Date: 20020110
Dossier: 2000-1846-IT-G
ENTRE :
MARTIN RHÉAUME,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifsdu jugement
La juge Lamarre Proulx, C.C.I.
[1] Il s'agit d'un appel concernant l'année d'imposition 1997.
[2] La question en litige est de savoir si une propriété vendue par l'appelant le 27 novembre 1997 était la résidence principale de l'appelant.
[3] Les faits sur lesquels le ministre du Revenu national (le " Ministre ") s'est fondé pour établir sa nouvelle cotisation sont décrits au paragraphe 16 de la Réponse à l'avis d'appel (la " Réponse ") comme suit :
a) Au cours de l'année 1997, l'appelant offrait ses services professionnels au Centre de Recherche et de Perfectionnement Marcel Langevin ci-après " CRPML ".
b) Le 27 mars 1997, le CRPML a vendu à l'appelant une propriété immobilière ci-après " la propriété ", portant les adresses civiques 834 et 836, 56e avenue, Ville de Lachine, Province de Québec, pour un prix de 70 203 $;
c) le 27 novembre 1997, l'appelant a vendu la propriété pour un produit de disposition de 132 000 $;
d) Durant la majeure partie de l'année 1997, la propriété a demeuré la place d'affaires du CRPML;
e) Durant l'année d'imposition 1997, la propriété n'a jamais été utilisée pour des fins résidentielles;
f) L'appelant n'a pas habité la propriété et il ne l'a pas considérée comme étant sa résidence principale;
g) L'appelant n'a pas désigné la propriété comme étant sa résidence principale dans sa déclaration de revenus pour l'année d'imposition 1997;
h) L'appelant n'a pas déclaré le gain en capital résultant de la disposition de la propriété dans sa déclaration de revenus de 1997;
i) En se basant sur les chiffres fournis par l'appelant, le Ministre a calculé le gain en capital imposable résultant de la disposition de la propriété en 1997 comme suit :
i) Produit de disposition 132 000 $ moins
ii) Prix de base rajusté (80 698 $) et frais de vente (10 842 $)
iii) Gain en capital 40 460 $
iv) Gain en capital imposable 30 344 $
(40 460 $ multiplié par 75%)
[4] Dans son avis d'appel, l'appelant a fait état des faits suivants :
...
7. Le contribuable a été propriétaire de ladite résidence au cours de l'année d'imposition 1997;
...
9. Le contribuable a habité la propriété en cause pendant toute la période où il en était le propriétaire, donc l'a normalement habitée au cours de l'année d'imposition 1997;
10. La résidence a été acquise le 27 mars 1997;
11. La résidence a été vendue le 27 novembre 1997;
12. Le contribuable n'a jamais loué ou mis en location quelque partie que ce soit de ladite propriété, ou utilisé à une fin autre que pour son propre et unique hébergement;
...
[5] Monsieur Marcel Langevin et l'appelant ont témoigné pour la partie appelante, madame Simone Mikhail, vérificatrice à l'Agence des douanes et du revenu Canada (" ADRC ") a témoigné pour la partie intimée. Un livre de documents contenant 12 onglets a été déposé par l'intimée comme pièce I-1.
[6] Au début de l'audience, l'avocat de l'appelant a informé la Cour que le montant de 70 203,15 $ indiqué à l'alinéa 16 b) de la Réponse devrait plutôt être 80 698 $, car au prix de vente il faut ajouter les taxes imposables en vertu de la Loi sur la taxe d'accise et de la Loi sur la taxe de vente du Québec.
[7] L'avocat de l'appelant a informé la Cour qu'il admettait autrement les alinéas 16 a) à 16 c); qu'il niait les alinéas 16 d) à 16 f); qu'il admettait l'alinéa 16 g), mais qu'il soutiendra par la suite, qu'en vertu d'une politique administrative, il peut y avoir une tolérance de non production; il y a admission de l'alinéa 16 h); et en ce qui concerne l'alinéa 16 i) tout en maintenant que le gain en capital n'est pas imposable, l'avocat de l'appelant ne conteste pas le calcul.
