Date : 20020301
Dossier : 1999-4804-IT-G
ENTRE :
YVES VIGNEAULT
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifsdu jugement
P.R. Dussault, J.C.C.I.
[1] Il s'agit d'un appel d'une cotisation établie en vertu de l'article 160 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ).
[2] En établissant cette cotisation, le ministre du Revenu national (le « Ministre » ) a tenu pour acquis les faits énoncés aux alinéas 4 a) à 4 u) de la Réponse à l'avis d'appel. Ces alinéas se lisent :
a) en date du 13 octobre 1998, Monsieur Robert Thibault devenait débiteur fiscal pour l'année d'imposition 1995 pour une somme de 29 156,35 $; la somme de 69 500 $;
b) en date du 4 octobre 1995, un contrat de vente notarié est rédigé et enregistré à Richmond le 6 octobre 1995 sous le no : 203 287;
c) par ce contrat, Monsieur Robert Thibault vend à l'appelant un immeuble situé au 67 et 69 rue Lavoie, Bromptonville (Québec) J0B 1H0 (ci-après, la « propriété » ) pour
d) la valeur municipale de la propriété était de 92 700 $ en 1995;
e) la propriété est un bien locatif;
f) le vendeur de la propriété, Monsieur Robert Thibault, est le conjoint de fait de Maryse Vigneault, soeur de l'appelant;
g) l'appelant déclare des revenus locatifs pour une propriété située au 67 et 69, rue Lavoie à Bromptonville dans ses déclarations de revenus pour les années d'imposition 1996 et 1997 :
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1996 |
1997 |
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Revenu brut de location |
11 220 $ |
6 060 $ |
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Dépenses locatives |
9 570 $ |
5 800 $ |
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Revenus nets de location |
1 650 $ |
260 $ |
h) Monsieur Yves Vigneault vend la propriété en 1997 pour la somme de 70 000 $;
i) en date du 26 mars 1999, un avis de cotisation au montant de 23 200 $ et portant le numéro 13143 a été émis à M. Yves Vigneault, en vertu du paragraphe 160(1) de la Loi;
j) en vertu du paragraphe 160(1) de la Loi, l'avantage fut calculé ainsi :
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évaluation municipale du 67 et 69 rue Lavoie |
92 700 $ |
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prix d'achat de M. Yves Vigneault |
69 500 $ |
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avantage |
23 200 $ |
k) le total de tous les montants que l'auteur du transfert était tenu de payer en vertu de la Loi au cours ou à l'égard de l'année d'imposition pendant laquelle le bien a été transféré ou lors de toute année d'imposition antérieure, s'élevait à 29 156,35 $ en date du 13 octobre 1998;
l) la juste valeur marchande (ci-après, la « J.V.M. » ) de la propriété ayant fait l'objet de la vente étant supérieure à la contrepartie payée par l'appelant, et la différence entre la J.V.M. et la contrepartie payée par l'appelant étant au moins égale à la dette fiscale de M. Robert Thibault, le ministre a considéré que l'appelant était solidairement responsable de la dette fiscale de l'auteur du transfert de la propriété, M. Robert Thibault, pour un montant de 23 200 $;
m) M. Robert Thibault a déclaré faillite le 30 octobre 1998;
n) le bénéficiaire et l'auteur d'un transfert sont solidairement responsables du paiement de l'impôt dû par l'auteur de transfert au moment du transfert.
[3] L'avocat de l'intimée a reconnu que la valeur marchande de la propriété était de 80 000 $ et non de 92 700 $ au moment du transfert en 1995 de sorte que le montant cotisé en vertu de l'article 160 de la Loi doit être réduit de 23 200 $ à 10 500 $ si la cotisation s'avère par ailleurs bien fondée.
[4] L'appelant prétend qu'il n'est pas devenu propriétaire de l'immeuble en question en 1995 et que c'est monsieur Robert Thibault qui en est toujours demeuré propriétaire malgré le contrat notarié en date du 4 octobre 1995. À cet effet, il invoque une contre-lettre signée devant le notaire le même jour.
[5] L'appelant affirme avoir aidé Monsieur Thibault à construire cette maison ainsi que trois autres presque identiques et pouvoir ainsi affirmer que l'évaluation municipale était trop élevée à l'époque.
[6] L'appelant a présenté un document (pièce A-1) concernant l'évaluation d'un certain nombre de propriétés à Bromptonville (Québec). Toutefois, ce document ne contient, ni photo, ni description ou autre détail concernant les propriétés en question, de sorte qu'il s'avère peu utile.
[7] Madame Maryse Vigneault, la soeur de l'appelant, a témoigné concernant les circonstances ayant entouré l'achat et la revente de l'immeuble.
[8] Monsieur Marcel Vaillancourt, évaluateur agréé, a témoigné pour l'intimée. À l'aide de comparables, il a établi la juste valeur marchande de la propriété située au 67 et au 69, rue Lavoie à Bromptonville (Québec) à 80 000 $. Hormis des rajustements différents de 3 000 $ et de 5 000 $ pour tenir compte de la situation financière du vendeur à l'égard de deux transactions portant sur la même propriété, rajustements que monsieur Vaillancourt a eu certaines difficultés à expliquer, son travail d'évaluation des propriétés comparables est difficilement contestable d'autant plus que le résultat est indépendant des rajustements en question puisque cette propriété n'est pas utilisée comme comparable.
[9] L'avocat de l'intimée se fonde sur l'article 1452 du Code civil du Québec et soutient que le Ministre pouvait ignorer la contre-lettre entre l'appelant et monsieur Thibault et cotiser en se fondant sur le contrat apparent.
[10] Sur la question de la valeur marchande de la propriété, l'avocat de l'intimée soutient que le résultat de l'évaluation de monsieur Vaillancourt est sans faille d'autant plus que les rajustements dont il a été question n'ont pas d'influence sur ce résultat.
[11] Je suis d'accord avec l'avocat de l'intimée. Le Ministre s'est fié au contrat notarié pour cotiser comme il était en droit de le faire d'autant plus que c'est l'appelant lui-même qui a déclaré le revenu de location provenant de l'immeuble en litige.
[12] Quant à la valeur marchande établie par monsieur Vaillancourt à 80 000 $, j'ai peu de reproches à faire en ce qui concerne le rapport d'évaluation soumis sous réserve des rajustements déjà mentionnés et qui n'ont pas d'impact sur le résultat final. Je ne pense pas que la propriété en litige ait valu 70 000 $.
[13] De plus, j'ai moi-même soulevé la question du financement. Je ne crois pas qu'à Bromptonville, les institutions financières aient prêté à 100 p. 100 de la valeur d'une propriété. Dans la mesure où l'on a obtenu un financement à 69 500 $, je pense que la propriété devait valoir passablement plus puisque, particulièrement dans les petites municipalités où cela ne bouge pas trop, les institutions financières ne prêtent généralement pas à 100 p. 100 ou même à 90 p. 100 de la valeur marchande.
[14] À mon avis, prétendre que la valeur de la propriété n'était que de 70 000 $ est complètement irréaliste.
[15] Par ailleurs, monsieur Vaillancourt a, de son côté, fait son travail de façon consciencieuse. Il s'est déplacé pour faire son évaluation, il a vu les propriétés et il a contacté les personnes concernées.
[16] Comme l'avocat de l'intimée a admis que la valeur marchande au moment du transfert était de 80 000 $ et non de 92 700 $, l'appel est admis, sans frais, et la cotisation est déférée au Ministre pour nouvel examen et nouvelle cotisation en tenant pour acquis que le montant cotisé doit être réduit de 23 200 $ à 10 500 $.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour de mars 2002.
« Pierre Dussault »
J.C.C.I.
NO DU DOSSIER DE LA COUR : 1999-4804(IT)G
INTITULÉ DE LA CAUSE : YVES VIGNEAULT
et Sa Majesté la Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Sherbrooke (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 30 octobre 2001
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : L'honorable juge Pierre Dussault
DATE DES MOTIFS DU JUGEMENT : le 1er mars 2002
COMPARUTIONS :
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Pour l'intimée : Me Simon-Nicolas Crépin
AVOCAT INSCRIT AU DOSSIER :
Pour l'appelant :
Nom :
Étude :
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada