Date: 20010830
Dossier: 2000-3399-IT-I
ENTRE :
RICHARD GAGNÉ,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Tardif, C.C.I.
[1] Il s'agit d'un appel relatif aux années d'imposition 1996 et 1997.
[2] La question en litige consiste à déterminer si les dépenses réclamées annuellement, à l'égard d'un condominium situé à Burnaby, ont été engagées par l'appelant au cours des années d'imposition en litige, en vue de tirer un revenu d'un bien ou d'une entreprise ou de faire produire un revenu à un bien ou une entreprise.
[3] Pour établir les cotisations à l'origine du présent appel, l'intimée s'est appuyée, ou a pris pour acquis les faits suivants :
a) l'appelant a acheté un condominium situé au 2060, avenue Bellwood à Burnaby en Colombie Britannique;
b) le condominium comprend 2 chambres, salon, cuisine et salle de bain, les appareils ménagers tels que cuisinière, réfrigérateur et lave-vaisselle sont inclus;
c) le condominium est localisé dans une tour à logements multiples de 100 unités (Vantage Point);
d) l'appelant a acheté le condominium - unité de type F et portant le numéro 1105 - le 27 décembre 1989 au coût de 167 990 $;
e) le financement du condominium était le suivant :
i) comptant 1 500 $
ii) prêt hypothécaire 117 593 $
iii) billet à ordre 48 897 $
167 990 $;
f) le financement représentait, au départ, 99% du coût total;
g) l'unité fait partie d'une mise en commun de condominiums dont la gestion a été confiée au départ à North America Land Corpo, puis fut transférée en 1995 à la société Gestion Profissimo;
h) la gestion du condominium de l'appelant a toujours généré des pertes :
i) 1989 2 112 $
ii) 1990 20 397 $
iii) 1991 18 521 $
iv) 1992 18 222 $
v) 1993 19 603 $
vi) 1994 16 402 $
vii) 1995 8 958 $
viii) 1996 6 567 $
ix) 1997 3 044 $;
i) entre autres, pour les années en litige, les pertes réclamées à l'égard du condominium doivent être majorées des sommes respectives de 3 094 $ et de 3 294 $, car les intérêts découlant du billet à ordre ont été réclamés à la ligne 221 de la déclaration de revenus (dépenses pour gagner des revenus de placements);
j) l'appelant a toujours réclamé des pertes de location et n'a jamais réclamé une dépense pour amortissement;
k) les revenus de location du condominium, qui correspondaient grosso modo au prix du marché, étaient les suivants :
i) 1989 néant
ii) 1990 9 360 $
iii) 1991 9 828 $
iv) 1992 9 481 $
v) 1993 9 391 $
vi) 1994 9 181 $
vii) 1995 8 577 $
viii) 1996 9 534 $
ix) 1997 9 512 $;
l) annuellement, la dépense d'intérêts (voir tableau qui suit) dépasse à elle seule les revenus bruts de location, qui eux sont stables d'année en année :
i) 1990 20 538 $
ii) 1991 18 946 $
iii) 1992 17 600 $
iv) 1993 16 163 $
v) 1994 19 040 $
vi) 1995 13 526 $
vii) 1996 12 589 $
viii) 1997 10 589 $;
m) l'appelant n'a pris aucune action afin de diminuer ou de réduire la somme des emprunts, au cours des années en litige;
n) l'appelant n'avait aucun espoir raisonnable de tirer un profit, à l'égard du condominium situé à Burnaby, au cours des années d'imposition 1996 et 1997;
o) les dépenses de location réclamées annuellement, à l'égard du condominium situé à Burnaby, constituaient des frais personnels ou des frais de subsistance de l'appelant, et n'ont pas été engagées par le dit appelant dans le dessein de tirer un revenu.
[4] Après avoir été assermenté, l'appelant a admis les faits allégués aux paragraphes 8 a) à l), il a cependant nié le contenu des paragraphes m) à o).
