Date: 19980604
Dossiers: 97-1455-IT-I; 97-1456-IT-I
ENTRE :
DONALD GORDON, ROSEWOOD MEMORIAL GARDENS LTD.,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée,
Motifs du jugement
Le juge Sarchuk, C.C.I.
[1] Donald Gordon ( « M. Gordon » ) interjette appel d'une cotisation d'impôt pour son année d'imposition 1992, et Rosewood Memorial Gardens Ltd. ( « Rosewood » ) interjette appel d'une cotisation d'impôt pour son année d'imposition 1994. La question de fait qui a donné lieu aux deux cotisations étant la même, les appels ont été entendus sur preuve commune.
[2] Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1992, M. Gordon avait déclaré un gain en capital de 59 296,62 $ provenant de la vente à Rosewood des biens-fonds situés au 246 et au 252, 11e rue, Brandon (Manitoba) (appelés ci-après le « 246 » et le « 252 » ), et il s'était prévalu d'une exemption pour gains en capital de 33 354 $. Dans la cotisation, le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a ramené à 14 296,62 $ le gain en capital provenant de la disposition des biens-fonds en question, a refusé l'exemption pour gains en capital qui avait été demandée et a ajouté 45 000 $ au revenu de M. Gordon à titre d'avantage conféré à ce dernier en sa qualité d'actionnaire de Rosewood.
[3] Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1994, Rosewood avait indiqué une perte finale de 15 222 $ au titre de biens de la catégorie I et une perte en capital de 35 267 $. Ces biens étaient les biens-fonds en cause dans la présente espèce. Dans la nouvelle cotisation établie à l'égard de Rosewood, le ministre a ramené à 620 $ la perte finale qui avait été indiquée et à 1 517 $ la perte en capital qui avait été indiquée.
[4] Durant toute la période pertinente, M. Gordon était le président et le seul actionnaire de Rosewood, ainsi que de la Rosewood Funeral Chapel (appelée ci-après le « salon funéraire » ), qui était située au 236, 11e rue, Brandon. En novembre 1990, il avait, dans le cadre d'un projet d'expansion, acheté un bien-fonds (le 242, 11e rue) adjacent au salon funéraire. La venderesse était la London Life, Compagnie d'Assurance-Vie ( « London Life » ), qui était la créancière hypothécaire et qui avait saisi le bien-fonds par suite d'une forclusion.
[5] En juin 1991, M. Gordon avait acheté le 246 et le 252 pour 10 000 $ et 20 000 $ respectivement[1]. Encore là, London Life était la venderesse, ayant également saisi ces biens-fonds par suite d'une forclusion. Il s'agissait de biens-fonds adjacents l'un à l'autre, soit, dans chaque cas, une vieille résidence unifamiliale convertie en suites et en studios.
[6] Le 1er juin 1992, M. Gordon a transféré le 246 et le 252 à Rosewood pour une contrepartie déclarée de 35 000 $ et de 55 000 $ respectivement. En 1993, Rosewood a déterminé que ces biens-fonds ne l'intéressaient plus, et les deux ont été vendus le 21 septembre 1993, à un prix de 15 000 $ dans le cas du 246 et de 30 000 $ dans le cas du 252.
[7] Outre ces faits, qui ne sont pas contestés, il y a eu les témoignages de M. Gordon et de J. P. (Pat) Weir, CRA ( « M. Weir » ) pour les appelants.
[8] M. Gordon a témoigné qu'il savait que le 246 et le 252 avaient fait l'objet d'une forclusion et que London Life tenait à disposer de ces biens-fonds. Ceux-ci étaient également sur le marché en 1990, au moment de l'achat du 242, mais l'appelant avait décidé de ne pas faire d'offre à ce moment-là. Néanmoins, l'agente qui s'était occupée de la mise en vente[2] avait encouragé M. Gordon à présenter une offre, ce qu'il a fait. M. Gordon a dit que cette offre était dérisoire et qu'il avait été étonné que London Life l'accepte.
[9] M. Gordon a témoigné que ces biens étaient situés dans le même pâté que la Cour provinciale et que, au printemps 1992, le gouvernement avait indiqué qu'il pourrait être intéressé à acheter ces biens-fonds en vue d'une expansion possible. Conscient du fait qu'un tel achat donnerait lieu pour lui à un gain en capital, M. Gordon, suivant l'avis de son comptable, a transféré les biens-fonds à Rosewood. Il a expliqué que le prix de transfert de 90 000 $ se fondait sur l'intérêt exprimé par un acheteur éventuel et sur un rapport de 1990 établi pour London Life, qui, a-t-il dit, estimait les biens fonds en question à 105 000 $. M. Gordon se fondait aussi sur les évaluations municipales, qui, a-t-il déclaré, totalisaient 85 000 $.
