Date: 20020307
Dossier: 2001-1813-IT-I
ENTRE :
MICHEL SAUCIER,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifsdu jugement
Le juge Angers, C.C.I.
[1] Il s'agit d'appels interjetés par l'appelant sous le régime de la procédure informelle à l'égard de cotisations établies pour les années 1997 et 1998. Les appels ont été entendus à Montréal le 28 janvier 2002.
[2] L'appelant a interjeté appel après que le ministre du Revenu national ( « le Ministre » ) a rejeté les pertes de location de l'appelant provenant de l'exploitation de sa propriété située au 3714 Des Aulnes à Notre-Dame-de-la-Merci. Ces pertes se chiffrent à 12 045 $ et à 15 371 $ pour les années 1997 et 1998. Le Ministre soutient que ces pertes n'ont pas été engagées par l'appelant en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien ou de faire produire un revenu à un bien ou à une entreprise au sens de l'alinéa 18(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu ( « la Loi » ) mais qu'elles constituaient des frais personnels de l'appelant au sens de l'alinéa 18(1)h) de la Loi.
[3] L'appelant est présentement contremaître. À l'époque où il a fait l'acquisition de la propriété en question, il exploitait sa propre entreprise de vente et d'installation d'auvents dans la municipalité de Lachenaie. Le tout a commencé en mars 1991 lorsqu'il a fait l'acquisition de la propriété en litige à Notre-Dame-de-la-Merci dans les Laurentides pour la somme de 70 000 $. Il s'agissait d'une vieille maison abandonnée depuis cinq ans. L'appelant y voyait la possibilité de transformer la propriété en maison à revenu pour sa retraite. Elle avait une aire de plancher habitable de 2 891 pieds carrés et un sous-sol tout aussi spacieux.
[4] Selon les dires de l'appelant, de nombreuses réparations étaient requises. Le toit et les plafonds devaient être refaits et il y avait un problème d'infiltration d'eau dans les murs. Avant d'effectuer tous ces travaux, l'appelant s'est aménagé un genre de « bachelor » au sous-sol. La propriété était grevée de deux hypothèques, une, conclue en avril 1991 et garantissant un prêt de 52 500 $ et l'autre, conclue en octobre 1991 et garantissant un prêt de 20 000 $.
[5] L'appelant a fait des travaux de rénovation en 1991, 1992 et 1993. Des photos ont été prises en 1992 et elles nous permettent de constater que c'est durant cette année qu'il a effectué la majorité des rénovations à sa propriété. Les photos nous font voir que le toit a été refait à neuf et que l'étage supérieur a été divisé en deux unités de logement. La première unité, d'une dimension de quarante pieds par trente pieds, est identifiée comme le logement numéro un et l'autre, de cinquante pieds par trente-deux pieds, est identifiée comme le logement numéro deux. Nous voyons, dans ces mêmes photos, qu'une partie de la finition intérieure du logement numéro un a été effectuée en 1992. Toutefois, ce n'est qu'en 1994 que le logement numéro un a été complété pour des fins de location. L'appelant l'a effectivement loué à l'été de 1994.
[6] L'appelant a relaté que son intention première était de convertir sa propriété en résidence pour personnes âgées. Il a produit en preuve deux lettres confirmant qu'en 1993 il avait fait des démarches pour mettre sur pied son projet. On aurait rejeté sa demande en raison de la trop grande distance entre le Centre hospitalier et sa propriété et, par ailleurs, le Centre ne pouvait acheminer des personnes âgées à la propriété de l'appelant parce que celle-ci était située à l'extérieur de son territoire.
[7] Les travaux étaient effectués en grande partie par l'appelant. Tout en occupant son « bachelor » , il travaillait durant les fins de semaine à compléter ses rénovations. Après avoir complété le logement numéro un pour fins de location à l'été de 1994, l'appelant a subi un infarctus au printemps de 1994. Il a été inactif pendant neuf mois.
