Date: 19980406
Dossier: 96-3437-IT-G
ENTRE :
JOHN DOUGLAS HUBBERT,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Sarchuk, C.C.I.
[1] Il s'agit d'appels interjetés par John Douglas Hubbert (l' « appelant » ) à la suite de cotisations d'impôt relatives aux années d'imposition 1989, 1991 et 1992, qui ont été établies à son égard. Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1989, l'appelant a omis de déclarer le gain réalisé, d'un montant de 90 893 $, lors de la disposition d'une propriété située au 5, place Concorde, unité 1601, North York (Ontario) (la « propriété » ). Dans le calcul de son revenu pour les années d'imposition 1991 et 1992, l'appelant a déduit des montants de 11 400 $ et de 9 600 $ respectivement au titre des frais financiers et a déduit des pertes locatives de 2 092 $ et de 1 377 $ respectivement.
[2] En établissant la nouvelle cotisation de l'appelant pour l'année d'imposition 1989, le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a considéré la vente de la propriété comme étant imputable au revenu et a inclus le gain réalisé dans le revenu de l'appelant. En ce qui concerne les années 1991 et 1992, les montants déduits à titre de frais financiers et de pertes locatives ont été rejetés par le ministre.
La vente de la propriété Concorde
[3] En 1985, Teron Developments a communiqué avec l'appelant, qui est ingénieur en mécanique, pour qu'il agisse comme ingénieur-conseil relativement à la conception d'un ensemble de condominiums à usage d’habitation. La compagnie de l'appelant a fait une soumission et le contrat lui a été attribué. En 1986, juste avant le début des travaux de construction, l'appelant a décidé d'acheter l'une des unités. Le prix d'achat était de 179 107 $, dont 159 107 $ étaient financés au moyen d'un prêt hypothécaire consenti par le vendeur.
[4] L'unité de l'appelant devait être prête en décembre 1988. En septembre de cette année-là, les travaux étaient en bonne partie achevés; les premiers occupants ont commencé à s'installer dans le condominium et l'appelant s'est rendu compte qu'ils étaient surtout d'origine asiatique. L'appelant déclare qu'après avoir discuté de l'affaire avec sa femme, il a été décidé qu'ils ne voulaient pas vivre à cet endroit parmi les membres d'un « groupe minoritaire » . L'appelant a donc parlé au directeur des ventes du promoteur et lui a demandé de le libérer des obligations qui lui incombaient en vertu de la convention d'achat-vente. Il n'a pas réussi à obtenir une décharge et il a immédiatement retenu les services d'un agent immobilier chinois que le directeur des ventes lui avait recommandé et a mis son unité en vente. Le 3 janvier 1989, l'appelant a reçu et accepté une offre d'achat, les acheteurs devant prendre possession de l'unité le 1er avril 1989 (pièces A-2 et A-3). Le prix de vente était de 270 000 $, plus les intérêts courus sur l'acompte initial de 15 000 $.
[5] L'appelant affirme avoir uniquement acquis la propriété en vue de s'en servir comme résidence principale. Il a affirmé qu'il s'agissait d'un bon secteur, situé à proximité du quartier où il avait passé son enfance. Le condominium comportait les commodités qu'il voulait, comme une piscine, des installations thermales, un gymnase. De plus, à cause de la relation qu'il entretenait avec le promoteur, l'appelant a pu acheter une seconde place de stationnement, située juste à côté de l'autre, dans un endroit de choix. L'appelant maintient qu'il ne songeait pas à revendre l'unité au moment où il l'a acquise.
[6] Je ne puis retenir les prétentions de l'appelant. L'examen de la situation de l'appelant, au moment de l'acquisition, tant sur le plan personnel que sur le plan de ses affaires, révèle ce qui suit. L'appelant s'était déjà occupé de nouveaux condominiums et il avait passé des contrats avec aux moins trois gros promoteurs. Il était au courant de la pratique des promoteurs en ce qui concerne les ventes « préalables aux travaux » et savait jusqu'à quel point pareil achat était intéressant sur un marché immobilier à la hausse. De fait, il a mentionné avoir reçu des conseils d'un employé de Teron ( « M. Wyatt » ), qui lui avait dit que le prix qu'il obtiendrait au cours de la phase préalable aux travaux serait une bonne affaire et que « les prix iraient probablement en augmentant » . Il est également logique d'inférer que, compte tenu de la relation qu'il entretenait avec le promoteur, l'appelant était au courant, en décembre 1988, des ventes conclues par Teron et de la valeur marchande des unités. Enfin, l'appelant savait que les taux d'intérêt élevés du début des années 1980 avaient baissé et il a convenu que le marché immobilier « était à la hausse depuis à peu près un an » .
