[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
2001-3490(IT)I
ENTRE :
WINONA A. FLETCHER,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus le 5 septembre 2002, à Kelowna (Colombie-Britannique), par
l'honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions
Pour l'appelante : L'appelante elle-même
Avocate de l'intimée : Me Nadine Taylor
JUGEMENT
Les appels interjetés à l'égard des cotisations établies en application de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1994 et 1995 sont admis, avec frais,au montant de 200 $, et les cotisations déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations en tenant compte du fait que l'appelante n'a pas acheté le 5768 Tern Drive et le 5769 Teal Drive, à Vernon (Colombie-Britannique), dans le cadre l'exploitation d'une entreprise, mais les a achetés comme résidences principales.
Signé à Ottawa, Canada, ce 13e jour de septembre 2002.
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« Campbell J. Miller » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 1er jour d'août 2003.
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Date: 20020913
Dossier: 2001-3490(IT)I
ENTRE :
WINONA A. FLETCHER,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Miller
[1] L'appelante, Mme Winona Fletcher, en appelle des cotisations du ministre du Revenu national pour les années d'imposition 1994 et 1995. En 1994, le ministre a inclut une somme de 25 443 $ dans le revenu de Mme Fletcher par suite de la vente de l'immeuble sis au 5768, Tern Drive, Vernon (Colombie-Britannique) ( « Immeuble 1 » ). En 1995, le ministre a inclus une somme de 19 551 $ dans le revenu de Mme Fletcher par suite de la vente d'un immeuble sis au 5769, Teal Drive, à Vernon (Colombie-Britannique) ( « Immeuble 2 » ). Mme Fletcher prétend que les deux immeubles ont été achetés à titre de résidences principales. Le Ministre soutient que l'appelante a acheté les biens dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise et qu'elle avait l'intention de les revendre dans le but de réaliser un bénéfice. La preuve me convainc que Mme Fletcher n'exploitait pas une entreprise et qu'elle n'avait pas cette intention.
Faits
[2] Au milieu des années 1990, R & N Development aménageait une nouvelle subdivision à Vernon. Mme Fletcher travaillait pour R & N. Erlendson Construction Ltd., une société détenue à cent pour cent par M. Erlendson, acheta un lot de R & N afin d'y construire une maison sur plans, qui devait être vendue avant la fin de la construction. Le contrat d'achat et de vente était daté du 27 mai 1993. M. Erlendson a immédiatement mis la propriété sur le marché pour 166 000 $ par l'intermédiaire d'un agent local. En mai 1993 également, Mme Fletcher, qui avait une relation avec M. Erlendson, a fait conclure à Erlendson Construction Ltd. un contrat d'achat et de vente d'un lot de la même subdivision au prix de 54 650 $. L'offre contenait une disposition permettant à Erlendson Construction Ltd. de céder ses parts. Ce lot devait porter la maison de Mme Fletcher - l'Immeuble 1. La maison sur plans était l'Immeuble 2. En transigeant par l'intermédiaire de Erlendson Construction Ltd., Mme Fletcher pouvait obtenir des conditions plus favorables, car les deux propriétés étaient achetées en même temps. Dans les deux cas, la vente devait être conclue le 19 novembre 1993.
[3] Mme Fletcher a payé environ 94 000 $ pour la construction de sa maison sur l'Immeuble 1. La construction s'est bien déroulée et elle a reçu son permis d'occupation en septembre 1993. Vu qu'elle était employée de R & N, il lui fut permis d'emménager en septembre 1993, même si la vente ne devait pas être conclue avant novembre 1993. Elle a fini le sous-sol de sa maison en novembre.
[4] M. Erlendson avait des problèmes financiers dans la construction de l'Immeuble 2; la date d'achèvement du 19 novembre a donc été reportée à avril 1994.
