Date: 20010410
Dossiers : 1999-4269-IT-I; 1999-4272-IT-I
ENTRE :
MONIQUE GRAVEL, MARCEL GRAVEL,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Tardif, C.C.I.
[1] Il s'agit d'appels pour les années d'imposition 1995, 1996 et 1997. Les parties ont convenu de procéder au moyen d'une preuve commune.
[2] La question en litige est la même dans les deux dossiers. Elle consiste à déterminer si les dépenses réclamées annuellement, à l'égard de la propriété située à Saint-Donat, ont été engagées par les appelants, à hauteur de leur quote-part, au cours des années d'imposition en litige, en vue de tirer un revenu d'un bien ou d'une entreprise ou de faire produire un revenu à un bien ou une entreprise.
[3] Dans un premier temps, l'appelant a admis plusieurs paragraphes de la Réponse à l'avis d'appel (la “ Réponse ”). Il s'agit notamment des faits suivants :
a) la propriété en litige est un condominium, est située au 40, chemin des Cimes à Saint-Donat et est érigée à proximité de la montage du centre de ski du Mont-Garceau;
b) l'appelant et son épouse sont les copropriétaires de l'immeuble en litige;
c) l'appelant et son épouse se sont partagés, à part égale, les pertes à l'égard du bien faisant l'objet du litige;
d) la propriété en litige a été acquis, le 15 septembre 1989, au coût de 112 000 $, avec l'aide d'emprunts totalisant la somme de 104 000 $;
e) le condominium totalise une superficie approximative de 1 290 pieds carrés qui sont répartis dans sept (7) pièces;
f) depuis son acquisition, ce ne fut qu'en de rares occasions, que le condo a été loué pendant la période annuelle s'échelonnant du début de mars jusqu'au mois de septembre;
g) l'exploitation du bien locatif, a généré constamment des pertes de location :
i) 1989 2 206 $ x 2 = 4 412 $
ii) 1990 6 233 $ x 2 = 12 466 $
iii) 1991 5 844 $ x 2 = 11 688 $
iv) 1992 3 866 $ x 2 = 7 732 $
v) 1993 3 636 $ x 2 = 7 272 $
vi) 1994 3 972 $ x 2 = 7 944 $
vii) 1995 4 326 $ x 2 = 8 652 $
viii) 1996 3 573 $ x 2 = 7 146 $
xi) 1997 2 738 $ x 2 = 5 476 $
h) durant les années en litige, l'appelant a utilisé le condominium à des fins personnelles;
[4] La preuve a été constituée au moyen d'un texte écrit que les appelants avaient préparé. Le document en question a été complété et appuyé par une volumineuse preuve documentaire, (pièces A-1 à A-14).
[5] Étant donné que la preuve soumise par les appelants a été présentée à partir de la préparation d'un document et que le document en question résume très bien les aspects essentiels et fondamentaux de cette même preuve, il y a lieu de reproduire le contenu de l'écrit en question :
CONDO NO. 40 - ST-DONAT
“ ESPOIRS RAISONNABLES DE PROFITS ”
1- Facteurs favorables à l'achat du Condo 40 en 1989 :
Voir projet d'investissement; notre propriété étant de louer avant tout et usage personnel limité aux périodes de non-location
Le dynamisme de l'économie de façon générale
Le secteur immobilier en pleine croissance
Les nombreux attraits touristiques locaux :
- les condos des Cimes construits sur les pentes du Mont-Garceau
- le parc provincial du Mont-Tremblant à moins de 10 km
- le centre de ski “ La Réserve ” à moins 5 km et ne bénéficiant pas de facilité de logement structurée près des pistes
- le Club de golf de St-Donat à moins de 5 km
- les lacs Archambault, Ouareau et Blanc ceinturant le village
- les nombreux restaurants et auberges
- le célèbre Manoir des Laurentides au coeur du village
L'enthousiasme et le dynamisme de l'équipe de vente de Gestion CondosCimes Inc. : Nicole Ouellet et son conjoint Yves Boileau
Le charisme et l'entregent de la directrice de Gestion CondosCimes, madame Nicole Ouellet
Le plan de marketing de Gestion CondosCimes Inc. :
- dépliants promotionnels
- maquette d'un condo et de l'ensemble du projet
- présence dans les salons de loisirs spécialisés tels : ski, motoneige, chasse et pêche, golf, etc.
