Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

Dossier : 2001-996(IT)G

ENTRE :

GILLES DUBOIS,

appelant,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

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Appel entendu le 12 septembre 2002 à Ottawa (Ontario)

Par : L'honorable juge Lucie Lamarre
Comparutions :
Avocat de l'appelant :	Me Serge Laurin
Avocat de l'intimée :	Me Gatien Fournier

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JUGEMENT

          L'appel de la cotisation établie en vertu de l'article 160 de la Loi de l'impôt sur le revenu, dont l'avis est daté du 17 mai 2000 et porte le numéro 19410 est admis avec dépens et ladite cotisation est en conséquence annulée.

Signé à Ottawa, Canada, ce 11^e jour de février 2003.

« Lucie Lamarre »

J.C.C.I.

Référence : 2003CCI16

Date : 20030211

Dossier : 2001-996(IT)G

ENTRE :

GILLES DUBOIS,

appelant,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

MOTIFS DU JUGEMENT

La juge Lamarre, C.C.I.

[1]      Il s'agit d'un appel à l'encontre d'une cotisation établie par le ministre du Revenu national ( « Ministre » ) en vertu de l'article 160 de la Loi de l'impôt sur le revenu ( « Loi » ), par laquelle on réclame de l'appelant le paiement d'une somme de 13 952,98 $.

[2]      Pour établir cette cotisation, le Ministre s'est fondé sur les faits qui se retrouvent au paragraphe 9 de la Réponse à l'avis d'appel qui se lisent comme suit :

a)          vers le 16 décembre 1998, Michel Dubois et Louise Beauchamp, ont transféré un bien immobilier sis au 15 de la rue Maniwaki, en la Municipalité de Cantley, province de Québec, J8V 3J3 (ci-après "la propriété") à l'appelant;

b)          Michel Dubois et Louise Beauchamp étaient propriétaires indivis de la propriété au moment du transfert et détenaient chacun 50% de celle-ci;

c)          Michel Dubois est le frère de l'appelant;

d)          au moment du transfert, la juste valeur marchande de la propriété s'élevait à 82 500.00$;

e)          au moment du transfert, la juste valeur marchande de la contrepartie que l'appelant a donnée à l'égard de la propriété s'élevait à 54 594.03$;

f)           le total de tous les montants que Michel Dubois était tenu de payer en vertu de la LIR, au cours ou à l'égard de l'année d'imposition pendant laquelle la propriété a été transférée ou lors de toute année d'imposition antérieure, s'élevait à 18 316.25$;

g)          l'excédent de la juste valeur marchande de la propriété au moment du transfert sur la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie donnée pour la propriété par l'appelant s'élevait à 27 905.97$;

h)          la part de l'excédent de la juste valeur marchande sur la contrepartie donnée attribuable à Michel Dubois s'élevait à 50%, (part demi-indivise) soit à 13 952.98$.

[3]      Dans son avis d'appel, l'appelant conteste cette cotisation au motif qu'il n'y a jamais eu de transfert de propriété puisqu'il en aurait toujours été le propriétaire réel. Il soutient que son frère Michel Dubois et la femme de ce dernier, Louise Beauchamp, n'ont agi qu'à titre de prête-noms pour son compte dans l'acquisition et le financement de ladite propriété. L'appelant soulève également que s'il y avait réellement eu transfert de propriété en sa faveur, ce transfert a été fait pour « contrepartie valable » puisqu'il a assumé tous les frais reliés à l'achat du terrain, aux paiements hypothécaires, taxes foncières et autres frais reliés à cette propriété.

[4]      Lors de l'audition de l'appel, l'avocat de l'appelant a mentionné qu'il ne contestait plus qu'il y avait eu transfert de propriété le 16 décembre 1998. Il soutient simplement maintenant que l'appelant a donné une contrepartie équivalente à la juste valeur marchande de la propriété à cette date. De plus, il conteste la juste valeur marchande telle qu'établie par le Ministre à 82 500 $, lequel s'est fondé sur l'évaluation municipale. L'appelant soutient que ladite propriété a fait l'objet de deux transferts dans le passé et que cette valeur se rapproche plutôt de la somme approximative de 55 000 $. Aucun témoin expert n'est venu témoigner au sujet de la juste valeur marchande.

[5]      Les faits se résument ainsi. L'appelant dit avoir construit dans le passé pour sa soeur Lucie Dubois, une maison à deux logis, dans laquelle il aurait habité l'un de ces deux logis. Au moment de la vente de cette résidence en 1994, Lucie Dubois et son mari, monsieur Michel Marinier, auraient attribué une portion du produit de la vente à l'appelant, soit une somme de 10 375 $ en paiement pour ses services. Ceci est corroboré par le témoignage de Lucie Dubois, qui a également signé une déclaration assermentée à ce sujet (pièce A-1, onglet 12), de même que par une déclaration assermentée de Michel Marinier (pièce A-1, onglet 13).

[6]      L'appelant se serait servi de cette somme pour payer en mai 1994 le terrain qui fait l'objet du présent litige. Comme l'appelant était sur le bien-être social à cette époque, il n'était pas en mesure d'obtenir le financement pour la construction d'une maison sur ce terrain. Il a donc demandé à son frère Michel Dubois et à sa belle-soeur Louise Beauchamp de se porter acquéreurs du terrain en son nom. Le terrain fut donc acheté le 20 mai 1994, pour une somme de 10 375 $ (pièce A-1, onglet 5), le tout entièrement payé par l'appelant.

[7]      Le 3 mai 1995, Michel Dubois avait demandé une évaluation professionnelle sur plans de l'immeuble à être construit afin de pouvoir obtenir un financement bancaire. Cette évaluation s'élevait à 85 000 $ (pièce I-1, onglet 2). Le 18 mai 1995, Michel Dubois et Louise Beauchamp obtenaient une hypothèque de 55 000 $ de la Caisse populaire de St-Jean-Bosco ( « Caisse populaire » ) (pièce I-1, onglet 3). Dans son témoignage, Michel Dubois a mentionné qu'il aurait donné en garantie deux terrains qu'il possédait à Gatineau. Selon une entente verbale, l'appelant prenait charge de la construction de la maison et s'engageait à faire tous les paiements hypothécaires de l'ordre de 480 $ par mois. L'emprunt hypothécaire aurait servi à payer les quelques sous-contractants engagés par l'appelant pour certains travaux (l'électricité, la plomberie, les joints, le creusage du puits artésien et la fabrication d'armoires) de même que pour payer les matériaux. C'est l'appelant qui a construit tout le reste de la maison avec des amis. Je comprends du témoignage de l'appelant qu'il évalue entre 18 000 $ et 20 000 $ environ la valeur de ses services (ce chiffre est calculé selon les économies qu'il a réalisées en construisant lui-même la maison par opposition au coût qu'il en aurait coûté en donnant le contrat à un entrepreneur général).

[8]      L'appelant a emménagé dans la maison alors qu'elle n'était pas encore complétée, à la fin du mois de juillet 1995. Son frère Michel n'a jamais habité cette maison et n'aurait pas déboursé d'argent sur cette propriété. Michel Dubois contrôlait toutefois les sommes déboursées par l'appelant puisque c'est lui, Michel Dubois, qui prenait l'argent du compte hypothécaire pour faire les divers paiements. D'ailleurs, c'est lui qui s'est occupé de faire les achats de matériaux à même le compte hypothécaire.

[9]      Le 4 décembre 1995, Michel Dubois faisait faillite (pièce I-1, onglet 4). L'appelant dit ne pas en avoir été avisé antérieurement. Dans le bilan de faillite, Michel Dubois indiquait dans ses actifs sa part indivise de la propriété en litige. Le 27 septembre 1996, le syndic de faillite qui avait saisi la propriété, l'a transférée à la Caisse populaire pour la valeur de l'hypothèque, laquelle hypothèque a alors été radiée (pièce A-1, onglets 29 et 32).

[10]     En novembre 1996, la Caisse populaire proposait de revendre ladite propriété à Michel Dubois et Louise Beauchamp pour une valeur de 63 500 $, à laquelle devaient s'ajouter tous les frais que la Caisse populaire avait dû assumer dans l'intérim. Ces frais supplémentaires étaient : 1) la valeur du loyer (4 400 $) calculée par la Caisse populaire pendant la période de huit mois où la propriété a été en la possession du syndic mais encore habitée par l'appelant; 2) des frais légaux de 1 000 $; et 3) un prêt personnel de 3 000 $ en faveur de Michel Dubois (pièce A-1, onglet 31). Le 18 novembre 1996, la Caisse populaire a finalement vendu la propriété à Michel Dubois et sa conjointe pour la somme de 67 900 $, lesquels ont obtenu un nouveau financement de la Caisse pour un montant de 56 500 $. Selon les documents émanant de cette dernière, elle avait accepté de vendre cette propriété pour cette somme en établissant la valeur de réalisation rapide de ladite propriété à 62 000 $ (pièce A-1, onglets 31 et 32).

