Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

2000-665(IT)I

ENTRE :

ANNA P. DEFREITAS,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

Appels entendus le 31 juillet 2001 à Toronto (Ontario), par

l'honorable juge Campbell J. Miller

Comparutions

Représentant de l'appelante :                David G. Masters

Avocate de l'intimée :                          M^e Kelly Smith Wayland

JUGEMENT

Les appels des nouvelles cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1995, 1996 et 1997 sont admis et la question est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations, conformément aux motifs du jugement ci-joints.

Signé à Ottawa, Canada, ce 14^e jour de septembre 2001.

« Campbell J. Miller »

J.C.C.I.

Traduction certifiée conforme

ce 3^e jour de février 2003.

Mario Lagacé, réviseur

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Date: 20010914

Dossier: 2000-665(IT)I

ENTRE :

ANNA P. DEFREITAS,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

MOTIFS DU JUGEMENT

Le juge Miller, C.C.I.

[1]      Anna Defreitas interjette appel, sous le régime de la procédure informelle, des nouvelles cotisations que le ministre a établies à son égard pour les années 1995, 1996 et 1997, dans lesquelles il a refusé la déduction de pertes locatives par M^me Defreitas relativement à des propriétés où cette dernière a résidé. Ainsi qu'il est de coutume de le faire dans ce genre de cause, c'est l'appelante qui a rédigé les questions en litige, dans les termes suivants :

a)        L'appelante avait-elle une attente raisonnable de profit?

b)       Dans l'affirmative, les dépenses refusées étaient-elles déductibles en vertu du paragraphe 18(1) de la Loi?

L'intimée a souscrit à cette façon de procéder.

[2]      En 1990, l'appelante a acheté la propriété sise au 94, promenade Fenelon, à North York, et a financé l'achat au moyen d'un prêt hypothécaire de 160 000 $. L'appelante a indiqué que l'objectif visé en achetant la propriété de la promenade Fenelon était double : avoir une résidence principale et en tirer « des revenus importants » . Elle a témoigné qu'elle souhaitait éventuellement faire de la propriété de la promenade Fenelon un bien locatif autonome et non sa résidence principale.

[3]      La maison de la promenade Fenelon comptait trois chambres à coucher. Dans le sous-sol, en partie fini, étaient aménagés une chambre à coucher et une cuisine qui, d'après l'appelante, servait davantage de dépense puisqu'il n'y avait ni cuisinière, ni réfrigérateur. L'appelante a loué le sous-sol de 1990 à 1996 et déclaré les pertes locatives et le revenu brut suivants :

Année	Revenu locatif	Perte locative
1990	750 $	3 115 $
1991	6 000 $	7 280 $
1992	4 000 $	11 039 $
1993	4 800 $	5 768 $
1994	4 800 $	8 047 $
1995	4 800 $	4 570 $
1996	2 850 $	4 249 $

[4]      L'appelante vivait au rez-de-chaussée de la propriété de la promenade Fenelon. L'entente conclue avec le locataire du sous-sol ressemblait beaucoup à un contrat de cohabitation. Le locataire avait accès à tout le rez-de-chaussée, à l'exception de la chambre à coucher de l'appelante et de sa salle de bains. De plus, le locataire a fourni des meubles non seulement pour le sous-sol, mais aussi pour la cuisine et la salle familiale du rez-de-chaussée. Il pouvait utiliser le garage puisque, comme l'appelante l'a indiqué, il se trouvait à la maison plus souvent qu'elle-même. Elle était effectivement appelée à se déplacer entre 30 et 50 % du temps dans le cadre de son travail. M^me Defreitas a témoigné également que son époux était décédé en 1992 alors qu'il se trouvait à la maison et que, pour cette raison, elle souhaitait y passer aussi peu de temps que possible. En conséquence, elle avait tendance à travailler tard et à ne pas aller à la maison. Son intention était de réduire considérablement et en peu de temps le montant du prêt hypothécaire de façon à pouvoir commencer à réaliser des profits. En 1994, le prêt hypothécaire de 160 000 $ avait été ramené à 98 000 $ et, en mai 1997, lorsque l'appelante a vendu la propriété approximativement 220 000 $, il était de 54 000 $. Aucun gain en capital imposable n'a été déclaré par l'appelante, qui a indiqué cependant que, une fois déduits la commission du courtier et les frais divers, elle n'avait réalisé aucun gain réel.

