Date: 20010126
Dossier: 98-2063-IT-G
ENTRE :
JOBST von HEYMANN,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Bowie
[1] Les présents appels portent sur des cotisations fiscales établies pour les années d'imposition 1992, 1993 et 1994. La question en litige a une portée limitée et n'est pas nouvelle en soi. L'appelant prétend que, dans le calcul de son revenu, il a le droit, en vertu de l'article 3 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ), de déduire de son autre revenu sa part des pertes subies par une société en commandite dans laquelle il détenait une participation, et, qu'en vertu de l'alinéa 20(1)c), les intérêts qu'il a payés sur l'argent qu'il a emprunté pour acheter cette participation peuvent être inclus dans le calcul de ces pertes. Selon l'intimée, il ne peut déduire ces montants parce que sa participation dans la société ne constituait pas au cours de ces années « une source de revenu » au sens de l'article 3 de la Loi.
[2] L'appelant est un médecin ayant un cabinet très occupé à Port Elgin, en Ontario. Au cours des années en litige, il avait un revenu considérable, mais il devait prévoir un revenu de retraite pour lui-même et son épouse. Ils ont planifié leurs investissements ensemble et ont tenté de les diversifier. À l'été 1990, il leur a semblé que le syndicat d'un groupe d'appartements condominiaux à Waterloo (Ontario), appelé Northlake Trace, constituait un investissement possible. Il s'agissait d'un groupe de dix immeubles d'habitation, ayant chacun trois étages et totalisant ensemble 110 appartements. Il était situé dans un bon quartier, près des universités et d'un quartier de maisons individuelles de bonne qualité.
[3] M. Martin, le directeur du groupe de compagnies Datile, a indiqué dans son témoignage que Northlake Trace lui avait été recommandé comme complexe d'appartements de bonne qualité qui était bien conçu, bien aménagé et en bonne condition. Toutefois, ce complexe était mal géré et ne produisait pas le revenu de location qu'il était en mesure de produire. En tant que tel, il convenait au plan d'affaires du groupe de compagnies de M. Martin, qui a donc pris des dispositions pour acheter les immeubles. Sur les 110 appartements composant le complexe, 56 ont été acquis par une société en commandite appelée Northlake Trace Limited Partnership (la « société » ).
[4] Les précisions qui suivent concernant la société et l'achat par l'appelant d'une participation dans celle-ci sont reconnues par les parties pour les besoins des présents appels.
[TRADUCTION]
5. En vertu d'une convention générale de services et de prise en charge (la « convention d'achat » ), la société a accepté d'acquérir 85 appartements condominiaux dans Northlake Trace et des participations dans des biens connexes de Northlake Trace Investments Inc. (le « promoteur » ). De plus, en vertu de la convention d'achat, le promoteur a accepté de fournir certains services à la société et à ses associés.
6. En vertu d'une notice d'offre datée du 12 septembre 1990 (la « NO » ), la société a offert des unités de son capital à ses investisseurs.
7. Le prix d'achat d'une unité dans la société variait de 174 000 $ à 291 000 $. Le prix d'achat variait parce que, selon la convention régissant la société, un commanditaire avait droit à des appartements condominiaux dans Northlake Trace à certaines conditions.
8. En vertu de la NO, 28 personnes ont souscrit à 28 unités de la société.
9. Les 28 investisseurs (dont l'appelant) ont payé le montant global de 5 005 308 $ afin d'acquérir leur unité dans la société. De plus, les investisseurs (dont l'appelant) ont payé le montant global de 141 692 $ au promoteur pour le financement des frais de montage et l'achat d'une réduction d'intérêt.
10. Les investisseurs ont acquitté le prix d'achat de leurs unités dans la société et des services aux investisseurs en versant 4 979 000 $ en espèces et 168 000 $ par la livraison de billets à ordre (le « billet garanti B » ) au promoteur.
11. Le 31 décembre 1990, la société a acquis du promoteur 56 unités condominiales dans Northlake Trace pour un prix d'achat global de 3 967 704 $. De plus, la société a payé au promoteur le montant de 518 764 $ à titre de frais pour la création et le financement de la société, la communication de l'information financière et la création d'une réserve pour entretien et 518 840 $ à titre de frais liés à la question des unités de la société.
