Référence : 2023 CCI 81

Date : le 2 juin 2023

Dossier : 2019-1326(GST)I

ENTRE :

JANIS ROBB,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LE ROI,

intimé.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Appel entendu le 30 juin 2022, à Toronto (Ontario)

Devant : L’honorable juge Susan Wong

Comparutions :

Avocats de l’appelante :	Me Charles Haworth Thomas Ritthaler (stagiaire d’été)
Avocats de l’intimé :	Me Amin Nur Me Sharon Lee

JUGEMENT

1. L’appel interjeté au titre de la Loi sur la taxe d’accise à l’égard de l’avis de cotisation daté du 20 juillet 2018, relativement au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, est accueilli sans frais.

 

2. L’affaire est renvoyée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, au motif que l’appelante a droit à la portion du remboursement relevant de l’Ontario concernant l’achat d’un bien situé au 49, Dryden Way, à Etobicoke (Ontario).

Signé à Ottawa, Canada, ce 2^e jour de juin 2023.

« Susan Wong »

 

Référence : 2023 CCI 81

Date : Le 2 juin 2023

Dossier : 2019-1326(GST)I

ENTRE :

JANIS ROBB,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LE ROI,

intimé.

 

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

MOTIFS DU JUGEMENT

La juge Wong

I. Introduction/survol

[1] L’appelante a acheté une maison en rangée neuve située au 49, Dryden Way, à Etobicoke, en Ontario, et a présenté une demande de remboursement de la portion relevant de l’Ontario de la TPS/TVH pour habitations neuves en lien avec ce bien.

II. Cadre législatif

[2] Le paragraphe 254(2) de la Loi sur la taxe d’accise prévoit le remboursement partiel de la taxe versée par un particulier qui achète une maison neuve auprès d’un constructeur, et énonce la liste des conditions préalables à remplir. Pour les besoins du présent appel, je paraphraserais ces conditions de la manière suivante :

1. le constructeur effectue une fourniture taxable en vendant au particulier un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété;

2. au moment où les parties concluent le contrat de vente, le particulier acquiert l’immeuble ou le logement pour qu’il lui serve de lieu de résidence habituelle ou serve ainsi à son proche;

3. la contrepartie totale est inférieure à 450 000 $;

4. le particulier a payé la TPS/TVH à l’achat;

5. la propriété de l’immeuble ou du logement est transférée au particulier une fois la construction achevée en grande partie;

6. durant la période entre l’achèvement des travaux en grande partie et la possession en vertu du contrat de vente :

7. l’immeuble d’habitation à logement unique n’a pas été occupé,

8. le logement en copropriété a été occupé uniquement par l’acheteur aux termes d’un contrat de vente;

9. la première personne à occuper l’immeuble ou le logement à titre résidentiel, à un moment après que les travaux sont achevés en grande partie, est le particulier ou son proche.

[3] En Ontario, un remboursement pour habitations neuves demeure disponible lorsque la contrepartie totale dépasse 450 000 $, en raison de l’effet combiné du paragraphe 256.21(1) de la Loi et du paragraphe 41(2) du Règlement n^o 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée[1]. Le remboursement est limité à un maximum de 24 000 $ et le particulier doit satisfaire aux conditions préalables restantes du paragraphe 254(2)[2].

[4] Pour les besoins du remboursement, un « proche » est l’ex-époux ou ancien conjoint de fait d’un particulier ou un autre particulier lié à ce particulier[3]. Les personnes liées aux termes des paragraphes 251(2) à (6) de la Loi de l’impôt sur le revenu sont également liées pour l’application de la Loi sur la taxe d’accise. Les parties pertinentes des paragraphes 251(2) à (6) précisent ce qui suit :

1. sont des personnes liées des particuliers unis par les liens du sang, du mariage, de l’union de fait ou de l’adoption[4];

2. des personnes sont unies par les liens du sang si l’une est l’enfant ou un autre descendant de l’autre ou si l’une est le frère ou la sœur de l’autre[5].

III. Question en litige

[5] La question à trancher en l’espèce est celle de savoir si l’appelante satisfait aux conditions de résidence prévues au paragraphe 254(2) pour être admissible à la portion relevant de l’Ontario du remboursement pour habitations neuves prévu au paragraphe 41(2) du Règlement.

