Date: 20010427
Dossier: 2000-2606-GST-I
ENTRE :
SEABROOK INVESTMENTS LTD.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifsdu jugement
Le juge Beaubier, C.C.I.
[1] L'appel en instance, interjeté sous le régime de la procédure informelle à l'encontre d'une cotisation établie au titre de la taxe sur les produits et services (la " TPS "), a été entendu à Victoria (Colombie-Britannique) le 4 avril 2001. William Peereboom, concepteur en bâtiment accrédité, et Robert Seabrook, le propriétaire de l'appelante, ont été appelés à témoigner par l'appelante, tandis que Glen Foster, le vérificateur qui a étudié le dossier, Ray Thomassen, inspecteur de bâtiments de la ville de Victoria, et John Bowers, l'agent des appels à qui le dossier a été confié, ont été appelés à témoigner par l'intimée.
[2] Les paragraphes 7 à 18 de la réponse à l'avis d'appel, reproduits ci-après, énoncent les questions sur lesquelles doit se pencher la Cour :
[TRADUCTION]
7. Dans l'avis de cotisation numéro 11CU0102137 daté du 12 août 1999, le ministre du Revenu national (le " Ministre ") a inclus dans la cotisation qu'il a établie à l'égard de l'appelante pour les périodes de déclaration de cette dernière allant du 1er janvier 1996 au 31 janvier 1999 un montant de taxe nette non déclarée de 94 762,01 $, à quoi s'ajoutaient des intérêts et des pénalités se chiffrant à 9 9981,50 $ [sic] et à 13 698,11 $, respectivement.
8. L'appelante a déposé un avis d'opposition le 20 septembre 1999.
9. Par voie d'avis de nouvelle cotisation portant le numéro 116 687 484 et daté du 11 mai 2000, le Ministre a établi une nouvelle cotisation à l'égard de l'appelante, de manière à ramener à 5 047,76 $ et à 8 011,45 $, respectivement, le montant des intérêts et pénalités applicables.
10. Dans le cadre de l'établissement de cette nouvelle cotisation à l'égard de l'appelante, le Ministre s'est appuyé sur les hypothèses de fait suivantes :
a) les faits énoncés et admis ci-dessus;
b) l'appelante s'était constituée en personne morale sous le régime des lois de la Colombie-Britannique le 20 mai 1993;
c) l'appelante était inscrite aux termes de la partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (la " Loi ") depuis le 31 mai 1993, et son numéro d'inscription aux fins de la TPS était le 135489797;
d) 518132 BC Ltd. est une société constituée en personne morale sous le régime des lois de la Colombie-Britannique;
e) l'appelante exploite une entreprise de construction;
f) l'appelante et 518132 BC Ltd. participaient à une coentreprise (la " coentreprise ") dont les activités ont consisté à acquérir deux vieilles maisons, à les rénover puis à les vendre, ainsi qu'à construire deux nouvelles maisons d'habitation;
g) l'appelante est l'entrepreneur de la coentreprise aux termes de l'article 273 de la Loi;
h) l'appelante était tenue de produire une déclaration de TPS chaque mois;
i) le 14 mai 1996, l'appelante a acquis un bien (le " bien ") portant le numéro civique 347, chemin Foul Bay, Victoria (Colombie-Britannique), pour la somme de 750 000 $;
j) le bien était subdivisé en deux, soit le " premier bien " et le " deuxième bien ", portant respectivement les numéros civiques 347 et 349, chemin Foul Bay;
k) le premier bien était un terrain non bâti, sur lequel l'appelante a construit un immeuble d'habitation à logement unique, qu'elle a vendu 480 000 $, y compris la TPS de 28 643 $, le 25 avril 1997;
l) la TPS se rapportant au premier bien, qui aurait dû être déclarée dans la déclaration de TPS produite pour la période se terminant le 30 avril 1997, a été déclarée dans celle produite pour la période se terminant le 31 janvier 1999;