[5]      Pendant les années où elle a été propriétaire de la résidence de la promenade Fenelon, M^me Defreitas a trouvé des locataires grâce au bouche-à-oreille, faisant de la publicité à son travail et à celui de certains membres de sa famille ainsi qu'à l'église et à l'épicerie de l'endroit. Elle a, à une occasion, fait passer une annonce dans un journal de Toronto. Elle vérifiait les références et le crédit des candidats. S'étant retrouvée célibataire en 1992, elle devait se sentir à l'aise avec une personne avant de conclure une entente de location. Le locataire qui résidait au sous-sol en 1995 et 1996 a payé un loyer mensuel de 400 $, qui a été porté à 425 $ pour les deux ou trois derniers mois. M^me Defreitas avait voulu réclamer un loyer plus élevé, mais elle avait dû admettre que le locataire n'avait pas les moyens de payer davantage. En outre, elle préférait garder un locataire qui payait 400 $ par mois sans faute plutôt que de conclure une nouvelle entente peut-être plus risquée prévoyant un loyer plus élevé. Lorsque le locataire en question a déménagé en 1996, l'appelante a éprouvé des difficultés à lui trouver un remplaçant. Elle a finalement conclu une entente avec un certain M. Edwards, un collègue de travail qui s'est engagé à louer le sous-sol pour lui et ses deux enfants. M. Edwards avait besoin aussi d'un bureau. L'appelante a alors réalisé qu'elle devait trouver une propriété plus grande qui lui offrirait la possibilité de réaliser des profits plus élevés.

[6]      Pour ce qui est de la propriété de la promenade Fenelon, le ministre a déterminé que certains frais de réparation et d'entretien et les frais engagés relativement au câble et à la télévision - en 1995 et 1996 - n'étaient pas des frais d'exploitation légitimes. M^me Defreitas a fait valoir que le câble et la télévision étaient prévus au contrat de location, bien qu'elle n'ait aucune preuve confirmant l'existence des dépenses faites à cet égard. Revenu Canada a cependant indiqué à la pièce A-1 que les pièces justificatives se rapportant à ces dépenses avaient été examinées. Pour ce qui est de la propriété de la promenade Fenelon, les frais d'entretien et de réparation contestés se rapportent, pour l'année 1995, à une bordure de toit, à des gouttières et à un soffite en aluminium - 1 260 $ - et, pour l'année 1996, à l'enlèvement de la moquette et à l'application d'une couche de peinture sur les planchers - 1 000 $ - par suite des dommages causés par le chien du locataire, et à l'achat d'une scie - 346 $ -    pour effectuer le travail.

[7]      Au mois de mai 1997, l'appelante a acheté une propriété - au R.R. n^o 4, 16865, Caledon King, Tottenham - qu'elle a payée 282 000 $. Le bungalow comptait trois chambres à coucher au rez-de-chaussée et deux autres au sous-sol, qui était en partie fini. On y trouvait également une étable et une piscine sur le terrain de dix acres. L'appelante avait l'intention d'utiliser cette propriété comme résidence principale et d'y cohabiter avec M. Edwards et sa famille. Elle prévoyait également finir le sous-sol en vue de le louer et de réparer l'étable en vue de prendre des chevaux en pension. Après avoir effectué quelques recherches dans ce domaine, elle a déterminé qu'elle pourrait entreprendre une telle activité à condition de ne pas être obligée de prendre soin elle-même des chevaux. Elle estimait pouvoir obtenir entre 300 $ et 500 $ par mois pour chaque cheval.