[10] Par la suite, la province a acheté une seule propriété juste à côté du palais de justice et semblait ne pas être intéressée à une plus grande expansion. D'après M. Gordon, ce facteur, conjugué à la vente du salon funéraire, avait réduit l'intérêt de Rosewood pour le 246 et le 252, et ceux-ci ont été mis en vente en août 1993[3]. M. Gordon voulait vendre ces biens-fonds le plus vite possible et en avait avisé l'agente. Le prix demandé était de 35 000 $ pour le 252 et de 22 000 $ pour le 246, et les deux propriétés ont été vendues le 21 septembre 1993 au même acheteur pour un prix total de 45 000 $[4].
[11] M. Weir[5] a témoigné que, à la date de son évaluation, soit le 1er juin 1992, les biens-fonds en question étaient des exemples typiques d'un certain nombre des vieilles résidences converties qui étaient louées dans le secteur. Il s'agit d'un secteur mixte, comprenant des maisons unifamiliales, des habitations collectives, des immeubles commerciaux et des lieux destinés à l'usage public. De l'avis de M. Weir, la technique d'évaluation dite méthode du revenu est celle qui reflète le mieux l'utilité des biens-fonds dans leur ensemble compte tenu de l'aménagement existant. Il avait bel et bien examiné des ventes comparables, mais a exprimé l'avis que l'âge et l'état général des biens-fonds en cause faisaient que la valeur établie selon la méthode de la parité se situait vers le bas de l'échelle des valeurs immobilières. M. Weir a aussi mentionné la troisième méthode d'évaluation généralement reconnue, soit la méthode du coût, mais celle-ci n'avait guère d'utilité en l'espèce, d'après lui. M. Weir basait la valeur principale des biens-fonds, avec les améliorations y apportées, sur la méthode du revenu. Il a conclu que la valeur marchande du 246 était de 36 500 $ et que la valeur marchande du 252 était de 33 000 $.
[12] M. Larry R. Bainard, AACI[6], a témoigné pour l'intimée. Dans sa déposition, il a dit que les biens-fonds en cause étaient situés dans un secteur zoné « C-2 » (district commercial), qu'il a de façon générale décrit comme un secteur aménagé comportant de vieilles habitations converties dont la fin de la durée de vie utile approchait. Il a exprimé l'avis que la meilleure utilisation des biens-fonds en cause au 1er juin 1992 était à titre de « résidences productives de revenus, jusqu'à ce qu'elles soient mûres pour la reconstruction » .
[13] Dans son évaluation, M. Bainard a rejeté lui aussi la méthode du coût comme étant inappropriée dans les circonstances de l'espèce. De plus, quoique les biens-fonds en cause aient été utilisés à des fins d'investissement, il n'a pu se servir de la méthode du revenu parce qu'il n'existait, pour fins d'analyse, aucune information sur les revenus ou sur les dépenses pour des propriétés comparables. Ainsi, M. Bainard s'était servi de la méthode de la parité, fondant son analyse sur des données relatives à des terrains vagues et à des terrains et immeubles considérés dans leur ensemble. M. Bainard s'est servi de six terrains vagues comparables pour estimer la valeur marchande des biens-fonds en cause et a conclu qu'une valeur de 5 $ le pied carré était appropriée, ce qui donnait une valeur estimée de 45 000 $ pour ces deux biens-fonds. La méthode de la parité employée par M. Bainard relativement aux biens-fonds améliorés était basée également sur six propriétés comparables qui, quoique n'étant pas semblables à tous les égards aux biens-fonds en cause, comme il l'a concédé, représentaient à son avis une bonne base pour estimer la valeur de ceux-ci. Son estimation finale de la valeur des biens-fonds en cause établie sur ce fondement était également de 45 000 $.
Point en litige
[14] Le seul point litigieux, qui est déterminant pour les deux appels, concerne la juste valeur marchande des biens-fonds au 1er juin 1992.