m) le deuxième bien, comportant un immeuble de cinq appartements (l'" immeuble "), a été subdivisé en sept unités condominiales (de A à G);
n) on a surélevé l'immeuble de façon à pouvoir construire deux logements condominiaux au sous-sol;
o) le deuxième bien a été subdivisé en sept unités condominiales (de A à G), les deux nouveaux logements construits au sous-sol constituant les unités A et B;
p) les rénovations apportées aux unités C, D, E, F et G constituent des " rénovations majeures " au sens du paragraphe 123(1) de la Loi;
q) en 1997, l'appelante a vendu les unités A et B du deuxième bien pour une somme totale de 370 000 $, ainsi que cela est exposé à l'annexe B, mais elle n'a pas imposé, perçu ni versé la TPS relativement à ces ventes;
r) en 1997, l'appelante a vendu les unités C, D, E, F et G du deuxième bien pour une somme totale de 1 266 500 $, ainsi que cela est exposé à l'annexe B, mais elle n'a pas imposé, perçu ni versé la TPS relativement à ces ventes;
s) le 8 novembre 1996, l'appelante a acheté une maison (le " troisième bien "), dont le numéro civique est le 1600, croissant Hollywood, Victoria (Colombie-Britannique), pour la somme de 271 000 $;
t) avant de le vendre 595 000 $ le 30 juin 1998, l'appelante a apporté des rénovations importantes au troisième bien;
u) les rénovations apportées au troisième bien constituent des " rénovations majeures " au sens du paragraphe 123(1) de la Loi;
v) l'appelante n'a pas imposé, perçu ni versé la TPS relativement à la vente du troisième bien;
w) le 31 juillet 1997, l'appelante a acquis un terrain non bâti (le " quatrième bien ") pour la somme de 405 000 $;
x) l'appelante a construit sur ce terrain un immeuble d'habitation à logement unique portant le numéro civique 430, promenade Beach, Victoria (Colombie-Britannique), qu'elle a vendu 850 000 $, y compris la TPS de 55 604,48 $, le 17 novembre 1998;
y) la TPS se rapportant au quatrième bien, qui aurait dû être déclarée dans la déclaration de TPS produite pour la période se terminant le 30 novembre 1998, a été déclarée dans celle produite pour la période se terminant le 31 janvier 1999;
z) l'appelante a demandé des CTI correspondant à la TPS versée à l'égard des frais de rénovation du deuxième bien;
aa) un montant de TPS de 150 442,06 $, ventilé de la manière suivante, n'a pas été déclaré :
i) 1 873,84 $ au titre des améliorations apportées au premier bien;
ii) 109 642,99 $ au titre de la vente des unités A à G du deuxième bien, ainsi que cela est exposé à l'annexe B;
iii) 38 925,23 $ au titre du troisième bien;
bb) Un montant de 55 680,05 $ de CTI, à l'égard de la TPS qui a été déclarée en partie, a été accordé;
cc) des CTI totalisant 17 293,65 $ à titre de remboursement pour habitations neuves à l'égard des unités B, D et E ont été demandés après l'expiration du délai de deux ans imparti aux termes des paragraphes 254(3) et (4) de la Loi.
B. QUESTIONS EN LITIGE
11. Les questions en litige dans le présent appel consistent à savoir :
a) si les rénovations apportées au troisième bien et aux unités C à G du deuxième bien constituaient des " rénovations majeures " au sens de la Loi;
b) si les unités A et B du deuxième bien, qui ont fait l'objet d'une fourniture, constituaient des logements condominiaux neufs.
C. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES INVOQUÉES
12. Le Ministre invoque les articles 123, 152, 165, 192, 221, 225, 228, 238, 254 et 296 de la Loi, L.R.C. (1985), dans sa version modifiée.
D. MOYENS INVOQUÉS ET REDRESSEMENT DEMANDÉ
13. Il soutient que la fourniture des unités A et B du deuxième bien était taxable au taux de sept pour cent, puisque ces unités constituaient des logements condominiaux neufs.