[8]      Les lieux ayant été inoccupés pendant quatre ans et son intention étant d'y aménager un logement locatif, l'appelante a engagé un entrepreneur pour effectuer les travaux de rénovation nécessaires. Elle avait prévu à cet égard un budget de 90 000 $ environ et un montant supplémentaire de 10 000 $ pour l'installation d'un toit neuf. Cependant, au moment où elle a embauché l'entrepreneur, l'appelante a commencé à éprouver de graves problèmes. L'entrepreneur a d'abord enlevé le toit, puis coulé le béton de nouvelles fondations en vue d'agrandir la propriété. Deux événements imprévus se sont alors produits. Premièrement, l'entrepreneur a déguerpi avec, en sa possession, l'acompte de 51 000 $ que l'appelante lui avait remis. Deuxièmement, deux ou trois semaines après le début des travaux, la bâche protégeant la propriété a été arrachée au cours d'un violent orage, ce qui a causé de graves dégâts d'eau partout dans la maison. L'appelante a indiqué que les dommages avaient été importants : certains murs étaient gondolés et le sous-sol fini était une perte totale. L'appelante avait prévu effectuer des rénovations qui lui coûteraient environ 100 000 $, si on inclut l'installation d'un toit neuf, mais elle risquait maintenant de perdre 51 000 $ aux mains d'un entrepreneur et d'avoir à payer non seulement pour faire poser un toit neuf, comme elle l'avait prévu au départ, mais aussi pour faire réparer les lourds dommages causés par l'eau. De plus, l'entrepreneur avait mal fait les fondations, qui devaient donc être refaites. Sur la somme de 17 300 $ environ que l'appelante a déduite en 1997 à titre de frais de réparation et d'entretien de la propriété de Caledon, approximativement 9 900 $ se rapportaient au toit et 7 400 $ aux travaux de réparation des dommages causés par l'eau. On n'a pas pu déterminer avec certitude si ce dernier montant englobait les travaux consistant à refaire une partie des fondations. Au procès, aucun reçu n'a été fourni pour donner le détail de ce montant, bien que l'Agence des douanes et du revenu du Canada ait vérifié la somme totale de 17 345,18 $ au moyen de pièces justificatives.

[9]      En raison des difficultés qu'elle a éprouvées relativement à la propriété en question, l'appelante a quitté les lieux pendant quelques mois. Elle a dit de cette période de sa vie qu'elle avait été une « expérience horrible » . Elle n'a pas eu assez d'argent pour achever toutes les réparations et les rénovations nécessaires. À ce jour, le sous-sol et l'étable n'ont pu être aménagés à des fins de location.

[10]     M. Edwards a continué de vivre dans la propriété, mais il a payé un loyer réduit, c'est-à-dire 500 $ par mois. Ce loyer a été haussé à 1 000 $, soit le double, à la fin de l'année 1998. Comme c'était le cas dans la propriété de la promenade Fenelon, le locataire avait accès à toute la maison, à l'exception de la chambre à coucher de M^me Drefeitas et de sa salle de bains. M. Edwards avait aussi un accès exclusif à une pièce qui lui servait de bureau. En outre, il disposait de deux chambres à coucher et de sa propre salle de bains.

[11]     L'analyse d'un appel mettant en cause le refus de pertes découlant de la location d'une résidence personnelle doit commencer par l'examen de l'arrêt Moldowan c. Sa Majesté la Reine, [1978] 1 R.C.S. 480 (77 DTC 5213). Si je comprends bien cet arrêt aux fins de son application aux affaires du genre de celle dont la Cour est saisie en l'espèce, l'activité locative, considérée objectivement, ne sera traitée comme une source de revenu au sens de l'article 3 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) que si elle permet d'avoir une attente raisonnable de profit, dans lequel cas elle sera assujettie aux autres dispositions pertinentes de la Loi. Malgré certaines critiques, quelques retouches et même une certaine confusion entourant ce principe, tant qu'il n'y aura aucune autre décision faisant autorité et statuant clairement le contraire, je continuerai de considérer l'arrêt Moldowan comme faisant partie du régime dans le cadre duquel l'article 3 de la Loi lui-même joue le rôle de critère minimum - c'est-à-dire qu'il constitue une étape préalable qu'il faut franchir pour pouvoir se prévaloir des autres dispositions de la Loi. Si, objectivement, il y a attente raisonnable de profit, le contribuable franchit l'étape de l'article 3 et les autres dispositions de la Loi s'appliquent pour déterminer si les dépenses en litige sont des frais personnels ou de subsistance (alinéa 18(1)h)) et, dans la négative, si elles ont été engagées en vue de tirer un revenu (alinéa 18(1)a)). C'est à ce moment-là qu'il est finalement nécessaire de déterminer si les dépenses sont raisonnables au sens de l'article 67 de la Loi.