Conclusion
[15] Il est généralement reconnu qu'il existe trois méthodes principales d'évaluation, soit : la méthode des données du marché ou la méthode de la comparaison directe des ventes (la méthode de la parité), la méthode du revenu et la méthode du coût. La méthode du revenu a été choisie par M. Weir comme étant la méthode appropriée aux fins de son évaluation. Cette méthode exige, en règle générale, une comparaison indirecte entre le bien à évaluer et des biens comparables ou d'autres possibilités d'investissement. Le revenu provenant effectivement ou hypothétiquement du bien à évaluer doit être comparé avec le revenu tiré de biens comparables ou d'autres types d'investissement. Les rentrées provenant du bien à évaluer sont ensuite capitalisées selon un taux établi à partir d'une analyse du marché de l'investissement immobilier. Cette capitalisation est réputée correspondre à la valeur en capital du bien à évaluer. La méthode du revenu se fonde sur la théorie économique selon laquelle la valeur d'un bien tient au montant des gains qu'il générera[7]. Cette méthode, telle qu'elle a été utilisée par M. Weir, était à mon avis entachée de vice, car aucune comparaison entre les 246 et 252 et des biens-fonds semblables ou d'autres types d'investissement n'a été effectuée, et la conclusion de M. Weir ne reflète rien de plus que l'utilisation des biens-fonds et les niveaux de revenus et de dépenses relatifs à ceux-ci uniquement selon les données fournies par les appelants.
[16] Un autre problème tient au fait que le taux de capitalisation utilisé par M. Weir n'est pas étayé par des données objectives. Comme l'a fait remarquer à juste titre M. Bainard, une personne prudente et bien informée qui investit dans des biens comme ceux qui sont en cause exigerait probablement un taux de rendement qui serait en partie fonction du degré perçu de risque, de la disponibilité d'autres formes d'investissement, ainsi que d'autres facteurs. Bien que M. Weir ait de l'expérience dans sa profession, le taux de 12 p. 100 qu'il a retenu comme représentant le taux de rendement approprié semble bas et, comme je l'ai mentionné précédemment, n'est pas étayé par des données relatives à des biens-fonds semblables dans des emplacements semblables. Étant donné que plus le taux de capitalisation est élevé, plus la valeur en capital est faible, la manière dont le taux de capitalisation est déterminée revêt une importance primordiale. M. Weir avait présumé qu'il serait possible d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt de 10 p. 100 garanti par une hypothèque grevant les biens-fonds en cause et que les prêteurs seraient disposés à prêter jusqu'à concurrence de 75 p. 100 de la valeur des biens-fonds. De son côté, M. Bainard a fait remarquer que la plupart des prêteurs exigeraient une prime dans le cas de biens-fonds comme ceux qui sont en cause en l'espèce et que, vu le risque, ils pourraient être réticents à prêter de l'argent au taux présumé par M. Weir. Il ne faut pas oublier que les deux immeubles en cause ont près de 100 ans, qu'ils sont situés dans un secteur en transition de la ville et qu'ils sont habités par des locataires qui louent au mois, sans bail écrit. En définitive, M. Weir n'a pas étayé sa conclusion en comparant le risque lié aux biens-fonds en cause avec d'autres formes d'investissement ou en analysant des ventes comparables et les revenus nets respectifs afférents aux biens-fonds faisant l'objet de ces ventes.
[17] Dans son évaluation, M. Weir a estimé le taux d'inoccupation à 5 p. 100 pour le 246 et à 3 p. 100 pour le 252. Aucun élément de preuve n'a été présenté quant aux taux d'inoccupation effectifs pour la période durant laquelle les biens-fonds appartenaient aux appelants (de juin 1991 au 23 septembre 1993), alors qu'une telle information devait être facile à obtenir. M. Weir a plutôt choisi ses pourcentages en s'appuyant simplement sur l'hypothèse selon laquelle ils se rapprochaient des pourcentages effectifs et de ce qu'il estimait qu'ils étaient en 1992.
[18] Je ferai une dernière observation concernant l'évaluation de M. Weir. Comme méthode supplémentaire, M. Weir a procédé à une comparaison directe avec cinq propriétés et a estimé la valeur des biens-fonds en cause à 6 $ le pied carré, soit 54 000 $ au total[8]. Dans cette analyse, M. Weir n'a tenu compte ni du prix d'achat des biens-fonds en 1990 ni de leur prix de vente en 1993. Ces dispositions n'étaient pas éloignées dans le temps et, dans chaque cas, correspondaient à une vente réelle entre des parties n'ayant entre elles aucun lien de dépendance. Il a indéniablement eu tort de ne pas en tenir compte du tout, et ce fait a d'ailleurs été concédé par M. Weir lors du contre-interrogatoire.
[19] Enfin, concernant le recours des appelants aux évaluations municipales, je peux seulement dire que, bien que de telles évaluations soient généralement censées représenter la valeur marchande, en pratique, cela semble rarement être le cas. Même en supposant un degré élevé de motivation (ce qui, à mon avis, n'a pas été établi concernant la vente du 246 et du 252 effectuée par Rosewood en 1993), les sommes payées pour ces biens-fonds en 1991 et en 1993 (ainsi que les prix demandés fixés par l'appelante et son courtier) montrent clairement les problèmes qu'il peut y avoir si on accorde du poids aux valeurs établies selon les évaluations municipales.
[20] En ce qui a trait à l'évaluation de M. Bainard, des questions valables peuvent être posées quant à certains des biens-fonds résidentiels comparables qu'il a utilisés et quant au fait qu'aucun effort n'a été fait pour déterminer si les vendeurs étaient dans ces cas-là des « vendeurs disposés à vendre » . Cette question a été soulevée précisément au sujet du bien-fonds comparable numéro cinq, dans le cas duquel il a été dit que le vendeur était obligé de vendre dans le cadre de procédures de vente en vertu d'une hypothèque, et au sujet du bien-fonds comparable numéro six, dans le cas duquel il s'agissait d'une vente faite par une société de prêts hypothécaires qui avait saisi le bien-fonds par suite d'une forclusion. Quoique l'on puisse aisément supposer que le vendeur du bien-fonds comparable numéro cinq était obligé de vendre, ce fait, en soi, n'établit pas nécessairement que le prix de vente était très inférieur à la juste valeur marchande. Pour ce qui est du bien-fonds comparable numéro six, en l'absence d'une preuve directe, ce n'est que conjecture que de présumer que la société de prêts hypothécaires était autre chose qu'un vendeur disposé à vendre à condition d'obtenir un prix juste.
[21] Il a été allégué pour les appelants que M. Bainard avait été beaucoup trop influencé par le prix de vente des biens-fonds en cause et qu'il n'avait pas considéré autant qu'il aurait fallu d'autres biens-fonds comme ceux mentionnés par M. Weir. C'est un fait que M. Bainard a attaché beaucoup d'importance au prix payé pour les biens-fonds en 1993 (ainsi qu'aux prix demandés lors de leur mise en vente), concluant que les prix de vente se rapprochaient le plus de la valeur des biens-fonds au 1er juin 1992. En règle générale, les prix de vente constituent une excellente base pour déterminer la juste valeur marchande et, en l'absence d'éléments de preuve indiquant une augmentation générale des valeurs marchandes, ils doivent être pris en considération par un évaluateur. Il y a deux autres points à faire valoir dans ce contexte. Premièrement, dans le cas de la vente de 1993, il ne s'agissait pas d'un vendeur qui devait vendre en raison de procédures de vente forcée. Deuxièmement, en ayant recours au service interagences pour la vente des biens-fonds en cause, Rosewood entendait manifestement s'adresser à tous les acheteurs éventuels, car les biens-fonds étaient offerts selon des modalités qui permettaient à toute personne désireuse d'acheter de se présenter et de faire une offre. Rosewood était disposée à vendre, a discuté de la question avec son agente, a mis les biens en vente, a reçu une offre et l'a acceptée. Il est possible qu'elle n'ait plus eu besoin des biens-fonds, mais le témoignage de M. Gordon ne me convainc pas qu'elle était prête à vendre à n'importe quel prix ou selon n'importe quelles modalités.
[22] Au cours du contre-interrogatoire, l'avocat des appelants a dit à M. Bainard que son estimation de la valeur reflétait une préoccupation concernant son emploi, laissant ainsi entendre que son opinion était en conséquence partiale. Selon moi, cette insinuation n'est nullement fondée, et il n'y a eu rien dans l'attitude ou les réponses du témoin qui permette de parvenir à une telle conclusion. Bien que l'évaluation de M. Bainard n'échappe pas à la critique, il n'y a rien dans cette évaluation ou dans le témoignage de M. Bainard qui étaye l'insinuation de partialité.