- implication dans la chambre de commerce locale
1- Facteurs favorables à l'achat du Condo 40 en 1989 : (suite)
Le dynamisme de la Municipalité de St-Donat :
- aménagement du Parc des pionniers incluant notamment : quai, rampe de mise à l'eau, plage et terrain de jeu
- aménagement de sentiers de ski de fonds, de sentiers pédestres et de pistes cyclables
- construction récente d'une bibliothèque municipale
Le dynamisme de la Chambre de commerce de St-Donat :
- organisation de multiples activités récréo-touristiques telles : Festival des couleurs, tournoi de pêche, course de voiliers, course d'accélération de motoneige, etc.
- opération d'un bureau d'informations touristiques ouvert à l'année
Le dynamisme du constructeur des condos, les Habitations Con-Bois-Cier Ltée :
- construction déjà réalisée d'environ 35 unités de condo sur un projet global d'une centaine
- implication financière dans le centre de ski pour en accélérer le développement
- projet de construction d'une piscine intérieure et d'un terrain de tennis, juste à côté de notre condo, pour 1990
Le dynamisme du centre de ski du Mont-Garceau :
- installation en cours d'un télésiège quadruple
- achat de nouveaux équipements pour la neige artificielle
- projet de reconstruction du chalet de ski pour le printemps 1990
- projet d'installation d'éclairage pour le ski de soirée pour l'hiver 91-92
- Mont-Garceau et accessible en télésièges
La connaissance des projets de développement de Les Habitations Con-Bois-Cier Ltée parce que Marcel Gravel était alors un associé de la firme de consultant oeuvrant pour le promoteur (Enviro-Tech)
2- Évolution des affaires au cours des années :
1989 - revenus : 1 528 $ - pertes : 4 412 $
- achat du condo le 16 septembre
1990 - revenus : 8 080 $ - pertes : 12 466 $
- avril : lettre de Nicole Ouellet faisant état de l'ensemble des locations réalisées à l'hiver 89-90 : moyenne d'occupation de 34,9% pour le premier hiver d'opération
- location d'été : 18 jours incluant 4 fins de semaine
- location pour le Festival des couleurs : 7 jours
1991 - revenus : 9 245 $ - pertes : 11 688 $
- location d'hiver comparables à l'année précédente
- location d'été : 26 jours incluant 5 fins de semaine
- location pour le Festival des couleurs : 7 jours
1992 - revenus : 9 047 $ - pertes : 7 732 $
- location d'hiver supérieure à l'année précédente
- avril : départ de Nicole Ouellet et de son conjoint et arrivée de Denise Delorme
- location d'été en baisse : 9 jours incluant 2 fins de semaine
- location pour le Festival des couleurs : 4 jours
1993 - revenus : 5 625 $ - pertes : 7 272 $
- diminution significative des locations d'hiver et d'été
- Septembre : départ de Denise Delorme et arrivée de Rolande Delorme de Gestion CondosCimes et Claudette Gauthier du centre de ski Mont-Garceau
- location pour le Festival des couleurs : 4 jours
1994 - revenus : 5 000 $ - pertes : 7 944 $
- Stagnation des locations d'hiver
- aucune location d'été
- location pour le Festival des couleurs : 4 jours
- rencontre avec Rolande Delorme en octobre pour voir les possibilités d'améliorer les locations et entente révisée pour la diminution des frais de gestion de 38% à 30%
2- Évolution des affaires au cours des années : (suite)
1995 - revenus : 3 505 $ - pertes : 8 652 $
- diminution des locations d'hiver
- aucune location d'été
- location pour le Festival des couleurs : 4 jours
- octobre : rencontré Claudette Gauthier représentant Gestion CondosCimes avec objectif une obligation de résultats
1996 - revenus : 3 879 $ - pertes : 6 934 $
- légère augmentation des locations d'hiver
- avril : Gestion CondosCimes abandonne le service de location
- aucune location d'été et d'automne
- septembre : rencontre de Francine Richard du Groupe Sutton à St-Donat, pour voir les possibilités de vente du condo : elle n'est pas intéressée à moins que nous soyons disposés à vendre pour près de la moitié du prix d'achat, soit aux environs de 60 000 $; elle n'a aucun intérêt pour la location
- septembre : rencontre avec Claudette Gauthier, du centre de ski du Mont-Garceau, pour voir son intérêt à prendre la relève pour le service de location; parce qu'elle reçoit souvent des appels pour de l'hébergement près des pentes, elle accepte de prendre notre condo en charge, une entente est prise pour des frais de gestion à 20%
- octobre : nous installons des pancartes “ Condo à vendre ou à louer ” sur le condo
1997 - revenus : 3 025 $ - pertes : 5 490 $
- diminution des locations d'hiver
- aucune location d'été : 1 fin de semaine suite à des démarches personnelles
- aucune location d'automne