[11]     Pendant ce temps, l'appelant n'a jamais quitté la propriété. Je crois comprendre qu'à l'exception de la période où la propriété a été saisie par le syndic de faillite, l'appelant a toujours effectué les paiements hypothécaires. Il aurait fait les versements dans un nouveau compte bancaire ouvert par son frère après la faillite. L'appelant a expliqué que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la faillite. Selon un document que l'on retrouve à la pièce A-1, onglet 31, ils auraient été complétés à 88 pour cent au 3 avril 1996. Selon l'appelant, il a terminé les couvre-planchers l'année dernière mais le reste n'est toujours pas fini.

[12]     L'amie de l'appelant a emménagé avec lui au printemps 1997 alors qu'elle était enceinte. C'est à partir de ce moment que l'appelant aurait commencé les discussions avec son frère pour faire transférer la propriété à son nom. Il semblerait qu'avant ce moment, aucune discussion en ce sens n'aurait eu lieu entre l'appelant et son frère.

[13]     En décembre 1998, Michel Dubois voyant venir une deuxième faillite, a finalement transféré la propriété à l'appelant afin d'éviter les problèmes rencontrés lors de la première faillite. Ainsi le 16 décembre 1998, l'appelant se portait acquéreur de la propriété pour la somme de 1 $ en plus d'assumer la solde de l'hypothèque établie à 54 593,03 $ (pièce I-1, onglet 8). Pour faire ceci, l'appelant a obtenu le cautionnement de sa soeur Micheline Dubois et de son beau-frère, Kevin Cardamore (pièce I-1, onglets 9 et 10). Michel Dubois et sa conjointe Louise Beauchamp ont fait à nouveau faillite le 9 mars 1999 (pièce I-1, onglet 11).

[14]     L'appelant et son frère ont expliqué qu'ils ont établi la contrepartie ainsi au contrat puisque l'appelant avait depuis le début assumé la totalité des paiements hypothécaires (à l'exception du supplément emprunté par Michel Dubois par suite de sa première faillite en décembre 1995). L'appelant soutient toutefois qu'il a assumé également tous les autres frais reliés à ladite propriété.

[15]     Pour l'appelant, le montant de la contrepartie qu'il a donnée s'établit donc au total des montants suivants : 1) le solde de l'hypothèque de 54 593 $; 2) le prix du terrain de 10 375 $; 3) le montant de capital qu'il a remboursé sur ses paiements hypothécaires (environ 400 $, soit la différence entre l'emprunt initial de 55 000 $ et le solde hypothécaire au 16 décembre 1998 de 54 593 $; voir à ce sujet la lettre de son avocat que l'on retrouve à la pièce I-1, onglet 17); et 4) la valeur en temps pour ses services lors de la construction de la maison, et qu'il estime, selon les chiffres qu'il a donnés lors de son témoignage, entre 18 000 $ et 20 000 $ environ. Ceci donne un total qui s'établit entre 82 000 $ et 85 000 $ environ, ce qui équivaut à la juste valeur marchande de la propriété telle qu'établie par le Ministre. La valeur qu'il donne pour ses services est raisonnable selon lui, si l'on considère que, selon le rapport d'évaluation professionnelle déposé par l'intimée (pièce I-1, onglet 2), la valeur de la main-d'oeuvre semble s'élever à 23 000 $. En effet, si l'on prend la valeur totale établie selon la technique du coût dans ce rapport à 88 500 $, et que l'on en soustrait la valeur du terrain (10 000 $) et le montant de l'hypothèque (55 000 $), il reste un solde de 23 500 $ qui est attribuable, selon l'appelant, à la valeur de la main-d'oeuvre. Si l'on fait le même exercice avec l'évaluation municipale de 82 500 $, et que l'on retranche 10 000 $ pour le terrain et 55 000 $ pour l'hypothèque, on arrive à une valeur pour la main-d'oeuvre de 17 500 $.

[16]     L'avocat de l'intimée soutient de son côté que la contrepartie établie par les parties à l'acte de vente s'élève à 54 593 $. L'appelant ne peut maintenant tenter, par une preuve testimoniale, de changer les termes d'un contrat notarié. De plus, si l'on veut établir la valeur de la main-d'oeuvre, on devrait faire les calculs à partir de 88 pour cent de la valeur établie, puisque les travaux n'étaient complétés, selon lui, qu'à 88 pour cent seulement au moment du transfert de propriété, le 16 décembre 1998.

[17]     L'appelant rétorque que les articles 2863 et 2865 du Code Civil du Québec ( « C.C.Q. » ) permettent de contredire un écrit valablement fait par un commencement de preuve, ce qui comprend un aveu ou le témoignage émanant de la partie adverse (selon l'appelant, on parle de la partie adverse au contrat écrit). Or, la partie adverse au contrat, Michel Dubois et sa conjointe, ont reconnu que l'appelant a déboursé plus que la contrepartie indiquée au contrat. L'appelant soutient donc que la contrepartie qu'il a donnée au moment du transfert de la propriété est plus élevée que celle indiquée au contrat de vente.

