ENTRE :
et
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
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Appel entendu le 7 juin 2006 à Calgary (Alberta)
Devant : L'honorable juge D. W. Beaubier
Comparutions :
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JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1996 est admis, et la nouvelle cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation conformément aux motifs du jugement ci-joints.
Chaque partie assumera ses propres dépens.
Signé à Saskatoon (Saskatchewan), ce 19e jour de juin 2006.
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour de janvier 2007.
Yves Bellefeuille, réviseur
ENTRE :
CANADA SAFEWAY LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
[1] Le présent appel, interjeté sous le régime de la procédure générale, a été entendu à Calgary (Alberta) le 7 juin 2006. Donald Wright, le premier vice-président des biens immobiliers et du génie de Safeway Inc., la société mère de l'appelante, était le seul témoin. Avant le 1er octobre 1991 et pendant la période en cause, M. Wright occupait un poste semblable chez l'appelante et, à ce titre, il était au courant des questions en litige dans le présent appel et il a participé aux opérations en cause. À ce moment-là, il habitait à environ 20 milles de l'endroit où le bien-fonds faisant l'objet du présent litige est situé.
[2] Au début de l'audience, les avocats ont convenu que l'appel interjeté par l'appelante à l'encontre de la cotisation établie pour l'année d'imposition 1996 dans laquelle la déduction de 1 859 236 $ avait été refusée devrait être admis, et la Cour ordonne qu'il en soit ainsi. L'affaire est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation en conséquence.
[3] Les points en litige sont énoncés aux alinéas 9a) à ii) inclusivement, ainsi qu'à l'alinéa 10i) et aux paragraphes 11 et 12, lesquels sont rédigés ainsi :
[TRADUCTION]
9. Pour établir la cotisation et la nouvelle cotisation de l'appelante pour l'année d'imposition 1996, le ministre s'est fondé sur les hypothèses de fait suivantes :
Peninsula Village
a) Schroeder Properties Ltd. ( « SPL » ) est un important promoteur immobilier dans le domaine du commerce de détail qui a son siège en Colombie-Britannique.
b) L'appelante possède ses propres experts internes en gestion immobilière et fait souvent affaire avec des agences de courtage immobilier.
c) Au printemps 1987, SPL a acquis, dans le but d'y aménager un centre commercial, une parcelle de terrain de 20,5 acres ( « Peninsula Village » ) située à l'intersection de la 152e Rue et de la 24e Avenue à South Surrey, dont la désignation juridique était la suivante :
No d'identification de la parcelle : 016-791-878
Ville de Surrey
Lot 2
Section 23
Canton 1
District de New Westminster
Plan NWP87485
d) Au départ, SPL avait la propriété exclusive de Peninsula Village.
e) SPL n'avait pas les moyens d'aménager Peninsula Village seule.
f) En mars 1989, SPL a communiqué avec l'appelante en vue de constituer une coentreprise pour l'aménagement de Peninsula Village.
g) Le secteur où Peninsula Village est situé était susceptible de faire l'objet de spéculations, et l'appelante le savait.
h) Au moment où SPL a communiqué avec l'appelante, la parcelle de terrain était située dans une zone résidentielle et la première demande qui avait été présentée pour modifier le zonage avait été rejetée.
i) SPL a présenté à l'appelante deux scénarios d'aménagement différents :
(i) si les travaux d'aménagement commençaient avant le 1er septembre 1989, le profit total possible serait de 12 072 890 $;
(ii) si les travaux d'aménagement commençaient avant le 1er septembre 1991, le profit total possible serait de 11 462 549 $.
j) SPL et l'appelante ont conclu l'accord de copropriété Peninsula Village le 24 avril 1989 ou vers cette date.
k) Le risque de perte de l'appelante n'était pas très élevé.
l) L'appelante a eu une participation de 54 %, et SPL a conservé une participation de 46 %.
m) L'apport de capitaux initial non garanti de l'appelante était de 1 080 000 $.