- septembre-octobre : nous augmentons notre présence au condo pour rencontrer des locataires ou acheteurs potentiels et installons une autre pancarte “ Condo à vendre ou à louer ” près du chemin d'accès au condo
- octobre : nouvelle rencontre avec Claudette Gauthier où l'on s'entend pour poursuivre avec elle mais que nous faisons également des démarches de notre côté pour louer davantage
2- Évolution des affaires au cours des années : (suite)
1998 - revenus : 2 700 $ - pertes : 6 817 $
- un seul locataire pour la période du 9 janvier au 12 avril
- perte de location de 2000 $ suite à l'annulation d'une réservation pour la période des fêtes 97-98, mauvaise température
- mars : visite des deux courtiers en immeubles de St-Donat pour voir si un service de location est disponible et/ou pour la vente du condo : aucun d'eux n'est intéressé pour la vente du condo parce qu'il en ont déjà des semblables en main et qu'ils sont très difficiles à vendre à moins d'être disposés à vendre pour la moitié du prix d'achat; pour la location, un seul manifeste un peu d'intérêt mais son mode de fonctionnement est complexe et il n'en fait pas une priorité
- aucune location d'été et d'automne
- septembre : signature d'un contrat exclusif de 6 mois pour la vente du condo avec La Capitale River-Nord Inc., bureau de Joliette; aucune visite du condo et aucune offre d'achat n'est survenue suite à cette démarche
- septembre-octobre : comme l'an passé, nous augmentons notre présence au condo pour rencontrer des locataires ou acheteurs éventuels
- octobre : autre rencontre avec Claudette Gauthier et entente de poursuite avec elle pour la location
1999 - revenus : 10 535 $ - profits : 267 $
- augmentation significative des locations d'hiver et d'automne
2000 - revenus : 8 110 $ - pertes : 1 116 $
- location à long terme à compter du 10 janvier
PRÉVISIONS
2001 - revenus : 9 650 $ - profits : 450 $
- poursuite de la location à long terme de janvier à octobre
2002 - revenus : 10 750 $ - profits : 1 350 $
3- Événements d'influence sur les résultats financiers :
Période de 1990 à 1999 : (influences négatives)
Le niveau élevé des taux d'intérêt au début des années 90
Le départ de Nicole Ouellet et de Yves Boileau en avril 1992
L'arrivée de la nouvelle équipe de vente avec moins de dynamisme, diminution de la qualité du services et moins attentive aux besoins des clients
L'arrivée de la récession économique avec le début des années 90
La chute du marché immobilier et plus particulièrement celui de la résidence secondaire
La diminution générale de l'achalandage touristique dans la région de St-Donat (ex.: Manoir des Laurentides)
La fermeture du centre de ski “ La Réserve ” vers 1994
La non-réalisation des projets de construction de la piscine et du terrain de tennis
L'arrêt de la construction de condo vers 1993; de 100 unités de condos prévues à l'origine, le projet s'est finalement arrêté à 45 unités
Le retrait définitif du promoteur “ Les Habitations Con-Bois-Cier Ltée ” du projet de condos et de son implication dans le centre de ski vers 1995
La non-réalisation des améliorations prévues au centre de ski : le chalet a été rénové par étape et non reconstruit comme prévu en 1990 et les pistes ne sont toujours pas éclairées
le désintéressement des courtiers en immeuble et des acheteurs potentiels face aux condos des Cimes (trop de condos en vente et peu de transaction)
3- Événements d'influence sur les résultats financiers : (suite)
La disparition des locations aux motoneigistes suite au manque de promotion et à cause du resserrement des règlements de condo relatif à la circulation des motoneiges sur le site
L'impossibilité d'obtenir la liste des clients-locataires de Gestion CondosCimes suite à leur retrait du dossier
Période de 1999 à 2001 : (influences positives)
La stabilité et le bas niveau des taux d'intérêt
La diminution progressive du capital à rembourser sur l'hypothèse
La croissance généralisée de l'économie et la diminution du chômage
Le redressement du marché immobilier
La réouverture du centre de ski “ La Réserve ” à l'automne 2001
Le développement constant de notre réseau de contacts-locataires
La construction d'une route qui reliera directement St-Donat au Mont-Tremblant en 2001; ce qui entraînera un essor économique et touristique sans précédant pour la municipalité de St-Donat
4- Conclusion :
Comme vous avez pu le constater plusieurs facteurs hors de notre contrôle ont eu une influence néfaste sur nos résultats d'opération; la situation est toutefois en train de se redresser sérieusement pour les raisons invoquées ci-dessus. Enfin, au cours des prochaines années, qu'adviendra-t-il sans notre dossier fiscal si l'on obtient des bénéfices, tel que prévu.