[8] Dans les deux années qui ont suivi, il a continué à occuper son « bachelor » et a effectué des travaux sur une base irrégulière les fins de semaine. Il a déployé tous les efforts qui lui était possible dans les circonstances. En novembre 1996, il a subi un deuxième infarctus et il est demeuré inactif pour une deuxième période d'environ sept mois. En 1997, sa compagnie d'auvents a cessé ses activités et l'appelant a fait par une dépression.
[9] Il a tenté de vendre la propriété en 1997. Même avec l'aide d'un courtier immobilier, il n'a pas trouvé preneur. Ses difficultés financières se sont multipliées et il a dû, en 1997 et en 1998, retirer l'argent qu'il avait placé dans un régime enregistré d'épargne retraite (REER). Au total, il a retiré près de 70 000 $ de ce fonds. Du montant net après impôt, il aurait utilisé environ 7 000 $ à des fins personnelles. Quoique la preuve ne nous fournit aucune précision à ce sujet, l'appelant se serait servi du solde pour remplir ses obligations financières à l'égard de la propriété.
[10] Toutes ces démarches ne lui ont pas permis de louer le logement numéro deux. En 1997 et 1998, l'appelant n'a pas loué le sous-sol qu'il n'occupait plus. Le sous-sol n'était pas dans un état pour être loué. En septembre 1998, la banque a repris possession de la propriété. En outre, elle a renoncé à sa créance, à l'égard de l'appelant, découlant d'un prêt sur une marge de crédit et du solde impayé de sa carte de crédit en contrepartie du paiement de la somme de 5 700 $. L'appelant avait effectué un prélèvement de 19 000 $ sur sa marge de crédit et le solde impayé de sa carte de crédit s'élevait à 2 300 $. L'appelant a témoigné qu'il avait contracté ces deux dettes afin d'investir l'argent obtenu, sauf environ 500 $, dans la propriété.
[11] L'appelant a fait témoigner monsieur René Faucher. Il a confirmé que l'appelant avait effectué les rénovations à la propriété et que son intention était de la louer à des personnes âgées. Il aurait érigé une affiche en 1992 ou 1993 pour faire de la publicité à cet effet. Le témoin ne se rappelle pas avoir vu d'annonce pour la location des logements.
[12] Il a confirmé aussi que l'appelant avait, en 1997, l'intention de vendre sa propriété. Selon lui, l'appelant n'arrivait pas à louer ses logements parce qu'ils n'étaient pas complètement finis. Il a déclaré en contre-interrogatoire avoir vu l'appelant se baigner à l'occasion, mais que, la plupart du temps, il travaillait sur la propriété.
[13] En contre-interrogatoire, l'appelant a été questionné sur les contradictions entre son témoignage au procès et les réponses qu'il a données dans un questionnaire que lui a fait parvenir un représentant de l'intimée le 14 décembre 1999, lequel a été déposé sous la cote I-1. À la question numéro cinq, l'appelant a répondu qu'initialement il avait acquis la propriété dans le but d'en faire une résidence secondaire, soit un chalet. Il a expliqué sa réponse en ajoutant qu'il a passé les trois premières années à rénover et qu'il n'a pas déduit ses dépenses. À la question numéro douze, il a réitéré qu'au départ il s'agissait d'une maison secondaire et que c'est la perte de son entreprise qui l'a obligé de convertir la propriété en maison à revenu. À la question numéro six, il a déclaré que la location a commencé plus ou moins en 1996. L'appelant a reconnu, au cours de son témoignage, les contradictions et a expliqué avoir faussé l'information donnée dans le questionnaire. Il venait de recevoir un appel de la banque et craignait que cette dernière ne revienne à la charge. Il a prétendu que le fisc savait qu'il louait depuis 1994 parce que sa déclaration de revenu de cette année-là faisait état d'un revenu tiré d'une location.