[12]     Aux fins du critère de l'attente raisonnable de profit, je dois d'abord déterminer si le critère est appliqué en tenant compte des dépenses dont la déduction a été demandée par le contribuable ou en fonction de ce qu'un propriétaire raisonnable et soucieux d'atteindre la rentabilité aurait déduit à titre de dépenses légitimes. J'ai l'intention de procéder suivant cette dernière optique. Dans ce contexte, il devient vite évident que les questions du caractère raisonnable et de l'objet se confondent aux fins de l'application du critère de l'attente raisonnable de profit. Aux fins de considérer l'activité locative de M^me Defreitas objectivement, j'admets que cinquante pour cent des dépenses faites relativement à la propriété de la promenade Fenelon et à celle de Caledon l'ont été à des fins personnelles. L'appelante a témoigné que les locataires de la propriété de la promenade Fenelon avaient accès à toutes les pièces de sa maison, à l'exception de sa chambre à coucher et de sa salle de bains. Il est arrivé que ce soit le locataire, et non l'appelante, qui utilise le garage. L'appelante passait le moins de temps possible à la propriété de la promenade Fenelon en raison de la souffrance qu'elle ressentait manifestement du fait des liens émotifs qu'elle avait avec la propriété. Son travail l'amenait à se déplacer beaucoup à l'extérieur de Toronto. Elle n'était donc pas souvent à la maison. Elle a témoigné que l'entente se rapportant à la propriété de Caledon prévoyait une véritable cohabitation pour ce qui est de l'utilisation des lieux. Le locataire, M. Edwards, et ses deux enfants, avaient accès à toute la propriété et, en outre, M. Edwards avait un accès exclusif à une pièce qui lui servait de bureau. Les graves difficultés auxquelles elle a dû faire face avec l'entrepreneur et les dommages importants causés par l'eau ont amené l'appelante à quitter la propriété de Caledon pendant un certain temps et à rester chez sa mère. Le locataire est cependant resté sur les lieux. Pour les deux propriétés, la preuve a révélé que les pièces communes avaient été meublées conjointement, tant par la propriétaire que par le locataire. Tout cela m'amène à conclure que les deux propriétés étaient partagées à parts égales et, donc, que l'appelante les a utilisées à des fins personnelles dans une proportion de cinquante pour cent.

[13]     Aux fins de la présente analyse objective de l'attente raisonnable de profit, je vais me fonder sur les dépenses qui ont été acceptées et qui sont énumérées à la pièce A-1, postes 4 et 5, pour les années 1995 et 1996 respectivement, alors que, pour l'année 1997, je suis d'avis qu'il faut ajouter 2 500 $ au montant indiqué à la pièce A-1, poste 6 (voir les annexes reproduisant les postes 4, 5 et 6) pour arriver à un chiffre raisonnable. Les dépenses acceptables en 1997 ne prévoyaient rien au titre de l'entretien et des réparations, bien que l'appelante ait demandé la déduction de 17 000 $ environ. La propriété de Caledon est plus grande et se trouve en milieu rural; en temps normal, il serait nécessaire d'effectuer certains travaux d'entretien et de réparation. Étant donné que, pour 1995 et 1996, le ministre a accepté des montants de 1 000 $ et de 2 000 $ approximativement pour ce qui est de la première propriété, qui était plus petite, il convient d'accepter le montant de 2 500 $ au titre des frais de réparation et d'entretien raisonnables de la plus grande propriété pour 1997. Aux fins d'évaluer l'attente raisonnable de profit relativement aux deux propriétés, les dépenses suivantes sont par conséquent raisonnables (les montants sont approximatifs) :