[7] D'autre part, les motifs que l'appelant a avancés pour avoir finalement renoncé à son intention n'étaient pas convaincants. L'appelant a déclaré qu'il était tellement certain qu'il ne pouvait pas vivre à cet endroit qu'il a cherché à se libérer de son obligation envers le promoteur. Pendant le contre-interrogatoire, les propos suivants ont été échangés :
[TRADUCTION]
Q. Et vous avez affirmé qu'à vos yeux, il s'agissait d'un gros problème?
R. Je suis allé voir le directeur des ventes du Concorde Court et je lui ai demandé, il s'appelait Al Decastro, et je lui ai demandé s'il était possible de se libérer de cette entente particulière et de les laisser vendre l'unité à quelqu'un d'autre.
Q. Par conséquent, vous étiez prêt à abandonner l'unité et à la leur laisser?
R. C'est tout à fait exact.
Q. Il me semble que cela est plutôt difficile à croire, étant donné que vous aviez convenu d'acheter l'unité pour 170 000 $; pourtant, le prix du marché était apparemment de 270 000 $, de sorte que vous réalisiez un bénéfice de 100 000 $; vous étiez malgré tout prêt à rétrocéder l’unité au promoteur et à le laisser la vendre à n'importe quel prix?
R. C'est tout à fait exact; je leur ai demandé de me remettre mon argent et de me laisser partir.
[8] À mon avis, les assertions de l'appelant sont plutôt difficiles à croire. L'explication que l'appelant a donnée, à savoir qu'il ne voulait pas s'imposer de frais financiers additionnels1 pour une unité inoccupée n'est simplement pas crédible compte tenu de la nature du marché à ce moment-là. En outre, si l'appelant avait réellement eu l'intention de faire de cette unité sa résidence principale, il aurait probablement témoigné au sujet des projets qu'il avait à l'égard de sa résidence existante; or, absolument aucun élément de preuve n'a été présenté à ce sujet. Ce qui me frappe également, c'est que si pareille offre avait été faite à Teron Development, il est peu probable que le directeur des ventes (qui savait sans doute que l'unité valait sur le marché près de 100 000 $ de plus que le prix préalable aux travaux) eût rejeté une possibilité de réaliser un bénéfice additionnel pour le compte de son employeur.
[9] Somme toute, je ne puis croire que l'appelant ait eu l'intention qu'il a déclaré avoir à l'égard de la propriété en question. Comme on l'a fait remarquer dans le jugement Racine v. M.N.R.2 :
[...] D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête.
Les inférences qu'il est possible de faire à partir de la preuve dont je dispose permettent toutes de conclure que l'intention primaire de l'appelant, sinon la seule, lorsqu'il a acheté la propriété, était de la revendre moyennant un bénéfice.
[10] Si j'avais conclu le contraire, soit que le gain réalisé lors de la disposition de la propriété était imputable au capital, j'aurais de toute façon conclu que le gain en capital de 90 893 $ avait à juste titre été inclus dans le calcul du revenu de l'appelant pour son année d'imposition 1989. Le paragraphe 110.6(6) de la Loi prévoit notamment ceci :
110.6(6) Gain en capital non déclaré. Par dérogation aux paragraphes (2), (2.1) et (3), aucun montant n'est déductible en vertu du présent article au titre d'un gain en capital réalisé par un particulier pour une année d'imposition sur la disposition d'un bien en immobilisation, dans le calcul du revenu imposable de ce particulier pour cette année ou pour une année d'imposition ultérieure, si, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, ce particulier:
[...]
b) soit ne déclare pas ce gain en capital dans la déclaration de revenu pour l'année qu'il est tenu de produire conformément à l'article 150.
Le ministre a la charge d'établir les faits qui justifient le rejet d'une déduction faite malgré le présent paragraphe.
Je suis convaincu que le ministre s'est acquitté de cette obligation.