Par : Monique Gravel et Marcel Gravel Date : le 26 février 2001
[6] Bien que le document résume bien la preuve soumise, il y a lieu d'ajouter un certain nombre d'éléments, puisque les appelants ont également soumis une abondante preuve documentaire.
[7] Au moment de l'acquisition, l'unité de condominium était le dernier d'une des phases du projet; le condo avait fait l'objet d'une transaction qui n'avait jamais été finalisée; le promettant acquéreur n'ayant pu trouver le financement requis, l'unité était revenu sur le marché et avait attiré l'attention des appelants.
[8] Après négociation, les appelants ont fait l'acquisition du condo avec un comptant minimal de quelques milliers de dollars, soit précisément 8 000 $. Le promoteur leur avait fait miroiter des revenus très intéressants, le tout devant être soutenu par un développement dynamique, majeur et par l'ajout de facilités telles, le tennis, une piscine, etc.
[9] La réalité fut tout autre; plusieurs projets dont la construction de la piscine, de terrains de tennis et les autres phases prévues n'ont jamais vu le jour. Les appelants ont donc soutenu que leur projet n'avait jamais été rentable et avait connu des pertes importantes et consécutives à cause principalement de ces facteurs.
[10] Les appelants ont aussi fourni toute une série d'autres motifs pour expliquer la répétition des pertes. Chose assez curieuse et souvent présente dans ce genre de dossier, des suites de la cotisation, le dossier a connu un virage significatif au point que les appelants ont indiqué que la rentabilité était désormais acquise et assurée pour le futur. Ils ont justifié le virage par la venue de nouveaux projets et nouvelles initiatives dans la région, dont notamment une nouvelle route devant relier St-Donat à Mont-Tremblant.
[11] Le contre-interrogatoire a permis d'apprendre que durant les années en litige, les appelants recevaient des revenus d'intérêts sur divers placements, achetaient des REER et avaient omis de déclarer certains revenus en 1999. L'appelant a reconnu ne pas avoir déclaré certains revenus en indiquant que s'il n'avait pas le droit de profiter des pertes, il ne voyait pas pourquoi il aurait à déclarer des surplus.
[12] Le Tribunal lui a fait remarquer que les nombreuses pertes, dont lui et sa conjointe avaient bénéficiés au fil des ans, faisaient en sorte qu'ils auraient pu faire des profits plusieurs années et payer les impôts inhérents avant d'être déficitaires quant à l'aspect fiscal du dossier condo.
[13] La preuve a aussi mis en lumière que leur condo avait été utilisé à des fins personnelles dans une proportion de 15 pour-cent.
Analyse
[14] Les appelants ont fait l'acquisition d'un condo avec une mise de fonds tout à fait marginale, alors qu'ils ont eu au fil des ans la possibilité réelle de réduire de façon substantielle la dette et par voie de conséquence les intérêts à payer. Ils ne l'ont pas fait.
[15] Malgré les nombreux changements et déceptions décrits ayant tous des effets négatifs sur le projet, ils n'ont jamais réagi comme l'aurait commandé un dossier semblable, les pertes fiscales étant manifestement une compensation, le tout bonifié par un usage personnel.
[16] Ils auraient pu et dû réduire le montant de la dette hypothécaire de manière à diminuer les pertes. Pourquoi ne l'ont-ils pas fait ? Ils n'ont pas fourni de réponse à cette question pourtant fondamentale.
