Date: 20010214
Dossiers: 2000-2977-IT-I; 2000-3566-GST-I
ENTRE :
MARGO ERDMANN,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
(rendus oralement à l'audience à Calgary (Alberta), le 19 janvier 2001.)
Le juge Beaubier, C.C.I.
[1] Les présents appels qui sont régis par la procédure informelle ont été entendus ensemble à Calgary (Alberta), le 8 janvier 2001, sur preuve commune, avec le consentement des parties. John Swift ainsi que Margaret Popp, qui a été reconnue comme experte en évaluation, ont témoigné pour l'appelante. Paul St. Clair, qui a été reconnu comme expert en évaluation, a témoigné pour l'intimée.
[2] L'appelante a interjeté appel contre des cotisations d'impôt et de taxe établies respectivement en vertu de l'article 160 de la Loi de l'impôt sur le revenu et de l'article 325 de la Loi sur la taxe d'accise concernant le transfert que John Swift (qui était alors son mari) lui avait fait d'une maison de ville, soit le 6619, chemin Huntsbay Nord-Ouest, Calgary (Alberta).
[3] Les hypothèses relatives à l'appel en matière d'impôt sur le revenu, no de dossier 2000-2977(IT)I, se lisent comme suit :
[TRADUCTION]
11. En établissant cette cotisation à l'égard de l'appelante, le ministre s'est fondé sur les hypothèses de fait suivantes :
a) les faits admis ou énoncés ci-devant;
b) le bien est situé au 6619, chemin Huntsbay Nord-Ouest, Calgary (Alberta) et est officiellement décrit comme suit : plan 7510612, bloc 41, lot 2A;
c) John Swift a acquis le bien le 13 mai 1997 ou vers cette date;
d) John Swift a acquis le bien de son beau-fils;
e) John Swift évaluait le bien à 72 000 $ quand il l'a acquis;
f) John Swift était le seul propriétaire du bien du 13 mai 1997 au 21 avril 1998;
g) le 21 avril 1998 ou vers cette date, John Swift a transféré à l'appelante l'intérêt qu'il détenait dans le bien;
h) le 21 avril 1998, la propriété du bien — soit la propriété en common law et la propriété bénéficiaire — a été transférée à l'appelante;
i) durant toute la période pertinente, John Swift était le conjoint de l'appelante;
j) durant toute la période pertinente, John Swift et l'appelante avaient un lien de dépendance;
k) à la date du transfert, la juste valeur marchande du bien était d'au moins 116 000 $;
l) les documents de transfert indiquent que la contrepartie que l'appelante a payée pour le bien était de 72 000 $, ce qui comprenait la prise en charge de l'hypothèque existante et un paiement comptant;
m) le montant dû sur l'hypothèque prise en charge par l'appelante était de 51 457,43 $;
n) un paiement net comptant de 20 542,57 $ a été fait à John Swift en avril 1998;
o) le 29 avril 1998, les 20 542,57 $ mentionnés à l'alinéa précédent ont été déposés dans un compte bancaire conjoint de l'appelante et de John Swift (le " compte conjoint ");
p) le solde du compte conjoint immédiatement avant que les 20 542,57 $ y soient déposés était de 2 500 $;
q) les fonds du compte conjoint ont servi à acheter l'immeuble situé au 25, chemin Westland, Okotoks (Alberta), qui a été enregistré uniquement au nom de l'appelante;
r) John Swift a continué de résider dans le bien jusqu'à ce que lui et l'appelante emménagent au 25, chemin Westland, Okotoks (Alberta);
s) le total des montants que John Swift devait payer en vertu de la Loi pour l'année d'imposition dans laquelle le bien a été transféré ou une année d'imposition antérieure était d'au moins 15 982,06 $.
[4] L'hypothèse énoncée à l'alinéa k) est en litige. Les hypothèses restantes ont été établies par la preuve ou n'ont pas été réfutées.
[5] Pour ce qui est de l'appel no 2000-3566 (GST)I, les hypothèses sont très semblables. L'hypothèse énoncée à l'alinéa 11h) concernant la valeur du 6619, chemin Huntsbay (le " 6619 ") était contestée. Les hypothèses restantes ont été établies par la preuve ou n'ont pas été réfutées.
[6] Donc, la question tient essentiellement à la valeur du bien que M. Swift a transféré à l'appelante le 21 avril 1998 ou vers cette date. Le document de transfert a été signé le 16 avril 1998, puis a été envoyé pour enregistrement, lequel a été effectué le 21 avril.
[7] Mme Popp estime que le 6619 valait 90 000 $ au 21 avril 1998. M. St. Clair considère que le 6619 valait 114 000 $ au 21 avril 1998. La Cour conclut que, pour la détermination de la valeur du 6619, il n'y a pas de différence mesurable de celle-ci entre les dates du 16 avril 1998 et du 21 avril 1998.