14. Il soutient également que les rénovations apportées par l'appelante aux unités C, D, E, F et G du deuxième bien constituaient dans chaque cas des " rénovations majeures " au sens du paragraphe 123(1) de la Loi, et que la vente de ces unités constituait par conséquent une fourniture taxable au sens du paragraphe 123(1) de la Loi.
15. Il soutient que les rénovations apportées par l'appelante au troisième bien constituaient des " rénovations majeures " au sens du paragraphe 123(1) de la Loi, et que la vente de ce bien constituait par conséquent une fourniture taxable au sens du paragraphe 123(1) de la Loi.
16. Il reconnaît que, aux termes du paragraphe 296(2.1) de la Loi, l'appelante a droit au montant additionnel de CTI de 17 293,65 $ à titre de remboursement de TPS pour habitations neuves, ainsi que cela est exposé à l'annexe B;
17. Il soutient que, si notre honorable cour devait conclure que les biens en cause n'ont pas fait l'objet de rénovations majeures et que la fourniture des biens n'était pas taxable, les CTI demandés et accordés à l'égard de ces biens devraient être refusés.
18. Il soutient de plus que, si notre honorable cour devait conclure que les biens en cause n'ont pas fait l'objet de rénovations majeures, l'appelante serait tenue de payer la TPS en application de l'article 192 de la Loi.
[3] Les hypothèses figurant aux alinéas 10a) à e) ont été admises; celles des alinéas 10f), g), h), i), j), k) et l) n'ont pas été réfutées; celles des alinéas 10q), r), s) et v) sont exactes; et celles des alinéas 10w), x) et y) n'ont pas été réfutées.
1600, croissant Hollywood (" 1600 ")
[4] Le bien sis au 1600, croissant Hollywood, Victoria, (le " 1600 "), a-t-il fait l'objet de rénovations majeures de la part de l'appelante, conformément aux hypothèses figurant aux alinéas 10s), t), u) et v)? Les hypothèses figurant aux alinéas 10s) et v) n'ont pas été réfutées.
[5] La Cour accepte entièrement le témoignage de M. Thomassen. Ce dernier n'a inspecté le 1600 qu'une seule fois, au moment où de nouvelles poutres de charpente étaient posées dans la maison. Les appareils de plomberie ont tous été enlevés et remplacés. La toiture a été relevée et un nouveau toit a été posé, certains murs étant remplacés dans le cadre de ces travaux. Un nouveau système de chauffage a été installé. Une cuisine et un îlot ont été aménagés. On a également aménagé une nouvelle salle de bains au premier étage et une autre au sous-sol. Des pierres d'appui ont été incorporées au plancher du sous-sol pour le consolider. Le bois franc a été conservé dans l'ensemble de la maison. Un garage de 900 pieds carrés a été ajouté; une terrasse a été aménagée au-dessus de ce garage, ainsi qu'on peut le voir sur une photo (pièce A-4).
[6] La quasi-totalité des murs intérieurs au premier étage du 1600 ont été remplacés, bien que les pièces qu'on y trouve demeurent des chambres et des salles de bains. Au rez-de-chaussée, une salle familiale a été ajoutée au-dessus du nouveau garage; cela mis à part, les pièces qu'on y retrouve sont en général les mêmes. Au sous-sol, les pièces sont demeurées à peu près inchangées, si l'on fait exception du nouveau garage. On constate donc que les transformations majeures ont porté sur le premier étage en entier, plus l'ajout d'un garage, d'une terrasse et d'une salle familiale, sans oublier les nouvelles salles de bains et l'aménagement de la cuisine. Les travaux effectués au premier constituent des rénovations portant sur le tiers de la maison. Les deux nouvelles salles de bains représentent des rénovations, de même que l'aménagement de la cuisine. Le toit a été enlevé et remplacé pour l'essentiel, de sorte qu'il a été transformé en totalité. Les appuis des murs intérieurs ont été remplacés par les poutres aperçues par M. Thomassen, et la moitié du mur extérieur arrière était nouveau une fois achevés les travaux exécutés par l'appelante.