[18]     Quant à la juste valeur marchande de la propriété, l'appelant soutient que la somme de 82 500 $ retenue par le Ministre et qui représente l'évaluation municipale est beaucoup trop élevée si l'on considère les transactions sur cette propriété en 1996. En effet, le syndic de faillite a accepté de céder la propriété à la Caisse populaire pour la valeur de l'hypothèque (55 000 $). Ceci crée un écart de 27 500 $ par rapport à la valeur estimée par le Ministre. De plus, la Caisse populaire a accepté de revendre la propriété à Michel Dubois et sa conjointe pour la somme de 67 900 $. Dans ce prix de vente, est inclus l'assumation du loyer pendant une période de huit mois par la Caisse populaire d'une valeur de 4 400 $, 1 000 $ de frais légaux et un prêt personnel de 3 000 $ en faveur de Michel Dubois. Ceci ramène à 59 500 $ le prix de vente de la propriété en soi. Si l'on maintient la juste valeur marchande à 82 500 $, cela voudrait dire que la Caisse populaire aurait accepté de subir une perte de 23 000 $. Selon l'appelant, ceci n'est pas un écart acceptable. Par ailleurs, l'avocat de l'appelant soutient que le marché immobilier n'ayant pas évolué entre 1996 et 1998, il est permis de soutenir que la juste valeur marchande n'a pas changé entre 1996 et 1998.

[19]     L'intimée rétorque à ceci que dans une faillite, le syndic de faillite ou l'institution bancaire créancière, accepte de prendre une perte car il n'est généralement pas dans leur intérêt de garder l'immeuble saisi longtemps. Ainsi, selon l'avocat de l'intimée, le syndic et la Caisse populaire avaient établi à 62 000 $ la valeur de réalisation rapide de cette propriété, et c'est en rapport avec cette valeur qu'ils ont établi leurs prix de vente. L'intimée soutient que la valeur de réalisation rapide ne correspond pas à la juste valeur marchande.

[20]     De plus, l'avocat de l'intimée soutient que l'avocat de l'appelant n'est pas un expert en évaluation et qu'il n'est pas en mesure d'établir quelle en est sa valeur et dans quelle mesure elle peut avoir varié entre 1996 et 1998. Il soutient qu'il n'a pas apporté de preuve suffisante pour renverser la présomption de faits établie par les allégations de la réponse à l'avis d'appel eu égard à la juste valeur marchande de la propriété.

[21]     De plus, l'avocat de l'intimée soutient que c'est Michel Dubois lui-même qui a demandé un rapport d'évaluation en 1995 aux fins d'obtenir un financement de la Caisse populaire. Selon cette évaluation, la juste valeur marchande de la propriété sur plans a été établie à 85 000 $. Par ailleurs, même si la construction n'était pas totalement complétée en 1998, un évaluateur de la municipalité s'est déplacé sur les lieux et est arrivé à une évaluation de 82 500 $. Celle-ci n'a pas été contestée par l'appelant. Aucune contre-expertise n'a été faite pour mettre en doute cette valeur.

[22]     De son côté, l'appelant s'appuie sur l'affaire Agostino c. Outremont (Ville D') (C.Q.), [1999] R.J.Q. 2773, pour soutenir qu'une contre-expertise n'est pas nécessaire lorsque des ventes ont eu lieu sur le même objet. Selon lui, il y a bien eu deux ventes, l'une par le syndic et l'autre par la Caisse populaire.

Analyse

[23]     L'appelant ne conteste plus qu'il y a eu transfert de la propriété en litige le 16 décembre 1998, entre Michel Dubois et Louise Beauchamp d'une part et lui-même d'autre part. Il considère toutefois que l'article 160 de la Loi n'a pas d'application. L'article 160 se lit comme suit :

ARTICLE 160: Transfert de biens entre personnes ayant un lien de dépendance.