12. Le montant de 3 967 704 $ versé par la société pour les 56 unités condominiales a été affecté de la manière suivante :
terrain 514 700 $
immeubles 3 307 404 $
biens meubles 112 000 $
pavage 33 600 $
13. Le 10 décembre 1990, l'appelant a souscrit à une unité de la société conformément aux modalités d'une telle souscription établies dans la NO. En conséquence de son droit de propriété sur l'unité, l'appelant avait le droit d'acquérir auprès de la société des appartements condominiaux de deux chambres à coucher dans Northlake Trace.
14. L'appelant a versé 184 000 $ pour son unité de la société et les services connexes. Le prix d'achat était payable en un versement en espèces de 178 000 $, le solde devant être remis par l'appelant à la société sous forme d'un billet à ordre (le « billet garanti B » ) de 6 000 $.
15. Le billet garanti B était garanti par une hypothèque subsidiaire de deuxième rang consentie sur les appartements condominiaux que l'appelant avait le droit d'acquérir. Une copie du billet garanti B figure avec la convention de souscription de l'appelant à l'onglet 8 du recueil conjoint de documents.
16. Afin de financer la partie en espèces du prix d'achat de son unité de la société, l'appelant a emprunté 138 000 $ auprès de La Compagnie de fiducie du Groupe Investors Limitée (le « prêt garanti » ). Le prêt garanti portait intérêt au taux de 13 p. 100 semestriellement composé et était remboursable le 7 janvier 1996. Le prêt garanti était garanti par une hypothèque subsidiaire de premier rang consentie sur les appartements condominiaux dans Northlake Trace que l'appelant avait le droit d'acquérir. Une copie du billet à ordre du prêt garanti figure à l'onglet 10 du recueil conjoint de documents.
17. En plus du prêt garanti, l'appelant a emprunté un montant de 40 000 $ auprès de la Banque de Montréal ( « prêt participatif » ) afin de financer la partie en espèces résiduelle du prix d'achat de son unité de la société. Le prêt participatif est un prêt remboursable à vue qui porte intérêt au taux préférentiel majoré de 1,5 p. 100 et est payable, pour ce qui est des intérêts, seulement pendant cinq ans.
18. Le prêt garanti, le prêt participatif et le billet garanti B sont des obligations de plein recours de l'appelant.
19. Aux fins de l'impôt sur le revenu, la société a déterminé avoir subi les pertes ci-dessous pour chacune des années d'imposition 1992, 1993 et 1994 et a attribué les montants suivants à l'appelant :
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Année d'imposition |
Perte d'exploitation |
Perte attribuée à l'appelant |
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1992 |
« 23 651 $ » |
« 847 $ » |
|
1993 |
« 110 395 $ » |
« 3 662 $ » |
|
1994 |
« 75 688 $ » |
« 2 918 $ » |
20. L'appelant a déduit sa part proportionnelle des pertes de la société pour chaque exercice financier dans le calcul de son revenu pour les années d'imposition pertinentes.
21. Au cours de chacune des années d'imposition, l'appelant a payé les intérêts sur le prêt garanti, le prêt participatif et le billet garanti B et a versé des montants liés à certains frais et à des frais financiers (collectivement, les « frais » ) en rapport avec son investissement dans la société. Le montant des paiements relatifs aux frais d'intérêt et aux frais est établi dans le tableau ci-dessous :
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|
Année d'imposition |
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Déduction |
1992 |
1993 |
1994 |
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Intérêts - Prêt garanti |
17 324 $ |
17 197 $ |
17 056 $ |
|
Intérêts - Billet B |
600 $ |
600 $ |
600 $ |
|
Intérêts - Prêt participatif |
3 588 $ |
2 998 $ |
3 290 $ |
|
Frais, frais financiers |
1 052 $ |
1 006 $ |
966 $ |
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Déductions totales |
22 564 $ |
21 801 $ |
21 912 $ |
22. L'appelant a déduit 22 564 $, 23 409 $ et 23 478 $, à l'égard des dépenses précitées, dans le calcul de son revenu pour les années d'imposition 1992, 1993 et 1994.