[7] Voici la définition de " rénovations majeures " au paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise :
" rénovations majeures " Fait l'objet de rénovations majeures le bâtiment qui est rénové ou transformé au point où la totalité, ou presque, du bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux, exception faite des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers, a été enlevée ou remplacée, dans le cas où, après l'achèvement des travaux, le bâtiment constitue un immeuble d'habitation ou fait partie d'un tel immeuble.
Conformément à cette définition, les ajouts, le nouveau toit, les murs extérieurs nouveaux ou refaits et les nouvelles poutres de charpente n'ont pas à être pris en compte. Par contre, tout le premier étage a fait l'objet de rénovations et d'ajouts, et les cuisines et salles de bains ont été rénovées. Tous les foyers fonctionnent maintenant au gaz et des tapis ont été posés à certains endroits. Ces travaux constituent des rénovations. Toutefois, il y a rénovations majeures lorsque la " totalité, ou presque " de l'immeuble d'habitation en cause a été remplacé. Selon la Cour, il n'en était pas ainsi dans le cas du 1600. Les ajouts ne constituaient pas des remplacements; les travaux portant sur le toit, les poutres de charpente et le mur extérieur ne sont pas visés par la définition, non plus que l'aménagement paysager. Ces raisons font que les travaux apportés par l'appelante au troisième bien ne constituent pas des rénovations majeures.
[8] Voici le libellé de l'article 192 de la Loi sur la taxe d'accise (dans sa version en vigueur après le 1er avril 1997) :
Pour l'application de la présente partie, la personne qui, dans le cadre d'une entreprise consistant à fournir des immeubles, procède à des rénovations ou à des transformations de son immeuble d'habitation, lesquelles ne constituent pas des rénovations majeures, est réputée :
a) avoir effectué et reçu une fourniture taxable, dans la province où l'immeuble est situé et au moment où les rénovations sont achevées en grand partie ou, s'il est antérieur, au moment où la propriété de l'immeuble est transférée, pour une contrepartie égale au total des montants représentant chacun un montant relatif aux rénovations ou à la transformation (sauf le montant de la contrepartie payée ou payable par la personne pour un service financier ou pour un bien ou service au titre duquel elle est redevable d'une taxe) qui serait inclus dans le calcul du prix de base rajusté de l'immeuble pour la personne pour l'application de la Loi de l'impôt sur le revenu si l'immeuble était son immobilisation et si elle était un contribuable aux termes de cette loi;
b) avoir payé à titre d'acquéreur et perçu à titre de fournisseur, à ce moment, la taxe relative à la fourniture, calculée sur le total déterminé à l'alinéa a).
[9] Il s'ensuit que l'article 192 s'applique à l'appelante, celle-ci ayant, dans le cadre d'une entreprise consistant à fournir des immeubles, procédé à des rénovations ou à des transformations du bien sis au 1600, croissant Hollywood.
349, chemin Foul Bay (" 349 ")
[10] Le deuxième bien, sis au 349, chemin Foul Bay (le " 349 ") a fait l'objet de longs témoignages. Le numéro civique du bien acheté à l'origine était le 347. Ce bien a été subdivisé, et une nouvelle habitation a été construite à cette adresse. L'autre droit de propriété, et le logement correspondant, ont reçu le numéro 349. L'appelante a ensuite subdivisé le 349 en sept droits de propriété. Toutefois, ainsi que cela ressort de la preuve, l'immeuble ne comptait pas cinq appartements avant d'être aménagé de manière à compter sept logements condominiaux. Il s'agissait plutôt d'une vieille maison qui avait été convertie en foyer de soins infirmiers vers les années 50; c'est également à cette époque que des salles de bains ont été ajoutées. La maison ayant été conçue et habitée par M. McClure, l'un des premiers architectes de Victoria, elle a été classée au nombre des édifices du patrimoine de cette ville. Cela signifie essentiellement que son aspect extérieur devait être préservé, de même que sa superficie au sol. Elle comportait de nombreuses verrières et fenêtres de verre plombé, qui ont été préservées. Le sous-sol a été creusé dans le but d'élever le plafond de l'ancien bâtiment, de façon qu'il soit possible d'y construire les unités A et B. Les murs de soutien et les colonnes de plomberie ont été conservés. Le câblage électrique existant, qui semble avoir été remplacé dans les années 50, a été conservé et du câblage a été ajouté. Certains nouveaux foyers ont été construits. Le toit a été remplacé et reconstruit au-dessus des logements condominiaux situés à l'étage supérieur, et une nouvelle cour ainsi qu'une terrasse de couverture ont été aménagées. Des murs et des dispositifs d'éclairage ont été ajoutés, et on a mis en place des murs coupe-feu entre les logements condominiaux, soit en posant un revêtement sur les murs existants, soit en ajoutant des murs. Les planchers ont été conservés.
