Date: 19981009
Dossiers: 97-219-IT-I; 97-894-IT-I
ENTRE :
222044 ONTARIO LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Mme le juge Lamarre, C.C.I.
[1] Ces appels sont interjetés sous le régime de la procédure informelle, à l'encontre de cotisations établies par le ministre du Revenu national (le « ministre » ) en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) pour les années d'imposition 1986, 1987, 1988 et 1989 de l'appelante. Dans ces cotisations établies à l'égard de l'appelante, le ministre a refusé des déductions pour amortissement relatives à des biens locatifs (biens de la catégorie 3) pour chacune des années d'imposition en cause, soit des déductions de 23 042 $, de 17 907 $, de 12 962 $ et de 10 460 $ respectivement. Le ministre se fondait sur les hypothèses de fait suivantes :
[TRADUCTION]
97-219(IT)I
a) Pour l’année d'imposition 1986, le revenu brut de l'appelante a été le suivant :
Gestion de construction 75 678 $
Honoraires de gestion — Rideau River Homes 19 923 $
Commission gagnée 8 089 $
Intérêts gagnés 4 146 $
Frais recouvrés 10 623 $
118 459 $
b) Pour son année d'imposition 1986, l'appelante a en outre déclaré les pertes locatives suivantes provenant des coentreprises suivantes :
Part de la perte — Rideau River Homes 27 454 $
Part de la perte — Blue Heron Shopping Centre 115 568 $
c) Durant toute la période pertinente, l'appelante détenait comme associée une participation de 25 p. 100 dans la coentreprise « Blue Heron Shopping Centre » .
d) Durant toute la période pertinente, l'appelante détenait comme associée une participation de 33 1/3 p. 100 dans la coentreprise « Rideau River Home » (l’ « entreprise Rideau River » ).
e) Durant l'année d'imposition 1986 de l'appelante, l'entreprise principale de l'appelante consistait à gagner des honoraires de gestion.
f) Durant son année d'imposition 1986, l'appelante n'était pas une corporation dont l'entreprise principale était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire.
g) Pour l'année d'imposition 1986, l'entreprise Rideau River a gagné le revenu de location suivant et déclaré la perte locative suivante avant déduction pour amortissement :
Rideau Part de
River l'appelante
Revenu brut de location 482 013 $ 160 671 $
Perte nette 82 361 $ 27 454 $
h) L'appelante a augmenté ses pertes provenant de l'entreprise Rideau River en indiquant une déduction pour amortissement de 23 042 $.
i) La déduction pour amortissement demandée par l'appelante à l'égard de l'entreprise Rideau River doit être calculée conformément au paragraphe 1100(11) du Règlement de l'impôt sur le revenu (le « Règlement).
97-894(IT)I
a) Le revenu brut de l'appelante pour ses années d'imposition 1987, 1988 et 1989 est indiqué à l'Annexe A figurant ci-après.
b) L'appelante a en outre déclaré les pertes locatives suivantes provenant des coentreprises suivantes :
1987 1988 1989
Part de la perte —
Rideau River Homes 114 464 $ 66 419 $ 52 307 $
Part de la perte —
Blue Heron 138 046 $ 103 534 $ NÉANT
c) Durant toute la période pertinente, l'appelante détenait comme associée une participation de 25 p. 100 dans la coentreprise « Blue Heron Shopping Centre » .
d) Durant toute la période pertinente, l'appelante détenait comme associée une participation de 33 1/3 p. 100 dans la coentreprise « Rideau River Homes » (l’ « entreprise Rideau River » ).
e) Durant les années d'imposition de l'appelante 1987, 1988 et 1989, l'entreprise principale de l'appelante consistait à gagner des honoraires de gestion.
f) Durant ses années d'imposition 1987, 1988 et 1989, l'appelante n'était pas une corporation dont l'entreprise principale était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire.
g) Pour chacune des années d'imposition 1987, 1988 et 1989, l'entreprise Rideau River a gagné un revenu de location et déclaré une perte locative avant déduction pour amortissement. Ces renseignements se trouvent à l'Annexe B figurant ci-après.
h) L'appelante a augmenté ses pertes provenant de l'entreprise Rideau River en indiquant des déductions pour amortissement de 17 907 $, de 12 962 $ et de 10 460 $ pour chacune des années d'imposition 1987, 1988 et 1989 respectivement.
i) La déduction pour amortissement demandée par l'appelante à l'égard de l'entreprise Rideau River doit être calculée conformément au paragraphe 1100(11) du Règlement de l'impôt sur le revenu (le « Règlement » ).
