98-864(IT)I
ENTRE :
PRESCYLLA M. CARON,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu sur preuve commune avec l'appel de Jean-Louis Caron (98-860(IT)I), le 28 avril 1999, à Rimouski (Québec), par
l'honorable juge Alain Tardif
Comparutions
Représentant de l'appelante : Jean-Louis Caron
Avocate de l'intimée : Me Suzanne Morin
JUGEMENT
L'appel des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1994, 1995 et 1996 est admis, sans frais, et les cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 20e jour de mai 1999.
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« Alain Tardif » |
J.C.C.I.
98-860(IT)I
ENTRE :
JEAN-LOUIS CARON,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu sur preuve commune avec l'appel de Prescylla M. Caron (98-864(IT)I), le 28 avril 1999, à Rimouski (Québec), par
l'honorable juge Alain Tardif
Comparutions
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocate de l'intimée : Me Suzanne Morin
JUGEMENT
L'appel des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1994, 1995 et 1996 est admis, sans frais, et les cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 20e jour de mai 1999.
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« Alain Tardif » |
J.C.C.I.
Date: 19990520
Dossier: 98-864(IT)I
ENTRE :
PRESCYLLA M. CARON,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée,
ET :
98-860(IT)I
JEAN-LOUIS CARON,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Tardif, C.C.I.
[1] Les parties ont convenu de procéder au moyen d'une preuve commune. Seul l'appelant a témoigné au soutien des deux dossiers.
[2] Madame Sergine Charest, responsable de l'analyse du dossier des appelants, a également témoigné à la demande de l'intimée.
[3] La preuve a établi que les appelants avaient acheté les deux immeubles au centre du litige, en donnant très peu de comptant.
[4] Il fut aussi démontré qu'il s'agissait d'immeubles très âgés; l'un ayant été construit en 1929 ou 1930 et l'autre, vers les années 1910. Les deux immeubles ont nécessité des réparations majeures, compte tenu du temps écoulé depuis la construction.
[5] L'appelant a expliqué qu'une période plus longue que prévue pour avoir des profits avait été requise pour un certain nombre de raisons, dont notamment un coût beaucoup plus élevé qu'anticipé pour les réparations majeures, les hauts taux d'intérêt et l'importante compétition au niveau des prix pour les logements dans la petite communauté de Notre-Dame-du-Lac.
[6] À ce sujet, il a expliqué que la communauté assumait la responsabilité de plusieurs dizaines de logements dont les prix de location étaient à ce point bas qu'ils devaient être subventionnés.
[7] L'immeuble situé au 1149, rue Commerciale, regroupant trois logements, a été acquis en 1986 au coût de 15 000 $, au moyen d'un emprunt équivalent; quant au second immeuble, situé au 686 sur la même rue, comprenant cinq logements, il fut acquis le 29 octobre 1976 au coût de 35 000 $, avec un emprunt de 28 000 $, obligeant les appelants à fournir la différence, soit 7 000 $. Un emprunt additionnel de 15 000 $ leur fut consenti pour y effectuer des réparations.
[8] Monsieur Caron a aussi expliqué qu'il avait planifié de prendre une préretraite; de ce fait, il a indiqué n'avoir rien négligé pour remettre en parfait état les immeubles pour éviter de subir des imprévus susceptibles de mettre en péril sa planification financière, eu égard à la réduction éventuelle de ses revenus. Finalement, il a mentionné qu'il escomptait également sur des profits générés par les deux immeubles pour bonifier ses revenus lors de sa retraite.
[9] De son côté, madame Charest a expliqué qu'elle avait profité d'une formation spécifique en matière d'évaluation d'expectative raisonnable de profits. Dans les semaines suivant sa formation, il lui fut remis plusieurs dossiers en cette matière dont celui des appelants.
[10] Elle a décrit le cheminement suivi; elle a expliqué avoir constaté que les appelants avaient imputé certaines dépenses inadmissibles aux immeubles, tels les frais de rénovation à une chambre de bain, achat d'un frigo, honoraires payés à une décoratrice, dépenses d'automobile, etc., etc. La plupart de ces déboursés démontraient, en outre, qu'il s'agissait de dépenses excessives, voire démesurées, étant donné la catégorie des logements compris dans l'immeuble.