[11] Par conséquent, les fondations, les murs extérieurs, les murs intérieurs de soutien et les planchers du 349 ont été conservés. Le nombre de pieds carrés que représentent, d'une part, les ajouts apportés à l'étage supérieur, et d'autre part la terrasse, ne figure pas en preuve mais est peu élevé par rapport à la superficie totale qu'il y avait au départ. La partie extérieure du toit est neuve, et certaines sections ont été modifiées de façon à disposer de murs pleine hauteur à l'étage supérieur. La cage d'escalier principale construite à l'origine a fait l'objet d'importantes transformations visant à installer un ascenseur. On peut donc dire à bon droit que, au plan tant structurel qu'esthétique, le toit et la cage d'escalier construits à l'origine ont été enlevés et remplacés.
[12] En bout de ligne, le bien était un " immeuble d'habitation ". Toutefois, il y avait, non plus un seul titre de propriété, mais sept, et sept nouveaux logements.
[13] Il ressort de la preuve que le sous-sol a été vidé en totalité et que les unités A et B y ont été aménagées.
[14] Les unités C et D ont été aménagées au rez-de-chaussée. Chacune comptait deux salles de bains et une cuisine. Dans la mesure du possible, la bordure de toit et deux foyers d'origine ont été conservés; toutefois, selon la preuve dont nous disposons, l'emplacement des cuisines a été modifié, de même que celui d'une des salles de bains de l'unité C, tandis que la colonne de plomberie existante a peut-être pu servir pour les salles de bains de l'unité D.
[15] Les unités E et F ont été aménagées au premier étage. On a utilisé une colonne de plomberie déjà en place pour la cuisine de l'unité F, et la colonne de plomberie de la salle de bains de cette même unité était la même que celle utilisée dans l'unité D. Pour ce qui est de l'unité E, la colonne de plomberie de la cuisine semble nouvelle, mais celle de la salle de bains est la même que celle utilisée dans l'unité C.
[16] L'unité G, à l'étage supérieur, semble constituer une construction nouvelle pour l'essentiel, seuls le foyer, la solive de plancher, une partie du plancher et une partie également des solives de toit ayant été conservés.
[17] Concernant les travaux effectués, la Cour accepte sans réserve le témoignage de M. Ray Thomassen. Ce dernier a inspecté le 349 pour le compte de la ville de Victoria et n'a pas de lien de dépendance avec l'une ou l'autre partie. Il a témoigné que les unités A et B sont nouvelles. Dans les unités C, D, E et F, situées au rez-de-chaussée et au premier étage, il a fallu enlever le revêtement des murs et des plafonds, poser de l'isolant ignifuge et des cloisons sèches aux plafonds, enlever certains murs et en construire de nouveaux, et poser un revêtement additionnel sur les murs devenus mitoyens. Au rez-de-chaussée, des poutres ont été ajoutées et la chambre principale de chaque unité a été agrandie. Dans l'unité E, située au premier, il a fallu aménager une nouvelle salle à manger, enlever un mur dans la cuisine et installer un plafond suspendu. Dans l'unité F, un foyer a dû être enlevé, un mur a été enlevé dans la chambre principale, et une deuxième chambre ainsi qu'un placard ont été aménagés. Toujours dans cette unité, il a fallu installer de nouvelles solives de plafond dans l'ensemble de la salle de séjour et de la salle à manger pour la terrasse construite à l'étage supérieur. L'ascenseur était nouveau. À l'étage supérieur (unité G), on a construit un mur pour la chambre principale ainsi qu'une nouvelle terrasse, installé de nouvelles solives au plafond d'une chambre et bâti une nouvelle charpente autour de l'ascenseur.