Annexe « A »
Pour chacune des années d'imposition 1987, 1988 et 1989, le revenu brut de l'appelante a été le suivant :
|
1987 |
1988 |
1989 |
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Vente de biens immeubles |
1 550 000 $ |
- |
- |
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Gain en capital — vente d'unité de coentreprise |
144 174 $ |
242 381 $ |
8 190 $ |
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Honoraires de gestion et commissions |
63 340 $ |
101 555 $ |
196 277 $ |
|
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Intérêts gagnés |
46 338 $ |
43 341 $ |
40 366 $ |
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|
Gain sur vente de titres |
37 021 $ |
- |
- |
|
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Dividendes |
1 355 $ |
3 527 $ |
- |
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Loyers |
6 639 $ |
13 515 $ |
12 051 $ |
|
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Frais recouvrés |
4 000 $ |
5 000 $ |
5 322 $ |
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Revenu brut total |
1 852 867 $ |
409 319 $ |
262 206 $ |
|
Annexe « B »
Pour chacune des années d'imposition 1987, 1988 et 1989, l'entreprise Rideau River a gagné le revenu de location suivant et déclaré la perte locative suivante avant déduction pour amortissement :
Rideau River Part de l'appelante
1987
Revenu brut de
location 390 228 $ 130 076 $
Perte nette 343 393 $ 114 464 $
1988
Revenu brut
de location 279 102 $ 93 034 $
Perte nette 199 258 $ 66 419 $
1989
Revenu brut
de location 278 734 $ 92 911 $
Perte nette 156 922 $ 52 307 $
En ce qui a trait à l'appel 97-219(IT)I, le représentant de l'appelante a admis les alinéas 8a), b), g) et h). Il a en outre admis les alinéas 8c) et d), disant toutefois que l'appelante était non pas une associée dans les coentreprises, mais plutôt une cotenante. Pour ce qui est de l'appel 97-894(IT)I, le représentant de l'appelante a admis les alinéas a), b), c), d), g) et h), sous réserve des mêmes commentaires.
[2] Le ministre fait valoir que l'appelante n'était pas une corporation dont l'entreprise principale était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire, de sorte qu'aucune partie de sa déduction pour amortissement relative à son entreprise Rideau River n'est admissible en vertu de l'alinéa 20(1)a) de la Loi et du paragraphe 1100(11) du Règlement de l'impôt sur le revenu (le « Règlement » ).
[3] L'avocate de l'intimée soutient que le fait que l'appelante a investi dans les deux coentreprises comme associée ou cotenante n'est pas déterminant par rapport au point en litige. L’avocate de l’intimée fait valoir que, durant les années pertinentes, l'appelante était une compagnie à exploitation diversifiée qui avait différentes entreprises. D'après l'avocate de l'intimée, l'appelante exploitait quatre entreprises différentes : une entreprise consistant à gagner des honoraires de gestion, une entreprise consistant à gagner des commissions sur les locations, une entreprise consistant à vendre des biens immeubles et une entreprise consistant à gagner un revenu de location. L'avocate de l'intimée dit que l'entreprise de location ne pourrait être considérée comme l'entreprise principale de l'appelante, car cette source de revenus a eu une incidence négative sur le revenu total, tandis que l'autre source de revenus (les honoraires de gestion et les commissions) a eu une incidence positive sur le revenu total. À cet égard, l'avocate de l'intimée invoque l'affaire Combined Appraisers and Consultants Ltd. v. M.N.R., 83 DTC 543 (C.C.I.). Elle soutient en outre que les profits relatifs aux différentes ventes ne sont pas admissibles comme revenus d'entreprise[1], car ils résultaient d'un investissement et ont été indiqués comme gains en capital dans la déclaration de revenus de l'appelante. Donc, ces sources de revenus ne doivent pas être prises en considération en déterminant quelle est l'entreprise principale de l'appelante.
[4] L'appelante fait valoir qu'elle est admissible en vertu du paragraphe 1100(12) du Règlement comme corporation dont l'entreprise principale était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire et qu'elle est donc en droit d'augmenter ses pertes relatives à l'exploitation de ses biens locatifs en indiquant une déduction pour amortissement, ce qu'elle ne pourrait faire en vertu du paragraphe 1100(11) du Règlement. Le représentant de l'appelante soutient que l'appelante n'exploite qu'une entreprise, soit le crédit-bail, la location, l'aménagement et la vente de biens immeubles dont elle était propriétaire, et que c’est donc le paragraphe 1100(12) qui s’applique.
[5] M. Lewis McDonald, président de l'appelante, a déclaré dans son témoignage que l'appelante avait entrepris de construire les maisons Rideau River comme maisons de ville dans les années 60 et qu'elle les avait aménagées. Ces maisons avaient initialement été construites à des fins d'investissement. Elles ont d'abord été louées, puis on a commencé à les vendre en 1987 et en 1988, époque à laquelle elles ont été converties en condominiums.
[6] L'appelante avait une participation d'un tiers dans la coentreprise détenant les maisons Rideau River. Les profits réalisés sur la vente des maisons de ville ont été déclarés par l'appelante comme gains en capital.