[5] Puisque la maison de Mme Fletcher était terminée et que la maison sur plans de M. Erlendson ne l'était pas, R & N a demandé à Mme Fletcher de permettre à sa maison de servir de modèle pour la subdivision. Elle a accédé à la demande de son employeur. Afin d'obtenir le plus de publicité, l'Immeuble 1 a été inscrit au service interagences et son prix a été fixé à 177 900 $, un prix qui, selon Mme Fletcher, était trop élevé pour la vente. Elle n'avait pas l'intention de vendre.
[6] En février 1994, Mme Fletcher a reçu une offre de 165 000 $. Elle a essayé de convaincre l'acheteur potentiel de faire une offre sur la maison sur plans de M. Erlendson, mais les acheteurs n'étaient intéressés qu'à l'immeuble de Mme Fletcher. Elle a donc proposé une contre-offre de 176 000 $, dans l'intention de dissuader les acheteurs. Ceux-ci ont accepté la contre-offre.
[7] Mme Fletcher a vendu l'Immeuble 1 pour diverses raisons. Elle voulait aider M. Erlendson, qui avait des difficultés financières et avait de la peine à terminer la maison sur plans. Si elle vendait l'Immeuble 1, elle pouvait acheter l'Immeuble 2 de M. Erlendson au coût du lot (53 900 $) plus le coût de la construction (83 000 $), permettant ainsi à son ami de coeur de se sortir d'une impasse. Elle en avait également trop entrepris pour ses moyens en finissant le sous-sol de l'Immeuble 1. La valeur élevée de l'offre l'aiderait donc à rembourser certaines de ses dettes. Mme Fletcher a admis que la décision était difficile car elle aimait beaucoup sa maison.
[8] Avec le produit de la vente de l'Immeuble 1, Mme Fletcher a pu rembourser un prêt de 61 000 $, fermer une ligne de crédit de 10 000 $ et remettre 8 000 $ dans son REER. Elle a payé le prix du lot de l'Immeuble 2, d'approximativement 54 000 $, et utilisé le reste du produit, en combinaison avec un prêt de 55 000 $, pour financer la construction de l'Immeuble 2.
[9] En avril 1994, Mme Fletcher et M. Erlendson ont emménagé ensemble dans l'Immeuble 2. M. Erlendson n'y est pas resté longtemps, car les rapports entre lui et la fille adolescente de Mme Fletcher étaient difficiles. Mme Fletcher a résidé dans la maison du 1er avril jusqu'en août 1994. Elle a emménagé avec M. Erlendson en septembre 1994, et sa fille de 19 ans est alors demeurée dans la maison. Elle inscrivit à ce moment l'Immeuble 2, mais comme elle ne réussit pas à le vendre, elle ne renouvela pas l'inscription. Au début de 1995, la fille de Mme Fletcher a emménagé avec elle et M. Erlendson dans la maison de M. Erlendson. Entre janvier et juin 1995, Mme Fletcher a loué l'Immeuble 2. Elle a déclaré le revenu de la location dans sa déclaration de revenus de 1995.
[10] La situation entre M. Erlendson et la fille de Mme Fletcher ne s'améliora pas; Mme Fletcher emménagea donc avec sa fille dans l'Immeuble 2 en juin 1995. Peu de temps après, la fille de Mme Fletcher trouva un emploi à plein temps et quitta la maison. Mme Fletcher et M. Erlendson décidèrent qu'il leur était alors possible de vivre ensemble. Ils mettraient leurs immeubles en location, au lieu de les vendre, car le marché était déprimé. Ils décidèrent de louer le premier immeuble qu'ils réussiraient à louer et de vivre dans l'autre immeuble.
[11] Un couple intéressé à louer l'Immeuble 2 demanda si Mme Fletcher serait disposée à le leur vendre s'ils obtenaient du financement et si le sous-sol pouvait être fini. M. Erlendson accepta de finir le sous-sol à un coût de 11 000 $ et Mme Fletcher vendit par la suite l'Immeuble 2 pour 151 000 $ en septembre 1995.