[8] Monsieur Marcel Langevin, Fellow comptable agréé, FCA, a été le premier témoin. Il a décrit les activités du Centre de recherche et de perfectionnement Marcel Langevin Ltée (" CRPML "), comme étant une société qui dispense des cours aux futurs comptables agréés. C'est une entreprise qui est en activité depuis 1978 et dont il est le président.
[9] C'est à la maison sise au 834-836, 56e avenue à Lachine où CRPML exerçait son activité depuis l'acquisition de l'immeuble, le 29 juin 1983. C'était un endroit où l'on recevait les animateurs, les correcteurs des examens des futurs comptables agréés et, à l'occasion, les participants aux sessions. Il y avait aussi un secrétariat. Quant aux cours eux-mêmes, ils se donnaient dans des hôtels, des universités ou des collèges.
[10] Monsieur Langevin a relaté qu'il avait un associé, monsieur Richard Beaumier et que lorsque celui-ci a quitté l'entreprise, il a décidé de vendre la propriété.
[11] Monsieur Langevin explique les démarches qui ont été effectuées pour en arriver à la vente. Il a d'abord placé un écriteau et il aurait placé des annonces dans les journaux. Sa femme aurait communiqué avec des agents d'immeubles, mais cela n'aurait rien donné parce que les agents d'immeubles disaient que le temps n'était pas propice à la vente d'un immeuble. Une personne lui aurait fait une offre de 90 000 $, sauf que cette offre était conditionnelle au financement du vendeur, ce qui était inacceptable pour l'appelant et sa femme. Un seul autre acheteur s'est montré intéressé, soit monsieur Martin Rhéaume.
[12] Monsieur Marcel Langevin explique ainsi les circonstances de l'intérêt de monsieur Rhéaume aux pages 13, 14 et 17 des notes sténographiques:
Page 13 :
Écoutez, je crois qu'il a dû voir l'annonce, là, l'écriteau qui se trouvait sur l'immeuble parce qu'on s'est rencontrés à quelques reprises au début de l'année 97, l'écriteau était là depuis, je pense, 96 là, et c'est comme ça que j'ai compris qu'il est venu me parler de l'immeuble, c'est parce qu'il a vu l'écriteau. C'est ce que je comprends, là, de la source de sa démarche.
...
Page 14 :
Il s'est présenté, il m'a demandé si j'étais toujours désireux de vendre l'immeuble. On lui a mentionné qu'on était désireux de vendre l'immeuble, ma femme et moi. Il m'a demandé par la suite, si je me souviens bien mais c'est peut-être pas nécessairement dans cet ordre-là, combien on voulait avoir pour l'immeuble. Je lui ai répondu : Faites-nous une offre. Ce qu'il a fait. Et j'en ai discuté avec ma femme avant d'avoir reçu l'offre et, par la suite, évidemment, le processus s'est enclenché. On est allés devant le notaire, après avoir accepté son offre et on lui a vendu l'immeuble. Aussi simple que ça.
...
Page 17 :
Premièrement, on avait pour la première fois un acheteur qui nous apportait des choses sérieuses. Deuxièmement, pour ma femme et moi, il était impératif qu'on vende l'immeuble et on s'était fixé comme critère minimum qu'on vendre l'immeuble à la valeur comptable. C'était le minimum qu'on voulait avoir et ça remonterait les chiffres.
...
[13] Le témoin affirme que CRPML n'a exercé aucune activité dans cette maison à partir du 27 mars 1997, date de la vente de la propriété. Les activités de CRPML auraient continué après le 27 mars 1997 dans la résidence de monsieur et madame Langevin sise au 225, 54e avenue à Lachine ainsi que dans un local de l'oncle de monsieur Langevin.
[14] Par la suite, l'avocat de l'appelant demande à monsieur Langevin depuis quand il connaît monsieur Martin Rhéaume. Il répond qu'il l'a connu en 1989 et 1990 comme étudiant et par la suite comme collaborateur. Monsieur Rhéaume a signé une entente de pigiste avec CRPML pour les années 1995 à 1997.