          (1) Lorsqu'une personne a, depuis le 1^er mai 1951, transféré des biens, directement ou indirectement, au moyen d'une fiducie ou de toute autre façon à l'une des personnes suivantes :

a) son époux ou conjoint de fait ou une personne devenue depuis son époux ou conjoint de fait;

b) une personne qui était âgée de moins de 18 ans;

c) une personne avec laquelle elle avait un lien de dépendance,

les règles suivantes s'appliquent :

d) le bénéficiaire et l'auteur du transfert son solidairement responsables du paiement d'une partie de l'impôt de l'auteur du transfert en vertu de la présente partie pour chaque année d'imposition égale à l'excédent de l'impôt pour l'année sur ce que cet impôt aurait été sans l'application des articles 74.1 à 75.1 de la présente loi et de l'article 74 de la Loi de l'impôt sur le revenu, chapitre 148 des Status revisés du Canada de 1952, à l'égard de tout revenu tiré des biens ainsi transférés ou des biens y substitués ou à l'égard de tout gain tiré de la disposition de tels biens;

e) le bénéficiaire et l'auteur du transfert sont solidairement responsables du paiement en vertu de la présente loi d'un montant égal au moins élevé des montants suivants :

(i) l'excédent éventuel de la juste valeur marchande des biens au moment du transfert sur la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie donnée pour le bien,

(ii) le total des montants dont chacun représente un montant que l'auteur du transfert doit payer en vertu de la présente loi au cours de l'année d'imposition dans laquelle les biens ont été transférés ou d'une année d'imposition antérieure ou pour une de ces années;

aucune disposition du présent paragraphe n'est toutefois réputée limiter la responsabilité de l'auteur du transfert en vertu de quelque autre disposition de la présente loi.

[24]     L'appelant soutient que la juste valeur marchande de la propriété au moment du transfert n'excédait pas la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie qu'il a donnée pour la propriété.

[25]     De fait, si on accepte l'hypothèse que la juste valeur marchande de la propriété s'établissait à 82 500 $ au moment du transfert, tel que le prétend l'intimée, cette valeur correspond à la juste valeur marchande de la contrepartie qu'il a donnée pour la propriété en question. Selon lui, la contrepartie qu'il a donnée pour la propriété ne se limite pas seulement à l'assumation du solde de l'hypothèque (54 593 $) tel qu'indiqué au contrat de vente de la propriété du 16 décembre 1998 (pièce I-1, onglet 8), puisque l'on doit ajouter à cette contrepartie le coût du terrain qu'il a lui-même payé (10 375 $), le montant de capital qu'il a versé sur les paiements hypothécaires qui s'élève à environ 400 $, et la valeur de ses services, qu'il établit entre 18 000 $ et 20 000 $ environ, étant donné qu'il a lui-même bâti la maison.

[26]     L'intimée de son côté reconnaît que l'appelant a effectué les versements hypothécaires sur l'emprunt initial de 55 000 $ et sur le deuxième emprunt de 56 500 $ par suite de la première faillite de Michel Dubois (selon les documents soumis par l'appelant et admis en début d'audition). Toutefois, elle n'admet pas que l'appelant puisse invoquer qu'il ait donné une contrepartie plus élevée que le montant de la contrepartie indiquée au contrat écrit du 16 décembre 1998, soit 54 593 $. L'avocat de l'intimée fonde principalement son argument sur le principe qu'une partie à un contrat écrit ne peut contredire un tel écrit par une preuve testimoniale. Il soutient que le Ministre, étant un tiers au contrat du 16 décembre 1998, est en droit de se fonder sur l'acte écrit et de considérer le montant de la contrepartie telle qu'indiquée au contrat et de cotiser en conséquence. À l'appui de sa thèse, l'avocat de l'intimée invoque les articles 1451 et 1452 du C.C.Q. qui se lisent comme suit :

1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre.

Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent.

1452. Les tiers de bonne foi peuvent, selon leur intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre, mais s'il survient entre eux un conflit d'intérêts, celui qui se prévaut du contrat apparent est préféré.

[27]     L'avocat de l'intimée a également cité des décisions de cette Cour où l'on a jugé qu'il y avait eu transfert de propriété sur la foi du contrat apparent (voir Martel v. Canada, [1998] T.C.J. No. 595 (Q.L.), Vigneault c. Canada, [2001] A.C.I. no 880 (Q.L.), Jenneweinc. M.R.N., [1990] A.C.I. no 810 (Q.L.)).

[28]     Par ailleurs, les articles 2863, 2864, 2865 et 2868 du C.C.Q. se lisent comme suit :

2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve.

2864. La preuve par témoignage est admise lorsqu'il s'agit d'interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d'attaquer la validité de l'acte juridique qu'il constate.

2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

[...]

2868. La preuve par la présentation d'un élément matériel est admise conformément aux règles de recevabilité prévues pour prouver l'objet, le fait ou le lieu qu'il représente.

