer les points de repère ci-après à vos évaluateurs immobiliers pour l’évaluation des immeubles d’habitation exploités sans but lucratif ou avec des subventions. À cette fin, il doit s’agir d’un immeuble d’habitation appartenant à un organisme de bienfaisance inscrit, à une municipalité ou à un organisme sans but lucratif, qui est exploité sans but lucratif ou avec des subventions. (On entend par organisation sans but lucratif une personne qui est organisée et qui est exploitée uniquement dans un but autre que lucratif, et dont aucune fraction du revenu ne doit être versée à l’un ou l’autre des propriétaires, des membres ou des actionnaires de cette organisation, ou leur reviendrait personnellement).

Lorsque, selon l’Accise - TPS, un immeuble d’habitation sans but lucratif doit être évalué à sa juste valeur marchande, nous voudrions que les évaluateurs immobiliers du Ministère utilisent la définition de la juste valeur marchande établie par l’Institut canadien des évaluateurs. Quand ils remplissent leurs rapports sur ces immeubles, les évaluateurs du Ministère ne doivent pas tenir compte des avis d'opposition, des baux, des conventions, des restrictions ou des paiements spéciaux de quelque nature que ce soit qui ne seraient pas normalement associés à un titre immobilier en fief simple. Toutefois, s’il s’agit d’une charge normale ou habituelle reliée au marché, comme un terrain donné à bail, il faut tenir compte de ces charges ordinaires reliées au marché.

Essentiellement, l’évaluation définitive d’un immeuble sans but lucratif et d’autres immeubles subventionnés doit refléter la valeur de l’immeuble libre de toute charge. Nous croyons savoir que, dans la plupart des cas, il en serait ainsi avec une méthode de loyer du marché à l’exclusion des subventions temporaires.

[28] Dans l’application de ces directives, M. Molgat en est venu à la conclusion que le rapport d’évaluation préparé par M. Mears n’était pas conforme à ces directives et qu’il excluait l’actualisation faite par M. Mears. Il a donc conclu que la juste valeur marchande de l’immeuble était le montant déterminé par M. Mears avant ses rajustements pour l’actualisation. M. Molgat en est venu à une conclusion semblable relativement à l’immeuble Transcona.

[29] J’ai demandé à M. Mears, pendant son témoignage, s’il pensait qu’un vendeur consentant serait disposé à vendre l’immeuble Charleswood pour 14 000 $. M. Mears a répondu franchement qu’il ne pensait pas qu’une telle vente se produirait. Il était cependant à peu près sûr qu’un acheteur consentant serait disposé à ne payer que 14 000 $ pour un tel immeuble.

[30] Pour l’audition de ces appels, le Ministre a décidé de demander des évaluations officielles à un évaluateur professionnel. Un employé de Revenu Canada (Douanes, Accise et Impôt), M. Larry R. Bainard, a préparé un rapport d’évaluation pour chacun des immeubles Charleswood et Transcona. Il a suivi essentiellement la méthode de M. Mears sauf qu’il a appliqué les directives Venne : il a évalué l’immeuble selon la méthode comparative directe mais sans tenir compte de l’avis d'opposition grevant les immeubles. Il en est arrivé avec cette méthode à une valeur de 3 millions de dollars pour l’immeuble Charleswood. Avec un taux de capitalisation de 10 %, il a également établi la valeur à 2,7 millions de dollars selon la méthode du revenu.

[31] Pour ce qui est de l’immeuble Transcona, M. Bainard a suivi la même méthode et il a conclu que sa valeur était, selon la méthode du revenu, de 1,5 million de dollars et, selon la méthode comparative directe, de 1,7 million de dollars. Il a retenu comme juste valeur marchande le montant de 1,7 million de dollars.

[32] Les témoins experts pour les appelantes et le Ministre ont reconnu essentiellement que la méthode du revenu et la méthode comparative directe, appliquées de façon rigoureuse, ne donnent pas de bons résultats. De l’avis de M. Mears, la méthode du coût ne donnait pas non plus de bons résultats. Il n’a toutefois pas expliqué cette conclusion de façon convaincante. Il a seulement expliqué que l’immeuble ne valait pas 5,2 millions de dollars.

[33] J’ai demandé à M. Puchniak, lors de son témoignage, pourquoi Charleswood construirait un immeuble coûtant 5,2 millions de dollars lorsque, selon M. Mears, la valeur marchande d’immeubles locatifs semblables était d’environ 2,5 millions de dollars. M. Puchniak a indiqué que Charleswood n’aurait aucunement pu trouver un immeuble d’habitation à un tel prix : “Il serait irréaliste de penser trouver un immeuble de 2,5 millions de dollars. ... On ne pourrait le construire pour 2,5 millions de dollars.”