[7] M. McDonald a dit que les honoraires de gestion et les commissions étaient versés à l'appelante pour les services de cette dernière consistant à gérer et à louer les maisons.
[8] Les honoraires de gestion de construction ont été reçus par l'appelante relativement à la construction d'un immeuble de 6 000 000 $ (le centre commercial Blue Heron), dans lequel l'appelante détenait une participation de 25 p. 100. Ces honoraires ont été versés à l'appelante comme honoraires d'aménagement, pour l'administration de la construction.
[9] La vente immobilière effectuée en 1987 pour 1 550 000 $ se rapportait à un immeuble de la rue Bay à Ottawa, soit un immeuble qui semblait être le seul à figurer dans le bilan de l'appelante. Le profit a été traité dans les états financiers comme un gain en capital.
Analyse
[10] Les paragraphes 1100(11) et 1100(12) du Règlement se lisent comme suit :
Biens locatifs
(11) Nonobstant le paragraphe (1), en aucun cas le total des déductions, dont chacune est une déduction à l'égard de biens d'une catégorie prescrite possédés par un contribuable, qui comprend les biens locatifs possédés par lui, que le contribuable peut déduire par ailleurs en vertu du paragraphe (1) en calculant son revenu pour une année d'imposition, ne doit excéder la fraction, si fraction il y a,
a) du total des sommes dont chacune représente
(i) son revenu pour l'année tiré de la location, à bail ou non, d'un bien locatif possédé par lui, calculé en faisant abstraction de l'alinéa 20(1)a) de la Loi, ou
(ii) le revenu d'une société pour l'année tiré de la location, à bail ou non, d'un bien locatif de la société, dans la mesure de la participation du contribuable à un tel revenu,
qui est en sus
b) du total des sommes dont chacune représente
(i) sa perte pour l'année de la location, à bail ou non, d'un bien locatif possédé par lui, calculé en faisant abstraction de l'alinéa 20(1)a) de la Loi, ou
(ii) la perte subie par une société pour l'année de la location, à bail ou non, d'un bien locatif de la société, dans la mesure de la participation du contribuable à une telle perte.
(12) Sous réserve du paragraphe (13), le paragraphe (11) ne s'applique pas à une année d'imposition d'un contribuable qui était, durant toute l'année,
a) une compagnie d'assurance-vie, ou une corporation dont l'entreprise principale était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire; ou
b) une société dont chaque membre était une corporation décrite à l'alinéa a).
[11] Il s'agit en l’espèce de savoir si l'entreprise principale de l'appelante était, tout au long des années en question, le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles dont elle était propriétaire. Dans l'affirmative, l'appelante pourra déduire de ses revenus d'autres sources la perte, relative à l'exploitation de ses biens locatifs, découlant du calcul d'une déduction pour amortissement.
[12] Pour déterminer quelle est l'entreprise principale d'une corporation, un certain nombre de critères peuvent être examinés relativement à chacune des activités de la corporation, par exemple les profits, le volume et la valeur de ventes brutes ou d’opérations, les actifs, le capital utilisé, ainsi que l’attention, les efforts et le temps consacrés par les employés, représentants ou dirigeants de la compagnie (voir les jugements Combined Appraisers and Consultants Ltd. v. M.N.R., 83 DTC 543 (C.C.I.), et Thomas Company (Niagara) Ltd. v. M.N.R., 84 DTC 1641 (C.C.I.).
[13] Dans la présente espèce, la preuve est très restreinte. Elle se limite pratiquement aux chiffres relatifs aux revenus indiqués dans la réponse à l'avis d'appel et acceptés par l'appelante comme reflétant ce qui figure dans ses états financiers. Les gains provenant des activités de crédit-bail de l'appelante s'élevaient à 6 639 $ en 1987, à 13 515 $ en 1988 et à 12 051 $ en 1989. (Voir l'annexe A de la réponse à l'avis d'appel 97-894(IT)I.) L'appelante partageait en outre le tiers des pertes locatives subies relativement aux maisons Rideau River. La part de l'appelante dans les revenus bruts de location relatifs à ces maisons représentait 160 671 $ en 1986, 130 076 $ en 1987, 93 034 $ en 1988 et 92 911 $ en 1989. (Voir l'alinéa 8g) de la réponse à l'avis d'appel 97-219(IT)I et l'annexe B de la réponse à l'avis d'appel 97-894(IT)I.) Le revenu brut total de l'appelante pour chaque année a été de 118 459 $ en 1986, de 1 852 867 $ en 1987, de 409 319 $ en 1988 et de 262 206 $ en 1989.