[29]     À mon avis, il est exact que le Ministre, en tant que tiers, est en droit de se fonder sur le contrat écrit pour établir d'une part qu'il y a eu transfert de propriété et d'autre part qu'il y a eu une contrepartie, aux termes des articles 1451 et 1452 du C.C.Q.. À priori, il était aussi logique pour le Ministre d'établir la cotisation à partir de la contrepartie indiquée au contrat écrit. Toutefois, je suis également d'avis qu'il est possible pour les parties au contrat écrit d'apporter dans une certaine mesure, une preuve pour démontrer face au tiers que les termes de ce contrat ne reflètent pas nécessairement la totalité de la contrepartie donnée en échange du bien transféré. La règle édictée par l'article 2863 du C.C.Q. quant à l'inadmissibilité de la preuve testimoniale pour contredire un écrit valablement fait ne vaut qu'entre les parties. Ceci ressort des commentaires du Ministre de la justice sur l'article 2863 du C.C.Q. qui est venu remplacer l'ancien article 1234 du Code civil du Bas Canada ( « C.C.B.C. » ), dans le Code Civil du Québec annoté de Baudouin et Renaud, Montréal, Wilson & Lafleur, 1996, lesquels commentaires se lisent comme suit :

LIVRE SEPTIÈME

DE LA PREUVE

TITRE TROISIÈME

DE LA RECEVABILITÉ DES ÉLÉMENTS ET DES

MOYENS DE PREUVE

CHAPITRE DEUXIÈME

DES MOYENS DE PREUVE

          Art. 2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve.

1991, c. 64, a. 2863 (1994-01-01)

SOURCES:

4 C.C.B.C.: 1234

Art. 1234. Dans aucun cas la preuve testimoniale ne peut être admise pour contredire ou changer les termes d'un écrit valablement fait.

[...]

COMMENTAIRES DU MINISTRE DE LA JUSTICE:

Dans le but de libéraliser le régime de preuve, l'article 2863 apporte une modification importante à l'article 1234 C.C.B.C., concernant l'interdiction de contredire, par témoignage, un écrit valablement fait.

La règle antérieure est assouplie de deux façons: d'une part, la preuve testimoniale est permise s'il y a un commencement de preuve et, d'autre part, l'inadmissibilité de la preuve testimoniale ne vaut qu'entre les parties.

[30]     Par ailleurs, Léo Ducharme dans son Précis de la preuve, 5e éd., Montréal, Wilson et Lafleur, 1996 (extraits) (page 330, paragraphe 1107), semble prendre une approche différente lorsqu'il dit que les parties à un acte juridique ne peuvent, aux termes de l'article 2863 du C.C.Q., avoir recours à la preuve testimoniale pour contredire leur propre écrit dans leurs rapports avec les tiers. Cette théorie semble découler d'une jurisprudence antérieure sur l'application de l'ancien article 1234 du C.C.B.C., où il a été décidé que les parties à une contre-lettre ne sont pas admises, entre elles ou à l'égard des tiers, à établir la simulation par preuve testimoniale à moins d'un aveu (voir Moreau c. Landry, [1961] C.S. 337; voir également Code Civil du Québec annoté, de Baudouin et Renaud, Montréal, Wilson & Lafleur, 1995, tome 5, page 86, sous l'article 1451 C.C.Q.).

[31]     Il est à noter toutefois que sous l'ancien article 1234 C.C.B.C., il avait été reconnu qu'en matière fiscale, si l'on donnait le droit au Ministre de recourir à une preuve testimoniale pour contredire ou changer les termes d'un écrit, la même règle devait s'appliquer pour le contribuable. Autrement dit, les mêmes règles de preuve doivent s'appliquer tant pour le contribuable que pour le fisc pour s'assurer de la réciprocité des droits entre les parties au procès (voir M.N.R. v. Ouellette et Brett, [1971] C.T.C. 121 (C. de l'É.), commenté par M. Régnier et G. Coulombe, « L'art. 1234 en matières fiscales » (1971) 31 R. du B. 472 et cité dans Tanguay c. Canada, [1997] A.C.I. no 16 (Q.L.)).

[32]     À mon avis, cette dernière règle s'applique particulièrement dans le cas qui nous concerne, c'est-à-dire, pour établir quelle était la juste valeur marchande de la contrepartie donnée par l'appelant pour le bien transféré. En effet, le sous-alinéa 160(1)(e)(i) de la Loi établit clairement que le bénéficiaire et l'auteur du transfert sont solidairement responsables du paiement de l'excédent de la juste valeur marchande du bien au moment du transfert sur la juste valeur marchande à ce moment de la contrepartie donnée. C'est donc la juste valeur marchande au moment du transfert de la contrepartie donnée qu'il faut établir. À mon avis, si le montant de la contrepartie indiquée au contrat écrit ne reflète pas la juste valeur marchande au moment du transfert de la contrepartie donnée, il en résulterait une mauvaise application de la Loi que de se servir de la contrepartie indiquée au contrat pour établir une cotisation aux termes de l'article 160. Bien qu'un tiers, comme le Ministre, puisse se prévaloir du contrat écrit aux termes des articles 1451 et 1452 du C.C.Q., c'est l'article 160 de la Loi qui est soulevé ici et qui est à la base de la cotisation. L'article 160 parle de la juste valeur marchande au moment du transfert de la contrepartie donnée et l'appelant peut certainement tenter de faire la preuve, selon les moyens qu'il a à sa disposition, du montant réel de la contrepartie qu'il a donnée. Par ailleurs, je considère que la juste valeur marchande au moment du transfert de la contrepartie donnée, s'entend également de tout ce qui a pu être donné en contrepartie du bien jusqu'à la date du transfert.