[34] M. Puchniak a également affirmé que la Légion royale canadienne ne permettrait pas la vente de l’immeuble Charleswood pour 15 000 $. Il a reconnu toutefois qu’il serait possible de céder l’immeuble Charleswood à une société sans but lucratif qui prendrait en charge l’emprunt hypothécaire et les obligations découlant de la convention d’exploitation. Il n’a pu indiquer qui pourrait être l’acheteur d’un tel immeuble sauf une autre société sans but lucratif.

Analyse

[35] Le paragraphe 191(1) de la Loi sur la TPS se lit comme il suit :

Art. 191. Fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation à logement unique ou d'un logement en copropriété. —

(1) Pour l'application de la présente partie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

a)        la construction ou les rénovations majeures d'un immeuble d'habitation — immeuble d'habitation à logement unique ou logement en copropriété — sont achevées en grande partie,

b)        le constructeur de l'immeuble :

i.      soit en transfère la possession à une personne aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable (sauf un accord qui est connexe à un contrat de vente visant l'immeuble et qui porte sur la possession ou l'occupation de l'immeuble jusqu'au transfert de sa propriété à l'acheteur aux termes du contrat) conclu en vue de l'occupation de l'immeuble à titre résidentiel,

c)        le constructeur, la personne ou le particulier locataire de celle-ci ou titulaire d'un permis de celle-ci est le premier à occuper l'immeuble à titre résidentiel après que les travaux sont achevés en grande partie,

le constructeur est réputé :

d)        avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l'immeuble au dernier en date du jour où les travaux sont achevés en grande partie et du jour où la possession de l'immeuble est transférée à la personne ou l'immeuble est occupé par lui;

e)        avoir payé à titre d'acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble ce jour-là.

[36] Personne ne conteste l’époque pertinente pour laquelle les évaluations devaient être faites. La seule question en litige est ce qu’était la juste valeur marchande et, plus précisément, la bonne méthode à suivre pour en arriver à cette valeur. Dans une lettre qu’il m’a adressée, l’avocat du Ministre a indiqué qu’aucun problème ne se posait relativement aux remboursements auxquels à la fois Charleswood et Transcona avaient droit.

[37] Je dois également signaler d’entrée de jeu que cette Cour n’a aucune compétence pour augmenter le montant des cotisations. Par conséquent, la juste valeur marchande ne peut effectivement être établie à un montant plus élevé que celui qui a été fixé par Revenu Canada dans l’établissement de ses cotisations. Il s’agit donc concrètement de déterminer si la juste valeur marchande établie par Revenu Canada dépasse la juste valeur marchande aux fins du paragraphe 191(1) de la Loi.

[38] L’avocat des appelantes a soutenu que les évaluations par les experts du Ministre doivent être écartées parce qu’elles n’ont pas été faites selon les normes généralement reconnues par les évaluateurs professionnels. Les directives Venne, à son avis, faussaient les résultats de ces évaluations. Il faut signaler, à la défense des évaluations faites par l’expert du Ministre, que les rapports d’évaluation mentionnent expressément que l’une des contraintes qu’ils doivent respecter, ce sont les restrictions imposées par les directives ministérielles. Selon l’expert du Ministre, ces rapports sont conformes aux normes uniformisées de la pratique professionnelle de l’évaluation, selon lesquelles l’évaluateur a le droit de fonder une évaluation sur d’autres normes si les règles administratives en vigueur dans ce secteur de compétence donné l’exigent.

[39] À mon avis, tout ceci n’est qu'un faux débat. Il ne s’agit pas de savoir si les rapports d’évaluation ont été faits conformément ou non aux normes mentionnées ci-dessus. Il ne s’agit pas non plus de savoir si Revenu Canada avait raison d’adopter les directives Venne pour établir la juste valeur marchande. Il s’agit plutôt de savoir quelle est la juste valeur marchande de chacun des immeubles en question et quelle est la meilleure méthode pour déterminer cette valeur.