[14] On ne conteste pas le fait que les gains en capital déclarés sur la vente de l’immeuble de la rue Bay, sur la vente d’unités des maisons Rideau River et sur la vente de titres, ainsi que les dividendes et les intérêts, sont des revenus de placements. Ainsi, ils ne doivent pas être pris en compte dans le calcul du revenu d'entreprise de l'appelante. Donc, le revenu d'entreprise de l'appelante proviendrait seulement de la gestion de construction, d’honoraires de gestion relatifs aux maisons Rideau River, de commissions sur les locations, de frais recouvrés et de loyers.
[15] Le revenu d'entreprise brut total représenterait environ 105 000 $ pour 1986, 75 000 $ pour 1987, 120 000 $ pour 1988 et 215 000 $ pour 1989. Si nous ajoutons la part de l'appelante sur les loyers bruts des maisons Rideau River aux autres loyers, nous constatons que le revenu brut de location a été supérieur au revenu brut provenant de la gestion de construction, des honoraires de gestion et des commissions en 1986 et en 1987, qu'il y a été à peu près égal en 1988 et qu'il y a été bien inférieur en 1989. Comme le juge Christie, de notre cour, le disait dans l'affaire Thomas Company, précitée, (à la page 1643), la situation par rapport au paragraphe 1100(12) peut, selon les faits, varier d'une année à l'autre.
[16] Le bilan qui figure dans les états financiers indique une baisse de l'avoir propre de l'appelante dans les biens locatifs Rideau River et le terrain détenu pour fins d'aménagement, lequel avoir est passé d'environ 830 000 $ qu’il était en 1986 à 153 000 $ en 1989.
[17] En outre, la preuve n'indiquait pas à quel point de l’attention, des efforts et du temps avaient été consacrés par les employés de l'appelante à l’égard des activités locatives. D'après M. McDonald, l'appelante avait un employé ou quelques-uns seulement, et M. McDonald considérait toutes les activités comme correspondant à une seule entreprise.
[18] Sur ce dernier point, je ne pense pas pouvoir conclure que toutes les activités de l'appelante correspondaient à une seule entreprise. La coentreprise dans laquelle l'appelante détenait une participation d'un tiers et à laquelle les maisons Rideau River appartenaient et la coentreprise dans laquelle l'appelante détenait une participation de 25 p. 100 et à laquelle le centre commercial Blue Heron appartenait auraient pu retenir les services d’une entité indépendante pour que celle-ci s’occupe de la fonction « gestion » et administre les locations. Il avait toutefois été décidé que ce serait l'appelante qui ferait cela. Le revenu de l'appelante provenant de services de gestion et provenant des commissions reçues sur les locations devrait donc être considéré comme provenant d'une source différente que les loyers.
[19] Par conséquent, le revenu provenant de ces sources n'est pas un revenu provenant d’une entreprise qui était le crédit-bail, la location, l'aménagement, la vente, ou toute combinaison de ces activités, de biens immeubles au sens du paragraphe 1100(12) du Règlement.
[20] La seule preuve tangible que j'aie pour déterminer si l'entreprise principale de l'appelante durant les années pertinentes était le crédit-bail ou la location de biens immeubles, c'est le revenu brut provenant de ces activités, les pertes ou profits nets provenant de ces activités et les actifs de l'appelante donnant lieu au revenu de location. Compte tenu de ce que j'ai résumé précédemment, je suis d'avis que, pour 1986, 1987 et 1988, l'entreprise principale de l'appelante peut être considérée comme étant le crédit-bail et la location. En fait, durant ces années-là, même s'il est vrai que l'appelante n'a pas tiré de profits de ses activités de location, ces activités ont assurément été importantes à en juger par les chiffres relatifs au revenu brut et par les actifs considérables consacrés aux locations.
[21] Je suis donc d'avis que l'appelante correspondait à une corporation décrite au paragraphe 1100(12) du Règlement pour les années susmentionnées. On ne peut toutefois pas déduire la même chose de la preuve concernant l'année d'imposition 1989.
[22] En conclusion, les appels sont admis pour les années d'imposition 1986, 1987 et 1988, compte tenu du fait que l'appelante a droit à des déductions pour amortissement de 23 042 $, de 17 907 $ et de 12 962 $ à l’égard de l'entreprise de location Rideau River pour chacune de ces années d'imposition respectives, en conformité avec le paragraphe 1100(12) du Règlement.
[23] L'appel est rejeté pour l'année d'imposition 1989, et l'appelante n'a pas droit à la déduction pour amortissement de 10 460 $ à l’égard de l'entreprise de location Rideau River pour cette année-là, en vertu du paragraphe 1100(11) du Règlement.
Signé à Ottawa, Canada, ce 9e jour d'octobre 1998.
« Lucie Lamarre »
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 26e jour de mai 1999.
Mario Lagacé, réviseur
[1] Cet argument contredit ce qu'elle a fait valoir en premier lieu, à savoir qu'une des entreprises de l'appelante consistait à vendre des biens immeubles.