	1995	1996	1997
Dépenses raisonnables	12 500 $	11 750 $	19 300 $
Moins 50% pour utilisation à des fins personnelles	6 250 $	5 875 $	9 650 $
Dépenses attribuables à un revenu tiré d'un bien	6 250 $	5 875 $	9 650 $

[14]     M^me Defreitas n'a jamais tiré plus de 4 800 $ par année de la propriété de la promenade Fenelon, bien qu'elle ait indiqué qu'avant de vendre celle-ci elle avait porté le loyer à 425 $, ce qui rapporterait 5 100 $ par année. Ce montant correspond presque aux dépenses raisonnables de 1996. Étant donné la pratique de l'appelante consistant à rembourser l'emprunt hypothécaire, ce qui lui a permis de réduire les frais d'intérêt (de 1995 à 1996, les intérêts ont été réduits de 1 500 $), je conclus que, dans les années 1995 et 1996, l'appelante pouvait raisonnablement s'attendre à réaliser un profit dans un avenir assez rapproché.

[15]     En 1997, l'appelante pouvait espérer tirer de la maison un loyer de 1 000 $ par mois et, pour la prise en pension de chevaux, un loyer de 500 $ par mois, ce qui donnerait un revenu brut annuel atteignant 18 000 $, dont il faudrait soustraire 9 650 $ au titre des dépenses raisonnables. Ce revenu potentiel et la capacité de l'appelante de rembourser l'emprunt hypothécaire ainsi que son désir de faire de l'argent m'amènent à conclure qu'il y avait effectivement attente raisonnable de profit en 1997, avant que le désastre ne frappe.

[16]     Ayant déterminé qu'il existe une source de revenu tiré d'un bien dans les années en question, je dois maintenant appliquer le paragraphe 18(1) et l'article 67 de la Loi pour répondre à deux autres questions. Les dépenses ont-elles été engagées en vue de tirer un revenu ou à titre de frais personnels? Dans l'affirmative, ces dépenses étaient-elles raisonnables? L'expression « frais personnels ou de subsistance » est définie dans les termes suivants :

248 (1) « frais personnels ou de subsistance » Sont compris parmi les frais personnels ou de subsistance :

a)          les dépenses inhérentes aux biens entretenus par toute personne pour l'usage ou l'avantage du contribuable ou de toute personne unie à ce dernier par les liens du sang, du mariage ou de l'adoption, et non entretenus dans le but ou avec l'espoir raisonnable de tirer un profit de l'exploitation d'une entreprise;

                            

[17]     Pour être considérées comme des frais personnels ou de subsistance, les dépenses se rapportant à la propriété doivent avoir été engagées pour l'avantage de l'appelante et non pas dans l'espoir raisonnable de tirer un profit de l'exploitation d'une entreprise. L'appelante a fait valoir que, en 1995, soixante pour cent des dépenses se rapportant à la propriété ont été engagées à des fins non personnelles. J'ai déjà déterminé que seulement cinquante pour cent de ces dépenses étaient raisonnablement attribuables à un usage non personnel; c'est-à-dire que cinquante pour cent des dépenses liées à la propriété n'ont pas été faites pour l'avantage de l'appelante et n'étaient donc pas des frais personnels ou de subsistance. Ayant tiré cette conclusion, je n'ai pas à me pencher sur la seconde partie de la définition de frais personnels ou de subsistance. Dans le même ordre d'idées, en 1996 et 1997, cinquante pour cent des dépenses liées à la propriété n'étaient pas des frais personnels ou de subsistance. Je conclus également que, dans les trois années, cinquante pour cent des dépenses en question ont été engagées par l'appelante en vue de tirer un revenu des propriétés. Bien que ces mêmes dépenses lui aient permis de couvrir du même coup une partie de ses frais personnels liés à sa résidence, je suis convaincu que l'appelante visait à tirer un revenu des deux propriétés. Elle était sur la bonne voie en ce qui concerne la propriété de la promenade Fenelon grâce à la réduction rapide de l'emprunt hypothécaire, et elle pouvait aussi espérer réaliser un profit relativement à la propriété de Caledon avant que les difficultés imprévues ne surgissent.