[11] Ce constat complété par sa perception personnelle de la responsabilité fiscale des contribuables a sans doute guidé ou, tout au moins, influencé l'appréciation de l'ensemble des faits à l'origine de ses conclusions. La rubrique « Dépenses » exclusivement personnelles et les coûts substantiels liés à l'entretien étaient en soi des indicatifs commandant effectivement une certaine suspicion.
[12] À ces rubriques s'ajoutaient les coûts financiers. Pareils constats pouvaient justifier les conclusions retenues à l'origine des cotisations.
[13] Le témoignage de l'appelant a cependant dilué quelque peu la pertinence des fondements de la cotisation. En effet, il a soumis des explications et justifications relatives aux coûts de l'entretien causé par l'ancienneté des immeubles.
[14] Il m'apparaît important d'analyser l'ensemble du dossier dans le contexte de l'âge des immeubles. D'autre part, les coûts financiers sont directement reliés à l'importance du financement.
[15] En l'espèce, les immeubles ont nécessité des réparations importantes et majeures dont les coûts étaient, d'une part, difficilement prévisibles. Il en fut ainsi au niveau de l'entretien requis pour des immeubles anciens qui requièrent généralement des déboursés beaucoup plus importants et souvent imprévisibles.
[16] Il s'agit là de composantes essentielles devant être prises en compte pour l'appréciation de la profitabilité d'un projet. Dans les faits, la rentabilité est toujours directement liée aux coûts de ces deux rubriques majeures. Or, eu égard aux circonstances particulières des présents dossiers, je crois que les appelants ont raisonnablement espéré une rentabilité devant leur permettre de toucher éventuellement un revenu d'appoint.
[17] Certes, la période d'attente a été longue et peut-être discutable à certains égards; certes, les appelants ont revu leur planification conséquemment à l'intervention de l'intimée. Néanmoins, je ne crois pas qu'il faille disqualifier le projet des appelants pour autant, étant donné les explications fournies en rappelant toutefois que la rentabilité devra être au rendez-vous, les arguments servis n'étant plus recevables dans la réalité contraire.
[18] Pour ce qui est des dépenses personnelles des appelants, ces dépenses ne peuvent être imputées en partie à l'immeuble qui en a bénéficié comme l'a soutenu l'appelant. Il s'agit là de dépenses essentiellement personnelles qui n'ont strictement rien à voir avec les autres logements.
[19] Tous les déboursés reliés à l'usage personnel des appelants pour la rénovation du logement qu'ils occupent devront être exclus de la comptabilité imputable aux dépenses des immeubles.
[20] Pour ces motifs, les appels sont accueillis en ce que les cotisations sont retournées au ministre du Revenu national pour un nouvel examen et nouvelles cotisations en prenant pour acquis que toutes les dépenses personnelles des appelants doivent être exclues des dépenses relatives à l'exploitation des deux immeubles, le tout sans frais.
Signé à Ottawa (Canada), ce 20e jour de mai 1999.
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« Alain Tardif » |
J.C.C.I.
No DU DOSSIER DE LA COUR : 98-860(IT)I
INTITULÉ DE LA CAUSE : Jean-Louis Caron et Sa Majesté La Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Rimouski (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 28 avril 1999
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : l'honorable juge Alain Tardif
DATE DU JUGEMENT : le 20 mai 1999
COMPARUTIONS :
Pour l'appelant : l'appelant lui-même
Pour l'intimée : Me Suzanne Morin
AVOCAT(E) INSCRIT(E) AU DOSSIER :
Pour l'appelant :
Nom :
Étude :
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada
No DU DOSSIER DE LA COUR : 98-864(IT)I
INTITULÉ DE LA CAUSE : Prescylla M. Caron et Sa Majesté La Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Rimouski (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 28 avril 1999
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : l'honorable juge Alain Tardif
DATE DU JUGEMENT : le 20 mai 1999
COMPARUTIONS :
Pour l'appelante : Jean-Louis Caron (représentant)
Pour l'intimée : Me Suzanne Morin
AVOCAT(E) INSCRIT(E) AU DOSSIER :
Pour l'appelante :
Nom :
Étude :
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada