[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
97-1820(IT)I
ENTRE :
SUSAN KIMBERLY DWINNELL,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus le 9 avril 1998 à Toronto (Ontario) par
l'honorable juge Terrence P. O'Connor
Comparutions
Pour l'appelante : l'appelante elle-même
Avocate de l'intimée : Me Madeleine Schwarz
JUGEMENT
Les appels des nouvelles cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1991, 1992, 1993 et 1994 sont admis, et les nouvelles cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 28e jour d'avril 1998.
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« T. P. O'Connor » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour d'avril 2003.
Philippe Ducharme, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Date: 19980428
Dossier: 97-1820(IT)I
ENTRE :
SUSAN KIMBERLY DWINNELL,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge O'Connor, C.C.I.
[1] Les présents appels ont été entendus à Toronto, en Ontario, le 9 avril 1998, sous le régime de la procédure informelle de cette cour. L'appelante a été la seule personne à témoigner.
Question en litige
[2] La question en litige est celle de savoir si l'appelante avait le droit, pour les années d'imposition 1991 à 1994, de déduire certaines pertes locatives relativement à sa résidence d'Oshawa, en Ontario.
Faits
[3] Les faits qui me semblent les plus importants sont les suivants :
1. Le 25 février 1989, l'appelante, une enseignante, a acheté pour 164 500 $ une résidence de deux étages au 150, rue Sagebrush, à Oshawa, en Ontario (la « propriété » ), à titre de résidence principale.
2. Après l'achat, l'appelante a aménagé le sous-sol en vue de le louer. Elle était disposée à le louer au début de 1991. Le locataire du sous-sol devait partager la cuisine, une salle de bains et une buanderie et utiliser la même entrée que l'appelante. De plus, le locataire devait partager la note de téléphone et pouvait regarder la télévision par câble au sous-sol tout comme l'appelante pouvait le faire au premier étage.
3. La salle de bains du sous-sol, non finie, ne pouvait être utilisée. Il n'y avait pas de cuisine au sous-sol. L'appelante a expliqué que, n'ayant pas les moyens d'apporter des améliorations au sous-sol non autonome, elle ne pouvait le louer que pour 300 $ par mois, alors qu'elle aurait pu exiger un loyer de 400 $ à 450 $ par mois si le sous-sol avait été autonome.
4. L'appelante a placardé des annonces dans les établissements du voisinage (par exemple son église et le magasin du coin) et a parlé du sous-sol à louer à son entourage. Elle n'était pas disposée à accepter n'importe quel locataire, étant donné qu'elle devait partager plusieurs pièces avec celui-ci, comme je l'ai déjà indiqué.
5. L'appelante avait l'intention de faire des améliorations au sous-sol et ainsi augmenter le loyer, mais elle n'avait pu se le permettre, essentiellement parce que son salaire d'enseignante avait été, aux termes du contrat social, bloqué pour la période allant de septembre 1992 à juin 1995.
6. Les dépenses étaient plus élevées que la moyenne, notamment pour les raisons suivantes :
a) Les factures relatives à la fournaise électrique et au chauffe-eau étaient très élevées. L'appelante voulait les remplacer, mais n'a pu se le permettre avant 1994, année où elle les a remplacés.
b) L'appelante a dû faire face à une importante dépense imprévue découlant de la lutte ardente à laquelle son ex-mari et elle se sont livrés au sujet de la garde de ses quatre enfants et de la pension alimentaire pour ceux-ci. Afin de payer les honoraires de son avocat, elle a dû porter son emprunt hypothécaire de 76 000 $ à 110 000 $, augmentant par le fait même les frais d'intérêt.