[11] L'appelant a déclaré dans son témoignage qu'il n'avait pas la moindre idée de la raison pour laquelle le gain en capital « n'avait pas été inclus dans la déclaration de revenu » . Il a déclaré avoir eu des discussions avec son comptable, Allan Noss ( « M. Noss » ) à l'égard de cette opération, lorsqu' « ils préparaient la déclaration » . Il ne savait pas trop quels documents, le cas échéant, il leur avait remis; voici ce qu'il a dit : « Je lui ai dit que j'avais vendu l'unité et que j'avais fait de l'argent et il m'a demandé combien d'argent j'avais fait, si c'était moins de 100 000 $, et je lui ai répondu par l'affirmative; puis, il m'a dit de ne pas m'inquiéter, que c'était un gain en capital. » L'appelant a également déclaré qu'il avait tout au plus examiné fort brièvement sa déclaration de revenus avant de la signer et qu'il ne l'avait « pas réellement lue à fond » .
[12] L'intimée a fait témoigner Allan Noss, comptable agréé, et Frank Scolaro, comptable général licencié, qui agissaient tous les deux pour le compte de l'appelant à l’époque. M. Scolaro préparait les déclarations de revenu de l'appelant depuis 1970. Les deux témoins ont déclaré qu'ils ne se rappelaient pas avoir parlé de la vente du condominium. Ils ont également tous les deux déclaré ne pas avoir dit à M. Hubbert qu'il n'était pas nécessaire de déclarer le montant en cause. M. Noss a en outre déclaré que, s'il avait été au courant de la vente de cette propriété, il aurait dit à l'appelant qu'il y avait de la documentation qui pourrait mettre le ministère sur sa piste et qu'il aurait bien tort, qu'il l'aurait informé qu'il ne pourrait pas effectuer de choix. M. Scolaro a maintenu qu'il n'avait jamais conseillé à un client de ne pas déclarer un revenu et qu'il ne le ferait jamais.
[13] M. Hubbert a contre-interrogé les deux témoins; il a soutenu que leurs témoignages n'étaient pas sincères et qu'ils étaient portés à mentir parce qu'il avait cessé d'avoir recours à leurs services en 1992 parce qu'ils chargeaient trop cher. Les deux témoins ont nié les allégations.
[14] J'ai examiné les témoignages de MM. Noss et Scolaro, les relations qu'ils entretenaient avec l'appelant, leur attitude, la façon dont ils ont témoigné, ainsi que la question de savoir si les faits qu'ils ont relatés sous serment étaient vraisemblables et j'ai conclu qu'en cas de conflit, je retiens leurs témoignages plutôt que celui de l'appelant. Les allégations de partialité de l'appelant sont à mon avis non fondées.
[15] Quant à la question générale de la crédibilité de l'appelant, il importe de signaler deux autres points. Premièrement, j'ai de grandes réserves à faire à l'égard du témoignage qu'il a présenté au sujet de l'acquisition et de la disposition de l'unité condominiale. Deuxièmement, pendant le contre-interrogatoire, l'appelant a concédé que, pour obtenir un allégement fiscal dans une autre affaire, certains contrats de fiducie avaient été antidatés et signés par lui. Il a expliqué que les compagnies à numéro qui possédaient des mails linéaires « perdaient de l'argent » et que son associé et lui avaient antidaté un contrat de fiducie en vue d'essayer de récupérer certaines pertes personnellement parce qu'ils saignaient à blanc. L'appelant maintient qu'il avait agi en se fondant sur des conseils d’experts, mais je suis convaincu qu'il savait que les mesures qui étaient prises étaient pour le moins contestables.
[16] Il s'agit de savoir si l'appelant, sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde, a omis de déclarer le gain en capital en question. Je suis convaincu que l'appelant n'a pas informé ses comptables du gain réalisé. Selon la preuve, il est raisonnable d'inférer qu'il n'avait pas l'intention de déclarer ce gain et que l'assertion selon laquelle il l'avait fait en se fondant sur les conseils de ses comptables était simplement destinée à cacher ce fait. L'appelant est très instruit, il a le sens des affaires, et il s'y connaît passablement bien en matière fiscale. Il ne s'agissait pas d'un cas où il avait simplement omis de faire preuve de la diligence dont une personne raisonnable ferait preuve en examinant ses déclarations de revenu avant de les signer. L'omission de déclarer le gain en capital était délibérée.