23. Le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a rejeté les montants suivants, liés à l'investissement de l'appelant dans la société, dans le calcul du revenu de ce dernier pour les années d'imposition 1992 à 1994 :
1992 1993 1994
Pertes de la société en commandite 847 $ 3 662 $ 2 918 $
Intérêts et frais financiers 22 564 $ 23 409 $ 20 188 $
[5] Alors qu'ils envisageaient cet investissement, on a montré aux von Heymann certaines projections du bilan financier pouvant découler de l'achat d'une participation dans la société, si cette participation était financée à 100 p. 100, comme le décrivent les faits reconnus par les parties. On leur a également montré des projections des résultats qui découleraient de l'achat effectué sur cette base, suivis d'une vente hypothétique après cinq ans, compte tenu de taux d'appréciation présumés de l'immeuble sous-jacent, variant de 6 p. 100 à 16 p. 100 par année. Les pertes subies par l'appelant, par conséquent, étaient entièrement prévisibles, tout comme ses versements d'intérêts. Le témoignage du docteur von Heymann dans son ensemble me convainc que tant la possibilité de réaliser un profit sur la revente de l'unité (ou des deux unités condominiales) après l'augmentation de la valeur des biens immeubles, que la perspective de la détenir jusqu'à ce qu'elle devienne un bien productif de revenu ont influencé sa décision d'acheter, et ce, à des degrés plus ou moins égaux. Il n'a pas acheté en ayant une intention définie de vendre dans un délai particulier.
[6] Le fondement de la cotisation du ministre établie à l'égard de l'appelant figure aux alinéas 10b) à h) de la réponse :
[TRADUCTION]
b) l'investissement de l'appelant dans la société a complètement été financé grâce à des sommes empruntées;
c) les projections financières annexées à la notice d'offre indiquent qu'un commanditaire de la société était censé subir des pertes de placement chaque année, soit de 1990 à 1995;
d) l'appelant s'est intéressé à la société en vue d'obtenir des avantages fiscaux, afin de générer des pertes pour annuler les autres sources de revenus, et non pas en vue d'en tirer un revenu;
e) l'appelant n'avait pas d'attente raisonnable de profit à l'égard de l'investissement dans la société;
f) l'investissement dans la société ne constituait pas une source de revenu de l'appelant;
h)(sic) les montants déclarés par l'appelant, en ce qui concerne l'investissement dans la société, n'étaient pas raisonnables dans les circonstances.
Le dernier motif a à juste titre été abandonné par l'avocat à l'audience.
[7] À l'audience, l'avocat de l'intimée a fait valoir que l'unité de la société ne pouvait être considérée comme une source de revenu pour l'appelant parce qu'il ne pouvait raisonnablement s'attendre à réaliser lui-même un profit, c'est-à-dire en tant qu'investisseur, d'un revenu de location, compte tenu des coûts de financement très importants. L'unité ne pouvait non plus constituer une source de revenu découlant d'une revente à un meilleur prix parce que cela aurait donné lieu à un gain en capital, et non à un revenu. Il a reconnu que les faits en l'espèce, dans la mesure où ils concernaient le revenu possible de la location, ne peuvent être différenciés de ceux de l'affaire Allen c. La Reine et de l'affaire Milewski c. La Reine[1], qui, à cette époque, était portée en appel devant la Cour d'appel fédérale. Dans cette affaire, le juge Bowman, de la présente cour, avait rejeté la prétention du ministre selon laquelle la société n'exploitait pas une entreprise. Il avait indiqué que cela était « [...] erroné sur le plan de la logique, du droit et du bons sens » . Sa décision a depuis été confirmée par la Cour d'appel[2], qui a conclu que le critère de l'attente raisonnable de profit avait été respecté de manière satisfaisante par les contribuables lorsque, ayant financé l'achat de la participation dans la société à 99 p. 100 grâce à des sommes empruntées, ils payaient les intérêts et le capital sur ces prêts sur une période d'amortissement de 25 ans. En rendant les motifs principaux du jugement, auxquels ont souscrit les autres juges de la Cour, le juge Rothstein a déclaré ce qui suit :
[6] L'avocat du ministre admet que pour remplir le critère de l'attente raisonnable de profit, un investissement n'a pas besoin d'être actuellement profitable. Toutefois, il ne dit pas quel principe la Cour devrait adopter pour déterminer quand il faut s'attendre à ce que le profit remplisse le critère. Il dit que cela dépendra des faits de chaque affaire. Toutefois, pour suivre cette solution sans autres directives, la Cour n'aurait pas de raison fondée sur des principes pour déterminer quand il faut s'attendre à réaliser un profit afin de remplir le critère. La décision serait essentiellement arbitraire. C'est peu satisfaisant.