7. Le loyer et les frais déduits sont énoncés comme suit dans la réponse à l'avis d'appel :
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ANNÉE |
REVENU |
FRAIS D'INTÉRÊT |
ENTRETIEN ET RÉPAR. |
FRAIS TOTAUX |
PARTIE LOCATIVE |
PERTE DÉDUITE |
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1991 |
600 $ |
7 490 $ |
1 650 $ |
15 406 $ |
33 % - 5 083 $ |
4 483 $ |
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1992 |
3 600 $ |
6 660 $ |
100 $ |
12 597 $ + prop. |
50 % - 6 290 $ impôt 2 600 $ |
5 298 $ |
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1993 |
3 600 $ |
6 580 $ |
300 $ |
11 954 $ + prop. |
50 % - 5 977 $ impôt 2 640 $ |
5 017 $ |
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1994 |
3 600 $ |
7 973 $ |
3 615 $ |
19 645 $ |
33 % - 6 541 $ |
2 941 $ |
8. L'appelante a expliqué que son comptable avait fait ses déclarations de revenu de 1991 et de 1994 et qu'il avait attribué une partie locative égale à 33 p. 100. L'appelante a elle-même fait ses déclarations de revenu de 1992 et de 1993, et elle a déduit 50 p. 100. Elle a admis que le 50 p. 100 était erroné et que la partie locative aurait dû être de 33 p. 100 pour les quatre années. L'appelante a également reconnu que sa méthode de calcul de l'impôt foncier de 1992 et de 1993 était incorrecte.
9. L'appelante prévoyait réaliser un bénéfice en 1995 comme l'indique la pièce A-1, les prévisions étant fondées sur le prêt hypothécaire initial, déduction faite des paiements au titre du capital.
Analyse et décision
[4] La question à trancher est celle de savoir si l'appelante avait une attente raisonnable de profit, étant donné les circonstances susmentionnées. L'appelante m'a paru directe, franche et crédible. Elle a admis ses erreurs, en ajoutant que c'était la première fois qu'elle exerçait de telles activités de location. À mon avis, pour le motif qui suit, l'appelante avait une attente raisonnable de profit, compte tenu en particulier des rajustements qui seront précisés ci-après. Les motifs sur lesquels est fondée cette conclusion sont les suivants :
a) Les montants déduits sont peu élevés et ne semblent pas être exagérés. C'est encore plus évident lorsque les chiffres rectifiés ci-dessous sont pris en considération.
b) Le prêt hypothécaire a dû être augmenté pour les motifs imprévus indiqués ci-dessus.
c) Le gel du salaire de l'appelante l'a empêchée de finir la salle de bains et d'installer une cuisine au sous-sol et, par conséquent, elle n'a pu augmenter le loyer.
d) Un profit était prévu pour 1995, bien que cela soit tempéré par le fait que le prêt hypothécaire, tel qu'il a été réduit, est celui qu'on a utilisé pour établir une telle prévision.
[5] Malgré cette conclusion générale en faveur de l'appelante, les frais de remplacement de la fournaise et du chauffe-eau en 1994 étaient à mon avis des dépenses en capital et n'étaient pas déductibles.
[6] Par conséquent, les appels sont admis, et les nouvelles cotisations sont déférées au ministre pour nouvel examen et nouvelles cotisations en tenant compte de ce qui suit :
1991 - La perte déductible devrait être de 4 060 $. Cela résulte du fait que seuls sont admis les 11/12e (c.-à-d. 14 122 $) du total des frais déduits, parce que l'activité de location projetée n'a débuté qu'en février 1991 et non le 1er janvier 1991. Trente-trois pour cent de 14 122 $ représente 4 660 $. Le revenu de location était de 600 $, ce qui donne donc une perte déductible de 4 060 $.
1992 - La perte locative déductible devrait être de 1 415 $. Cela résulte de l'ajout de l'impôt foncier (2 600 $) au total des frais déduits afin de donner un montant de 15 197 $. La partie locative de 33 p. 100 devient 5 015 $. Le revenu de location était de 3 600 $, pour une perte de 1 415 $.
1993 - La perte locative déductible devrait être de 1 216 $. Cela résulte de l'ajout de l'impôt foncier (2 640 $) au total des frais déduits afin de donner un montant de 14 594 $. La partie locative de 33 p. 100 devient 4 816 $. Le revenu de location était de 3 600 $, pour une perte de 1 216 $.
1994 - La perte locative déductible devrait être de 1 924 $. Cela résulte de la déduction, du total des frais déduits, du coût combiné de la fournaise et du réservoir à eau chaude, donc 19 645 $ - 2 905 $, ce qui donne 16 740 $. Trente-trois pour cent de 16 740 $ représente 5 524 $. Le revenu de location était de 3 600 $, pour une perte de 1 924 $.
Signé à Ottawa, Canada, ce 28e jour d'avril 1998.
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« T. P. O'Connor » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour d'avril 2003.
Philippe Ducharme, réviseur