n) L'appelante a joué un rôle important dans l'aménagement de Peninsula Village.
o) L'appelante a participé à l'acquisition, à la modification du zonage, à l'aménagement, à la construction, à la location et à la mise en vente de Peninsula Village.
p) L'ensemble de la gestion et de l'organisation de Peninsula Village ainsi que de la construction, de la location, du financement, de la gestion et de l'exploitation de Peninsula Village a été confié au comité de gestion.
q) Le comité de gestion était composé d'un représentant votant de SPL et d'un représentant votant de l'appelante.
r) SPL a été désignée gestionnaire du projet, gestionnaire de la location et gestionnaire immobilier.
s) Quand SPL et l'appelante ont signé l'accord de copropriété Peninsula Village, rien ne garantissait qu'une épicerie de détail s'installerait dans le futur centre commercial.
t) L'appelante ne pouvait être certaine d'avoir un nouveau magasin dans le centre commercial Peninsula Village qu'après le changement du zonage de la parcelle de terrain par le conseil municipal.
u) S'il était impossible de faire changer le zonage du terrain de Peninsula Village, l'appelante détenait néanmoins une option d'acquérir six autres acres ou plus pour son propre magasin et de vendre le reste du terrain à des promoteurs immobiliers dans le domaine résidentiel.
v) Même sans changement de zonage, l'appelante et SPL auraient quand même un excellent actif immobilier dans un secteur en pleine croissance où la valeur des terrains augmentait.
w) Après la modification du zonage, l'appelante a eu le choix de faire un profit garanti de deux millions de dollars, mais elle n'a pas exercé ce choix. Elle a conservé sa participation et terminé l'aménagement de Peninsula Village.
x) L'intention de l'appelante quand elle a conclu l'accord était d'aménager le centre commercial Peninsula Village, puis de vendre sa participation dans la coentreprise en réalisant un profit.
y) L'appelante n'a jamais eu l'intention de demeurer copropriétaire de Peninsula Village et d'en tirer un revenu de location.
z) Le revenu net tiré de Peninsula Village était de 964 202 $ pour cinq ans et demi, la participation de l'appelante étant de 54 % ou de 520 669 $.
aa) Le revenu net correspond à celui des projets immobiliers de ce genre, avec un niveau élevé d'endettement.
bb) L'appelante avait l'intention d'attendre jusqu'à ce qu'une partie importante de Peninsula Village soit louée, puis de vendre sa participation en réalisant un profit.
cc) L'appelante a consenti un prêt hypothécaire de cinq millions de dollars à Peninsula Village, lequel a été remboursé intégralement le 3 janvier 1996.
dd) La période de location initiale était de novembre 1991 à novembre 1994.
ee) L'appelante a mis le bien en vente en janvier 1993 et l'a retiré du marché en mai 1993.
ff) Des offres avaient été faites, mais l'appelante les avait rejetées parce qu'elles étaient trop basses.
gg) SPL a offert d'acheter la participation de 54 % de l'appelante le 5 juillet 1994 ou vers cette date pour 17 375 000 $, mais SPL n'a pas été en mesure d'obtenir un financement suffisant.
hh) CB Commercial Real Estate Group Canada Inc. a fait une offre de 17 550 000 $ le 30 septembre 1994.
ii) L'appelante a vendu sa participation dans Peninsula Village le 19 mars 1996 ou vers cette date, et a réalisé le gain suivant :
Produit de la vente 18 021 811 $
Prix de base rajusté 13 462 253 $
Gain lors de la disposition 4 559 558 $
[...]
B. POINTS EN LITIGE
10. Les questions sont de savoir si :
i) le gain réalisé par l'appelante lors de la vente de sa participation dans le centre commercial Peninsula Village doit être inclus dans son revenu à titre de revenu ou de gain en capital;
[...]
C. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES INVOQUÉES
11. Il se fonde sur les articles 3, 6, 9, 38, 39, 53, 54 et 171, les paragraphes 13(7), 40(1), 40(2), 45(1), 69(2) et 248(1) et l'alinéa 13(21)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu, L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.), dans sa version modifiée (la « Loi » ), ainsi que sur le paragraphe 1101(1) et l'alinéa 1102(1)b) du Règlement de l'impôt sur le revenu.
D. MOYENS INVOQUÉS ET CONCLUSIONS RECHERCHÉES
12. Les activités de l'appelante relativement à sa participation dans le centre commercial Peninsula Village constituaient une entreprise ou un projet comportant un risque de caractère commercial. Le ministre a inclus à juste titre le gain réalisé par l'appelante lors de la vente de sa participation dans le centre commercial Peninsula Village en tant que revenu et non en tant que gain en capital, selon les articles 3 et 9 de la Loi.
[...]
[4] Les hypothèses 9a), b), c), e), f), h), i), j), l), m), p), q), r), s), t), u), z), cc), dd), ee), ff), gg), hh) et ii) n'ont pas été réfutées par la preuve ou ont été établies par la preuve. Les autres hypothèses seront abordées dans les paragraphes suivants des présents motifs.
[5] Pour ce qui est des hypothèses restantes, je formulerai les commentaires suivants :
9d) Au départ, Schroeder Properties Ltd. ( « SPL » ) avait la propriété exclusive d'une option d'achat à l'égard du terrain sur lequel Peninsula Village a été bâti. SPL était incapable d'acheter le bien-fonds jusqu'à ce qu'elle obtienne du financement en constituant une coentreprise avec l'appelante. Après l'acquisition d'un intérêt conjoint dans le terrain, les travaux de planification et d'aménagement proprement dits (par opposition aux travaux de conception) de Peninsula Village ont suivi.
9g) Selon l'appelante, le secteur où Peninsula Village est situé était très prometteur pour l'établissement d'une grosse épicerie. Les notes de service et les documents de l'appelante indiquent qu'elle considérait que la valeur du terrain augmenterait de toute façon, ce qui faisait que les risques courus par l'appelante étaient limités.
9k) L'hypothèse est exacte selon les documents internes de l'appelante.
9n) L'hypothèse n'est pas exacte. SPL s'est occupée de l'aménagement de Peninsula Village. L'appelante ne faisait qu'exercer son droit de veto, sauf pour ce qui est de son propre magasin. L'appelante a refusé de louer des locaux à des magasins qu'elle considérait comme des concurrents potentiels pour Safeway et elle s'est opposée à la construction de magasins qui, selon elle, prenaient la place d'espaces de stationnement adéquats.
9o) L'appelante ne « participait » pas à toutes ces activités. C'était SPL qui se chargeait de tout, sauf pour ce qui est de la mise en vente par l'appelante de sa participation dans la coentreprise. La « participation » de l'appelante aux activités concernées correspondait plutôt à ce qui est décrit dans les commentaires au sujet de l'hypothèse 9n). L'appelante a également commandé un sondage d'opinion publique concernant le changement de zonage du terrain à des fins commerciales pour l'aménagement d'un magasin comme celui qu'elle proposait.
9v) Le mot « excellent » figurant dans cette hypothèse est une exagération. Il ressort plutôt de la preuve qu'on ne s'attendait pas à ce que la valeur des terrains baisse.
9w) L'hypothèse est vraie. Toutefois, ce fait appuie l'argument de l'appelante selon lequel elle avait conclu les accords afin de bâtir et d'exploiter un magasin.
9x) L'hypothèse est discutable, et elle est l'objet du présent appel. L'appelante voulait bâtir un magasin. C'est la raison pour laquelle elle a conclu l'accord avec SPL. L'appelante considérait qu'il s'agissait d'un emplacement idéal pour un magasin. L'appelante considérait également qu'il était nécessaire qu'elle en fasse l'achat pour son propre magasin ainsi que pour empêcher un concurrent de bâtir un magasin sur les lieux ou à proximité. Selon la preuve, l'appelante n'avait pas l'intention de vendre à perte, elle comptait éventuellement vendre et réaliser un profit plus important que ce qu'elle avait obtenu à la vente, et elle ne s'attendait pas à vendre à perte.