[18] Malgré les calculs poussés qu'a présentés M. Seabrook, il demeure que les rénovations apportées aux unités C, D, E, F et G étaient majeures, allant au-delà de ce que prévoit la définition de " rénovations majeures ". Les travaux effectués ont porté sur le toit d'origine, qui a été relevé en certains endroits et dont le revêtement a été remplacé, ainsi que sur l'escalier d'origine, sans oublier le creusement du sous-sol et tous les autres travaux.
[19] Des sommes importantes ont été consacrées à l'aménagement paysager, qui ne constituait pas des travaux effectués sur le bâtiment du 349. La Cour accepte le témoignage de M. Seabrook voulant que ces sommes se soient élevées à 105 973,47 $, à quoi s'ajoute la main-d'oeuvre, que la Cour établit à la moitié de 50 000 $. L'autre moitié des frais de main-d'oeuvre estimés à 50 000 $ par M. Seabrook est imputée par la Cour aux travaux portant sur l'extérieur du bâtiment. La somme de 24 100 $ calculée par M. Seabrook au titre des matériaux destinés à l'extérieur du bâtiment est également acceptée. Le montant total ainsi obtenu est de 180 072,47 $ (pièce A-6). De l'avis de la Cour, cette somme doit être répartie de façon égale entre les logements condominiaux.
[20] La Cour conclut que les unités A et B, au sous-sol, constituaient de nouveaux logements condominiaux. Le plafond et les murs de ces unités ont dû être construits comme s'il s'agissait d'un nouvel immeuble, si l'on excepte le revêtement extérieur de l'ancien rez-de-chaussée, soit des bardeaux ou un revêtement semblable, de même que les murs extérieurs correspondant aux anciens murs de fondation. Tout le reste était neuf. Par conséquent, le paragraphe 13 de la réponse est tenu pour véridique et les cotisations sont exactes, si ce n'est qu'un nouveau calcul peut être requis par l'effet du paragraphe [13] des présents motifs de jugement.
[21] L'intimée a considéré que les unités C, D, E, F et G ont fait l'objet de " rénovations majeures " au sens du paragraphe 123(1). La Cour conclut que la preuve de l'appelante n'a pas permis de réfuter cette hypothèse et que, par conséquent, ainsi que cela est indiqué au paragraphe 14 de la réponse, la vente de chacune de ces unités constitue une fourniture taxable en application du paragraphe 123(1) de la Loi, sous réserve des conclusions de notre cour énoncées au paragraphe [13] des présents motifs.
[22] Les cotisations en cause sont déférées au Ministre pour nouvel examen et nouvelle cotisation en conséquent.
Signé à Ottawa, Canada, ce 27e jour d'avril 2001.
" D. W. Beaubier "
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme ce 10e jour de décembre 2001.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
2000-2606(GST)I
ENTRE :
SEABROOK INVESTMENTS INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu le 4 avril 2001 à Victoria (Colombie-Britannique) par
l'honorable juge D. W. Beaubier
Comparutions
Avocat de l'appelante : Me George F. Jones, c.r.
Avocate de l'intimée : Me Jasmine Sidhu
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 11 mai 2000 et qui porte le numéro 116687484, est admis et la nouvelle cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 27e jour d'avril 2001.
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" D. W. Beaubier " |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour de décembre 2001.
Mario Lagacé, réviseur