[18]     En dernier lieu, je dois examiner le caractère raisonnable des dépenses faites dans les trois années. En 1995, les dépenses déduites par l'appelante incluaient un montant de 1 260 $ pour un soffite, une bordure de toit et des gouttières; comme il n'a pas été prouvé qu'il s'agissait de réparations seulement, et que le montant en question représentait plutôt un coût de remplacement, je conclus qu'il s'agissait d'une dépense en immobilisations. En ce qui concerne les frais de 734,06 $ pour le câble et la télévision, la preuve n'a pas permis de les attribuer à un usage non personnel. Par conséquent, pour l'année 1995, j'accepte le montant des dépenses qui ont été appuyées par des pièces justificatives, moins 1 260 $ et 734,06 $, et je multiplie le résultat par cinquante pour cent, ce qui donne un total de 6 250,65 $ au titre des dépenses déductibles et, donc, une perte de 1 450,65 $.

[19]     Pour l'année 1996, j'accepte les dépenses qui ont été appuyées par des pièces justificatives, moins 899,48 $ pour le câble et la télévision (pour les motifs exposés précédemment) et 346 $ pour l'achat d'une scie. Si je multiplie le résultat ainsi obtenu encore une fois par cinquante pour cent, j'obtiens des dépenses déductibles de 6 388,20 $ et une perte de 3 538,20 $.

[20]     En 1997, l'appelante a déduit un montant de 16 095 $ au titre des travaux d'entretien et de réparation, alors que l'Agence des douanes et du revenu du Canada a en fait vérifié la somme de 17 345,18 $ au moyen d'un examen des pièces justificatives. Sur ce montant, approximativement 8 615 $, plus la taxe de vente provinciale et la taxe sur les produits et services - ce qui donne un total approximatif de 9 906 $ - ont été consacrés à l'installation d'un toit neuf. Le reste du montant a servi à réparer les dommages causés par l'eau par suite de l'orage et à effectuer des travaux supplémentaires se rapportant aux fondations en béton. L'appelante n'a pas précisé quel montant avait été consacré à la réparation des dommages causés par l'eau et aux travaux se rapportant aux fondations; les dépenses appartenant à la première catégorie étaient des dépenses courantes et celles appartenant à la deuxième catégorie, des dépenses en immobilisations. Comme je ne dispose pas de l'information nécessaire, je limiterai les frais de réparation au montant de l'estimation raisonnable sur lequel je me suis fondé plus tôt - 2 500 $. J'accepte donc le montant des dépenses qui sont appuyées par des pièces justificatives, moins 1 156,48 $ - pour le câble et la télévision - et moins 14 845,18 $ - pour les frais de réparation déraisonnables et inadmissibles. Le résultat est encore une fois multiplié par cinquante pour cent, ce qui donne 9 655,45 $ au titre des dépenses déductibles et 3 655,45 $ au titre de la perte.

[21]     J'admets l'appel et défère les nouvelles cotisations au ministre en tenant compte du fait que des pertes de 1 450,65 $, de 3 538,20 $ et de 3 655,45 $ doivent être admises pour les années 1995, 1996 et 1997 respectivement.

         

Signé à Ottawa, Canada, ce 14^e jour de septembre 2001.

« Campbell J. Miller »

J.C.C.I.

Traduction certifiée conforme

ce 3^e jour de février 2003.

Mario Lagacé, réviseur

Pièce 1, poste 4

DÉPENSES	DÉDUITES SUIVANT T776	EXAMINÉES OUI/NON	É TAYÉES PAR DES PIÈCES JUSTIFICATIVES	NON ACCEPTABLES	DÉPENSES ACCEPTABLES
IMPÔT FONCIER	2 164,77 $	OUI	2 164,77 $	-	2 164,77 $
ENTRETIEN ET RÉPARATIONS	2 810,22 $	OUI	2 314,29 $	1 260 $	1 054,29 $
INTÉRÊTS	6 992,21 $	OUI	6 153,84 $	-	6 153,84 $
ASSURANCE	424,83 $	OUI	369,42 $	-	369,42 $
CHARGES COMMUNES				-	-
ÉLECTRICITÉ/CHAUFFAGE/ EAU	3 640,34 $	OUI	3 493,03 $	734,06 $	2 758,97 $
PUBLICITÉ					-
AUTRES (indiqué ci-après)					-
TOTAL	16 032,37 $				12 501,29 $
Moins : Portion personnelle	6 661,74 $				6 250,65 $
Dépenses nettes	9 370,63 $				6 250,65 $
PERTE LOCATIVE NETTE	(4 570,63 $)
AUTRES :			REVENU LOCATIF BRUT		4 800 $
			DÉPENSES ADMISSIBLES		4 800 $
			REVENU LOCATIF NET RÉVISÉ		0*

Pièce 1, poste 5

DÉPENSES	DÉDUITES SUIVANT T776	EXAMINÉES OUI/NON	É TAYÉES PAR DES PIÈCES JUSTIFICATIVES	NON ACCEPTABLES	DÉPENSES ACCEPTABLES
IMPÔT FONCIER	2 176 $	OUI	2 188,54 $	-	2 188,54 $
ENTRETIEN ET RÉPARATIONS	3 683,57 $	OUI	3 295,21 $	1 346 $	1 949,35 $
INTÉRÊTS	4 992,58 $	OUI	4 882,59 $	-	4 882,59 $
ASSURANCE	398,97 $	OUI	398,97 $	-	398,97 $
CHARGES COMMUNES				-	-
ÉLECTRICITÉ/CHAUFFAGE/ EAU	2 947,34 $	OUI	3 256,43 $	899,48 $	2 356,95 $
PUBLICITÉ		OUI		-	-
AUTRES (indiqué ci-après)					-
TOTAL	14 198,46 $				11 776,40 $
Moins : Portion personnelle	7 099,24 $				5 888,20 $
Dépenses nettes	7 099,22 $				5 888,20 $
PERTE LOCATIVE NETTE	(4 249,22 $)
AUTRES :			REVENU LOCATIF BRUT		2 850 $
			DÉPENSES ADMISSIBLES		2 850 $
			REVENU LOCATIF NET RÉVISÉ		0 $*

Pièce 1, poste 6

DÉPENSES	DÉDUITES SUIVANT T776	EXAMINÉES OUI/NON	É TAYÉES PAR DES PIÈCES JUSTIFICATIVES	NON ACCEPTABLES	DÉPENSES ACCEPTABLES
IMPÔT FONCIER	3 740,05 $	OUI	3 740,05 $	-	3 740,05 $
ENTRETIEN ET RÉPARATIONS	16 095 $	OUI	17 345,18 $	17 345,18 $	-
INTÉRÊTS	9 331,65 $	OUI	9 328,11 $	-	9 328,11 $
ASSURANCE	480 $	OUI	369,96 $	-	369,96 $
CHARGES COMMUNES				-	-
ÉLECTRICITÉ/CHAUFFAGE/ EAU	4 952,14 $	OUI	4 529,26 $	1 156,48 $	3 372,78 $
PUBLICITÉ			-	-	-
AUTRES (indiqué ci-après)					-
TOTAL	34 598,84 $				16 810,90 $
Moins : Portion personnelle	17 299,43 $				8 405,45 $
Dépenses nettes	17 299,41 $				8 405,45 $
PERTE LOCATIVE NETTE	(11 299,41 $)
AUTRES :			REVENU LOCATIF BRUT		6 000 $
			DÉPENSES ADMISSIBLES		6 000 $
			REVENU LOCATIF NET RÉVISÉ		0*