[12] En 1996, Mme Fletcher et M. Erlendson achetèrent un immeuble dans la même subdivision, où ils vivent ensemble depuis ce temps.
[13] Avant l'achat et la vente de l'Immeuble 1 et de l'Immeuble 2, Mme Fletcher avait possédé un immeuble à Lumby pendant quelques mois en 1992. Il fut vendu à l'automne de 1992 à cause des réticences des enfants de Mme Fletcher de fréquenter l'école à Lumby.
Analyse
[14] La position de Mme Fletcher était simple. Elle n'a jamais eu l'intention de vendre l'Immeuble 1 ni l'Immeuble 2 : ils étaient destinés à lui servir de résidences. Comme elle le dit, les circonstances de la vie ont mené à la disposition des deux immeubles. Il ne lui est jamais passé par l'esprit que les immeubles pourraient être considérés comme un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.
[15] L'intimée voit la situation très différemment. Elle prétend que Mme Fletcher exploitait une entreprise. Elle fait remarquer les antécédents immobiliers de Mme Fletcher et le grand roulement de biens immeubles dans une courte période. À tout le moins, les activités immobilières constituaient un « projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » , une expression se trouvant dans la définition d'entreprise de la Loi. L'intimée s'est fondée sur la récente décision de la Cour canadienne de l'impôt dans Scenna c. Canada[1], laquelle citait longuement la décision de la Cour suprême du Canada dans Friesen c. Canada[2], afin d'étayer sa position sur ce qui constitue un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial par rapport à une activité immobilière. L'arrêt Friesen renvoie également au bulletin d'interprétation IT-218R, lequel renferme un sommaire des facteurs relatifs ayant une incidence sur une telle détermination. L'avocat de l'intimée a élaboré devant moi sur chacun des facteurs suivants :
a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;
b) le caractère réalisable de l'intention du contribuable;
c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;
d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;
e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;
f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;
g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement, le cas échéant;
h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;
i) le fait que le contribuable partage la possession du bien immeuble avec d'autres personnes;
j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;
k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;
l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble.
[16] Je réglerai en premier l'assertion de l'intimée à l'effet que, même en l'absence de projets comportant un risque ou d'affaires de caractère commercial, Mme Fletcher exploitait une entreprise. L'intimée dénomme l'immeuble Lumby, l'Immeuble 1 et l'Immeuble 2, les « stocks » de Mme Fletcher. Je ne les décrirais pas de cette façon. Le fait que les trois immeubles aient été vendus en l'espace de trois ans ne fait pas forcément de ces immeubles des stocks. En les dénommant ainsi, on ne tient pas compte de plusieurs facteurs habituels servant à identifier une entreprise - les signes d'un projet commercial. Aucun de ces facteurs n'était présent en l'espèce. Il n'y avait aucune intention d'exploiter une entreprise, aucune démarche commerciale, pas de cartes de visite, pas de comptes, pas de bureau ni d'équipement et aucun plan d'affaires. Il s'agit d'une femme qui s'est trouvée à travailler pour un promoteur et qui était amoureuse d'un entrepreneur. Du point de vue de l'intimée, ces facteurs ont de quelque manière donné à l'appelante un certain caractère commercial, mais je ne peux simplement pas conclure à l'existence de ce caractère commercial. Elle n'exploitait pas d'entreprise.
[17] Je me pencherai maintenant sur la question de savoir si elle était engagée dans un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et, partant, si elle était couverte aux fins fiscales par la définition d'entreprise. La Cour suprême du Canada dans l'arrêt Friesen a indiqué :
La première condition de l'existence d'un projet comportant un risque de caractère commercial est qu'il comporte un « plan visant la réalisation d'un bénéfice » . Le contribuable doit avoir l'intention légitime de tirer un bénéfice de l'opération. [...]
La Cour suprême du Canada poursuit en renvoyant à IT-459 et IT-218R pour nommer les autres facteurs pertinents. Toutefois, il est clair que, en l'absence d'une intention légitime de réaliser un bénéfice, il n'y a pas de projet comportant un risque ni d'affaire de caractère commercial. Je suis convaincu que Mme Fletcher n'avait aucun plan de réalisation de bénéfices. Elle n'avait aucune intention légitime de gagner un bénéfice de l'opération. Elle a affirmé cela plusieurs fois dans son témoignage. Je la crois. Elle était complètement sincère dans ses réponses, la preuve qu'elle a présentée était cohérente et claire, et elle était corroborée par M. Erlendson, lequel était également sincère. Mme Fletcher a été réellement surprise du traitement par le gouvernement de ce qu'elle a décrit comme étant le fait des aléas de la vie. L'allégation qu'elle spéculait sur des immeubles dans l'intention de réaliser un bénéfice était risible dans son esprit, quoique, à son honneur, elle a concédé que le gouvernement était en droit de se poser des questions au vu des facteurs cités précédemment. Je juge qu'elle a répondu à toutes les inquiétudes avec des explications totalement crédibles des circonstances de l'achat et la vente des immeubles.
[18] L'intimée argue que, même si Mme Fletcher n'avait pas l'intention initiale de revendre les immeubles : (i) elle avait l'intention secondaire de le faire; et (ii) au moment de la vente, son intention en était devenue une de vendre pour un bénéfice.
[19] Je ne trouve aucune preuve à l'appui d'une intention secondaire de vendre pour un bénéfice. À l'égard de l'Immeuble 1, l'intimée suggère que l'inscription par Mme Fletcher de l'immeuble peu après son achat est une preuve suffisante d'une telle intention. Je ne suis pas d'accord. L'immeuble a été inscrit pour faire plaisir à son employeur, le promoteur, qui avait besoin d'une maison modèle pour mettre en marché la subdivision.
[20] Elle a terminé le sous-sol peu après avoir emménagé dans l'immeuble - ce comportement n'indique pas une intention de revendre rapidement pour faire de la spéculation. Elle n'avait qu'une seule intention, c'était de vivre dans l'immeuble qui serait sa résidence. Au moment de l'achat, elle n'a jamais pensé à ce qui arriverait si son intention première de vivre dans l'immeuble comme sa résidence principale ne se réalisait pas. Cette possibilité n'était pas dans les limites de la conscience de Mme Fletcher en mai 1993 lorsqu'elle a déposé l'offre, ni en septembre 1993 quand elle a emménagé, ni en novembre 1993 lorsque le transfert officiel du titre a eu lieu.
[21] Pour qu'il y ait intention secondaire, il faut qu'il y ait une preuve que la possibilité a été envisagée au moment de l'acquisition. Il ne suffit pas de spéculer que, dans l'hypothèse où on avait demandé à Mme Fletcher à cette époque si elle avait l'intention de revendre pour un bénéfice si, pour quelque raison que ce soit, elle ne pouvait plus résider dans l'immeuble comme sa résidence principale, elle aurait pu répondre oui. Cela ne peut pas être le test. Autrement, il serait difficile de trouver un achat de bien immeuble qui se produirait sans intention secondaire. Non, il faut qu'il y ait une preuve à l'époque d'une intention secondaire : cette intention ne peut être imputée rétrospectivement.
[22] À l'égard de l'Immeuble 2, je conclus ici aussi qu'il n'y avait qu'une seule intention au moment où l'immeuble a été acheté. Cet immeuble devait remplacer l'Immeuble 1 comme résidence de Mme Fletcher et Mme Fletcher a d'ailleurs gardé l'immeuble pendant un an et demi; les événements familiaux en ont ensuite causé la vente. Ici encore, l'intimée cite l'inscription de l'immeuble comme preuve d'une intention secondaire. Mais Mme Fletcher a donné une réponse plausible. En août 1994, lorsqu'elle a inscrit l'Immeuble 2, les rapports entre sa fille et M. Erlendson étaient tels qu'ils ne pouvaient vivre sous le même toit. Mme Fletcher a emménagé avec M. Erlendson et mis l'immeuble en vente. L'immeuble ne s'est pas vendu, l'inscription est arrivée à échéance, et elle ne l'a pas renouvelée. Cette action n'était pas motivée par la recherche d'un bénéfice; c'était une manière de faire face aux incertitudes de la vie que connaissait Mme Fletcher.
[23] En ce qui concerne la question d'une intention qui change avec le temps, l'intimée s'est fiée au commentaire suivant tiré du bulletin d'interprétation 459 :
[...] De plus, les intentions du contribuable ne sont pas limitées à l'objet de l'acquisition du bien, mais elles se prolongent jusqu'à la date de la disposition du bien. L'intention d'un contribuable, si intention il avait, à la date de l'acquisition du bien peut changer en tout temps au cours de la détention et jusqu'à la disposition car le contribuable peut se former une nouvelle intention ou peut par ailleurs changer ou abandonner son intention principale, prédominante ou secondaire, à l'égard du bien.
Je considère que cela signifie que, au moment de la vente, l'intention de vendre pour un bénéfice doit être devenue l'intention principale. Le bulletin va peut-être trop loin en suggérant que l'intention au moment de la vente, contrairement à l'intention au moment de l'achat, suffit pour établir l'intention nécessaire exigée par la Cour suprême du Canada dans Friesen aux fins de détermination de l'existence d'un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Toutefois, même si j'accepte les postulats du bulletin, je ne peux conclure que, au moment de la vente de l'Immeuble 1, Mme Fletcher avait comme intention principale de faire un bénéfice. Son intention principale était d'aider M. Erlendson à sortir d'une crise financière. Le résultat de la vente a été qu'elle a pu rembourser certaines dettes, mais ce n'était pas le motif principal de ses actions.
[24] En ce qui concerne l'Immeuble 2, Mme Fletcher ne cherchait qu'à louer l'immeuble, car elle et M. Erlendson avaient conclu qu'ils pouvaient maintenant avoir une vie heureuse ensemble, car la fille de Mme Fletcher avait quitté la résidence. Les prix des immeubles n'étaient pas élevés, et, bien qu'un certain gain ait été réalisé, ce n'était pas le meilleur moment pour vendre. Dans les circonstances, je ne peux conclure que, même au moment de la vente de l'Immeuble 2, l'intention principale de Mme Fletcher était devenue la réalisation de bénéfices.
[25] Pour revenir à l'énumération présentée par l'intimée sur le fondement de IT-218R, je crois que j'ai tranché sur tous les facteurs liés au concept d'intention, soit les facteurs a), b), d), e) et k). J'ai conclu que l'intention nécessaire (principale, secondaire ou changée au moment de la disposition) n'existait pas dans ce cas. Cela suffit à conclure que Mme Fletcher n'était pas engagée dans un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Je n'ai pas besoin de traiter des autres facteurs.
[26] J'admets les appels et renvoie l'affaire au ministre pour nouvel examen et nouvelles cotisations sur le fondement que Mme Fletcher n'a pas acheté les immeubles dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise, mais comme résidences principales. Vu la nécessité de deux comparutions à Kelowna et les déplacements de sa résidence de Vernon, et étant donné les communications régulières qu'elle a eues avec Revenu Canada sur une longue période de temps, j'accorde à Mme Fletcher des dépens de 200 $ pour couvrir les dépenses incidentes qu'elle a engagées dans cette affaire.
Signé à Ottawa, Canada, ce 13e jour de septembre 2002.
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« Campbell J. Miller » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 1er jour d'août 2003.
Mario Lagacé, réviseur