[17] Au début, à cause des promesses et des étapes ultérieures de réalisation de l'ensemble du projet, il était peut-être possible et raisonnable d'espérer une rentabilité, mais après avoir constaté l'abandon des diverses phases, le désintéressement généralisé pour la région et le ralentissement économique, il est devenu évident et manifeste que le projet ne serait jamais viable dans sa version originale.
[18] Conséquemment en 1995, 1996 et 1997, la preuve est à l'effet qu'il était déraisonnable et irréaliste d'espérer quelque rentabilité qui soit avec le projet. D'ailleurs, les appelants ont eux-mêmes reconnu cette réalité en initiant plusieurs démarches pour vendre leur condo. Ils étaient disposés à prendre une perte mais pas de n'importe quel ordre.
[19] Tel comportement m'apparaît confirmer de manière non équivoque que les appelants avaient eux-mêmes reconnu à ce moment que le projet n'était pas rentable et qu'il ne le serait jamais, du moins à partir des informations et divers éléments disponibles à ce moment.
[20] Malgré cette réalité, ils refusent de subir une importante perte et n'injectent aucun argent neuf pour réduire le montant des intérêts qui alourdit les pertes fiscales.
[21] La présence de nombreux éléments contraires à toute rentabilité éventuelle du projet et le fait de refuser de prendre une perte significative confirme de façon non équivoque qu'il n'y avait alors aucun espoir raisonnable de faire un profit. Ces deux seuls éléments sont largement suffisants pour conclure que les appelants n'avaient carrément pas d'espoir raisonnable de profit lors des années en litige.
[22] En outre, l'appelant a manifesté ses inquiétudes à l'idée de faire éventuellement des profits l'obligeant ainsi à payer éventuellement des impôts si le Tribunal lui enlevait le droit de profiter des pertes.
[23] De tels commentaires de l'appelant sont très significatifs quant à la motivation et au pourquoi de l'acquisition du condo; cela confirme que la dimension “ pertes fiscales ” a, de toute évidence, constitué un élément pris en considération lors de l'acquisition du condo. Cet attrait particulier complété et bonifié par la possibilité de pouvoir en profiter personnellement, ont sans doute constitué les principales motivations lors de l'acquisition puisque les considérations objectives permettant de prévoir un éventuel profit étaient peu nombreuses et très faibles et ce, au moment même de l'acquisition.
[24] Lors des années 1995, 1996 et 1997, je suis d'avis que la preuve a démontré qu'il n'y avait alors aucun espoir raisonnable ou réaliste de tirer un revenu de ce bien que constituait le condo. En effet, il n'existait aucun élément objectif qui était de nature à permettre un espoir réaliste, objectif et raisonnable d'espérer un quelconque profit. Pareil constat ne découle d'ailleurs pas de faits qui n'étaient pas alors connus. Tant lors des années en litige que lors des années antérieures, il n'existait aucune donnée comptable et factuelle qui puisse soutenir quelconque espoir de profit. Dans les faits, toutes les circonstances entourant l'acquisition et les faits devenus disponibles dans les mois qui ont suivi commandaient et exigeaient un seul constat; il n'y aurait jamais d'espoir raisonnable de profit à moins de faits nouveaux alors totalement inconnus et très improbables. Conséquemment, il n'y avait que trois intérêts à garder le condo - pertes fiscales, utilisation personnelle et espoir de dénicher un acheteur.
[25] Lors de l'audition, les appelants ont fait valoir que leur condo produirait possiblement des revenus et serait rentable à très court terme. La preuve a démontré que l'éventuelle rentabilité serait assurée à partir des rêves et espoirs de certains promoteurs de la région qui voulaient profiter des centaines de millions investis dans la région du Mont-Tremblant.
[26] La viabilité d'un projet doit découler d'une vision qui prend ses assises sur des éléments objectifs, logiques et réels. La chance et l'espoir sont certes des éléments qui peuvent contribuer au succès d'une entreprise, mais ils ne peuvent pas être les principaux, voire même, les seuls fondements.
[27] En l'espèce, pour les années en cause, à la lumière des faits et circonstances révélées par la preuve, il ne fait aucun doute qu'il n'y avait aucun espoir raisonnable et réaliste de réaliser un quelconque profit.
[28] Pour ces motifs, les appels sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada ce 10e jour de avril 2001.
“ Alain Tardif ”
J.C.C.I.