[14] L'appelant a expliqué qu'en 1998 il prévoyait pouvoir louer le logement numéro un pendant toute l'année et le logement numéro deux pendant l'été. Dans les faits, la location de la propriété a constamment généré des pertes de location tel que l'indique le tableau suivant :
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1994 |
(5 600 $) |
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1995 |
(4 798 $) |
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1996 |
(10 954 $) |
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1997 |
(12 045 $) |
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1998 |
(15 371 $) |
[15] Voici le revenu brut annuel de location de la propriété pour les mêmes années :
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1994 |
6 000 $ |
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1995 |
6 000 $ |
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1996 |
6 000 $ |
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1997 |
4 000 $ |
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1998 |
1 000 $ |
[16] De plus, l'appelant a, jusqu'en 1996, déduit 25 % de ses dépenses à des fins d'utilisation personnelles. Il ne l'a pas fait en 1997 et en 1998 au motif qu'il n'a pas occupé le logement au sous-sol au cours de ces deux années.
[17] L'appelant a déclaré à la Cour qu'il a acheté la propriété dans le but d'en faire une maison à revenu et non une résidence secondaire. Il a fait état, au cours de son témoignage, de tous les efforts qu'il a faits à rénover et à convertir la propriété en unités de logement. Il a affirmé avoir prouvé qu'il était possible d'aménager deux et même trois logements dans la propriété. Il a dépensé toutes ses énergies et passé tout son temps à y travailler. La rentabilité de son projet a été retardée par sa maladie. Malgré tout, il a fait son possible dans les circonstances.
[18] L'avocat de l'intimée soumet que l'intention initiale de l'appelant était de faire de la propriété une résidence secondaire. Ce n'est qu'en 1993 qu'il a fait des démarches pour convertir la propriété en résidence pour personnes âgées. Il a très vite réalisé que c'était impossible et, en 1994, son intention a changé. Il fallait rentabiliser le tout en conservant une partie personnelle, soit le sous-sol. Même s'il n'y allait pas souvent, il l'occupait quand il s'y rendait avec son épouse.
[19] L'avocat de l'intimée a reconnu que l'appelant avait mis du temps et de l'argent à remettre la propriété en état. Ses problèmes financiers personnels, ceux de son entreprise d'auvents et sa santé lui ont causé des difficultés. Abstraction fait de tout cela, l'avocat a soumis à la Cour que l'appelant n'avait pas d'attente raisonnable de tirer un profit de l'exploitation de la propriété. Les difficultés de location, le degré de finition des logements et les revenus potentiels sont tous des indicateurs importants qui démontrent des obstacles importants à la réalisation du projet. Si on examine les revenus et les dépenses de 1998, on ne peut conclure autrement.
[20] Son intention à l'achat, le fait qu'il ait occupé la propriété au cours des années suivantes et le fait qu'il s'agissait d'un lieu de villégiature démontrent, selon l'avocat de l'intimée, qu'il y avait un élément personnel.
[21] Subsidiairement, il a soumis que la portion d'utilisation personnelle devrait être en proportion de l'occupation. Le sous-sol a une superficie égale aux deux logements, donc la moitié de la propriété était utilisée à des fins personnelles.
[22] Il s'agit donc de déterminer si les dépenses déduites annuellement par l'appelant au cours des années d'imposition 1997 et 1998 ont été engagées en vue de tirer un revenu d'un bien ou d'une entreprise ou de faire produire un revenu à un bien ou une entreprise au sens de l'alinéa 18(1)a) de la Loi, ou constituaient-elles des frais personnels de l'appelant au sens de l'alinéa 18(1)h) de la Loi.
[23] Ces dispositions législatives se lisent comme suit :
18(1) Dans le calcul du revenu du contribuable tiré d'une entreprise ou d'un bien, les éléments suivants ne sont pas déductibles:
a) Restriction générale— les dépenses, sauf dans la mesure où elles ont été engagées ou effectuées par le contribuable en vue de tirer un revenu de l'entreprise ou du bien;
h) Frais personnels ou de subsistance— le montant des frais personnels ou de subsistance du contribuable — à l'exception des frais de déplacement engagés par celui-ci dans le cadre de l'exploitation de son entreprise pendant qu'il était absent de chez lui.