[7] Si rien ne laissait entendre que le principal serait remboursé ou si les frais d'intérêts annuels donnent lieu à des pertes pour une période indéterminée, c.-à-d. une période d'amortissement inhabituellement longue ou, comme dans Stewart, s'il n'y avait aucun profit prévu au cours de la période de conservation projetée, il pourrait y avoir absence d'une attente raisonnable de profit. Cependant, ce ne sont pas les faits ici.
[8] En l'espèce, la période d'amortissement était de 25 ans. Il ne s'agit pas d'une période d'amortissement inhabituelle pour des investissements à long terme dans l'immobilier. À mesure que le principal est remboursé, les frais d'intérêts diminuent et, toutes choses étant égales par ailleurs, la rentabilité sera, « en temps et lieu » , atteinte. Le juge de la Cour de l'impôt a conclu que l'investissement était de nature à long terme. Dans ces circonstances, je crois que le critère de l'attente raisonnable de profit a été rempli.
[8] À la suite de la publication des motifs du jugement de la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Milewski, j'ai invité les avocats à présenter des observations écrites quant à son application à la présente affaire. L'avocat de l'intimée, tout naturellement, n'a pas suggéré que l'appelant avait omis de satisfaire au critère « en temps et lieu » établi par la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Milewski. Au contraire, il a fait valoir ce que je pourrais appeler l'argument secondaire, soit que l'appelant avait acheté l'unité en vue de la revendre et que la revente avait donné lieu à un gain en capital, et non à un revenu. Il s'est appuyé sur l'affaire Stewart c. La Reine[3]. Dans cette affaire, le contribuable avait acheté un bien immeuble avec l'intention précise de le revendre à un prix plus élevé. On a conclu qu'il n'avait pas de source de revenu, puisque aucun profit n'avait été réalisé sur la location dans le délai où il avait l'intention de conserver le bien et que la revente avait donné lieu à un gain en capital, et non à un revenu.
[9] En l'espèce, l'appelant a remboursé tout le capital du prêt de 6 000 $ avant la fin de la cinquième année. Il avait payé 32 000 $ du prêt de 40 000 $ en avril 2000, et le solde de ce prêt, selon lui, serait remboursé d'ici janvier 2001, ce qui correspond à la fin de la dixième année. Le montant principal du prêt garanti était à l'origine de 138 000 $. Au moment du procès, en avril 2000, il avait été réduit à 106 000 $, et l'appelant avait écourté la période d'amortissement originale en la faisant passer de 25 ans à 19 ans, parce qu'il souhaitait effacer la dette avant qu'il n'atteigne l'âge de 65 ans.
[10] Le juge Robertson, exprimant l'opinion unanime de la Cour d'appel fédérale, a déclaré, dans l'affaire Mohammad c. La Reine[4] :
L'analyse précitée a pour but de démontrer qu'il ne peut y avoir d'expectative raisonnable de profit tant et aussi longtemps que des paiements importants ne sont pas faits sur le principal de la dette. Cela mène inévitablement à la question de savoir si une perte locative peut être réclamée même si aucun paiement de ce genre n'a été fait au cours des années d'imposition en question. Je répondrais par l'affirmative, mais en ajoutant cependant quelques réserves. Le contribuable doit établir à la satisfaction de la Cour de l'impôt qu'il ou elle avait un plan réaliste en vue de réduire le principal de l'emprunt. Comme tout propriétaire l'apprend tôt ou tard, presque toutes les mensualités hypothécaires sont imputées au paiement des intérêts pendant les cinq premières années d'un prêt hypothécaire amorti sur vingt à vingt-cinq ans. Il est tout simplement irréaliste de s'attendre à ce que le système fiscal canadien subventionne l'acquisition d'un immeuble de rapport pour des périodes indéfinies. Les contribuables qui ont l'intention de financer l'acquisition d'un immeuble à usage locatif de façon qu'aucun bénéfice ne soit déclaré, malgré qu'ils aient touché la totalité des revenus locatifs prévus, ne doivent pas s'attendre à bénéficier d'un traitement fiscal favorable en l'absence d'une preuve objective et convaincante de leur intention et de leur capacité financière de rembourser une part importante de l'emprunt ayant servi à l'achat dans les quelques années qui suivent l'acquisition du bien. Si, en raison du niveau de financement, l'immeuble ne peut générer suffisamment de bénéfices pouvant servir à réduire l'emprunt en cours, alors le contribuable doit trouver d'autres sources de revenu pour parvenir à ce résultat. Si les autres sources de revenu d'un contribuable, par exemple, le revenu tiré d'un emploi, sont insuffisantes pour lui permettre de réduire le montant de l'emprunt qui a servi à l'acquisition, alors il se peut que le contribuable ait à supporter le plein coût de la perte locative. Certainement, de vagues attentes indiquant qu'un apport de capital était attendu de tante Béatrice ou d'oncle Bernard ne sera pas suffisant pour conclure que le contribuable s'est acquitté du fardeau de la preuve qui lui incombait. En pratique, le contribuable s'acquittera de ce fardeau en démontrant que des paiements importants ont été faits sur le principal dans les années d'imposition suivant de près l'année de l'acquisition.
Il ne m'apparaît pas que l'appelant en l'espèce pouvait satisfaire à ce critère. Il n'a effectué aucun paiement du principal au cours des cinq premières années, bien que son revenu ait considérablement excédé 200 000 $ par année.
[11] L'affaire Milewski est une décision plus récente de la Cour d'appel fédérale, toutefois, et ses faits ne peuvent être différenciés de ceux de l'affaire dont je suis saisi. Dans cette affaire, la Cour a conclu que les critères étaient satisfaits parce qu'il était raisonnable d'acheter un bien immeuble en amortissant le prix d'achat sur 25 ans. Le docteur von Heymann aura remboursé les prêts ayant servi à l'acquisition en l'espèce après 19 ans. Je conclus par conséquent que l'appelant satisfait au critère « en temps et lieu » visant l'établissement d'une attente raisonnable de profit.
[12] Je me penche maintenant sur l'argument de l'intimée selon lequel en l'espèce, comme dans l'affaire Stewart, l'appelant a acheté le bien avec l'intention de le revendre à un meilleur prix, même avant qu'il puisse devenir rentable, de sorte que l'objet de l'acquisition n'était pas de produire un revenu, mais bien un gain en capital. D'abord, je doute que l'intimée puisse présenter cet argument compte tenu de ses actes de procédure. Aux fins qui nous occupent, cependant, je vais supposer qu'elle le peut. Comme j'ai déjà conclu, l'appelant était motivé, dans l'achat de sa participation dans la société, à la fois par la possibilité d'un revenu à long terme et celle de vendre le bien à profit une fois le rétablissement du marché immobilier. Les avocats de l'appelants ont soutenu qu'il [TRADUCTION] « y a une preuve solide appuyant la conclusion selon laquelle l'appelant était engagé dans un projet comportant un risque de nature commerciale en l'espèce [...] » . J'adhère à cet avis; voir l'affaire Regal Heights Ltd. v. M.N.R.[5]. Tout profit sur la revente correspondait par conséquent à un revenu.
[13] Les appels sont admis. Les cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation permettant à l'appelant de déduire les pertes déclarées. L'appelant a droit à ses frais.
Signé à Ottawa, Canada, ce 26e jour de janvier 2001.
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« E. A. Bowie » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour d'août 2001.
Isabelle Chénard, réviseure
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
98-2063(IT)G
ENTRE :
JOBST von HEYMANN,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus les 11, 12 et 13 avril 2000 à Toronto (Ontario), par
l'honorable juge E. A. Bowie
Comparutions
Avocats de l'appelant : Me Sheldon Silver et Me Glenn Ernst
Avocat de l'intimée : Me Richard Gobeil
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1992, 1993 et 1994 sont admis, et les cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation permettant à l'appelant de déduire les pertes déclarées. L'appelant a droit à ses frais.
Signé à Ottawa, Canada, ce 26e jour de janvier 2001.
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« E. A. Bowie » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour d'août 2001.
Isabelle Chénard, réviseure
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
[1] C.C.I., no 97-3096(IT)G, 12 août 1999 (99 DTC 968).
[2] Publiée sous le nom de La Reine c. Milewski, C.A.F., no A-596-99, 26 septembre 2000 (2000 DTC 6559).
[3] C.A.F., no A-337-98, 18 février 2000 (2000 DTC 6163); C.C.I., no 95-3222(IT)G, 24 avril 1998 (98 DTC 1600).
[4] [1997] 1 C.F. 165 (97 DTC 5503).
[5] 60 DTC 1270 (C.S.C.)