[6] Plus précisément, le ministre du Revenu national a refusé le remboursement au motif que ni l’appelante ni un proche admissible n’a eu l’intention d’occuper la maison en rangée ni ne l’a réellement occupée comme lieu de résidence habituelle, conformément à l’alinéa 254(2)b)[6].

IV. Contexte factuel

[7] L’appelante a acheté avant sa construction la maison en rangée de trois chambres située au 49, Dryden Way, à Etobicoke, et a signé le contrat de vente le 7 juillet 2014[7]. Avant les taxes, le prix de vente était de 574 327,43 $. L’appelante a pris possession de la maison le 8 mai 2017[8].

[8] L’appelante est professeur de yoga et détient un diplôme universitaire, soit une maîtrise en administration des affaires. Elle a affirmé durant son témoignage que lorsqu’elle a signé le contrat de vente en 2014, elle venait tout juste de découvrir que son mari la trompait. Elle a indiqué qu’en comptant environ cinq tentatives de réconciliation sur une période de cinq ans, ils ont été mariés pendant 22 ans au total; au moment de la présente audience, ils étaient sur le point de clore leur divorce.

[9] Elle a expliqué que lorsqu’elle a appris l’infidélité de son mari, elle a emménagé chez ses parents à Caledon, en Ontario, pour réfléchir aux prochaines étapes. Elle a déclaré qu’au moment où elle a acheté la maison en rangée, elle ne possédait aucun autre bien immobilier. Le constructeur a demandé un dépôt initial de 15 000 $ en juillet 2014, suivi de trois autres dépôts mensuels consécutifs de 15 000 $ d’août à septembre 2014[9]. Les parents de l’appelante ont payé les quatre dépôts au moyen d’un chèque initial et de trois autres chèques postdatés[10].

[10] L’appelante a affirmé que le prêt hypothécaire pour la maison en rangée était amorti sur une période de 25 ou 30 ans, pour un paiement mensuel d’environ 800 $. Elle ne travaillait pas entre 2014 et 2017 et a utilisé le compte bancaire du couple pour garantir le prêt. Elle a expliqué le compte bancaire contenait des fonds versés par son mari de l’époque, pendant leur mariage, mais que l’argent était le sien.

[11] L’appelante a affirmé qu’après avoir pris possession de la maison, elle y a habité avec sa sœur jumelle Jennifer. Elle a déclaré que Jennifer était divorcée et avait la garde partagée de ses enfants; les enfants de Jennifer habitaient donc aussi dans la maison, par périodes. L’appelante a expliqué que Jennifer habitait là parce qu’elle rénovait sa propre maison et avait besoin d’un endroit où habiter durant cette période. L’appelante a admis que toute sa famille travaillait dans le domaine de l’immobilier. Elle a déclaré que sa sœur aînée travaille dans l’immobilier et que Jennifer fait de la valorisation résidentielle.

[12] Elle a indiqué qu’elle a fait ses études de premier cycle en Ohio et qu’elle possède depuis 2008 une maison au 624, Athens Avenue, à Cincinnati. Elle a témoigné qu’elle y va souvent et que son numéro de téléphone a toujours été un numéro de l’Ohio. Son mari de l’époque travaillait pour Procter & Gamble et, dans le cadre de son emploi, il a dû travailler à l’extérieur du Canada, notamment au Panama, en 2017 et en 2018. En contre-interrogatoire, elle a admis s’être souvent rendue au Panama durant les années 2017 et 2018 parce qu’ils avaient entrepris une thérapie conjugale et tentaient de se réconcilier.

[13] En 2019, l’appelante a acheté une maison à Etobicoke et la vente a été conclue en juin 2020. Elle a affirmé qu’à ce moment, elle louait la maison en rangée du 49, Dryden Way, parce qu’elle prévoyait ou espérait alors qu’elle et son mari de l’époque habiteraient ensemble dans la maison d’Etobicoke. Elle a déclaré que lorsque la pandémie mondiale s’est déclarée en 2020, son mari n’a pas voulu habiter dans la maison récemment achetée à Etobicoke parce que son travail exigeait qu’il voyage partout dans le monde.

[14] L’appelante a indiqué que la maison d’Etobicoke était trop grande pour y vivre seule et qu’une fois la pandémie apaisée, Procter & Gamble a muté son mari de l’époque aux États-Unis. Elle a témoigné que puisqu’ils tentaient alors de se réconcilier, elle est allée vivre dans la maison de Cincinnati pour qu’ils puissent être ensemble. Toutefois, leurs efforts de réconciliation ont finalement échoué et leur mariage a pris fin. Elle a témoigné que depuis son divorce, elle est retournée vivre avec ses parents à Caledon pour décider des prochaines étapes, tandis que son ex-mari habite dans la maison du 624, Athens Avenue, à Cincinnati. Elle a aussi déclaré qu’elle a récemment loué la maison d’Etobicoke.

[15] L’appelante a présenté des copies de reçus, de factures et d’états de compte montrant ce qui suit :

1. achat d’un système d’alarme résidentiel en mai 2017, facturé au nom de l’appelante au 49, DrydenWay[11];

2. achat d’une assurance-habitation le 5 mai 2017, pour la période comprise en le 8 mai 2017 et le 8 mai 2018, pour le 49, DrydenWay, et donnant le nom de l’appelante comme acheteur[12];

3. ouverture d’un compte Enbridge (pour le gaz naturel) le 9 mai 2017, sans qu’aucun nom ou adresse ne soit indiqué sur le reçu fourni[13];

4. frais pour la télévision, l’Internet et le téléphone fixe de Bell facturés à l’appelante pour la première fois le 26 juin 2017, au 49, DrydenWay[14];

5. achat d’un grand lit deux places et d’un lit double chez Structube le 28 juin 2017, facturé à l’appelante au 48, DrydenWay. Selon le reçu, un « lit » s’entend du cadre de lit, mais non du matelas. L’appelante a aussi expliqué que la maison en rangée est situé sur la parcelle 48[15];

6. échange du grand lit deux places de couleur anthracite pour un lit couleur lin le 6 juillet 2017, facturé à l’appelante à la parcelle 48 – 49, DrydenWay[16];

7. cotisation d’impôt foncier 2017 de la ville de Toronto pour le 49, DrydenWay, établie au nom de l’appelante à titre de propriétaire, le 20 décembre 2017[17];

8. deux chaises de salle à manger vendues à l’appelante au 49, DrydenWay, le 12 janvier 2018[18];

9. plafonnier en laiton à sept lumières vendu à l’appelante au 49, DrydenWay, le 8 janvier 2018, avec date de livraison estimée au 31 mars 2018[19]. L’appelante a déclaré que ce luminaire était destiné au hall d’entrée;

10. lustre en laiton à huit lumières vendu le 10 avril 2018 à un [traduction] « studio de designer » au 49, DrydenWay[20]. L’appelante a déclaré que ce luminaire était pour la cuisine et s’est souvenue qu’elle avait probablement utilisé l’entreprise de valorisation résidentielle de sa sœur afin d’obtenir un rabais pour designer. Même si le nom de l’appelante ne figure pas sur la facture, je souligne que le numéro de téléphone de l’acheteur est un numéro comportant le code régional de Cincinnati;

11. un ensemble de 13 couteaux et deux verres en cristal de Waterford vendus à l’appelante au 49, DrydenWay, le 6 juin 2018[21];

12. services publics facturés par la ville de Toronto à l’appelante au 49, DrydenWay, pour les services d’aqueduc et d’égout pour la période comprise entre le 18 juin et le 15 octobre 2018[22];

13. achats faits avec une carte de crédit Visa entre le 19 et le 24 décembre 2018, à différents établissements situés près du 49, DrydenWay, notamment le centre commercial de ShearwayGardens, Pet Valu, l’épicerie Metro, l’hôpital vétérinaire Richview et la pharmacie Shoppers Drug Mart. Le relevé de carte de crédit donne le nom de l’appelante comme titulaire du compte au 49, DrydenWay[23];

14. installation d’un système d’aspirateur central facturée à « Janis » au 49, DrydenWay, le 1^er juin 2017[24]. L’appelante a témoigné qu’elle a un chien de race Schnauzer[25] et qu’elle était habituée à avoir un système d’aspirateur central;

15. confirmation d’une commande chez Amazon datée du 9 avril 2018 indiquant l’achat de papier pour CV, au nom de l’appelante, avec comme adresse de livraison le 49, DrydenWay[26]. L’appelante a témoigné qu’elle a acheté ce papier parce qu’elle cherchait un emploi à l’époque.