[15] Pendant la période la plus occupée, CRPML avait environ 60 personnes à son service. Les pigistes font, soit des travaux de rédaction de matériel, soit de la correction, soit de l'animation.
[16] En contre-interrogatoire, l'avocate de l'intimée réfère le témoin à l'onglet 10 de la pièce I-1. Il s'agit de factures payées à Hydro-Québec par CRPML du 17 mars 1997 au 21 juillet 1997 pour la maison en question. L'explication donnée par monsieur Langevin est qu'il a accepté de régler les factures pour les facturer à monsieur Rhéaume ultérieurement.
Page 21 :
...
Très simplement parce qu'on était dans une période de pointe lorsqu'on a vendu l'immeuble et que j'ai convenu avec ma femme qu'on prendrait les factures, qu'on allait les payer et régler les postes avec monsieur Rhéaume ultérieurement, parce qu'il y avait d'autres choses qui étaient dues à la compagnie et on allait facturer tout ça à monsieur Rhéaume ultérieurement. Et ça a été une raison, simplement, de gestion courante. Écoutez, pour nous, c'était pas important. Regardez vos factures, Maître, quels sont les montants?
...
[17] En plus de paiements faits aux sociétés d'électricité et de téléphone par CRPML, il y a eu des paiements à des sociétés de paysagement. L'avocate de l'intimée a demandé à monsieur Langevin pourquoi CRPML a réclamé le paiement de ces factures comme dépenses d'entreprise s'il n'a pas eu à débourser ces sommes. Ce sur quoi, monsieur Langevin a répondu que lors du remboursement de ces sommes il les aurait incluses dans le revenu de CRPML.
[18] À l'onglet 11, il y a deux factures datées du 25 juillet et du 30 août 1997, de ventes de produits électroniques qui montrent l'adresse de CRPML comme étant le 834, 56e Avenue, Lachine. Le témoin explique qu'il s'agit de produits qui ont été emportés et non pas livrés. Il suggère qu'il s'agit tout simplement que l'adresse n'avait pas été changée par le magasin.
[19] À l'onglet 6 de la pièce I-1, se trouve le contrat de vente de la propriété en question entre CRPML et Martin Rhéaume. La clause 7 de ce contrat établit à 157 900 $ la valeur de base d'imposition du droit de mutation. Le témoin dit que cette clause a été une surprise pour lui et qu'il ne peut pas en dire plus. L'avocat de l'appelant informe alors la Cour que la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que le montant qui doit être mentionné pour les droits de mutation est le plus élevé des montants suivants, l'évaluation municipale ou le prix payé.
[20] L'appelant est comptable agréé depuis 1995. Pour les années 1995, 1996 et 1997, ses activités professionnelles se sont exercées pour CRPML. L'appelant a rédigé des textes de formation, rencontré des candidats, donné des cours, fait de l'animation, surveillé des sessions d'examens et corrigé des examens. En 2001, il travaille toujours pour CRPLM.
[21] C'est par l'écriteau qu'il a vu que la maison était à vendre. Il demeurait chez son père depuis quelque temps et se cherchait un endroit. Il a fait son offre à 80 000 $. Il a tout mis ce qu'il possédait dans cette maison.
[22] Au moment de l'achat, la maison était dans un état de délabrement. Il aurait procédé à des travaux de rénovation qu'il aurait acquittés. Il dit qu'il aurait acheté des appareils électro-ménagers, comme une laveuse, une sécheuse, une cuisinière, un réfrigérateur ainsi qu'un lave-vaisselle encastré. Il n'a jamais présenté de facture ou autre preuve à ce sujet.
[23] En ce qui concerne les dépenses que CRPML a payées au bénéfice de l'appelant, elles auraient été remboursées avec l'état de compte au début de janvier 1998.
