[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
2000-4261(IT)I
ENTRE :
JOAO SEBORRO,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus le 14 mai 2001 à Toronto (Ontario), par
l'honorable juge en chef adjoint D. G. H. Bowman
Comparutions
Représentant de l'appelant : Marcelo Ojeda
Avocat de l'intimée : Me Brent Cuddy
JUGEMENT
Il est ordonné que les appels interjetés à l'encontre des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1996, 1997 et 1998 soient rejetés.
Signé à Toronto, Canada, ce 15e jour de mai 2001.
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« D. G. H. Bowman » |
J.C.A.
Traduction certifiée conforme
ce 17e jour de décembre 2001.
Martine Brunet, réviseure
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Date: 20010515
Dossier: 2000-4261(IT)I
ENTRE :
JOAO SEBORRO,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge en chef adjoint Bowman
[1] Les présents appels sont interjetés à l'encontre de cotisations établies à l'égard de l'appelant pour les années d'imposition 1996, 1997 et 1998. Ils portent sur le rejet d'une déduction de pertes déclarées relativement à la location d'une partie de la résidence principale de l'appelant et de son épouse.
[2] La présente affaire représente un exemple typique des nombreuses affaires entendues par cette cour où un contribuable achète une maison comme résidence principale, puis en loue une partie à des étrangers ou à des membres de la famille afin de couvrir certains des coûts reliés à la maison, comme l'intérêt hypothécaire, l'entretien et les réparations ou l'impôt foncier. Généralement, une partie des coûts est déduite dans le calcul du revenu.
[3] L'appelant est un immigrant travailleur et honnête. Il a toujours loué une partie de sa maison à d'autres personnes afin d'aider à payer une partie des coûts. Les hypothèses alléguées, que je reproduis ci-dessous, révèlent une histoire de pertes locatives remontant à 1987.
[4] Les hypothèses sont les suivantes :
[TRADUCTION]
a) l'appelant et son épouse ont acheté la propriété Burnfield (une maison) en 1991 comme résidence principale pour 258 000 $ et ils en ont financé l'achat au moyen d'une hypothèque de premier rang de 193 500 $ et d'une hypothèque de deuxième rang de 15 000 $;
b) l'appelant et son épouse ont acheté la propriété Athol (une maison) en septembre 1997 comme résidence principale pour 190 000 $;
c) l'appelant et son épouse ont vendu la propriété Burnfield en 1997;
d) l'appelant et son épouse étaient les propriétaires inscrits de la propriété Burnfield et ils sont les propriétaires inscrits de la propriété Athol;
e) l'appelant a déduit 100 p. 100 des pertes locatives à l'égard de la propriété Burnfield et de la propriété Athol;
f) l'appelant et son épouse résidaient à la propriété Burnfield pendant l'année d'imposition 1996 et les huit premiers mois de l'année d'imposition 1997;
g) l'appelant et son épouse résident à la propriété Athol depuis septembre 1997;
h) pour les années d'imposition 1996, 1997 et 1998, le revenu de location brut, les dépenses et les pertes locatives nettes déclarés par l'appelant dans ses déclarations de revenus pour ces années à l'égard de la propriété Burnfield et de la propriété Athol étaient les suivants :
Propriété Burnfield Propriété Athol
1996 1997 1997 1998
9 mois 2 mois
Revenu de location brut 7 600 $ 5 400 $ 1 200 $ 6 000 $
Dépenses
Publicité - $ - $ - $ - $
Assurance 800 550 100 450
Intérêts 19 888 14 293 1 325 16 651
Entretien et réparations 10 997 4 587 8 700 6 850
Frais juridiques et
comptables 150 150 75 150
Impôt foncier 2 300 2 301 362 2 240
Services publics 4 438 4 259 740 2 860
Dépenses totales 38 573 $ 26 140 $ 11 302 $ 29 201 $
Moins la partie personnelle
des dépenses 16 455* 15 594* 4 996* 16 061*
Dépenses nettes 22 118 $ 10 546 $ 6 306 $ 13 140 $
Perte locative nette 14 518 $ 5 146 $ 5 106 $ 7 140 $
*partie personnelle formant
le pourcentage des dépenses
totales déclarées 43 % 60 % 44 % 55 %
i) une partie de la propriété Burnfield et de la propriété Athol (un appartement au sous-sol) a été louée à la fille de l'appelant pendant l'année d'imposition 1997 et au fils de l'appelant pendant l'année d'imposition 1998;
j) pendant les années d'imposition 1996, 1997 et 1998, l'appelant n'a pas annoncé que les propriétés étaient à louer;
k) les dépenses d'entretien et de réparation déduites par l'appelant à titre de dépenses locatives pour les années d'imposition 1996, 1997 et 1998, si elles ont été effectuées, constituaient des dépenses ayant un caractère de capital;
l) l'appelant n'a pas fourni de documents étayant les dépenses locatives déduites;
m) les intérêts payables sur les hypothèques à l'égard de la propriété Burnfield et de la propriété Athol excédaient le revenu de location brut que l'appelant a tiré de ces propriétés;
n) l'appelant n'a pas de plan d'action prévu afin de réduire le capital dû à l'égard de la propriété Burnfield et de la propriété Athol;
o) pendant les neuf années précédant les années en litige, l'appelant a déduit les pertes locatives suivantes :
Revenu Revenu
Année brut net
1987 4 700 $ 3 162 $
1988 5 940 $ 1 815 $
1989 6 000 $ 9 762 $
1990 6 000 $ 3 432 $
1991 4 950 $ 11 645 $
1992 2 100 $ 14 185 $
1993 7 520 $ 8 015 $
1994 7 200 $ 7 819 $
1995 7 200 $ 12 604 $
p) les dépenses locatives non admissibles n'ont pas été engagées en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien;
q) les dépenses locatives non admissibles constituaient des frais personnels ou de subsistance de l'appelant;
r) l'appelant n'avait pas d'attente raisonnable de profit à l'égard de la location d'une partie de la propriété Burnfield pendant les années d'imposition 1996 et 1997 et d'une partie de la propriété Athol pendant les années d'imposition 1997 et 1998.
[5] Les pertes subies jusqu'en 1995 ont été admises.
[6] Je ne crois pas que les hypothèses aient été réfutées. Il y avait à mon avis un fort élément personnel. Pendant un certain temps, une partie de la propriété Burnfield a été louée à la fille de l'appelant et à son enfant. Parfois elle payait et parfois non. Une indication encore plus importante de l'existence d'un élément personnel est que l'appelant et son épouse habitaient les deux propriétés. L'objet véritable de la location du haut ou du sous-sol des maisons n'était pas de réaliser un profit, mais visait plutôt à couvrir certains des frais d'intérêts. L'appelant l'a admis, et je crois qu'il s'agit d'une évidence.
[7] Subsidiairement, un montant de 10 998 $ a été dépensé en 1996 pour la rénovation complète du sous-sol de la propriété Burnfield. La facture de l'entreprise de construction qui a effectué la rénovation se lit comme suit :
[TRADUCTION]
Fournir les services contractuels généraux suivants
au 26A, Burnfield Avenue, Toronto (Ontario) :
. Enlever tous les revêtements de sol, les murs, l'ancienne cuisine du sous-sol et tous les appareils électroménagers du sous-sol;
. Installer quatre nouveaux appareils sanitaires dans la salle de bains;
. Installer une nouvelle cuisine et de nouveaux appareils électroménagers;
. Rénover complètement le sous-sol et le convertir en un appartement.
Il s'agit de toute évidence d'une dépense en capital.
[8] Dans un tout autre ordre d'idées, je crois que l'élément personnel est si fort que les dépenses constituent des frais personnels ou de subsistance au sens de l'alinéa 18(1)h) de la Loi de l'impôt sur le revenu. L'alinéa a) de la définition de « frais personnels ou de subsistance » figurant à l'article 248 est ainsi rédigé :
« frais personnels ou de subsistance » Sont compris parmi les frais personnels ou de subsistance :
a) les dépenses inhérentes aux biens entretenus par toute personne pour l'usage ou l'avantage du contribuable ou de toute personne unie à ce dernier par les liens du sang, du mariage ou de l'adoption, et non entretenus dans le but ou avec l'espoir raisonnable de tirer un profit de l'exploitation d'une entreprise; [...].
[9] Il est intéressant de signaler que l'expression « espoir raisonnable de tirer un profit » figure dans cette définition en relation avec une entreprise. Le revenu de location ou la perte locative découle généralement d'un bien.
[10] En tout état de cause, je ne crois pas que les pertes aient été subies dans le cadre d'une entreprise véritablement commerciale. La location de la propriété visait à couvrir une partie des intérêts et des autres dépenses engagées en relation avec le fait que l'appelant et son épouse étaient propriétaires de la résidence principale.
[11] En conséquence, les appels sont rejetés.
Signé à Toronto, Canada, ce 15e jour de mai 2001.
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« D. G. H. Bowman » |
J.C.A.
Traduction certifiée conforme
ce 17e jour de décembre 2001.
Martine Brunet, réviseure