[33]     Ainsi, si en règle générale, les parties à un acte juridique au Québec ne peuvent avoir recours à la preuve testimoniale pour contredire ou changer les termes de l'écrit qui le constate, il semble qu'elles pourraient y avoir recours face aux tiers au moins en matière fiscale, ou de toute façon lorsqu'il y a un commencement de preuve. Ce commencement de preuve peut résulter d'un aveu émanant de la partie adverse au contrat écrit ou de son mandataire, ou de la présentation d'un élément matériel, lorsque tel moyen rend vraisemblable l'inexactitude des énonciations de l'écrit. (Voir Ducharme, Léo, Précis de la preuve, précité, page 270, paragraphe 915 et page 331, paragraphe 1109.) Ainsi si l'aveu de la partie adverse ou la présentation d'un élément matériel rendent vraisemblable l'inexactitude des énonciations de l'écrit, il s'agit là d'un commencement de preuve donnant ouverture à la preuve testimoniale pour tenter de le démontrer.

[34]     Dans la présente instance, Michel Dubois et sa conjointe Louise Beauchamp, l'autre partie au contrat écrit, ont reconnu dans chacun de leur témoignage que ce soit oral ou écrit, que la contrepartie indiquée au contrat n'était pas la seule contrepartie. Ils ont reconnu que l'appelant avait payé le prix du terrain, que l'appelant avait lui-même construit la maison sur ce terrain et que le montant de l'emprunt dont les paiements hypothécaires ont été entièrement assumés par l'appelant, avait servi à acheter les matériaux et à payer les quelques sous-contractants engagés. Ils ont également reconnu qu'ils n'avaient jamais habité la maison une fois construite et que c'est l'appelant qui l'a toujours occupée (ceci est corroboré par les déclarations de revenu de Michel Dubois pour les années 1997 et 1998 où il indique une autre adresse que celle de la propriété en question et produites sous la pièce I-1, onglets 6 et 12).

[35]     Par ailleurs, l'avocat de l'intimée a admis dès le début de l'audition que c'est l'appelant qui avait toujours effectué les versements hypothécaires sur l'emprunt contracté par Michel Dubois et Louise Beauchamp. L'appelant n'a pas eu besoin de faire témoigner le vérificateur de l'Agence des douanes et du revenu du Canada sur ce point puisqu'il y a eu admission de l'intimée à ce sujet, par suite de la preuve documentaire soumise par l'appelant. L'avocat de l'intimée a également reconnu que Michel Dubois et sa conjointe avaient agi à titre de prête-noms pour l'appelant afin que ce dernier puisse obtenir le financement requis pour la construction de sa maison.

[36]     Il me semble que toutes ces admissions constituent en quelque sorte un aveu et une preuve matérielle qui rendent vraisemblables les prétentions de l'appelant voulant que la contrepartie indiquée au contrat écrit ne reflète pas la contrepartie totale donnée par l'appelant pour la propriété transférée. En effet, il est peu vraisemblable que l'appelant aurait fait lui-même les versements hypothécaires sur un emprunt ayant servi à la construction d'une maison dans laquelle il n'aurait aucun intérêt et pour laquelle il n'aurait fait aucun autre déboursé. À mon avis, un tel aveu de la part des parties en cause, en plus d'une certaine autre preuve matérielle - à savoir le fait que Michel Dubois et sa conjointe n'ont jamais habité la propriété en question, mais que c'est plutôt l'appelant qui l'a toujours occupée (voir également l'adresse de la propriété en question indiquée par l'appelant sur sa déclaration de revenus 1997), (pièce I-2) --- donnent ouverture à une preuve testimoniale permettant à l'appelant de prouver que la juste valeur marchande de la contrepartie était plus élevée que celle indiquée au contrat du 16 décembre 1998.