[8] Les deux évaluateurs ont utilisé deux immeubles identiques pour arriver à leurs estimations de la juste valeur marchande. La Cour les utilisera pour analyser les estimations afin de parvenir à une évaluation du 6619. L'évaluatrice de l'appelante est arrivée à une valeur de 90 000 $. L'évaluateur de l'intimée est arrivé à une valeur de 114 000 $. L'hypothèque prise en charge par l'appelante était de 51 457,43 $, ce qui laisse une différence de 38 542,57 $ pour ce qui est de l'estimation de l'évaluatrice de l'appelante.
[9] En ce qui a trait à chaque appel, les hypothèses non réfutées sont les suivantes :
1. Mme Erdmann a payé 20 542,78 $ à M. Swift pour le transfert du 6619.
2. Ces 20 542,78 $ ont été déposés dans le compte conjoint de Mme Erdmann et de M. Swift.
3. Mme Erdmann a utilisé ces fonds pour acheter à son nom le 25, chemin Westland, où elle et M. Swift ont fini par emménager.
Sur la foi de cette preuve, Mme Erdmann n'a jamais perdu la propriété ou le contrôle des 20 542,78 $. En fait, elle n'en a jamais perdu le bénéfice. Ainsi, même sur la foi de l'estimation de l'évaluatrice de l'appelante (Mme Popp), la valeur transférée par M. Swift à Mme Erdmann était de 38 542,57 $, ce qui dépasse le total des sommes en cause dans les deux appels. Pour cette raison, l'appel est rejeté.
[10] Les deux immeubles identiques utilisés par les deux évaluateurs étaient le 6517 et le 6519, chemin Huntsbay Nord-Ouest, qui étaient, tout comme le bien considéré en l'espèce, des maisons de ville du nord-ouest de Calgary. À cet égard, les évaluateurs ont déterminé ce qui suit :
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6617 |
6619 |
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Date de vente |
7 avril 1998 |
13 mars 1998 |
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Prix |
108 000 $ |
105 000 $ |
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Nombre de pieds carrés |
1 205 |
1 205 |
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Dimensions du terrain |
17,03' x 109,98' |
17' x 110,04' |
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Étages |
2 |
2 |
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Sous-sol |
Partiellement fini |
Complètement ou partiellement fini |
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Ajustement de Mme Popp |
- 13 000 $ |
- 15 000 $ |
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Ajustement de M. St. Clair |
+ 6 500 $ |
+ 8 762,50 $ |
Une proportion d'environ 50 p. 100 de l'ajustement positif de M. St. Clair se rapporte à un garage dont l'aire de stationnement était inférieure comparativement à ce qu'il en était dans le cas du 6619. Les 15 000 $ d'ajustement négatif de Mme Popp ont trait à l'état et à l'âge, quoique Mme Popp n'ait jamais inspecté l'intérieur des immeubles, y compris l'intérieur du bien considéré en l'espèce. Mme Popp n'a en outre apporté aucun ajustement relatif à un garage. Ce qu'elle a fait, c'est se fier excessivement à ce que lui disait M. Swift. Ainsi, ses ajustements ne sont pas acceptés concernant les biens comparables.
[11] La Cour conclut que le bien comparable no 4 de M. St. Clair, soit le 6645, chemin Huntsbay Nord-Ouest, est un immeuble comparable approprié, et ce, pour les raisons suivantes :
1. Tout comme le 6619, c'est une maison de ville à étage.
2. Tout comme le 6619, il offre une vue.
3. Tout comme le 6619, il comporte du stationnement sur place.
4. Aucun ajustement en raison de l'état n'a été apporté ou n'était nécessaire.
5. M. St. Clair a rajusté la valeur à la baisse dans une proportion de 1,25 p. 100, ce que la Cour accepte, car c'est favorable à l'appelante.
6. Le 6645 est plus petit que le 6619 d'environ 50 pieds carrés aux deux étages, ce qui n'a pas donné lieu à un ajustement, mais M. St. Clair a bel et bien apporté un ajustement de 4 500 $ pour le stationnement supérieur du 6619, où il y avait un garage partiellement fini. La Cour conclut qu'aucun ajustement n'est approprié concernant la différence de 60 pieds carrés et la différence relative au garage et que l'ajustement de 500 $ relativement à une terrasse et à des puits de lumière est négligeable.
[12] En utilisant le 6645 comme bien comparable, la Cour conclut donc que la valeur du 6619 était la suivante aussi bien le 16 avril 1998 que le 21 avril 1998 :
110 000 $
Moins 1,25 % - 1 375 $
108 625 $
[13] Ainsi, quelles que soient les circonstances, la valeur du bien transféré par John Swift à l'appelante dépasse les montants des cotisations établies à l'égard de l'appelante.
[14] Les appels sont donc rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 14e jour de février 2001.
" D. W. Beaubier "
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 11e jour de juin 2001.
Isabelle Chénard, réviseure