[24] À la question de son avocat lui demandant pourquoi il avait acquis le 27 mars et revendu le 27 novembre, il a répondu que lorsqu'il eut terminé les travaux en août et en septembre, il n'était plus intéressé par les rénovations. Elles prenaient trop de temps et il désirait se consacrer à sa profession. L'agent d'immeuble lui a suggéré de mettre la maison en vente à 135 000 $. L'acheteuse a offert 132 000 $.
[25] Il a expliqué à son avocat qu'il n'a pas eu à faire le transfert du courrier auprès de Poste Canada, car son courrier était déjà envoyé au 834-836, 56e avenue à Lachine, depuis 1995.
[26] Le témoin a produit, comme pièce A-1, une police d'assurance à titre de propriétaire occupant, à partir du 27 mars 1997 jusqu'au 27 mars 1998.
[27] En contre-interrogatoire, l'avocate de l'intimée lui demande à combien il estime le coût des rénovations. La réponse est 10 000 $. Elle revient alors sur les propos de l'appelant à l'effet qu'il avait pris la totalité de son argent pour acheter la maison, soit 80 000 $ et sur son affirmation que c'est lui qui aurait payé les rénovations. Elle lui demande comment avec un revenu annuel d'environ 20 000 $ il a pu accumuler tant de capital.
[28] L'avocate de l'intimée lui demande de confirmer que lors de sa rencontre avec madame Mikhail en avril 1998 alors que cette dernière lui a demandé s'il avait fait la vente d'un immeuble durant l'année, il a répondu non. L'appelant répond qu'elle n'a pas posé de questions concernant la vente de l'immeuble, elle lui a demandé où il habitait et il a répondu qu'il habitait chez son père. Il fait noter que lors de sa rencontre avec madame Mikhail, il n'avait pas encore déposé sa déclaration de revenu pour l'année 1997.
[29] En ce qui concerne la police d'assurance, l'avocate lui demande qui a fait parvenir le document? Il répond que c'était lui. Il ne l'avait pas fourni à madame Mikhail.
[30] Madame Simone Mikhail, la vérificatrice à l'ADRC, avait envoyé une lettre à l'appelant lui demandant de préparer ses documents pour les années 1995, 1996 et 1997. La lettre a été envoyée le 23 mars 1998 et la rencontre a eu lieu le 21 avril 1998. Monsieur Rhéaume lui a dit qu'il n'avait jamais demeuré au 834-836, 56e avenue. Il habitait chez son père, mais comme il ne s'entendait pas avec lui, il préférait recevoir son courrier au 834, 56e avenue, Lachine. Ce n'était qu'une adresse postale. L'appelant lui a soumis des preuves de dépenses, mais aucune facture ne concernait la propriété en question.
[31] Madame Mikhail dit que lorsque l'appelant a reçu sa lettre en mars 1998, il savait qu'elle voulait le questionner sur les années 1995, 1996 et 1997. Lors de la rencontre, en avril 1998, elle lui a demandé s'il avait vendu ou acheté des biens immeubles et sa réponse a été, non. Quand il a produit sa déclaration pour 1997 au mois d'août 1999, aucun document ne mentionnait la propriété en question.
[32] Le formulaire T-2091 est le document que quelqu'un doit remplir lorsqu'il vend sa résidence principale. Il a été admis que ce document n'a pas été produit avec la déclaration de 1997 de l'appelant.
[33] Les factures d'Hydro-Québec de mars à juillet 1997 avaient été réclamées par la société CRPML. Comme madame Mikhail n'avait pas vu les pièces, elle les a demandées et c'est CRPML qui, le 21 décembre 1998, les a envoyées par télécopieur ainsi que les copies des chèques.
Conclusion
[34] L'article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières définit ainsi la base d'imposition du droit de mutation :
...
La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants :
10 le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble;
20 le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble;
30 le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert.
[35] Je mentionne cette disposition dans un but de rectification. De toute façon que ce soit la valeur marchande ou le montant de l'évaluation municipale, on se rend compte que le prix de disposition de la propriété en question à 70 203,15 $ est beaucoup plus bas que ces deux montants, mais ce n'est pas cet aspect qui emporte ma décision.
[36] Le témoignage de monsieur Marcel Langevin n'est pas crédible. Il a expliqué les faits entourant la vente de la propriété par le fait qu'il avait mis un écriteau et que monsieur Martin Rhéaume aurait vu cet écriteau en passant. La relation d'affaires entre monsieur Rhéaume et monsieur Langevin était telle qu'il n'est pas possible de croire que l'appelant ait su que la maison ait été à vendre que par le seul fait de l'écriteau. Cette relation existant entre l'appelant et le vendeur était une relation assidue depuis 1995 : l'appelant gagnait la totalité de son revenu, de l'entreprise de monsieur Langevin, soit CRPML et il utilisait l'adresse de CRPML pour son adresse postale.
[37] Il est aussi très difficile à comprendre que CRPML ait continué à payer les frais d'électricité, les taxes municipales et les frais d'entretien paysager si les activités de CRPML ne continuaient pas sur les lieux.
[38] Le témoignage de l'appelant est aussi peu crédible. Il prétend avoir acquis la propriété et payé le montant de 80 000 $ à partir de ses économies accumulées. Il n'y a eu aucune preuve de ce paiement. Il prétend aussi avoir fait une dizaine de milliers de dollars en rénovations. Aucune facture à cet égard n'a été produite. La seule pièce qui a été produite est la police d'assurance. Elle provient du télécopieur de CRPML, en date du 10 avril 2000. Ce document a été produit à l'audience et ne paraissait pas sur la liste des documents de l'appelant.
[39] Lors de sa rencontre avec l'agente du Ministre, l'appelant lui a affirmé n'avoir jamais vendu d'immeubles et qu'il habitait toujours chez son père, et que le 834, 56e avenue à Lachine était seulement une adresse postale. La disposition de la propriété en question n'a pas été mentionnée dans la déclaration de revenu de l'année 1997 qui a été produite en août 1998, peu de temps après la rencontre avec madame Mikhail.
[40] Dans ces circonstances, je suis d'avis que la prépondérance de la preuve est telle que je ne peux que conclure que les faits dont le Ministre a tenu compte pour cotiser l'appelant se sont révélés vrais. La propriété du 834-836, 56e avenue, Ville de Lachine, n'a pas été la résidence principale de l'appelant du 27 mars 1997 au 27 novembre 1997. Comme il n'y a pas de litige concernant le calcul du gain en capital, l'appel est rejeté avec dépens en faveur de l'intimée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 10e jour de janvier 2002.
" Louise Lamarre Proulx "
J.C.C.I.
No DU DOSSIER DE LA COUR : 1999-1846(IT)G
INTITULÉ DE LA CAUSE : Martin Rhéaume et La Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Sherbrooke (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 6 septembre 2001
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : l'honorable juge Louise Lamarre Proulx
DATE DU JUGEMENT : le 10 janvier 2002
COMPARUTIONS :
Avocat de l'appelant : Me Robert Jodoin et
Mélanie Pelletier (Stagiaire en droit)
Avocat de l'intimée : Me Marie-Aimée Cantin
AVOCAT INSCRIT AU DOSSIER :
Pour l'appelant :
Nom : Me Robert Jodoin
Étude : Jodoin Huppé
Granby (Québec)
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada
2000-1846(IT)G
ENTRE :
MARTIN RHÉAUME,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu le 6 septembre 2001 à Sherbrooke (Québec) par
l'honorable juge Louise Lamarre Proulx
Comparutions
Avocat de l'appelant : Me Robert Jodoin
et Mélanie Pelletier (Stagiaire en droit)
Avocate de l'intimée : Me Marie-Aimée Cantin
JUGEMENT
L'appel de la cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu concernant l'année d'imposition 1997 est rejeté, avec dépens en faveur de l'intimée, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 10e jour de janvier 2002.
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" Louise Lamarre Proulx " |
J.C.C.I.