[37]     Le témoignage de Lucie Dubois, la soeur de l'appelant, a clairement indiqué qu'elle avait versé une somme de 10 375 $ qu'elle devait à l'appelant, à Michel Dubois pour lui permettre d'acquérir le terrain en question au nom de l'appelant. En effet, l'appelant avait aidé Lucie Dubois à construire la maison de cette dernière. Au moment de la revente, celle-ci s'était engagée à lui remettre la somme de 10 375 $. La déclaration assermentée de Michel Marinier (pièce A-1, onglet 13), le conjoint de Lucie Dubois, va dans le même sens. La déclaration assermentée de Louise Beauchamp et le témoignage de Michel Dubois indiquent aussi clairement que c'est l'appelant qui a payé le terrain d'une valeur de 10 375 $. La déclaration assermentée de madame Huguette Gaudet (pièce A-1, onglet 3) fait également état du fait qu'elle avait reçu un premier acompte de 100 $ directement de l'appelant pour l'achat du terrain dont elle était la propriétaire. La déclaration du notaire Guindon établit également qu'il avait d'abord ouvert le dossier au nom de l'appelant (pièce A-1, onglet 4).

[38]     Compte tenu du fait que l'appelant n'avait pas le crédit nécessaire pour emprunter, il a demandé à son frère et à sa conjointe de se porter acquéreurs du terrain afin d'obtenir le financement nécessaire. Ceci est également confirmé par une lettre de la Caisse populaire qui a octroyé le financement et qui reconnaît que Michel Dubois a agi à titre de prête-nom pour l'appelant lors de l'acquisition et du financement de la propriété en litige en septembre 1996 (pièce A-1, onglet 9).

[39]     Par ailleurs, il n'est pas contredit par l'intimée que l'appelant a construit lui-même sa maison en grande partie. Ceci est confirmé par Michel Dubois, par sa conjointe Louise Beauchamp et par monsieur Jan Kapsa, le voisin de l'appelant (pièce A-1, onglet 24).

[40]     L'appelant a évalué entre 18 000 $ et 20 000 $ environ la valeur de ses services. Il a expliqué que l'emprunt de 55 000 $ avait servi à payer les matériaux et les quelques sous-traitants engagés. Il a expliqué que sans son implication dans la construction, il n'aurait jamais pu bâtir la maison avec la somme de 55 000 $ seulement. Je vois difficilement comment on ne peut pas être du même avis que l'appelant quand l'évaluation municipale de la propriété, sur laquelle se fonde l'intimée, est établie à 82 500 $ au moment du transfert. Si l'on réduit cette valeur de 10 375 $, soit le coût du terrain, on arrive à une valeur pour la maison de 72 125 $, soit 17 125 $ de plus que le montant du prêt initial qui a servi à la construction. À mon avis, il n'est pas déraisonnable d'attribuer cette différence à la valeur des services rendus par l'appelant lui-même pour la construction de la maison.

[41]     Si je prends pour acquis que la juste valeur marchande de la propriété en litige était de 82 500 $ au moment du transfert, soit l'évaluation municipale qui a été retenue par le Ministre, je considère que l'appelant a démontré selon la prépondérance des probabilités, par un commencement de preuve et une preuve testimoniale solide que la juste valeur marchande de la contrepartie donnée pour cette propriété était au moins équivalente à la juste valeur marchande de la propriété au moment du transfert.

[42]     Cette conclusion dispose de l'appel en faveur de l'appelant. Je n'ai donc pas à me prononcer sur la deuxième question soulevée par l'appelant eu égard à l'exactitude ou non de la juste valeur marchande de la propriété au moment du transfert retenue par le Ministre.

[43]     Pour ces raisons, je suis d'avis d'accueillir l'appel avec dépens et d'annuler la cotisation sous appel.

Signé à Ottawa, Canada, ce 11^e jour de février 2003.

« Lucie Lamarre »

J.C.C.I.

RÉFÉRENCE :

2003CCI16

No DU DOSSIER DE LA COUR :	2001-996(IT)G

INTITULÉ DE LA CAUSE :

Gilles Dubois c. La Reine

LIEU DE L'AUDIENCE :

Ottawa (Ontario)

DATE DE L'AUDIENCE

Le 12 septembre 2002

MOTIFS DE JUGEMENT PAR :

L'honorable juge Lucie Lamarre

DATE DU JUGEMENT :

Le 11 février 2003

COMPARUTIONS :

Pour l'appelant(e) :

Me Serge Laurin

Pour l'intimé(e) :

Me Gatien Fournier

AVOCAT(E) INSCRIT(E) AU DOSSIER:

Pour l'appelant(e) :

Nom :

Étude :

Pour l'intimé(e) :

Morris Rosenberg Sous-procureur général du Canada Ottawa, Canada