[40] Il serait utile d’établir le sens de “juste valeur marchande” qui a été adopté par les tribunaux. Dans le jugement Re Mann Estate, [1972] 5 W.W.R. 23, à la page 27, confirmé par [1973] CTC 561 (C.A.C.B.), confirmé par [1974] CTC 222 (C.S.C.), nous lisons cette définition : [TRADUCTION] “la “juste valeur marchande” est le plus haut prix disponible exprimé en termes monétaires qu’un vendeur consentant peut obtenir pour l’immeuble dans un marché libre et sans contrainte de la part d’un acheteur avisé et consentant agissant sans lien de dépendance”.

[41] Pendant le cours de l’argumentation, j’ai demandé à l’avocat des appelantes s’il prétendrait que les immeubles en question ne valaient que 14 000 $ et 8 800 $ respectivement si, au lieu de comparaître devant cette Cour, il comparaissait devant un tribunal d’expropriation. L’avocat a répliqué que, si tel était le cas, ses clients devraient reconnaître le bien-fondé de ces faibles valeurs.

[42] Je ne partage pas ce point de vue de l’avocat. Bien sûr, ses clients n’auraient pas accepté en contrepartie de l’expropriation de leurs immeubles respectifs des montants aussi faibles tout juste après avoir terminé la construction des immeubles au coût d’au moins 5,2 millions de dollars et 2,7 millions de dollars respectivement[3]. L’évaluateur des appelantes a été plus franc. Il a reconnu que les appelantes n’auraient pas accepté de vendre leurs immeubles respectifs pour les montants établis par lui. À mon avis, la juste valeur marchande proposée par M. Mears ne répond pas à la norme énoncée dans la définition mentionnée ci-dessus, c’est-à-dire que le montant doit être le prix dont le vendeur et l’acheteur conviendraient d’un commun accord. Il faut que ce soit un montant lequel, de l’avis des deux parties, est un juste prix.

[43] Je partage par ailleurs l’avis de l’avocat des appelantes selon lequel la méthode suivie par le Ministre avec les modifications qui y sont apportées par les directives Venne ne convenait pas non plus à l’établissement de la juste valeur marchande des immeubles en question. J’en arrive à cette conclusion toutefois pour des motifs autres que ceux qui sont invoqués par l’avocat des appelantes.

[44] Pour choisir la bonne méthode servant à établir la juste valeur marchande d’un immeuble, il faut tenir compte de la nature de l’immeuble et chaque cas doit être évalué selon les faits qui lui sont propres. Dans le présent cas, il s’agit d’évaluer des immeubles sans but lucratif et non des immeubles locatifs à but lucratif. À mon avis, la méthode du revenu ne convient pas dans le cas d’immeubles locatifs sans but lucratif parce qu’aucun revenu ne peut être obtenu de tels immeubles. Le même raisonnement s’applique pour la méthode comparative directe. Les immeubles qui ont servi à la comparaison dans ce cas en particulier étaient des immeubles locatifs à but lucratif. Je pense qu’il est juste de supposer que les acheteurs de ces immeubles locatifs auraient tenu compte du rendement de leur investissement au moment d’accepter le prix qu’ils ont payé pour ces immeubles. À mon avis donc, les éléments comparables utilisés ne convenaient pas. On ne peut comparer des immeubles locatifs à but lucratif avec des immeubles locatifs sans but lucratif. Cette méthode ne pourrait être utilisée que si on trouvait d’autres immeubles locatifs sans but lucratif. Or, aucun élément de preuve à cet effet n'a été produit devant la Cour.

[45] Étant donné que les deux méthodes suivies ici par les spécialistes ne sont pas à mon avis convenables, nous devons envisager d’autres solutions possibles. Les deux méthodes qu’il vaut la peine d’examiner sont la méthode du coût et, faute de meilleur terme, la “méthode du prix de vente le plus probable”.

La méthode du coût

[46] Je pense que les deux experts n’auraient pas dû laisser de côté la méthode du coût. Dans des circonstances comme celles en l’espèce, la juste valeur marchande devrait être très proche du coût payé par les appelantes parce que les deux immeubles étaient tout à fait neufs à la date d’évaluation pertinente. C’est la méthode qu’a suivie mon collègue le juge Taylor dans Timber Lodge Limited v. The Queen, [1994] G.S.T.C. 73. Nous n’avons pas dans ce cas à faire de rajustements compte tenu de la dépréciation économique, ce qui aurait été le cas si les évaluations avaient été faites plusieurs années après la construction des immeubles. Si Charleswood et Transcona étaient disposées à payer 5,2 et 2,9 millions de dollars pour ces immeubles - montants dont la plus grande partie représente ce qu’en a coûté la construction des immeubles et lesquels ont été négociés avec des parties sans lien de dépendance et payés à ces parties - ces immeubles devraient valoir dans la plupart des cas ce que les deux sociétés ont payé pour les faire construire. Il est vrai que le terrain pour l’immeuble Charleswood a été acheté pour 1 $ à la Légion royale canadienne dans une situation où les parties avaient un lien de dépendance. Étant donné que la juste valeur marchande du terrain était de 400 000 $, il est donc probable que l’immeuble vaudrait plus que son coût de 5,2 millions de dollars. Dans le cas de Transcona, le terrain a coûté 115 000 $ et nous ne savons pas si l’acheteur avait ou non un lien de dépendance avec le vendeur. Dans le cas peu probable où ce montant dépasse la juste valeur marchande, il ne devrait avoir beaucoup d’effet sur la juste valeur marchande totale étant donné qu’il ne représenterait qu’une petite fraction du coût total.

[47] Il peut y avoir des circonstances spéciales dans lesquelles une partie des frais de construction d’un immeuble peuvent ne pas être pris en compte dans sa juste valeur marchande. Par exemple, s’il y avait eu des dépassements de coût et d’autres éléments improductifs pendant la construction, le coût d’un tel immeuble pourrait être au-dessus de sa juste valeur marchande. Il peut y avoir d’autres cas où le coût d’un immeuble est inférieur à sa juste valeur marchande parce que le terrain a été acquis pour 1 $, comme c’est le cas de Charleswood, ou parce que le propriétaire participe à la construction de l’immeuble et ne facture pas son temps. Pour prendre un exemple extrême, si le coût d’un immeuble ne comprend que les matériaux et non la main-d’oeuvre, il est manifeste que la valeur devrait être supérieure au coût de l’immeuble. Rien n’indique en l’espèce qu’il existe de telles circonstances spéciales, sauf pour le dépassement de coût de 30 000 $. Étant donné qu’une fraction de ce dépassement de coût a été prise en charge par le constructeur et que ce montant représente une petite fraction du coût total, il n’aurait pas eu beaucoup d’incidence sur l’établissement de la valeur finale.

La méthode du prix de vente le plus probable

[48] On aurait pu adopter une autre méthode, soit essayer d’évaluer à quel prix une société sans but lucratif céderait son immeuble à l’acheteur le plus probable : une autre société sans but lucratif, sans lien de dépendance. Pour les 35 premières années, les immeubles en question ne peuvent être cédés sans le consentement de la SMHR. Ce consentement ne serait très probablement pas donné sauf si la vente était faite à une société sans but lucratif, surtout du fait que la construction vient tout juste d’être terminée et que le premier locataire vient tout juste d’emménager. À mon avis, la cession se ferait très probablement pour au moins la somme de 1 $ plus la prise en charge par la société sans but lucratif acheteuse du montant impayé de l’emprunt hypothécaire sur l’immeuble. Comme la SMHR pouvait acheter chacun des immeubles Charleswood et Transcona pour un montant essentiellement égal à ce montant, il s’agit là d’une bonne indication du fait que ce serait là le prix minimal acceptable.

[49] À mon avis, la juste valeur marchande des deux immeubles en question ne doit pas dépasser leur coût[4] et ne devrait pas être inférieure au montant des emprunts hypothécaires ayant servi à financer leur acquisition. Dans le cas de l’immeuble Charleswood, la valeur se situerait entre 5,6 millions de dollars (soit le coût de l’immeuble (5,2 millions) et la valeur du terrain (400 000 $) et 3,9 millions (le montant de l’emprunt hypothécaire). Pour ce qui est de l’immeuble Transcona, la valeur se situerait entre 2,9 et 2,2 millions de dollars. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’être précis quant à la juste valeur marchande réelle parce que le Ministre a utilisé dans chaque cas comme juste valeur marchande un montant inférieur à la juste valeur marchande la plus basse possible. Je n’hésite donc aucunement à conclure qu’aucune des appelantes n’a établi que l’évaluation faite par le Ministre est mal fondée. La juste valeur marchande de l’immeuble Charleswood était d’au moins 2,5 millions de dollars et celle de l’immeuble Transcona d’au moins 1,6 million de dollars.

[50] Pour ces motifs, les appels des appelantes sont rejetés.

Signé à Ottawa, Canada, ce 10^e jour de juin 1998.

“Pierre Archambault”

J.C.C.I.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Traduction certifiée conforme ce 6^e jour de novembre 1998.

Mario Lagacé, réviseur

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