[23] J'ai déjà mentionné que je ne peux accepter l'évaluation de M. Weir du fait qu'elle était principalement basée sur la méthode du revenu. En ce qui a trait à l'évaluation de M. Bainard, je dois faire remarquer que l'utilisation de la méthode de la parité peut parfois être trompeuse, car il est souvent difficile de repérer des biens qui sont effectivement comparables et d'évaluer le degré de comparabilité. En l'espèce, le problème paraît être aggravé du fait que le marché semble n'avoir guère été actif pour de telles propriétés. Lorsque peu de données valables sont disponibles pour fins de comparaison, une estimation de la valeur marchande dépend beaucoup de l'expérience et du bon sens de l'évaluateur. Bien que j'aie certaines réserves concernant l'évaluation de M. Bainard et le témoignage de ce dernier, je ne crois pas que ses conclusions soient à ce point viciées que je pourrais à bon droit en l'espèce me faire ma propre opinion quant à la valeur des biens-fonds.
[24] Comme les appelants ne sont pas parvenus à démontrer selon la prépondérance des probabilités que les cotisations du ministre étaient inexactes, les appels sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 4e jour de juin 1998.
« A. A. Sarchuk »
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 4e jour de décembre 1998.
Erich Klein, réviseur
[1] Il semble y avoir une certaine confusion quant à la date à laquelle les biens-fonds ont été acquis. Les appelants alléguaient que l'achat avait eu lieu en novembre 1991, et ce fait a été admis par l'intimée dans ses réponses aux avis d'appel. Des documents subséquents indiquent que les biens-fonds ont été donnés en location par les appelants à partir du 1er juin 1991. M. Bainard a témoigné que les biens-fonds ont été transférés à l'appelant Gordon le 21 juin 1991 (quoiqu'ils aient été indiqués comme ayant été vendus par voie de service interagences au 9 mai 1991).
[2] Il s'agit de l'agente qui avait représenté London Life lors de l'achat du 242, 11e rue, effectué précédemment par M. Gordon. Cette agente a par la suite également représenté Rosewood en 1993, lorsque les biens-fonds en cause ont été vendus.
[3] M. Gordon a dit que les négociations relatives à la vente du salon funéraire avaient commencé après l'achat du 242, 11e rue, et qu'elles étaient tout à fait imprévues. Le salon funéraire a été vendu le 1er novembre 1991, mais le 242, 11e rue, ne faisait pas partie de la vente. Ainsi, cette propriété n'était plus nécessaire et a été mise en vente avec les autres, toutes ces propriétés étant à vendre collectivement ou individuellement.
[4] En octobre 1993, le 242, 11e rue, qui avait été mis en vente à 52 000 $, a été vendu 45 000 $.
[5] De 1977 à 1988, M. Weir a travaillé pour Walter Weir Realty comme vendeur, chef de bureau et évaluateur. En 1983, il s'est associé au Roland Appraisal Service, dont il a acheté les actifs en 1984, et de 1986 à 1990 il a exploité un service de courtage immobilier et d'évaluation de biens immobiliers sous le nom de Roland/Weir Realty and Appraisal. Il a obtenu sa désignation d'évaluateur résidentiel canadien (CRA) en mai 1989 et travaille à obtenir de l'Institut canadien des évaluateurs son accréditation comme évaluateur. Il fait actuellement des affaires sous le nom de Roland/Weir Appraisal Associates.
[6] M. Bainard est évaluateur immobilier depuis 1976, a obtenu sa désignation de CRA en 1978 et a reçu son accréditation d'évaluateur (AACI) de l'Institut canadien des évaluateurs en 1981. En 1987, il a satisfait aux exigences de l'institut des évaluateurs auxquelles il devait répondre pour être réaccrédité. Il a travaillé comme évaluateur pour plusieurs sociétés de fiducie et sociétés immobilières et, depuis 1983, il est évaluateur immobilier pour Revenu Canada.
[7] Eric C. E. Todd, Law of Expropriation and Compensation in Canada, deuxième édition, 1992, page 178, alinéa 1(b).
[8] Un des biens-fonds comparables mentionnés par M. Weir (le 220, 11e rue) a été décrit par lui comme étant celui qui était le plus semblable aux biens-fonds en cause. Il avait été acheté pour 6,85 $ le pied carré par le propriétaire du terrain adjacent, soit le gouvernement provincial, en vue d'une expansion du palais de justice. Ce bien-fonds avait aussi été pris en considération par M. Bainard (terrain vague — bien-fonds comparable numéro cinq), et M. Bainard avait exprimé l'avis que le prix de vente reflétait une acquisition faite par un acheteur motivé qui avait besoin de cet emplacement en particulier et qui a payé une prime pour cela.