Le paragraphe 248(1) définit les frais personnels ou de subsistance comme suit :
248(1) [...]
« frais personnels ou de subsistance » — « frais personnels ou de subsistance » Sont compris parmi les frais personnels ou de subsistance :
a) les dépenses inhérentes aux biens entretenus par toute personne pour l'usage ou l'avantage du contribuable ou de toute personne unie à ce dernier par les liens du sang, du mariage ou de l'adoption, et non entretenus dans le but ou avec l'espoir raisonnable de tirer un profit de l'exploitation d'une entreprise.
[24] Le juge Linden, dans l'affaire Tonn c. Canada [1996] 2 C.F. 73, a fait l'analyse des dispositions législatives ci-haut, qui prévoient certaines des règles relatives aux déductions, et des critères qui sont énoncés dans l'arrêt Moldowan c. La Reine [1978] 1 R.C.S. 480. Sans reprendre toute cette analyse, le juge Linden a conclu dans l'affaire Tonn (précitée), entre autres à la page 96 (paragraphe 28) :
Par conséquent, le critère de l'arrêt Moldowan est un critère utile qu'il est possible d'appliquer pour conclure qu'une activité du contribuable est inappropriée en l'absence d'éléments de preuve plus directs. Ainsi, lorsque les circonstances ne soulèvent nullement la question de savoir si une perte d'entreprise a été engagée dans un but personnel ou dans un but non lié à l'entreprise, le critère devrait être appliqué avec modération et avec une latitude favorisant le contribuable, dont le sens des affaires a peut-être fait défaut.
[25] Il a continué en précisant que les litiges dans lesquels le critère de « l'attente raisonnable de profit » est appliqué appartiennent à deux catégories : soit celle où l'activité se caractérise en grande partie par un élément personnel et celle où le contribuable ne poursuit pas l'activité pour en tirer des avantages personnels et où l'activité ne peut être considérée comme un passe-temps. Il a ajouté que le critère de l'arrêt Moldowan (précité) a été appliqué dans des situations d'entreprises commerciales régulières et que les faits dans chaque cas détermineront si l'activité doit être considérée comme celle d'une entreprise.
[26] Les appels en question touchent les activités de l'appelant pour les années 1997 et 1998 en relation avec sa propriété. Il est évident que l'historique de la propriété avant ces deux années revêt une importance quant à l'usage et au rendement qu'elle peut avoir eus. Par exemple, il me paraît évident que l'appelant a fait un usage personnel de la propriété si ce n'est du fait qu'il a occupé le sous-sol pendant les rénovations à ses fins personnelles et qu'il a pu profiter du fait qu'il s'agissait d'une propriété située près d'un lac et dans un lieu de villégiature. Il a d'ailleurs déduit un pourcentage d'usage personnel dans ses déclarations de revenu de 25 % jusqu'en 1996.
[27] Le 30 novembre 1996, l'appelant subissait un deuxième infarctus. Il a témoigné qu'il ne s'est pas rendu à la propriété pendant une période de 11 mois étant donné qu'il se serait trouvé trop loin du Centre hospitalier en cas d'urgence. Après cette période, il n'y serait allé que quelque fois pour s'assurer que tout était en ordre. Cela a été confirmé d'ailleurs par René Faucher qui a témoigné ne pas avoir vu l'appelant souvent après son infarctus.
[28] Je conclus donc que pour les années d'imposition 1997 et 1998, il n'y a pas eu dans l'entreprise de l'appelant un élément personnel. En fait, vu les difficultés financières de l'appelant et son état de santé, je ne crois pas que cette propriété pouvait procurer à l'appelant aucune satisfaction ou avantage personnels au cours de ces deux années d'imposition.