[5] L'appelant a témoigné à l'effet qu'il avait, au fil des ans, acquis expérience et expertise en matière d'investissement tant boursier que dans le domaine immobilier. Il a expliqué comment il avait acquis son expérience pratique et théorique; il a indiqué avoir suivi également des cours en matière de placement. Ses études et son expérience lui ont fait découvrir l'effet levier qui consiste à profiter du pouvoir d'emprunt conféré par un immeuble ayant acquis une plus value laquelle permet d'obtenir de l'argent neuf pour investir dans d'autres projets.
[6] L'appelant a décrit ses diverses expériences et les placements qui l'avaient amené à faire l'acquisition du condo, situé à Burnaby en Colombie Britannique, le 17 décembre 1989 au prix de 167 990 $. Il a déposé la preuve documentaire ayant trait au financement aux prédictions et à la planification.
[7] Il a ajoute comment il s'y était pris pour exercer un bon contrôle et suivi sur les éléments susceptibles de conséquences financières. Ainsi, bien qu'il ne se soit jamais rendu à Vancouver, il a retiré la gestion de son condo des mains de North America Land Corporation pour la confier à un individu en qui il avait pleinement confiance lui permettant aussi de mieux contrôler, mais aussi de réduire les dépenses.
[8] Il a de plus expliqué avoir mandaté quelqu'un qui se rendait à Vancouver pour obtenir un compte-rendu sur l'état des lieux et une appréciation globale. Il désirait savoir si le tout était conforme aux diverses descriptions qu'on lui avait soumises, étant donné qu'il n'avait jamais visité le condominium acquis.
Analyse
[9] Il n'y a aucun doute que la preuve a établi que l'appelant avait un très vif intérêt et qu'il souhaitait très fortement faire un profit. Par contre, la preuve n'est aucunement à l'effet que le profit escompté ou souhaité devait provenir de l'exploitation du condo.
[10] La prépondérance de la preuve est plutôt à l'effet que l'appelant a essentiellement voulu faire un profit provenant de la vente éventuelle de son condo. Dans les faits, la preuve a démontré qu'il avait été beaucoup moins préoccupé par les déficits d'opération et beaucoup plus sensible à l'évolution du marché immobilier de Vancouver et de la région.
[11] L'appelant a d'ailleurs simplement et avec une sincérité qui l'honore, admis que son but premier était de réaliser un profit lors de la vente éventuelle. Les attentes et espoirs plutôt spéculatifs de l'appelant expliquent en quoi et comment la viabilité locative pouvait être secondaire, puisqu'il ne s'agissait pas de l'objectif premier.
[13] Certes, il a fait des efforts marqués et louables pour réduire les dépenses, n'ayant à toute fin pratique aucun contrôle sur les revenus. Lorsqu'il a pris conscience du danger de pertes majeures des revenus découlant d'une potentielle malhonnêteté du gestionnaire, il a rapidement disposé de l'immeuble.
[14] La distance entre le site du condo et la résidence de l'appelant, les expériences vécues dans le marché immobilier, ses contraintes financières sont des éléments qui militent tous vers un projet à caractère plus spéculatif que vers un objectif d'exploitation du bien acquis; l'énorme distance séparant l'appelant de l'endroit où était situé le condo constitue un facteur très négatif dans l'optique d'une rentabilité axée sur la location.
[15] Cette réalité explique, mais aussi justifie la contradiction entre le financement et l'espoir raisonnable de profit; en effet, il est difficile pour ne pas dire impossible d'espérer faire un profit avec un projet financé à 100 pour-cent et cela d'une façon toute particulière quand l'acquisition du bien ou de l'entreprise a été effectuée au prix du marché.
[16] Il est possible d'espérer une viabilité avec un financement à 100 pour-cent si le prix d'acquisition est inférieur au coût du marché alors que les revenus eux sont comparables à ceux du marché. En l'espèce, les seuls frais d'intérêts ont oscillé durant les huit années qui ont suivi l'acquisition entre 219 pour-cent et plus ou moins 125 pour-cent des revenus. Or, il est notoire que les frais d'exploitation ne se limitent pas exclusivement aux frais d'intérêts, beaucoup d'autres frais doivent s'ajouter et être imputés contre les revenus avant de pouvoir conclure à un profit.
[17] En cette matière, l'honorable Juge Robertson, dans l'affaire Mohammad c. La Reine [1998] 1 C.F. 165, 97 DTC 5503, la Cour d'appel fédérale a également apporté des précisions d'une plus grande pertinence; il y a lieu de reproduire l'extrait suivant de ce jugement :
... Les contribuables qui ont l'intention de financer l'acquisition d'un immeuble à usage locatif de façon qu'aucun bénéfice ne soit déclaré malgré qu'il ait touché la totalité des revenus locatifs prévus, ne doivent pas s'attendre à bénéficier d'un traitement fiscal favorable en l'absence d'une preuve objective et convaincante de leur intention et de leur capacité financière de rembourser une part importante de l'emprunt ayant servi à l'achat dans les quelques années qui suivent l'acquisition du bien. Si, en raison du niveau de financement, l'immeuble ne peut générer suffisamment de bénéfices pouvant servir à réduire l'emprunt en cours, alors le contribuable doit trouver d'autres sources de revenu pour parvenir à ce résultat. Si les autres sources de revenu d'un contribuable, par exemple, le revenu tiré d'un emploi, sont insuffisantes pour lui permettre de réduire le montant de l'emprunt qui a servi à l'acquisition, alors il se peut que le contribuable ait à supporter le plein coût de la perte locative. Certainement, de vagues attentes indiquant qu'un apport de capital est attendu de tante Béatrice ou d'oncle Bernard ne sera pas suffisant pour conclure que le contribuable s'est acquitté du fardeau de preuve qui lui incombait. En pratique, le contribuable s'acquittera de ce fardeau en démontrant que des paiements importants ont été faits sur le principal dans les années d'imposition suivant de près l'année de l'acquisition.
...
[18] Même si l'on faisait abstraction des frais financiers importants payables sur une période de cinq ans, les intérêts payables et payés par l'appelant au cours des années en litige, étaient si élevés par rapport au revenu brut, qu'ils empêchaient de façon absolue la réalisation d'un profit quelconque au cours de ces années. En effet, on ne peut ignorer l'obligation d'acquitter les autres frais, certes importants, que sont les impôts fonciers, les frais de condo, les assurances, etc.
[19] À la lumière de la preuve soumise, il m'apparaît, eu égard aux contraintes essentiellement mathématiques, que l'appelant ne pouvait espérer réaliser un profit au cours des années d'imposition 1996 et 1997. En effet, la preuve a révélé que l'appelant a touché les revenus maximaux possibles. Malgré cela, il a subi une perte dont la plus grande partie provenait des intérêts payables découlant du fait que l'appelant avait fait l'acquisition sans débourser quelque montant que ce soit.
[20] Je conclus donc que l'appelant ne pouvait, à la lumière de la preuve soumise, espérer lors des années en litige réaliser un quelconque profit, d'où l'appel doit être rejeté.
Signé à Ottawa, Canada, ce 30e jour d'août 2001.
" Alain Tardif "
J.C.C.I.
No DU DOSSIER DE LA COUR : 2000-3399(IT)I
INTITULÉ DE LA CAUSE : Richard Gagné et Sa Majesté la Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Québec (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 16 juillet 2001
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : l'honorable juge Alain Tardif
DATE DU JUGEMENT : le 30 août 2001
COMPARUTIONS :
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocate de l'intimée : Me Stéphanie Côté
AVOCAT INSCRIT AU DOSSIER :
Pour l'appelant :
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada
2000-3399(IT)I
ENTRE :
RICHARD GAGNÉ,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu le 16 juillet 2001 à Québec (Québec) par
l'honorable juge Alain Tardif
Comparutions
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocate de l'intimée : Me Stéphanie Côté
JUGEMENT
L'appel des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1996 et 1997 est rejeté, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 30e jour d'août 2001.
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" Alain Tardif " |
J.C.C.I.