[17] L'intimée a également soutenu que si le gain réalisé par l'appelant lors de la disposition de la propriété avait été imputable au capital, les dispositions concernant la résidence principale figurant à l'article 40 de la Loi ne s’appliqueraient pas. Je suis d'accord, étant donné que la preuve établissait d'une façon tout à fait claire que la propriété n'avait jamais été la résidence principale de l'appelant au sens de l'alinéa 54g) de la Loi.
Déduction des frais financiers
[18] En 1989, l'appelant et un associé ont acheté deux propriétés commerciales à Sault Ste. Marie (des mails linéaires). L'appelant a constitué deux compagnies, 761112 Ontario Limited et 746535 Ontario Limited (les « compagnies » ) en vue d'acheter et de détenir la participation qu'il avait dans ces propriétés. Les deux propriétés étaient grevées d'hypothèques obtenues par les compagnies respectives et, dans chaque cas, l'appelant a agi à titre de garant.
[19] L'appelant a déclaré dans son témoignage qu'au moment de l'acquisition, les deux propriétés étaient complètement louées à des locataires bien établis. Peu de temps après, le ralentissement de l'économie a entraîné la fermeture de plusieurs commerces, de sorte qu'il y a eu des vacances. On avait perdu des locataires, mais l'appelant croyait qu'ils réussiraient à s'en sortir. À un moment donné, les compagnies étaient en défaut ou sur le point de l'être à l'égard du paiement du principal et des intérêts et la banque a fait valoir le droit qu'elle avait à l’égard de l’appelant en vertu des garanties. L'appelant a alors utilisé une ligne de crédit personnelle que la Banque Royale lui avait consentie pour obtenir les fonds dont les compagnies avaient besoin. Selon l'appelant, les montants déduits à titre de frais financiers, soit 11 400 $ et 9 600 $, représentaient les intérêts sur les montants ainsi empruntés sur sa ligne de crédit. L'appelant a raconté que les fonds ainsi empruntés avaient été avancés aux deux compagnies en vue de leur permettre d'effectuer les paiements nécessaires. L'appelant n'a produit aucun des documents pertinents.
[20] Le ministre soutient que les dépenses déduites par l'appelant au titre des frais financiers et des frais d'intérêt n'avaient pas été engagées, ou si elles l'avaient été, n'avaient pas été engagées en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien.
[21] Il s'agit ici de savoir si les paiements que l'appelant a effectués étaient déductibles en vertu du sous-alinéa 20(1)c)(i) de la Loi, dont les parties pertinentes se lisent comme suit :
20(1) Nonobstant les dispositions des alinéas 18(1)a), b) et h), lors du calcul du revenu tiré par un contribuable d'une entreprise ou d'un bien pour une année d'imposition, peuvent être déduites celles des sommes suivantes qui se rapportent entièrement à cette source de revenus ou la partie des sommes suivantes qui peut raisonnablement être considérée comme s'y rapportant:
[...]
c) une somme payée dans l'année ou payable pour l'année (suivant la méthode habituellement utilisée par le contribuable dans le calcul de son revenu), en exécution d'une obligation légale de verser des intérêts sur
(i) de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien (autre que l'argent emprunté et utilisé pour acquérir un bien dont le revenu serait exonéré d'impôt ou pour prendre une police d'assurance-vie)
[...]
[22] Si j'ai bien compris l'appelant, les fonds ont été empruntés en vue de préserver des actifs qui, comme l'espérait l'appelant, rapporteraient un revenu aux compagnies et en fin de compte à lui-même. L'appelant n'a pas contesté que les paiements découlaient de la responsabilité qu'il avait à l'égard des dettes des compagnies parce qu'il avait garantit les hypothèques.
[23] J'aimerais en premier lieu faire remarquer que la preuve qui a été présentée au sujet du montant réel des intérêts directement attribuable aux sommes empruntées était fort peu satisfaisante. L'appelant a déduit 11 400 $ et 9 600 $ dans les années en question. Toutefois, les documents qu'il a présentés, lesquels avaient été préparés par la Banque Royale, indiquent que l'appelant a payé des montants beaucoup moins élevés au titre des intérêts sur sa ligne de crédit3. Les explications que l'appelant a données, en déclarant catégoriquement que la Banque se trompait, n'étaient ni surprenantes ni acceptables.