[29] Il n'en demeure pas moins que se pose la question de savoir si, en ce qui concerne cette propriété, l'appelant exploitait une entreprise commerciale. Quoique ses intentions du début étaient de la convertir en trois logements, il n'a réussi à en louer qu'un seul. Les deux autres n'ont jamais été terminés. Même le « bachelor » qu'il n'a pas occupé en 1997 et 1998 n'était pas adéquat pour des fins de location.
[30] En 1997, il n'a fait aucune publicité, sauf la distribution de dépliants. En 1998, il a fait de la publicité mais n'a pas élaboré sur le genre et l'importance de cette publicité. La difficulté à louer était due au fait que l'aménagement de deux des trois logements n'était pas achevé.
[31] Durant toutes les années de location, soit à partir de 1994, il n'a pas réalisé de profits. Entre 1991 et 1998, l'appelant n'a réussi à compléter qu'un seul logement. Même s'il a connu des problèmes de santé et qu'il s'est trouvé en convalescence sur de longues périodes, il aurait pu compléter les logements après 1992 puisque la majeure partie des travaux de rénovations avait été faite cette année-là. Pour réaliser des profits, il faut mettre en place les sources de revenus nécessaires.
[32] L'appelant est un homme d'affaires. Il ne peut nier le fait que l'absence de revenu ne fait qu'augmenter les pertes. La difficulté à trouver des locataires n'a jamais constitué un facteur faisant obstacle à la rentabilité de l'entreprise. C'est le fait que deux des trois logements n'étaient pas prêts pour la location et que le logement numéro un ne pouvait être loué l'hiver. Il n'aurait été aménagé pour l'hiver qu'en 1998.
[33] Même si je devais accorder une certaine marge de manoeuvre à l'appelant comme l'a fait le juge Bowman dans l'affaire Bélec (E.) v. Canada [1995] 1 C.T.C. 2809, et donner à son entreprise le bénéfice d'une période de démarrage, je ne crois pas que je puisse l'étirer jusqu'en 1997 et 1998.
[34] Je reconnais les difficultés qu'à connu l'appelant dans la mise sur pied de son projet. Compte tenu du temps, de l'énergie et de l'argent qu'il a investis dans ce projet, il est digne d'admiration. Sa santé en a pris un coup. Tous ses efforts n'ont cependant pas réussi à transformer son projet en une entreprise capable de tirer un profit.
[35] Sa tentative de vendre la propriété en 1997 n'a pas trouvé preneur. La réalisation d'un gain en capital aurait pu être un facteur favorisant l'appelant, mais elle se doit d'être écartée dû au fait que l'appelant a acheté la propriété en question en 1991 pour générer un revenu à sa retraite. En 1997, l'appelant n'était pas à la retraite.
[36] Pour tous ces motifs, et en tenant compte des facteurs énumérés dans la jurisprudence, j'en arrive à la conclusion que l'appelant, dans le temps qui lui a été donné, ne pouvait s'attendre à ce que son projet devienne rentable et génère un profit. Il n'y avait donc aucune attente raisonnable de profit en ce qui concerne l'exploitation de cette entreprise.
[37] Les appels sont donc rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 7e jour de mars 2002.
« François Angers »
J.C.C.I.
No DU DOSSIER DE LA COUR : 2001-1813(IT)I
INTITULÉ DE LA CAUSE : MICHEL SAUCIER
et Sa Majesté la Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Montréal (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : 28 janvier 2002
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : L'honorable juge François Angers
DATE DU JUGEMENT : 7 mars 2002
COMPARUTIONS :
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Pour l'intimée : Me Stéphane Arcelin
AVOCAT INSCRIT AU DOSSIER :
Pour l'appelant :
Nom :
Étude :
Pour l'intimé(e) : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada
2001-1813(IT)I
ENTRE :
MICHEL SAUCIER,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus le 28 janvier 2002 à Montréal (Québec) par
l'honorable juge François Angers
Comparutions
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocat de l'intimée : Me Stéphane Arcelin
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu à l'égard des années d'imposition 1997 et 1998 sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 7e jour de mars 2002.
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« François Angers » |
J.C.C.I.