[16] L’appelante a présenté des copies de photos prises avec un téléphone intelligent montrant divers événements s’étant déroulés dans la maison en rangée, y compris la fête d’anniversaire de sa nièce (portant la date de novembre 2017)[27], une fête de Nouvel An avec son mari de l’époque et ses beaux-parents (portant la date du 31 décembre 2017)[28], et une photo d’elle avec ses parents, ses sœurs et sa nièce célébrant l’achat de la maison en rangée[29]. Elle a également présenté des photos montrant son chien à la fenêtre de la salle de séjour (portant la date de décembre 2017)[30], ses nièces et son neveu dans l’escalier, son jardin à l’avant de la maison[31], et elle-même pratiquant le yoga dans la salle de jeux à l’étage inférieur de la maison en rangée[32]. Des photos montraient également, en arrière-plan, une grande table basse en marbre que l’appelante a affirmé avoir acheté chez Restoration Hardware et dont la livraison a nécessité quatre hommes[33].

[17] Elle a aussi présenté des photos d’un problème de drainage concernant un conduit externe (portant la date de décembre 2017)[34], d’une porte de garde-robe mal installée[35], d’un mur mal sablé/peint[36] et d’un cadre de porte extérieure mal aligné[37]. Elle a témoigné que ces photos ont été prises en 2017 dans le but de montrer au constructeur certains vices de construction.

V. Discussion et analyse

[18] L’intimé affirme que pour qu’un contribuable soit admissible au remboursement, il doit satisfaire aux exigences du paragraphe 254(2) : (i) le particulier doit avoir l’intention d’utiliser le bien pour qu’il lui serve de lieu de résidence habituelle (ou serve ainsi à son proche), et (ii) pour prouver cette intention, le particulier (ou son proche) doit utiliser le bien comme lieu de résidence habituelle. En ce qui concerne ce dernier aspect sur la preuve d’intention, l’intimé invoque l’hypothèse selon laquelle les énoncés que fait une personne de ses buts et de ses intentions ne sont pas nécessairement et toujours le fondement le plus fiable sur lequel une question de ce genre peut être tranchée et que l’utilisation réelle du bien constitue souvent la meilleure preuve[38].

[19] Le libellé du paragraphe 254(2) n’appuie pas cette dernière observation de l’intimé, selon laquelle la preuve d’intention exige que l’appelante (ou son proche) occupe réellement la maison en rangée comme lieu de résidence habituelle. L’alinéa 254(2)b) dispose qu’au moment de l’achat, l’acheteur doit avoir eu l’intention d’utiliser le bien pour qu’il lui serve de lieu de résidence habituelle (ou serve ainsi à son proche). L’alinéa 254(2)g) dispose ensuite qu’après que les travaux de construction du logement en copropriété sont achevés en grande partie, la première personne à l’occuper doit être l’acheteur ou son proche; il n’existe aucune exigence qu’il soit utilisé comme son lieu de résidence habituelle.

[20] La proposition mise de l’avant dans la jurisprudence indique que les gestes d’une partie constituent souvent la meilleure preuve objective de son intention subjective déclarée, et je suis de cet avis.

[21] Le témoignage de l’appelante et la chronologie des événements montrent vraiment le caractère compliqué de la rupture d’un couple qui a vécu ensemble durant une longue période et dispose des ressources, du temps, de la motivation et du soutien nécessaires pour tenter une réconciliation dans de nombreuses villes. L’appelante a admis que sa famille travaille dans le domaine de l’immobilier, ce qui a probablement contribué à son aisance à acheter la maison en rangée, puis, assez rapidement, la maison d’Etobicoke; le reste des explications repose probablement sur des choix fondés sur les émotions.

[22] Rien ne démontre d’antécédents de flip immobilier ni de motivation de sa part à réaliser des profits. Tout bien considéré, ses actions correspondaient plus aux décisions d’une personne faisant des choix personnels plutôt qu’à des décisions d’affaires. Par exemple, elle possède une maison à Cincinnati depuis 2008 et il semble que durant son mariage, elle a passé du temps au Canada et aux États-Unis, même si on ne sait pas précisément dans quelles proportions. Quand elle a appris l’infidélité de son mari, elle est retournée en Ontario et a acheté la maison en rangée avec l’aide financière de ses parents; il ne semble pas inhabituel de choisir de se rapprocher de sa famille dans ces circonstances.

[23] Les tentatives de réconciliation ne sont également pas inhabituelles lors de l’échec d’un mariage. Comme son mari de l’époque travaillait pour une multinationale américaine, il est raisonnable que l’appelante ait vécu au Panama avec lui durant une certaine période, tout en demeurant propriétaire de la maison en rangée et en la meublant pour qu’elle devienne sa résidence. L’achat subséquent de la maison d’Etobicoke semble avoir été un choix optimiste et peut-être impulsif de sa part, mais une fois encore, dans les circonstances, il ne semble pas être un choix motivé par la possibilité de profits.

[24] Les divers achats faits par l’appelante et leur séquence après la prise de possession de la maison en rangée indiquent également qu’elle avait l’intention d’y vivre et de l’utiliser comme son lieu de résidence habituelle. Voici certains exemples :

1. elle a pris possession de la maison en rangée le 8 mai 2017, après quoi elle a fait installer un système d’alarme résidentiel et s’est inscrite aux différents services publics;

2. elle a acheté un lit (c.-à-d. un cadre de lit) de couleur anthracite et s’est donné la peine de l’échanger afin d’obtenir une autre couleur, tout en dormant sur un matelas à même le sol entre-temps;

3. elle a un chien et, lorsqu’elle a pris possession de la maison en rangée le 8 mai 2017, elle a fait installer un système d’aspirateur central pour le 1^er juin.

[25] Une fois réglés les aspects les plus essentiels de l’achat d’une maison, elle a ensuite pris plus de temps pour effectuer les tâches non essentielles, dont des exemples suivent :

1. le plafonnier pour le hall d’entrée a été acheté le 8 janvier 2018, avec une date de livraison estimée au 31 mars 2018, soit presque trois mois plus tard;

2. le plafonnier pour la cuisine a ensuite été acheté le 10 avril 2018, dans un autre magasin;

3. elle a commandé du papier pour CV le 9 avril 2018, lequel devait être livré à l’adresse de la maison en rangée;

4. elle a acheté une table basse en marbre;

5. elle a fait un jardin.

[26] Le fait que l’appelante a pris des photos des vices de construction avec son téléphone intelligent, pour les montrer au constructeur, évoque également le comportement d’un acheteur qui prévoit vivre dans la maison en question. Elle a habituellement documenté, en prenant des photos avec son téléphone intelligent, divers événements d’importance variable, allant des petites occasions (son chien à la fenêtre de la salle de séjour) aux événements plus significatifs (la prise de possession de la maison en rangée). En contre-interrogatoire, l’intimé a affirmé que les photos pouvaient avoir été prises ailleurs que dans la maison en rangée. Je ne crois pas que ce soit le cas en l’espèce.

[27] À titre de proche parent lié par le sang, la sœur est un « proche » aux termes de la Loi[39]. Toutefois, les éléments de preuve n’indiquent pas que l’appelante a acheté la maison en rangée pour que sa sœur s’en serve comme lieu de résidence habituelle, ni que sa sœur a été la première à occuper la maison une fois les travaux de construction achevés en grande partie. Par conséquent, le fait qu’elle ait pu habiter dans la maison en rangée n’est pas pertinent aux fins du remboursement.

VI. Conclusion

[28] Compte tenu des conclusions qui précèdent, je suis d’avis que : a) lorsque l’appelante a acheté la maison en rangée, elle avait l’intention de s’en servir comme lieu de résidence habituelle, et b) une fois les travaux de construction achevés en grande partie, elle a été la première personne à l’occuper. Par conséquent, elle était admissible à la portion du remboursement pour habitations neuves relevant de l’Ontario, relativement à son achat du bien situé au 49, Dryden Way.

[29] L’appel est accueilli sans dépens.

Signé à Ottawa, Canada, ce 2^e jour de juin 2023.

« Susan Wong »

RÉFÉRENCE :	2023 CCI 81
NO DU DOSSIER DE LA COUR :	2019-1326(GST)I
INTITULÉ :	JANIS ROBB c. SA MAJESTÉ LE ROI
LIEU DE L’AUDIENCE :	Toronto (Ontario)
DATE DE L’AUDIENCE :	Le 30 juin 2022
MOTIFS DU JUGEMENT :	L’honorable juge Susan Wong
DATE DU JUGEMENT :	Le 2 juin 2023

COMPARUTIONS :

Avocats de l’appelante :	Me Charles Haworth Thomas Ritthaler (stagiaire d’été)
Avocats de l’intimé :	Me Amin Nur Me Sharon Lee

AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER :

Pour l’appelante :

Nom :	Me Charles Haworth
Cabinet :	Radnoff Law Offices
Pour l’intimé :	Shalene Curtis-Micallef Sous-procureure générale du Canada Ottawa, Canada