[24] Dans l'affaire 74712 Alberta Limited v. The Queen4, le contribuable (une compagnie) avait tenté de déduire les intérêts payés sur un prêt obtenu en vue d'être en mesure d'honorer la garantie qu'il avait donnée à l'égard d'un prêt bancaire que la corporation mère avait contracté. L'appel interjeté par le contribuable a été rejeté. Dans le sommaire, le ratio decidendi était résumé comme suit :
[TRADUCTION]
Étant donné que les paiements effectués au titre des intérêts visent habituellement à accroître les immobilisations des contribuables, la déduction des frais d'intérêt permise par le sous-alinéa 20(1)c)(i) de la Loi a été strictement appliquée par les tribunaux. En l'espèce, le juge qui a présidé l'audience ne s'est donc pas trompé en refusant la déduction demandée, soit parce que le prêt visait en fait à préserver les actifs productifs de revenu, soit parce que le véritable but pouvait être imputé à la raison pour laquelle la garantie avait initialement été fournie (le prêt ne visant pas à permettre au contribuable d'obtenir des facilités de crédit, contrairement à ce que ce dernier avait soutenu). Le juge qui a présidé l'audience a eu raison de conclure que le contribuable avait en fait obtenu le prêt en vue de pouvoir honorer sa garantie, et que le prêt ne devait pas être directement utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Le juge qui a présidé l'audience n'a donc pas commis d'erreur manifeste et dominante.
Je ne puis rien constater dans la preuve qui permette de distinguer la situation de l'appelant de celle de la 74712 Alberta Limited.
Pertes locatives
[25] De 1989 à 1992, l'appelant a déclaré un revenu de location ainsi que des dépenses et des pertes locatives comme suit :
|
Année d'imposition |
Revenu |
Dépenses |
Perte nette |
Fraction imputable à l'appelant (50 %) |
|
1989 |
9 460,57 $ |
24 927,95 $ |
15 467,38 $ |
7 733,69 $ |
|
1990 |
9 118,55 $ |
13 386,63 $ |
4 268,08 $ |
2 134,04 $ |
|
1991 |
5 156,10 $ |
9 341,11 $ |
4 185,01 $ |
2 092,51 $ |
|
1992 |
4 937,00 $ |
7 691,00 $ |
2 754,00 $ |
1 377,00 $ |
Ces pertes locatives ont été déduites à l'égard d'un condominium situé au 20 000, boulevard Gulf, unité 503, en Floride (la « propriété » ). Cette propriété appartenait à l'appelant et à sa conjointe moitié-moitié. Il n'est pas contesté que les conjoints y passaient également leurs vacances.
[26] Le ministre a soutenu que les dépenses n'avaient pas été engagées en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien en ce sens que, pendant les années en question, l'appelant n'avait pas d'attente raisonnable de profit. Le témoignage de l'appelant se résumait en un bref historique de l'acquisition, de l'utilisation et de la disposition finale de la propriété en faveur d'une compagnie de portefeuille; l'appelant avait en outre affirmé que la propriété avait produit un bénéfice net dans l'année d'imposition 1993. Aucun document pertinent n'a été fourni. Ce témoignage ne fournissait pas de détails et manquait de substance, mais l'avocat de l'intimée a décidé de ne pas contre-interroger l'appelant. Le seul autre élément de preuve dont la Cour disposait se rapportait aux revenus de location ainsi qu'aux dépenses et aux pertes locatives susmentionnés qui avaient été déclarés. Je remarque que la perte nette qui a été subie en 1989 était de plus de 15 000 $ et qu'en 1992, elle ne s'élevait qu'à 2 754 $. On ne sait pas comment ce résultat a pu être obtenu. Néanmoins, mais non sans hésitation, j'ai conclu que l'appelant avait prouvé sa cause; les pertes qu'il a déduites seront admises.
[27] L'appel se rapportant à l'année d'imposition 1989 est rejeté, les dépens étant adjugés à l'intimée, et les pertes locatives que l'appelant a déduites pour les années d'imposition 1991 et 1992 sont admises.
Signé à Ottawa, Canada, ce 6e jour d'avril 1998.
« A. A. Sarchuk »
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 10e jour de septembre 1998.
Mario Lagacé, réviseur