9y) L'hypothèse est exacte. L'appelante avait l'intention d'ouvrir une épicerie et d'avoir son propre magasin sur les lieux.
9aa) Rien ne prouve que cette hypothèse est vraie ou fausse, ou que des éléments de preuve ont été présentés à cet égard et qu'une hypothèse aurait pu être formulée à partir de ceux-ci.
9bb)Quand elle a conclu l'accord de coentreprise, l'appelante avait l'intention de vendre sa participation dans la coentreprise, pas de devenir un locateur à long terme. L'appelante avait l'intention d'établir son magasin sur les lieux de la façon la plus avantageuse possible et d'empêcher un concurrent de s'établir sur les lieux ou à proximité. Après avoir atteint cet objectif, elle vendrait sa participation dans la coentreprise. La question de savoir si, au départ, elle avait l'intention de vendre à profit sera analysée plus tard.
[6] L'avocate de l'intimée a souligné dans sa plaidoirie que la cotisation est fondée sur l'hypothèse selon laquelle l'appelante a effectué deux opérations commerciales distinctes. La première est la location du magasin. La deuxième est un projet comportant un risque de caractère commercial visant à constituer une coentreprise et à vendre la participation dans celle-ci de manière à réaliser un profit. L'appelante n'avait pas d'intention secondaire.
[7] En réfutation, l'avocat de l'appelante a fait valoir que la coentreprise revêtait un caractère accessoire par rapport à la location du magasin.
[8] Il ressort de l'historique de l'appelante et de la preuve que l'appelante voulait avoir un magasin dans ce secteur parce qu'un tel magasin serait lucratif et que cela empêcherait un concurrent de bâtir un magasin à proximité. (L'historique des quinze années qui ont suivi a prouvé que c'était le cas.) La Cour conclut qu'il est exact que le besoin d'avoir ce magasin a poussé l'appelante à conclure un accord de coentreprise. Autrement dit, l'appelante a conclu l'accord de coentreprise parce qu'elle voulait avoir un magasin lucratif.
[9] Monsieur Wright a déclaré dans son témoignage que lorsqu'elle avait conclu l'accord de coentreprise, Canada Safeway Limited ( « CSL » ) avait l'intention de vendre sa participation dans la coentreprise plus tard - sans intention de profit ou de perte. Il a dit que l'appelante n'avait pas l'intention de perdre de l'argent lors de la vente ultérieure de sa participation dans la coentreprise. Elle espérait tirer profit de la vente, ou s'y attendait, et prévoyait réaliser un profit. Il a dit que l'appelante avait plutôt l'intention de tirer profit de l'exploitation de son magasin. L'appelante s'est opposée à certaines décisions prises lors de l'aménagement de l'emplacement afin d'augmenter les profits du magasin, ce qui a eu pour effet de réduire la valeur finale de la coentreprise. Par exemple, l'appelante a choisi d'avoir de l'espace de stationnement supplémentaire au lieu d'avoir d'autres locaux commerciaux et a opposé son veto à des contrats de location plus lucratifs avec des concurrents de Safeway.
[10] Mais l'appelante a-t-elle participé, comme l'a allégué l'avocate de l'intimée, à un projet comportant un risque de caractère commercial distinct, ou à une opération commerciale, afin d'acheter une participation dans la coentreprise et de la vendre à profit? L'accord se trouve à l'onglet 18 de la pièce A-1, et il a été déposé au complet par l'appelante avec le consentement de l'intimée. Il est intitulé [TRADUCTION] « Accord de copropriété Peninsula Village » et il est signé par l'appelante, SPL et Schroeder Properties (SPL2) Ltd. Le document vise clairement l'établissement d'un accord de copropriété du centre commercial en tant qu'accord relatif au bien-fonds (et non pas en tant que société de personnes - voir les articles 3.01 et 3.02). L'objectif des parties est de changer le zonage du bien-fonds et d'aménager un centre commercial sur le terrain d'environ 20 acres avec des droits de vote égaux, puis de vendre le bien (voir l'article 3.03). Si le changement de zonage est obtenu, ce qui est le but de l'accord, l'article 10.11 prévoit ce qui suit :
[TRADUCTION]
Article 10.11 - Achat obligatoire de la participation de CSL dans la copropriété
1. Nonobstant toute indication contraire dans le présent accord, SPL2 et CSL conviennent que CSL a le droit, en présentant un avis écrit à SPL2 dans les 60 jours suivant le changement de zonage, d'exiger que SPL2 achète la participation de CSL dans le bien-fonds détenu en copropriété, moyennent un prix au comptant égal au total des sommes suivantes :
a) la part proportionnelle de CSL des frais d'aménagement qui ont été engagés par les parties à la date de l'envoi de l'avis;
b) deux millions de dollars;
c) les frais d'aménagement engagés par CSL, le cas échéant, entre la date de l'envoi de l'avis et la date de la conclusion de l'achat obligatoire.
2. L'achat obligatoire sera conclu dans les bureaux des avocats de Vancouver de SPL2 le premier jour ouvrable suivant le 60e jour à partir de la date où l'avis a été envoyé, et les dispositions de l'annexe E s'appliqueront, avec les adaptations nécessaires.
[11] L'article 10.12 prévoit que l'appelante conservera 6 acres et que les parties vendront le terrain au prix courant du marché s'il est impossible de changer le zonage. Cela n'est toutefois pas le but de l'accord de copropriété.
[12] L'accord de copropriété décrit, de façon précise, l'intention initiale de chaque partie au moyen de modalités exécutoires. L'intention est de changer le zonage du bien-fonds afin de pouvoir y aménager un centre commercial, et il est prévu dans l'accord que l'appelante a le droit de vendre sa participation dans le bien-fonds en tant que copropriétaire à SPL2 pour un prix lui permettant de réaliser un profit de 2 000 000 $ après le changement de zonage.
[13] Autrement dit, dès la conclusion de l'accord, l'appelante avait l'intention de vendre sa participation à profit. Elle n'a pas exercé son droit en vertu de l'article 10.11 parce qu'elle prévoyait réaliser un profit plus important, ce qu'elle a obtenu lors de la vente de sa participation.
[14] Par conséquent, il s'agissait d'un projet comportant un risque de caractère commercial, et le produit de la vente doit être inclus dans le revenu de l'appelante.
[15] Le présent appel est admis conformément au paragraphe 2 des présents motifs.
[16] Chaque partie assumera ses propres dépens.
Signé à Saskatoon (Saskatchewan), ce 19e jour de juin 2006.
« D. W. Beaubier »
Le juge Beaubier
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour de janvier 2007.
Yves Bellefeuille, réviseur
NO DU DOSSIER DE LA COUR : 2003-2925(IT)G
INTITULÉ DE LA CAUSE : Canada Safeway Limited c. La Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Calgary (Alberta)
DATE DE L'AUDIENCE : Le 7 juin 2006
MOTIFS DU JUGEMENT PAR : L'honorable D.W. Beaubier
DATE DU JUGEMENT : Le 19 juin 2006
COMPARUTIONS :
|
Avocat de l'appelante : |
Me H. George McKenzie, c.r. |
|
Avocate de l'intimée : |
Me Marta E. Burns |
AVOCAT(S) INSCRIT(S) AU DOSSIER :
Pour l'appelante : Me H. George McKenzie, c.r.
Cabinet :
Pour l'intimée : John H. Sims, c.r.
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada